АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

дело № А45-8846/2018

Г. Новосибирск

30 июля 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 23 июля 2018 года.

В полном объеме решение изготовлено 30 июля 2018 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Смеречинской Я.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Алиона» к мэрии города Новосибирска

о признании права собственности,

при участии в судебном заседании представителя истца ФИО2 по доверенности от 25.12.2017 № 6,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Алиона» (далее – ООО «Алиона») обратилось в арбитражный суд с иском к мэрии города Новосибирска о признании права собственности на нежилое здание (общественное здание административного назначения), расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:091700:31 по адресу: область Новосибирская, г. Новосибирск, Советский район, ул. Плотинная, д. 3, имеющее общую площадь 710,6 кв. м., число этажей 3, из которых число этажей надземной части 2, число этажей подземной части 1, с учетом уточнения по правилам статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), принятого судом.

Исковые требования ООО «Алиона» обоснованы ссылкой на статью 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивированы отказом ответчика в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, созданного в результате реконструкции нежилого здания, принадлежащего истцу на праве собственности.

Ответчик, извещенный надлежащим образом, представителя в судебное заседание не направил, представил отзыв на исковое заявление, считает исковые требования не подлежащими удовлетворению, ссылается на недоказанность отсутствия нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц.

Принимая во внимание наличие у суда доказательств надлежащего извещения ответчика, арбитражный суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие его представителя по правилам статьи 156 АПК РФ.

Исследовав представленные сторонами доказательства и приводимые ими доводы, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, арбитражный суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, истцу принадлежало нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...>. Указанное здание возведено в 2013 году, согласно сведениям ЕГРН. Кадастровый учет здания осуществлен 10.01.2014 с присвоением кадастрового номера 54:35:091700:63. Здание введено в эксплуатацию на основании разрешения № Ru54303000-119, выданного мэрией города Новосибирска 17.07.2013 (т. 1 л.д. 53-54).

На момент проведения кадастрового учета конструктивные характеристики здания определены на основании  технического паспорта здания, составленного Новосибирским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по состоянию на 15.05.2013 (Т. 1 л.д. 21-34), согласно которому здание имело 2 этажа, без подвала, общая площадь здания составляла 495,4 кв. м.

Здание приобретено истцом на основании договора купли-продажи от 29.10.2015 № 2, заключенного с ООО «Персей», предмет которого предусматривал передачу покупателю двухэтажного нежилого здания общей площадью 495,4 кв. м. (т. 2 л.д. 119-123). Право собственности ООО «Алиона» на указанное здание зарегистрировано 09.11.2015, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 12.04.2018 (т. 2 л.д. 57-59).

Однако фактически в указанном выше здании были устроены нежилые помещения подвала, общая площадь которых составляла 156,9 кв. м. По обращению истца была проведена инвентаризация этих помещений, ОГУП «Техцентр НСО» составлен технический паспорт помещений по состоянию на 25.02.2016 (т. 1 л.д. 35-38).

В 2016 году истцом произведена реконструкция принадлежащего ему объекта. Проектная документация шифр 212 на реконструкцию выполнена ООО ПСП «Архстройдизайн» и предусматривала реконструкцию двухэтажного общественного здания административного назначения с техническим подвалом путем проведения перепланировки подвала и возведения пристройки и контрольно-пропускного пункта (проходной).

По завершении реконструкции ОГУП «Техцентр НСО» составлен технический паспорт здания по состоянию на 13.02.2018 (т. 1 л.д. 39-52), согласно которому общая площадь здания составила 710,6 кв. м., здание имеет два надземных этажа и подвал.

Спорное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 54:35:091700:31 площадью 2 800 кв. м., по адресу: 

<

...> принадлежащем истцу на праве собственности с 22.12.2015, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выпиской из ЕГРН от 12.04.2018 (т. 1 л.д. 20, т. 2 л.д. 60-62). Категория земель для данного земельного участка определена: земли населенных пунктов, разрешенное использование установлено: общественные здания административного назначения, контрольно-пропускные пункты, согласно данным кадастрового учета.

В отношении реконструированного здания кадастровым инженером ФИО3 (номер регистрации в государственном реестре лиц, осуществляющих кадастровую деятельность: 0564) проведены кадастровые работы, составлен технический план здания. Согласно заключению кадастрового инженера, включенному в состав технического плана здания (т. 2 л.д. 63), увеличение этажности здания (с двух этажей до трех) и общей площади здания до 710,6 кв. м. произошло в связи с организацией подвальных помещений.

В настоящее время спорный объект находится во владении истца. 

В течение 2016 года истец неоднократно обращался в управление архитектурно-строительной инспекции с заявлениями о выдаче разрешения на реконструкцию общественного здания административного назначения. Уведомлениями от 13.07.2016, 26.08.2016, 12.10.2016 истцу было отказано в выдаче соответствующего разрешения.

Невозможность легализации права на объект капитального строительства в административном порядке повлекла обращение ООО «Алиона» в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом. 

Согласно статье 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. 

В соответствии со статьей 12 ГК РФ признание права является одним из способов судебной защиты гражданских прав. 

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. 

Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. 

В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно пункту 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Согласно разъяснениям, изложенным в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Верховным Судом Российской Федерации 19.03.2014, при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

По смыслу приведенных норм и разъяснений возведение постройки либо реконструкция существующего объекта капитального строительства без получения необходимых разрешений, влечет признание постройки самовольной.

Поскольку реконструкция спорного здания, проведенная путем организации подвальных помещений, произведена в отсутствие разрешения на реконструкцию, выданного в установленном порядке, данная постройка признается самовольной.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Исходя из предмета и основания иска и подлежащих применению норм материального права, в предмет доказывания по настоящему делу входят следующие обстоятельства: наличие у лица, заявившего соответствующие требования, в отношении земельного участка прав, допускающих строительство на нем спорных объектов; соответствие объекта правилам землепользования и застройки, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории; отсутствие нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц; отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.

Как следует из материалов дела, истцом осуществлена реконструкция общественного здания административного назначения расположенного по адресу: 

<

...>, на основании проектной документации, разработанной в 2016 году ООО ПСП «Архстройдизайн». Проектом предусматривалась организация отдельных нежилых помещений в подвальном этаже здания и возведение пристройки и контрольно-пропускного пункта. При этом устройство помещений в подвале здания в результате реконструкции не затрагивало несущих и ограждающих конструкций здания, на что указано в проектной документации (архитектурные решения). 

Технические и конструктивные характеристики здания до его реконструкции отражены в техническом паспорте здания по состоянию на 15.05.2013.

Согласно техническому паспорту здания, составленному по состоянию на 13.02.2018 и техническому плану здания от 11.04.2018 с учетом произведенной реконструкции общая площадь нежилого здания составила 710,6 кв. м., в подвальном этаже здания организованы нежилые помещения общей площадью 152,3 кв. м.

Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. 

Реконструкция здания административного назначения осуществлена в границах принадлежащего истцу на праве собственности земельного участка с кадастровым номером 54:35:091700:31, что следует из технических паспортов здания, технического плана, составленного кадастровым инженером.

Постановлением от 28.06.2016 № 2831 мэрии города Новосибирска утвержден градостроительный план № RU543030006854 земельного участка с кадастровым номером 54:35:091700:31 (т. 1 л.д. 55-65), которым установлены требования к назначению объекта капитального строительства – общественное здание административного назначения, контрольно-пропускной пункт (пункт 2.2 градостроительного плана земельного участка).

Земельный участок расположен в зоне производственной деятельности (П-1), к основным видам разрешенного использования земельного участка отнесены, в числе прочих, промышленные, производственные и складские объекты. Согласно чертежу градостроительного плана земельного участка (т.2 л.д. 56), здание размещено в границах земельного участка в пределах места допустимого размещения объекта капитального строительства.

Соответствие размещения реконструированного объекта в границах земельного участка с кадастровым номером 54:35:091700:31 основным требованиям Правил землепользования и застройки г. Новосибирска также подтверждено заключением кадастрового инженера ФИО4.(номер квалификационного аттестата 54-12-401) (т. 2 л.д. 103-109).

Таким образом, спорное нежилое здание создано путем реконструкции здания, расположенного в границах земельного участка, принадлежащего истцу на праве собственности, предоставленного для эксплуатации соответствующего здания, видом разрешенного использования которого является размещение складов, без существенных нарушений правил землепользования и застройки города Новосибирска, которые могут повлечь нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц.

В обоснование соответствия спорного объекта техническим регламентам истцом представлены заключения, составленные ООО «Новосибирскстройсертификация», от 29.08.2017 шифр 059/17 по результатам обследования технического состояния подвального этажа и от 08.06.2018 шифр 030/18 пор результатам обследования технического состояния здания, которыми установлено, что стены подвала неразрывно конструктивно связаны с несущими стенами 1 и 2 этажей, являются фундаментом под несущие стены надземных этажей; плиты перекрытия и покрытия, конструкции окон и дверей, лестниц находятся в нормативном техническом состоянии; кровельное покрытие выполняет свои функции; инженерные системы здания функционируют исправно и находятся в работоспособном техническом состоянии; отделочное покрытие помещений объекта выполнено в полном объеме; техническое состояние здания соответствует требованиям нормативно-технической документации. Заключения составлены по результатам натурного обследования здания, включая инструментальное обследование с проведением измерений необходимых геометрических параметров здания, конструкций, их элементов. Компетенция экспертной организации в области обследования строительных конструкций зданий и сооружений подтверждена свидетельством о допуске к видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, выданным 24.05.2016 саморегулируемой организацией ассоциацией «Гильдия проектировщиков Сибири».

В обоснование соответствия спорного объекта санитарно-гигиеническим нормам истцом представлены экспертные заключения от 01.11.2017 № 5-239/10/10512, от 13.07.2018 № 5-196/10/7023, составленные федеральным бюджетным учреждением здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии в Новосибирской области», согласно которым размещение помещений подвального этажа в нежилом здании не противоречит требованиям СанПиН 2.2.1/2.1.1.127/8-03 «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий»; СанПиН 2.2.1.548-96 «Гигиенические требования к микроклимату производственных зданий».

Согласно заключению о соответствии требованиям норм и правил пожарной безопасности от 14.06.2017 № 150/06-2017, выполненному ООО «Автоматика-АСО», соблюдены требования пожарной безопасности в части отступов от границ земельного участка, противопожарных разрывов до зданий на прилегающих участках. 

Вместе с тем, в ответ на заявление истца о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию с учетом устранения допущенных ранее недостатков, 12.10.2016 управлением архитектурно-строительной инспекции выдано уведомление об отказе в выдаче разрешения на строительство. 

Как следует из разъяснений пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

Истцом представлены надлежащие доказательства осуществления реконструкции нежилого здания в соответствии с установленными нормами и правилами. Соответствие спорных объектов проектной документации, требованиям технических регламентов, строительных норм и правил, и иных обязательных к применению норм и правил  подтверждается представленными экспертными заключениями, выполненными организациями, обладающими необходимой компетенцией в соответствующих областях исследования.

Обратившись в управление архитектурно-строительной инспекции мэрии города Новосибирска с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию объекта, истец предпринял меры к легализации спорного объекта.

Таким образом, представленными в материалы дела документами, не противоречащими друг другу, подтверждается расположение спорного объекта недвижимости в границах земельного участка, принадлежащего истцу на праве собственности, виды разрешенного использования которого и предельные параметры застройки допускают создание на данном земельном участке соответствующего объекта капитального строительства.

Совокупностью представленных в материалы дела доказательств установлено отсутствие угрозы нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, отсутствует угроза жизни и здоровью граждан.

Правопритязания в отношении спорного объекта отсутствуют, обратное из материалов дела не следует.

Установив обстоятельства дела, исследовав и оценив в совокупности представленные в дело доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, принимая во внимание наличие документального подтверждения факта расположения спорного объекта в границах земельного участка, принадлежащего истцу на праве собственности, отсутствие существенных нарушений правил землепользования и застройки размещением объекта в границах земельного участка, соответствие нежилого здания обязательным нормам и требованиям, предъявляемым к безопасности соответствующих объектов, а также фактическое владение истцом спорным объектом, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования о признании на поименованный в исковом заявлении объект недвижимости права собственности ООО «Алиона».

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Вместе с тем, исковое требование ООО «Алиона» о признании права собственности на самовольную постройку направлено на определение правового режима объекта права, а не на разрешение материально – правового спора, необходимость обращения в арбитражный суд с соответствующим иском вызвана нарушениями при реконструкции спорного объекта, допущенными самим истцом. При таких обстоятельствах судебные расходы по уплате государственной пошлины суд относит на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать право собственности за обществом с ограниченной ответственностью «Алиона» (ОГРН 

<

***>) на нежилое здание (общественное здание административного назначения) общей площадью 710,6 кв. м., число этажей 3, из которых число этажей надземной части 2, число этажей подземной части 1, расположенное по адресу: область Новосибирская, г. Новосибирск, Советский район, ул. Плотинная, д. 3, на земельном участке с кадастровым номером 54:35:091700:31.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

 

Судья                                                                 Я.А. Смеречинская