Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-53087/23-72-421

г. Москва

19 июля 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 12 июля 2023 года                                                        

Решение в полном объеме изготовлено 19 июля 2023 года                                                        

Арбитражный суд в составе судьи Немовой О. Ю., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ханом Б. А.

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТАНДЕМ-ИНВЕСТ" (119270, 

<

...>, ЭТ/ПОМ/КОМ 1/VI/5, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 02.10.2019, ИНН: 

<

***>)

к заинтересованному лицу – УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ (115191, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: 

<

***>)

третьи лица: 1) ООО «МАРиС 2000» (ИНН: 

<

***>) 

2) Департамент городского имущества города Москвы (ИНН: 

<

***>)

об оспаривании решения о приостановлении регистрации права перехода права собственности в отношении объекта недвижимости,

при участии представителей:

от заявителя: не явился, извещен

от заинтересованного лица: ФИО1 (по дов. от 24.01.2023 года, диплом);

от третьего лица 1 – не явилось, извещено

от третьего лица 2 – ФИО2 (дов. от 25.01.2021 года, диплом)

УСТАНОВИЛ:

ООО "ТАНДЕМ-ИНВЕСТ" (далее – Заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением об оспаривании решения Управления Росреестра по г. Москве (далее – заинтересованное лицо, Росреестр, Управление), оформленное Уведомлением от 20.01.23 года №КУВД-001/2022-58612619/1 о приостановлении государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 77:03:0005007:4745. 

Требования рассмотрены в первоначально заявленной редакции.

Заинтересованное лицо относительно удовлетворения заявленных требований возражало по доводам письменного отзыва.

Третье лицо, Департамент городского имущества города Москвы поддержало позицию заявителя, просило удовлетворить заявленные требования по доводам письменных пояснений.

Заявитель и третье лицо, ООО «МАРиС 2000» в судебное заседание не явились, в материалах дела имеются доказательства надлежащего извещения указанных лиц.

Дело рассмотрено в порядке ст. ст. 123, 156 АПК РФ.

Судом проверено и установлено, что срок, предусмотренный ч.4 ст.198 АПК РФ,  заявителем соблюден.

Рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства, выслушав доводы сторон, арбитражный суд установил, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.13 Гражданского кодекса РФ, п.6 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям.

Как следует из материалов дела, ООО «ТАНДЕМ-ИНВЕСТ» подало в Управление Росреестра по Москве документы на государственную регистрацию перехода права собственности в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 77:03:0005007:4745, расположенном по адресу: 

<

...>. В качестве правоустанавливающего документа Обществом был представлен Договор от 13.12.2022 передачи договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) от 04.10.2022 № 59-7972 (с поручительством), заключенный между ООО «МАРиС 2000» (Поручитель) и ООО «ТАНДЕМ ИНВЕСТ» (Должник), по которому Поручитель обязуется передать в собственность Должника вышеуказанный объект недвижимости, а Должник принять и оплатить это имущество.

20 января 2023 года Управлением Росреестра было вынесено уведомление № КУВД-001/2022-5 8612619/1 о приостановлении государственной регистрации права собственности.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в суд с указанными требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходит из следующего. 

В соответствии со статьей 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и представлением содержащихся в нем сведений регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Управление Росреестра по Москве, являясь регистрирующим органом, обязано осуществлять свою деятельность в соответствии с нормами Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Частью 1 статьи 14 указанного Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления за исключением установленных им случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном им порядке.

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В силу пункта 2 части 4 статьи 18 Закона N 218-ФЗ к заявлению должны быть приложены документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. Такими документами являются документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости (часть 2 статьи 14).

В соответствии с частью 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Согласно части 5 статьи 18 Закона N 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

В силу части 2 статьи 1 Закона N 218-ФЗ ЕГРН является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с указанным Законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Законом сведений.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно пункту 5 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Закона N 218-ФЗ (ст. 27 Закона N 218-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со статьей 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

По смыслу статьи 392.3 ГК РФ стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу.

В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки").

В силу пункта 1 статьи 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В соответствии с п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно п. 1 ст. 38 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ) лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

П. 2 ст. 346 ГК РФ предусмотрено, что залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Согласно ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Как установлено судом, между Департаментом и ООО «МАРис 2000» был заключен договор купли-продажи недвижимости от 04.10.2022 № 59-7972 общей площадью 138,7 кв. м по адресу: 

<

...>.

ООО «МАРис 2000» обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении согласия на отчуждение объекта недвижимости в соответствии со ст. 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, на нежилое помещение с кадастровым номером 77:03:0005007:4745, расположенное по адресу: 

<

...>.

Письмом от 07.12.2022 № ДТП-1-158016/22-1 Департамент согласовал ООО «МАРис 2000» переход права собственности на вышеуказанный объект.

Переход права собственности на выкупаемую недвижимость от продавца к покупателю состоялся с обременением в виде залога в силу закона.

Согласно договору купли-продажи недвижимости № 59-7972 от 04.10.2022 года, заключенным между Департаментом городского имущества города Москвы (Продавец) и ООО «МАРиС 2000», указанный объект недвижимости принадлежит ООО «МАРиС 2000» и не является объектом государственной и муниципальной собственности. Следовательно, предоставленное ст. 217 ГК РФ право уже было реализовано организацией в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с п. 2.4. Договора № 59-7972 от 04.10.2022, ООО «МАРиС 2000» вправе без согласия, но с письменного уведомления Продавца (ДГИ города Москвы) продать или иным способом произвести отчуждение Объекта (объектов недвижимости, возникших в результате раздела или иного преобразования Объекта), передав приобретателю комплекс прав и обязанностей по Договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга (ст. 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации), при этом Покупатель и новый покупатель (новые покупатели), а также все последующие покупатели до полного исполнения обязательств по оплате по Договору несут солидарную ответственность перед Продавцом за надлежащее выполнение новым покупателем обязательств по Договору до их полного исполнения (ст. 323 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также при исполнении обязательств, предусмотренных п. 7.9 Договора, в соответствии с толкованием, данным п.п. 29 и 30 постановления Пленума Верховного 4 Суда РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений гл. 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки».

Во исполнение обязательств по указанному Договору ООО «МАРИС 2000» уведомил ДГИ города Москвы о переуступке своих прав по договору № 59-7972 от 04.10.2022 в пользу ООО «ТАНДЕМ ИНВЕСТ».

Департамент городского имущества в ответном письме № ДГИ-Э-158016/22-1 от 07.12.2022 года подтвердил получение уведомления об отчуждении недвижимости в пользу ООО «ТАНДЕМ ИНВЕСТ», возражений относительно отчуждения не заявил, указал на необходимость регистрации перехода прав собственности в Управлении Росреестра по Москве.

Заявитель и ООО «МАРиС 2000», 28 декабря 2022 года, через МФЦ района Северное Медведково подали заявление в Управление Росреестра города Москвы на регистрацию перехода прав собственности на указанный объект недвижимого имущества.

Управление Росреестра в уведомление № КУВД-001/2022-58612619/1 о приостановлении государственной регистрации права ссылается на положения ст. 217 ГК РФ где установлено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества, возможность перехода права собственности лишь посредством проведения аукциона.

Заинтересованным лицом не учтено, что ООО «МАРиС 2000» являлось собственником нежилого помещения с кадастровым номером 77:03:0005007:4745, расположенном по адресу: 

<

...>, в связи с чем причины приостановления регистрации права, указанные в оспариваемом уведомлении, незаконны.

В договоре от 13.12.2022, заключенном между Заявителем и собственником помещения ООО «МАРиС 2000» сторонами учтены положения ст. 323.3. ГК РФ. Заявиьетель исполняет принятые на себя обязательства, что подтверждается оплатой по договору. Следовательно, Указанное приостановление регистрации, основанное на невыполнимых и незаконных условиях, нарушает права ООО «ТАНДЕМ ИНВЕСТ»  по реализации его законных прав на приобретение недвижимого имущества предусмотренные указанной нормой.

Одновременно с Объектом (объектами недвижимости, возникшими в результате раздела или иного преобразования Объекта) Покупатель передает Договор новому покупателю. При этом стороной по Договору становится новый покупатель (новые покупатели) (в данном случае внесение изменений в указанной части в Договор не требуется).

В этом случае ипотека на Объект (объекты недвижимости, возникшие в результате раздела или иного преобразования Объекта) сохраняется до момента полного исполнения обязательств Покупателя и (или) нового покупателя (новых покупателей) по Договору.

При этом Покупатель и (или) новый покупатель (новые покупатели) обязаны проинформировать Продавца о завершении мероприятий по государственной регистрации перехода права собственности к новому покупателю (новым покупателям) на Объект (объекты недвижимости, возникшие в результате раздела или иного преобразования Объекта), направив Продавцу копию(и) выписки(ок) из Единого государственного реестра недвижимости, содержащую(ие) сведения о новом правообладателе.

При этом до момента погашения в ЕГРН записи об ипотеке в силу закона солидарно обязанными по оплате по Договору в любом случае считаются Покупатель и все лица, записи о праве собственности которых на Объект (объекты недвижимости, возникшие в результате раздела или иного преобразования Объекта) сделаны после записи о праве собственности Покупателя.

Довод, изложенный в уведомлении от 20.01.2023 № КУВД-001/2022-58612619/1 о приостановлении в государственной регистрации права перехода права собственности противоречит положениям Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ, регламентирующие порядок предоставления государственной или муниципальной преференции, не подлежит применению к выкупаемой недвижимости, и проведение аукциона на право заключения договора, предусматривающего переход права собственности от покупателя к новому покупателю на выкупаемую недвижимость, либо согласование сделки по отчуждению покупателя выкупаемой недвижимости в пользу нового покупателя с антимонопольным органом не требуются.

Согласно п. 5 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Последующее заключение договора купли-продажи в отношении приватизированного имущества, ранее находившегося в собственности г. Москвы, не является формой уступки преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, запрет на которую установлен частью 7 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ. Следовательно, положения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ к договору, представленному заявителем в Управление Росреестра по г. Москве, не применяются.

Залогодержатель в лице Департамента городского имущества города Москвы согласовал сделку о переходе права собственности.

Таким образом, что у Заинтересованного лица отсутствовали правовые основания для принятия оспариваемого решения, которое противоречит требованиям Федерального закона № 218 «О государственной регистрации недвижимости» и нарушает права и законные интересы Заявителя и третьего лица.

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отказа в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав.

Материалами дела установлено, что в Управление Росреестра по Москве были предоставлены все необходимые документы для осуществления государственной регистрации права собственности города Москвы на заявленные объекты недвижимого имущества.

Таким образом, истребование дополнительных документов, не предусмотренных Федеральным законом N 218-ФЗ и иными нормативными актами в сфере государственной регистрации прав, выходит за рамки полномочий, предоставленных Управлению Росреестра по Москве.

В связи с чем, суд пришел к выводу о том, что в рассматриваемом случае имеются основания, предусмотренные ст. 13 ГК РФ и ч. 1 ст. 198 АПК РФ, которые необходимы для признания ненормативного акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а решения или действия незаконными.

В нарушение статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ иное Управлением не доказано.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что требования подлежат удовлетворению ввиду наличия совокупности оснований, предусмотренных ч. 2 ст. 201 АПК РФ.

При принятии решения суд также учитывает, что как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 N 21 "О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" суд вправе отказать в удовлетворении требований о возложении на орган или лицо, наделенные публичными полномочиями, обязанности принять решение, совершить действия, если установлены обстоятельства, исключающие возможность удовлетворения таких требований.

При этом суд вправе ограничиться признанием оспоренного решения незаконным без возложения на наделенные публичными полномочиями орган или лицо определенных обязанностей в случае, когда путем такого признания достигается защита нарушенного права, свободы, законного интереса.

В данном случае судом установлено, что на дату принятия решения по настоящему делу регистрационным органом уже принято решение, оформленное Уведомлений  от 13.04.2023 № КУВД-001/2022-58612619/7об отказе в осуществлении регистрационных действий, которое в установленном порядке незаконным не признано и в настоящее время оспорено ООО "МАРИС 2000" в рамках дела № А40-122089/23-145-986.

В связи с чем, возможность  возложения на Управление Росреестра по г. Москве каких-либо обязанностей в связи с принятием решения по настоящему делу отсутствует, а защита нарушенного права достигается признанием оспоренного в рамках настоящего решения незаконным.

Судебные расходы распределяются по правилам ч. 1 ст. 110 АПК РФ и относятся на заинтересованное лицо.

Руководствуясь  ст.ст. 110, 167, 170, 176, 198, 201 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным Решение Управления Росреестра по г. Москве от 20.01.23 года №КУВД-001/2022-58612619/1 о приостановлении государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 77:03:0005007:4745.

Проверено на соответствие действующему законодательству.

Взыскать с Управления Росреестра по г. Москве в пользу ООО «ТАНДЕМ-ИНВЕСТ» расходы по уплате госпошлины в размере 3 000(три тысячи) рублей.

Решение может быть оспорено в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

О.Ю. Немова