ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

проезд Соломенной сторожки, д. 12, г. Москва, ГСП-4, 127994

официальный сайт: http://www.9aas/arbitr.ru; e-mail:9aas.info@arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-20145/2024-ГК

Дело № А40-246850/23

город Москва

24 мая 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 24 мая 2024 года

 

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Мезриной Е.А.,

судей Алексеевой Е.Б., Левченко Н.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем Бабарыкиной М.М.,рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ДГИ г. Москвы, Правительства Москвы 

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 06.03.2024 по делу № А40-246850/23 

по иску ДГИ г. Москвы (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>) 

к ИП ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) третье лицо: Правительство Москвы ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 18.12.2002, ИНН: 

<

***> - ООО "СТИМУЛ" (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 06.04.2012, ИНН: 

<

***>) 

об изъятии недвижимого имущества для государственных нужд

при участии в судебном заседании представителей: 

от истца и третьего лица Правительства Москвы: ФИО2 по доверенностям от 11.12.2023 и 29.11.2023; 

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 11.12.2023;

от третьего лица ООО "Стимул": не явился, извещен; 

 

УСТАНОВИЛ:

ДГИ г. Москвы (далее – истец) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ИП ФИО1 (далее – ответчик), в котором просит суд:

1).   Изъять   для   государственных   нужд   города   Москвы   нежилое   помещение кадастровым номером 77:07:0009003:13762, общей площадью 95,6 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>.

2). Установить сумму возмещения Правообладателю за изымаемое нежилое помещение соответствии с отчетом об оценке от 02.06.2023 № П2137-1544-ИЗ/2023, выполненным независимой оценочной организацией ООО «Центр оценки «Аверс», в 12 772 525 рублей (двенадцать миллионов семьсот семьдесят две тысячи пятьсот двадцать пять рублей 00 копеек).

3) Определить, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является  основанием  для  погашения  ограничений  (обременении)  внесенных  в  ЕГРН отношении изымаемого недвижимого имущества: аренды, о чем в ЕГРН сделана запись от 10.10.2014 № 77-77-07/017/2014-469.

4). Определить, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ИП ФИО1 на нежилое помещение с кадастровым номером 77:07:0009003:13762, общей площадью 95,6 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>; а также перехода и возникновения права собственности субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы на нежилое помещение с кадастровым номером 77:07:0009003:13762, общей площадью 95,6 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>.

5). Установить следующие условия возмещения:

- Возмещение стоимости изымаемого имущества выплачивается Департаментом городского имущества города Москвы после вступления решения суда по настоящему делу в законную силу путем перечисления денежных средств на счет правообладателя;

-  Правообладатель обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты вступления настоящего решения в законную силу предоставить в Департамент городского имущества города Москвы реквизиты расчетного счета для оплаты стоимости изъятого недвижимого имущества. Обязательства Департамент городского имущества города Москвы по оплате считаются исполненными с даты списания денежных средств с корреспондентского счета Департамента;

-  В случае отказа Правообладателя предоставить реквизиты расчетного счета более 5 (пяти) рабочих дней, денежные средства составляющие стоимость изъятого недвижимого имущества вносятся Департаментом городского имущества города Москвы на депозит нотариуса;

- Правообладатель обязан освободить нежилое помещение от собственного имущества существа иных лиц в течение 5 (пяти) рабочих дней после получения компенсации.  В  случае нарушения  Правообладателем  указанного  срока,  предоставить Департаменту   городского  имущества  города  Москвы  и/или  иному  уполномоченному исполнительному органу города Москвы и/или подрядной организации на принудительное освобождение Нежилого помещения. Департамент городского имущества города Москвы иной уполномоченный  исполнительный  орган  города Москвы  и/или  подрядная организация не несут юридической  ответственности за оставленное правообладателем иное имущество и имущество иных лиц.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 06.03.2024 исковые требования удовлетворены, суд решил:

1)   Изъять   для   государственных   нужд   города   Москвы   нежилое   помещение кадастровым номером 77:07:0009003:13762, общей площадью 95,6 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>.

2). Установить сумму возмещения Правообладателю за изымаемое нежилое помещение соответствии с  экспертным заключением  ООО «БСГ-Консалтинг Групп» от 02.02.2024 №1223/01-БЭ  в  размере 20 848 000 руб. 00 коп. (двадцать миллионов восемьсот сорок восемь тысяч рублей 00 копеек).

3). Определить, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является  основанием  для  погашения  ограничений  (обременении)  внесенных  в  ЕГРН отношении изымаемого недвижимого имущества: аренды, о чем в ЕГРН сделана запись от 10.10.2014 № 77-77-07/017/2014-469.

4). Определить, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ИП ФИО1 на нежилое помещение с кадастровым номером 77:07:0009003:13762, общей площадью 95,6 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>; а также перехода и возникновения права собственности субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы на нежилое помещение с кадастровым номером 77:07:0009003:13762, общей площадью 95,6 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>.

5). Установить следующие условия возмещения:

- Возмещение стоимости изымаемого имущества выплачивается Департаментом городского имущества города Москвы после вступления решения суда по настоящему делу в законную силу путем перечисления денежных средств на счет правообладателя;

-  Правообладатель обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты вступления настоящего решения в законную силу предоставить в Департамент городского имущества города Москвы реквизиты расчетного счета для оплаты стоимости изъятого недвижимого имущества. Обязательства Департамент городского имущества города Москвы по оплате считаются исполненными с даты списания денежных средств с корреспондентского счета Департамента;

-  В случае отказа Правообладателя предоставить реквизиты расчетного счета более 5 (пяти) рабочих дней, денежные средства составляющие стоимость изъятого недвижимого имущества вносятся Департаментом городского имущества города Москвы на депозит нотариуса;

- Правообладатель обязан освободить нежилое помещение от собственного имущества существа иных лиц в течение 5 (пяти) рабочих дней после получения компенсации.  В  случае нарушения  Правообладателем  указанного  срока,  предоставить Департаменту   городского  имущества  города  Москвы  и/или  иному  уполномоченному исполнительному органу города Москвы и/или подрядной организации на принудительное освобождение Нежилого помещения. Департамент городского имущества города Москвы иной уполномоченный  исполнительный  орган  города Москвы  и/или  подрядная организация не несут юридической  ответственности за оставленное правообладателем иное имущество и имущество иных лиц.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной  жалобой, в которой просил указанное решение суда первой инстанции отменить,  в части установления суммы возмещения, принять по делу новый судебный акт, которым установить сумму возмещения за изъятое недвижимое имущество в соответствии с отчетом об оценке от 02.06.2023г. 

Истцом заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Согласно статье 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначение экспертизы относится к праву арбитражного суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

Вопрос о назначении экспертизы либо об отказе в ее назначении разрешается судом в каждом конкретном случае, исходя из обстоятельств дела и имеющейся совокупности доказательств, и при этом суд самостоятельно определяет достаточность доказательств.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для его удовлетворения.

В силу части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по том же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Арбитражный суд первой инстанции, оценивая заключение эксперта, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, правомерно посчитал, что заключение эксперта в полной мере является допустимым и достоверным доказательством, оснований сомневаться в данном заключении не имеется, т.к. оно составлено компетентным специалистом, обладающим специальными познаниями и предупрежденным об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Заключение в полной мере объективно, а его выводы - достоверны. Данное заключение содержит подробное описание произведенных исследований, по результатам которых сделаны выводы и даны научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие исходные объективные данные из представленных в распоряжение эксперта материалов дела, выводы эксперта обоснованы документами.

Экспертное заключение является допустимым доказательством по делу, не имеется оснований не доверять выводам эксперта, квалификация эксперта подтверждена соответствующей документацией, сведений о заинтересованности в исходе дела не имеется, данные исследования проводилось на основании судебных определений, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, заключения полностью соответствуют требованиям законодательства, выводы эксперта логичны, аргументированы, содержат ссылки на официальные источники, т.е. обоснованы. Доводы экспертизы убедительны и по существу не опровергнуты. Несогласие лиц, участвующих в деле, с выводами экспертами, само по себе, не является основанием для назначения повторной судебной строительно-технической экспертизы.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для удовлетворения ходатайства ответчика о назначении повторной экспертизы.

Кроме того, заявляя в апелляционной жалобе ходатайство о назначении повторной экспертизы и ее поручении указанным в жалобе экспертным организациям, не представил гарантийные письма указанных организаций о возможности проведения экспертизы сроках и стоимости. Податель апелляционной жалобы также не обеспечил внесение денежных средств на депозитный счет апелляционного суда, что также является основанием для отказа в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы.

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель апеллянта поддержал доводы апелляционной жалобы, просил ее  удовлетворить, представитель ответчика возражал  против удовлетворения апелляционной жалобы. 

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

Третье лицо – Правительство РФ явку представителя не обеспечило (ст. 156 АПК РФ ).

Рассмотрев дело в порядке статей 266, 267, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...>. помещение 69, включен в Программу реновации жилищного фонда в городе Москве. 

ИП ФИО1 (далее - Правообладатель) является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 77:07:0009003:13762, общей площадью 95,6 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> (далее - нежилое помещение), о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись 09.11.2011 № 77-77-07/048/2011-164.

На нежилое помещение зарегистрированы ограничения (обременения) в виде аренды, о чем в ЕГРН сделана запись от 10.10.2014 № 77-77-07/017/2014-469.

Департаментом городского имущества города Москвы (далее - Департамент) издано распоряжение от 07.04.2023 № 19767 «Об изъятии для государственных нужд объекта движимого имущества», в соответствии с которым подлежит изъятию для государственных нужд  города  Москвы,  для  целей  реализации  постановления  Правительства  Москвы 01.08.2017 № 497-ПП «О программе реновации жилищного фонда в городе Москве», нежилое помещение, принадлежащие Правообладателю.

В соответствии с отчетом об оценке от 02.06.2023 № П2137-1544-ИЗ/2023, выполненным независимой оценочной организацией ООО «Центр оценки «Аверс», определена величина убытков, причиненных обладателю прав на изымаемое недвижимое имущество. Сумма денежной компенсации за изымаемое нежилое помещение составляет 12 772 525 рублей 00 копеек, и включает в себя рыночную стоимость изымаемого объекта недвижимости, а также иные убытки и расходы, причиненные Правообладателю в связи с изъятием.

В соответствии с требованиями ст. 56.8 и 56.9 ЗК РФ, а также ч. 2 ст. 56.10 ЗК РФ в адрес Ответчика письмами от 09.06.2023 за исходящими № ДГИ-И-39189/23, № ДГИ-И-39190/23 направлен проект соглашения об изъятии для государственных нужд нежилого помещения в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации с приложением материалов оценки рыночной стоимости изымаемого недвижимого имущества и расчета убытков, причиняемых в связи с изъятием недвижимого имущества.

Направление указанных документов (проект соглашения и отчет об оценке) подтверждается отчетами об отслеживании отправлений с почтовыми идентификаторами 12599374155294,12599374154730 (получены ответчиком 23.07.2023).

Срок заключения проекта соглашения со стороны правообладателя в соответствии с ч. 10 ст. 56.10 ЗК РФ составляет девяносто дней, со дня получения правообладателем проекта соглашения об изъятии.

Поскольку ответчик выразил несогласие с отчетом об оценке от 02.06.2023 № П2137-1544-ИЗ/2023, выполненного ООО «Центр оценки «Аверс», Определением от 19 декабря 2023 г. была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО "СТИМУЛ", перед экспертом поставлены следующие вопросы: 

1. Определить размер возмещения за изымаемое для государственных нужд города Москвы нежилое помещение с кадастровым номером 77:07:0009003:13762, общей площадью 95, 6 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, включая рыночную стоимость и иные убытки, включая упущенную выгоду, по состоянию на дату оценки без выделения НДС?

Как следует из поступившего в Арбитражный суд г. Москвы экспертного заключения:

Размер возмещения за изымаемое для государственных нужд города Москвы нежилое помещение с кадастровым номером 77:07:0009003:13762, общей площадью 95,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, включая рыночную стоимость и иные убытки, включая упущенную выгоду, по состоянию на дату оценки без выделения НДС составляет (округленно): 20 848 000, 00руб. в том числе:

Рыночная стоимость изымаемого для государственных нужд города Москвы нежилого помещения с кадастровым номером 77:07:0009003:13762, общей площадью 95,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию дату оценки без выделения НДС составляет (округленно): 18 776 000,00 руб.

Размер убытков, включая упущенную выгоду, причиненных изъятием для государственных нужд города Москвы нежилого помещения с кадастровым номером 77:07:0009003:13762, общей площадью 95,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на дату оценки без выделения НДС составляет (округленно):  2 072 000, 00руб. 

Суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности предъявленного иска и требований истца об изъятии помещения  для государственных нужд города Москвы, с установлением суммы компенсации в размере 20 848 000 руб. 00 коп. на основании судебной экспертизы, проведённой в рамках рассмотрения настоящего дела, отказав в удовлетворении ходатайства о назначении и проведении повторной судебной экспертизы.

Судебная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции.

Довод апелляционной жалобы о несогласии с судебным заключением подлежат отклонению.

Согласно разъяснениям п.13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

Для восстановления нарушенного права путем приобретения замещающего объекта, позволяющего получать сопоставимый доход от сдачи в аренду, необходимо понести расходы на оплату услуг специалистов (риэлтер) по поиску аналогичного объекта, а также на регистрацию права собственности на замещающий объект. Обычаи делового оборота (обычные условия гражданского оборота) предусматривают делегирование задач по купле-продаже помещений и иных объектов недвижимого имущества профессиональным участникам рынка, что снижает риски покупателя (как и продавца) при совершении сделок купли-продажи. Собственник помещения не является профессиональным участником рынка недвижимости, не обладает специальными познаниями, позволяющими ему провести подбор помещений и проверить юридическую чистоту планируемых к приобретению объектов недвижимости, в связи с чем, вынужден обратиться за профессиональной помощью

Довод апелляционной жалобы о применение экспертом 6-месячного срока экспозиции при определении срока, необходимого для поиска аналогичного объекта на рынке, полагая, что достаточным для приобретения сопоставимого объекта является срок 1,5 месяца, также подлежит отклонению. Заявленный апеллянтом 1,5 месячный срок предполагает совершение конкретных юридически значимых действий, направленных на совершение сделки в отношении конкретного объекта, без учета срока, необходимого для поиска такого объекта. 

Приведенный в справочнике срок экспозиции является сроком со дня представления объекта на открытый рынок до дня совершения сделки с ним, а значит, применение такого срока справедливо как для определения срока, необходимого для продажи объекта, так и для срока, необходимого для поиска объекта на рынке. Это обусловлено тем фактом, что в конкретный момент времени на рынке присутствуют предложения о продаже лишь тех объектов, которые уже выставлены на продажу. Однако поиск аналогичного объекта не может быть ограничен лишь первым днем поиска (т.е. только теми объектами, которые выставлены на продажу в первый день поиска) – по иску аналогичного объекта подразумевает исследование также и тех объектов, которые будут представлены на открытый рынок в течение последующего некоторого периода.

Утверждения апеллянта о развитости рынка недвижимости и о достаточном количестве предложений по продаже аналогичных объектов относимыми и допустимыми доказательствами не подтверждены.

Согласно п. 10 ФСО №1 объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Апеллянт не представил относимых, допустимых доказательств наличия аналогов идентичных оцениваемому помещению по площади, по архитектурно-планировочному решению, по сопоставимой рыночной цене. Таким образом, заявленная апеллянтом возможность заместить спорный объект в короткий срок не доказана.

Доводы апеллянта в этой части фактически направлены на оспаривание обязанности истца по возмещению упущенной выгоды ответчика в связи с прекращением аренды изымаемого помещения.

Согласно правовому подходу, сформулированному в п.6 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, выкупная цена изымаемого для государственных или муниципальных нужд земельного участка включает в себя рыночную стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с невозможностью исполнения своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно разъяснениям п.14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.

Изымаемое помещение сдано в аренду в пользу ООО «Стимул» на основании до- говора № 1 аренды от 15.03.2014 с учетом дополнительного соглашения № 2 от 28.09.2021 на срок с 28.09.2021 на 3 года, т.е. до 28.09.2024. Обременение помещения арендой подтверждено записями ЕГРН (последняя регистрационная запись № 77:07:0009003:13762-77/051/2021-2 от 07.10.2021 внесена до того, как Истец уведомил о планируемом изъятии помещения для государственных нужд). Размер арендной платы согласован договором в размере 230 000 руб. ежемесячно.

Изъятие помещения ранее 28.09.2024 приводит к упущенной выгоде в виде утраченных ежемесячных арендных платежей, установленных договором с ООО «Стимул», на оставшийся срок.

Спорное нежилое помещение является коммерческим, систематически использовалось собственниками с целью извлечения дохода путем сдачи в аренду.

Истечение срока договора № 1 аренды от 15.03.2014 с ООО «Стимул» не означает, что ИП ФИО1 прекратит извлечение дохода из помещения и не будет сдавать его в аренду на новых условиях по новому договору.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных ст.270 АПК РФ, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд - 

     

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 06.03.2024 по делу № А40-246850/23 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

 

Председательствующий судья                                                                 Мезрина Е.А.

 

Судьи:                                                                                                         Алексеева Е.Б.

 

                                                                                                                     Левченко Н.И.