АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

05 июня 2017 года

Дело №

А05-8503/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 июня 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Рудницкого Г.М.,                   Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Тринити» ФИО1 (доверенность от 25.05.2017), 

рассмотрев 31.05.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества «Диггер» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 29.11.2016 (судья Филипьева А.Б.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда                            от 16.03.2017 (судьи Зайцева А.Я., Романова А.В., Шадрина А.Н.) по делу              № А05-8503/2016,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Тринити», место нахождения: 164500, 

<

...>,                         ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - ООО «Тринити»), обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к закрытому акционерному обществу «Диггер», место нахождения: 164500, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - ЗАО «Диггер»), о взыскании 3 274 800 руб. невыплаченной части двойного задатка по предварительному договору              от 13.03.2015 купли-продажи и аренды объектов недвижимости.

Решением от 29.11.2016 иск удовлетворен в полном объеме.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда                   от 16.03.2017 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ЗАО «Диггер», ссылаясь на нарушение судами обеих инстанций норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Податель жалобы считает, что спорный договор является прекращенным на основании пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), поскольку основные договоры купли-продажи не заключены в установленный срок; в материалах дела отсутствуют доказательства вины ответчика в незаключении основного договора купли-продажи; суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства ответчика о снижении размера задатка на основании статьи 333 ГК РФ.

В отзыве на кассационную жалобу ООО «Тринити» просит отказать в ее удовлетворении и оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании представитель ООО «Тринити» возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

ЗАО «Диггер», надлежаще извещенное о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд не направило, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между ЗАО «Диггер» (сторона 1) и ООО «Тринити» (сторона 2) заключен предварительный договор от 13.03.2015 купли-продажи и аренды объектов недвижимости, по условиям которого ЗАО «Диггер» приняло на себя обязательство заключить с ООО «Тринити» договоры купли-продажи и аренды, в том числе основной договор купли-продажи № 1 с передачей в собственность стороны 2 земельного участка площадью 12 180 кв.м, границы которого определены в приложении 1 к предварительному договору и который будет образован из земельного участка с кадастровым номером 29:28:110272:5, а также строений и сооружений (склад, железнодорожный тупик - 150 м, причал - 68 м), находящихся на данном земельном участке, а сторона 2 обязалась принять недвижимое имущество в сроки, установленные основным договором купли-продажи и уплатить за это имущество денежную сумму в размере и порядке не более, чем определено договором.

В силу пункта 2.2 основной договор купли-продажи № 1 должен быть заключен в срок до 01.05.2015.

Согласно пункту 2.1.1 договора цена отчуждаемого имущества составила                8 187 000 руб., из которых: за земельный участок - 7 887 000 руб., за склад -                100 000 руб., за железнодорожный тупик - 100 000 руб., за причал - 100 000 руб.

В соответствии с пунктом 2.7 договора сторона 1 обязалась за свой счет провести кадастровые работы в отношении земельных участков и имущества и поставить все объекты недвижимости, подлежащие передаче, на кадастровый учет.

Пунктом 3.2 договора определено, что при его заключении сторона 2 перечисляет стороне 1 денежные средства в размере 40% стоимости имущества, что составляет 3 600 000 руб. Данные денежные средства засчитываются в счет оплаты стоимости имущества при заключении основных договоров, в том числе по основному договору купли-продажи № 1 - 3 274 800 руб., из них: за земельный участок 3 154 800 руб., за склад - 40 000 руб., за железнодорожный тупик - 40 000 руб., за причал - 40 000 руб.

Согласно пункту 3.3 данный предварительный договор одновременно является соглашением о задатке. Сумма задатка, указанная в пункте 3.2, подлежит возврату в течение 5-ти банковских дней в случае незаключения по вине стороны 1 основных договоров купли-продажи между сторонами в сроки, предусмотренные пунктом 2.2. Возврат задатков регулируется параграфом 7 главы 23 ГК РФ.

Платежным поручением от 13.03.2015 № 10 ООО «Тринити» перечислило ЗАО «Диггер» 3 274 800 руб. в качестве предварительной оплаты за продажу земельного участка по основному договору от 13.03.2015 № 1.

ЗАО «Диггер» 12.03.2015 приняло решение о разделе принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером 29:28:110272:5 на два земельных участка площадью 12 180 кв.м и 3376 кв.м.

Согласно данным кадастрового паспорта от 06.04.2015, земельный участок площадью 12 180 кв.м, образованный из земельного участка с кадастровым номером 29:28:110272:5, поставлен на кадастровый учет 06.04.2015 с присвоением ему кадастрового номера 29:28:110272:68.

Право собственности ЗАО «Диггер» на земельный участок с кадастровым номером 29:28:110272:68 зарегистрировано в установленном порядке 30.04.2015, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.04.2015 серии 29-АЛ № 152343.

В срок, указанный в предварительном договоре (до 01.05.2015), стороны основной договор не заключили.

Из материалов дела также следует, что между ЗАО «Диггер» (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление № 19 г. Северодвинск» (покупатель) заключен договор от 25.05.2015 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 29:28:110272:68 по цене равной 14 400 000 руб. 

Земельный участок передан покупателю по акту приема-передачи                       от 29.05.2015.

Право собственности покупателя на данный земельный участок зарегистрировано 04.06.2015, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.06.2015.

ООО «Тринити» направило ЗАО «Диггер» претензию от 27.05.2016 № 15-06, в которой потребовало в срок до 30.05.2015 исполнить обязанность по предварительному договору от 13.03.2015, заключив основной договор № 1 купли-продажи земельного участка. К письму приложило проект договора купли-продажи № 1 земельного участка с кадастровым номером 29:28:110272:68.

ЗАО «Диггер» в ответном письме от 28.05.2015 сообщило ООО «Тринити» о том, что обязательства по предварительному договору прекратились на основании пункта 6 статьи 429 ГК РФ в связи с незаключением основного договора в срок до 01.05.2015 и неполучением предложения о его заключении. Этим же письмом ЗАО «Диггер» обязалось возвратить в срок до 29.05.2015 перечисленные ООО «Тринити» денежные средства.

Платежным поручением от 28.05.2015 № 487 ЗАО «Диггер» перечислило ООО «Тринити» 3 600 000 руб. в качестве возврата предоплаты по предварительному договору от 13.03.2015.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 02.07.2015 по делу № А05-6195/2015 по иску ООО «Тринити» к ЗАО «Диггер» о признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером 29:28:110272:68 в удовлетворении заявленных требований отказано. 

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда                     от 12.10.2015 данное решение отменено в связи с отказом истца от иска и производство по делу прекращено  на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ.

ООО «Тринити» направило ЗАО «Диггер» претензию от 20.06.2016, в которой на основании пункта 2 статьи 381 ГК РФ потребовало уплатить                  3 274 800 руб., что составляет вторую половину двойной суммы задатка, которую обязана уплатить сторона, получившая задаток по предварительному договору от 13.03.2015.

Поскольку требования, указанные в данной претензии, оставлены ЗАО «Диггер» без удовлетворения, ООО «Тринити» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства и руководствуясь статьями 8, 309, 310, 329, 333, 381, 401, 420, 429 ГК РФ, признали требования истца обоснованными и удовлетворили иск в полном объеме. При этом суды исходили из того, что предварительный договор не предусматривал обязанности ни одной из сторон направить предложение о его заключении; по условиям предварительного договора обязанность по формированию будущего земельного участка и постановке его на кадастровый учет лежала на ответчике; право собственности ответчика на вновь образованный земельный участок зарегистрировано до истечения срока для заключения основного договора; через несколько дней с даты истечения срока заключения основного договора ответчик заключил договор купли-продажи земельного участка с иным покупателем по более высокой цене и только после этого возвратил задаток истцу. В связи с этим суды признали ответчика виновной стороной в незаключении основного договора. Кроме того, суды не установили оснований для уменьшения по заявлению ответчика размера задатка на основании положений статьи 333 ГК РФ.

Суд кассационной инстанции, исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов в связи со следующим.

Статьями 309 и 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ одним из способов исполнения обязательств является задаток, которым в силу пункта 1 статьи 380 Кодекса является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Пунктом 2 статьи 381 ГК РФ определено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В силу пункта 1 статьи 429 ГК РФ (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

В силу пункта 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности (пункт 1 статьи 401 ГК РФ).

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Суды, ссылаясь на правовую позицию, изложенную в определении Верховного Суда Российской Федерации от 08.09.2015 № 38-КГ15-7, а также на приведенные выше положения действующего законодательства, правомерно исходили из того, что несмотря на то, что в рассматриваемом случае ни одна из сторон не направила противоположной стороне предложение о заключении основного договора купли-продажи № 1, именно ответчик является виновной стороной в незаключении данного договора, поскольку именно на него была возложена обязанность по формированию будущего земельного участка, постановке его на кадастровый учет и именно ЗАО «Диггер», осуществив постановку объекта продажи на кадастровый учет (06.04.2015) и  государственную регистрацию своего права собственности на образованный объект (30.04.2015), обязано было, действуя разумно и добросовестно, уведомить покупателя о готовности к заключению основного договора в срок до 01.05.2015. 

Признавая ответчика виновной стороной, суды обоснованно учли то, что  уклонившись от заключения основного договора с истцом, ответчик продал земельный участок иному лицу по договору купли-продажи от 25.05.2015 по цене, более высокой, чем было предусмотрено предварительным договором, заключенным с истцом.

При таких обстоятельствах суды не установили оснований, позволяющих считать истца утратившим заинтересованность в заключении основного договора, и с учетом конкретных обстоятельств дела обоснованно удовлетворили требования в полном объеме. 

Суды учли, что освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 65 АПК РФ будет доказана невиновность действий, в результате которых основной договор не был заключен.

В данном случае следует принять во внимание, что регистрация права собственности ответчика на образованный земельный участок была произведена лишь 30.04.2015, то есть накануне истечения срока для заключения основного договора (01.05.2015). В нарушение требований статьи 65 АПК РФ ответчик не представил доказательств невозможности регистрации такого права в более ранние сроки, которые бы обеспечивали возможность заключения основного договора в установленный срок. При этом уведомление о произведенной регистрации истцу не направлялось, а 25.05.2015 участок был отчужден иному лицу по более высокой цене.

Отказывая в удовлетворении ходатайства ответчика об уменьшении размера подлежащего взысканию задатка, суды первой и апелляционной инстанций правомерно сослались на положения статьей 401, 429 ГК РФ, статьи 65 АПК РФ, а также на то, что истец лишился возможности приобрести к определенному сроку конкретный земельный участок по конкретной цене, согласованной в предварительном договоре.

Доводы подателя жалобы о прекращении обязательств по предварительному договору на основании пункта 6 статьи 429 ГК РФ были предметом рассмотрения судов, им дана надлежащая правовая оценка с учетом конкретных обстоятельств дела, поведения ответчика, признанного виновным в незаключении основного договора в установленный срок,  факта регистрации его права собственности на подлежащий отчуждению объект лишь 30.04.2015 - накануне истечения срока для заключения основного договора.

Иные доводы кассационной жалобы не опровергают выводы судов и сводятся к переоценке исследованных по делу доказательств.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых решения и постановления, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа 

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 29.11.2016 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда                           от 16.03.2017 по делу № А05-8503/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу закрытого акционерного общества «Диггер» - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

Судьи

Г.М. Рудницкий

И.В. Сергеева