АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-12511/2020

г. Владивосток

17 мая 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 11 мая 2022 года. 

Полный текст решения изготовлен 17 мая 2022 года.

Арбитражный суд  Приморского края в составе судьи Кобко Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации Славянского городского поселения (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  

к обществу с ограниченной ответственностью «Кор Индустрии» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю   

о взыскании задолженности и пени по договору аренды земельного участка, расторжении договора аренды земельного участка,

в отсутствии надлежаще извещенных сторон

у с т а н о в и л:

Администрация Славянского городского поселения (далее истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Кор Индустрии» (далее ответчик, ООО «Кор индустрии») о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды земельного участка в размере 1 669 652 рубля 23 копейки, а также пени в размере 938 725 рублей 39 копеек, о расторжении договора аренды земельного участка от 28.04.2017 № 141 и обязании ответчика возвратить Администрации земельный участок с кадастровым номером 25:20:210102:2189 общей площадью 2652500 кв.м.

С учетом уточнений исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 АПК РФ 20.07.2021, истец просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 2 009 845 рублей 63 копейки, а также пени в размере 1 461 840 рублей 00 копеек.

Определением суда от 10.08.2020 исковое заявление принято к производству судьи Шохиревой С.Т. и назначено к рассмотрению.

Определением от 10.12.2020 судом в порядке статьи 51 АПК РФ, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.   

Определением от 29.12.2020 в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) по настоящему делу произведена замена судьи Шохиревой С.Т. на судью Кобко Е.В. Дело передано в производство судьи Кобко Е.В. 

До начала судебного разбирательства от истца через канцелярию суда поступили письменные пояснения по расчету неустойки, которые приобщены судом к материалам дела в порядке статьи 66 АПК РФ.

В судебное разбирательство, назначенное на 11.05.2022, представители сторон не явились, о дате, времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии со статьей 123 АПК РФ, что в силу статьи 156 АПК РФ, не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие. 

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

На основании постановления администрации Славянского городского поселения Хасанского муниципального района Приморского края от 28.04.2017 года № 451 «О предоставлении земельного участка в аренду резиденту свободного порта Владивосток ООО «Кор Индустрии», между Администрацией Славянского городского поселения Хасанского муниципального района Приморского края (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Кор Индустрии» (Арендатор) заключен договор № 141 от 28.04.2017 аренды земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 25:20:210102:2189, общей площадью 26525 кв.м., местоположение которого установлено примерно в 974 м по направлению на запад от ориентира здание, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: Приморский край, Хасанский район, пгт. Славянка, ул. Свободная, дом 3, с разрешенным использованием: тяжелая промышленность (размещение объектов капитального строительства горно-обогатительной и горно-перерабатывающей, металлургической, машиностроительной промышленности, а также изготовления и ремонта продукции автомобилестроения, судостроения, авиастроения, машиностроения, станкостроения, а также другие подобные промышленные предприятия, для эксплуатации которых предусматривается установление охранных или санитарно-защитных зон, за исключением случаев, когда объект промышленности отнесен к иному виду разрешенного использования). 

 Указанный договор заключен сроком на 30 лет и устанавливается с даты подписания акта приема-передачи (пункт 2.1. договора).

Согласно пункту 3.1. данного договора, арендная плата за Участок устанавливается в размере 538 690 рублей 92 копейки в год, согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы.

В соответствии с пунктом 3.2. договора, арендная плата за Участок вносится Арендатором ежемесячно, равными долями, до первого числа месяца, следующего за расчетным.

Пунктом 4.4.3 договора предусмотрена обязанность арендатора уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату.

Вышеуказанный земельный участок передан арендатору 26.05.2017 согласно акту приема-передачи от 28.04.2017.

Как следует из материалов дела, ответчиком внесения арендной платы в надлежащем порядке и размере не производилось, в связи с чем, образовалась задолженность, которую арендодатель претензией от 13.07.2020 № 2503 потребовал погасить.

Оставление ответчиком указанного требования без удовлетворения послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.

В материалы дела ответчиком представлен письменный отзыв на исковое заявление, согласно которому ответчик признает и готов исполнить требования истца о расторжении договора аренды земельного участка № 141 от 28.04.2017, а также о возврате земельного участка с кадастровым номером 25:20:210102:2189 в собственность Администрации. Вместе с тем, ответчик возражает относительно требования о взыскании задолженности и неустойки, полагает расчет арендной платы в размере 3 % от кадастровой стоимости необоснованно завышенным. Ответчик также указывает на ненадлежащее состояние арендованного земельного участка, поскольку 60 % его территории находится в зоне подтопления и водоохраной зоны. Ответчик пояснил, что в связи с тем, что аренда вышеуказанного земельного участка являлась непосильным экономическим бременем для ответчика, руководством компании было принято решение не регистрировать спорный договор аренды, тем самым спровоцировав Администрацию пойти на одностороннее расторжение договора аренды. С этой же целью ответчиком не производилось внесение арендной платы. С учетом изложенных в отзыве доводов, ответчик считает, что истец вправе претендовать на арендные платежи и пеню только за 6 месяцев. 

Суд, исследовав и оценив материалы дела и представленные доказательства, приходит к следующим выводам. 

Оценив условия договора № 141 от 28.04.2017, суд приходит к выводу, что между истцом и ответчиком сложились договорные отношения, связанные с исполнением обязательств по аренде недвижимого имущества: земельный участок с кадастровым номером 25:20:210102:2189, общей площадью 26525 кв.м., местоположение которого установлено примерно в 974 м по направлению на запад от ориентира здание, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: Приморский край, Хасанский район, пгт. Славянка, ул. Свободная, дом 3, которые подлежат регулированию главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), общими нормами об обязательствах и договорах ГК РФ, а также нормами земельного законодательства.

В соответствии со статьёй 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии с ч.1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Пунктом 3.1. спорного договора аренды, сторонами согласован размер арендной платы за Участок в сумме 538 690 рублей 92 копейки в год, согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы.

Судом установлено, что при расчете арендной платы администрацией применен размер кадастровой стоимости спорного земельного участка по состоянию на 20.09.2016, равной 17 956 364 рубля, что следует из выписки из ЕГРН на спорный земельный участок. 

Судом также установлено, что расчет арендной платы произведен в соответствии с Постановлением администрации Приморского края от 11.03.2015 № 75-па «О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных без проведения торгов». 

В соответствии с постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 15.10.2020 № 87-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Приморского края, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:20:210102:2189 стала составлять 4 723 194 рубля 24 копейки, в связи с чем, арендодателем был произведен перерасчет арендной платы, о чем арендатор был уведомлен письмом от 22.04.2021 № 1504.

С учетом изложенного, доводы ответчика о необоснованном расчете арендной платы, о применении неверной кадастровой стоимости земельного участка судом отклоняются, как противоречащие фактическим обстоятельствам. 

Довод ответчика о частичном нахождении земельного участка в зоне подтопления и водоохраной зоне поверхностных водотоков, о чем арендатору не было известно судом также отклоняется, поскольку каких-либо доказательств в обоснование указанного довода ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено. 

Кроме того, указанный довод опровергается имеющимися в материалах дела доказательствами, а именно соглашением об осуществлении деятельности на территории свободного порта Владивосток № СПВ-104/16 от 25.11.2016, а также заявкой на заключение указанного соглашения, согласно которой ответчиком самостоятельно внесены сведения о земельном участке, где ответчиком планировалось осуществлять заявленную предпринимательскую деятельность, что свидетельствует о том, что спорный земельный участок ответчик выбирал самостоятельно, исходя из целей своей предпринимательской деятельности.

Довод ответчика о возможности истца претендовать на арендную плату и неустойку лишь за 6 месяцев судом также отклоняется, как безосновательный. 

Ответчик в порядке статьи 65 АПК РФ не представил суду надлежащие и достоверные доказательства  оплаты задолженности в спорный период по договору аренды № 141 от 28.04.2017.

Учитывая изложенное, суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика суммы задолженности по договору аренды № 151 от 28.04.2017 по основному долгу в размере 2 009 845 рублей 63 копейки за период с 28.04.2017 по 20.07.2021.

Истцом также заявлено требование о взыскании пени за нарушение ответчиком обязательств по внесению арендной платы в размере 1 461 840 рублей.

Пеней (неустойкой) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков  (п.1 ст. 330 ГК РФ).

Стороны договорились, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2. договора).

 Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами. Никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

 Поскольку факт просрочки исполнения обязанности по внесению арендной платы судом установлен, соглашение о пене и её размере сторонами в договоре достигнуто, то к ответчику подлежит применению ответственность согласно условиям договора. 

 Вместе с тем, ответчиком заявлено об уменьшении размера неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ.

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника (п. 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»). Согласно п. 77 указанного Постановления от 24.03.2016 №7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (п.п. 1, 2 ст. 333 ГК РФ).

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требуют положения ст.71 АПК РФ

Согласно определению Конституционного Суда РФ от 14.03.2001 №80-О снижение судом неустойки на основании ст. 333 ГК РФ является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу,  на реализацию требования ст.17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой ст.333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Как указано в п. 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, ч. 1 ст.65 АПК РФ).

Оценив доводы ответчика относительно чрезмерности размера неустойки, суд пришел к выводу, что размер заявленной к взысканию пени является завышенным (0,1%) и в целях соблюдения баланса интересов сторон подлежит снижению в порядке ст.333 ГК РФ.

Учитывая вышеизложенное, суд находит заявленные требования в части требований о взыскании пеней подлежащими частичному удовлетворению, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма неустойки в размере 700 000 рублей.

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст.450 ГК РФ.

Пунктом 4.1.1 договора аренды № 141 от 28.04.2017 арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев. 

Согласно подпункту 6.2.1. пункта 6.2., договор может быть расторгнут в случаях невыполнения условий договора, указанных в пункте 4.1.1.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, при предъявлении требований о досрочном расторжении договора аренды в рассматриваемом случае истец должен доказать следующие обстоятельства: нарушение арендатором условий договора, квалификация характера такого нарушения как существенного, соблюдение истцом порядка досудебного урегулирования спора (ст.452 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается, что истец направлял в адрес ответчика претензию с требованиями о погашении задолженности по арендным платежам, а также в случае неоплаты задолженности выразил намерение расторгнуть договор.

Кроме того, ответчик исковые требования в указанной части признал.

Таким образом, суд считает, что заявленные требования о расторжении договора аренды № 141 от 28.04.2017, заключенного между истцом и ответчиком, подлежат удовлетворению.

Учитывая, что судом договор аренды № 141 от 28.04.2017 расторгнут, доказательств возврата земельного участка ответчиком в материалы дела не предоставлено, требования об обязании ответчика возвратить арендуемый земельный участок подлежат удовлетворению в соответствии со статьей 622 ГК РФ.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению в соответствии со  ст. 110 АПК РФ, ст. 333.40 Налогового кодекса РФ в  части признания иска.

Руководствуясь статьями 110, 167-170,  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Кор Индустри" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Администрация Славянского городского поселения (ИНН  

<

***>, ОГРН 

<

***>) сумму основного долга в размере 2 009 845 (два миллиона девять тысяч восемьсот сорок пять) рублей 63 копейки, пени в размере 700 000 (семьсот тысяч) рублей.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 28.04.2017 года №141 на земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 26 525,00 кв.м. с кадастровым номером 25:20:210102:2189, местоположение которого установлено примерно в 974 м по направлению на запад от ориентира - здания, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, Хасанский район, шт. Славянка, ул. Свободная, дом 3, с разрешенным использованием: тяжелая промышленность (размещение объектов капитального строительства горно-обогатительной и горно-перерабатывающей, металлургической, машиностроительной промышленности, а также изготовления и ремонта продукции автомобилестроения, судостроения, авиастроения, машиностроения, станкостроения, а также другие подобные промышленные предприятия, для эксплуатации которых предусматривается установление охранных и санитарно-защитных зон, за исключением случаев, когда объект промышленности отнесен к иному виду разрешенного использования), заключенного между администрацией Славянского городского поселения и ООО «Кор Индустри».

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Кор Индустри» вернуть администрации Славянского городского поселения земельный участок общей площадью 2652500 кв.м. с кадастровым номером 25:20:210102:2189.

В остальной части требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Кор Индустри" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 43 958 (сорок три тысячи девятьсот пятьдесят восемь) рублей.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

 

Судья      Кобко Е.В.