/

 

 АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-18940/2016

г. Краснодар

10 сентября 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 сентября 2018 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В. от ответчика – союза «Торгово-промышленная палата Ростовской области» (ИНН 6163020004, ОГРН 1026100004457) – Левиной Ю.В. (доверенность от 01.07.2018), в отсутствие представителя истца – департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – некоммерческого партнерства «Управляющая компания “Бизнес-центр Кристалл”», надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу союза «Торгово-промышленная палата Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.12.2017 (судья Прокопчук С.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2018 (судьи Ковалева Н.В., Ванин В.В., Нарышкина Н.В.) по делу № А53-18940/2016, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – департамент) подал в Арбитражный суд Ростовской области иск к союзу «Торгово-промышленная палата Ростовской области» (далее – союз) о взыскании 160 059 рублей 31 копейки долга по договору от 10.07.2007 № 29950 аренды земельного участка площадью 44 кв. м с кадастровым номером 61:44:0040442:0152, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Суворова, 89, (далее – договор аренды, земельный участок) с 01.06.2006 по 30.06.2016, 56 374 рублей 93 копеек пени с 21.06.2006 по 06.07.2016 и начисленных на 160 059 рублей 31 копейку процентов за пользование чужими денежными средствами с 07.07.2016 по дату фактической оплаты (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Арбитражный процессуальный кодекс).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 08.12.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2017, с союза взыскано 89 554 рубля 12 копеек задолженности за пользование земельным участком с 01.07.2013 по 30.06.2016, 13 730 рублей 50 копеек пени и начисленные на 89 554 рубля 12 копеек проценты за пользование чужими денежными средствами с 07.07.2016 по день фактического погашения долга. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.06.2017 решение Арбитражного суда Ростовской области от 08.12.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2017 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции со следующей мотивировкой. Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет с разрешенным использованием для проектирования и строительства трансформаторной подстанции 14.11.2006, то есть после ввода в эксплуатацию 25.09.2006 бизнес-центра «Кристалл» по адресу: г. Ростов-на-Дону, проспект Кировский, 40-А (далее – офисное здание). На момент ввода в эксплуатацию офисное здание имело подключение к сетям электроснабжения. В условиях нахождения на земельном участке в спорный период трансформаторной подстанции, правообладатель которой не установлен, подписание сторонами акта приема-передачи земельного участка само по себе не свидетельствует об использовании этого участка союзом. Необходимо проверить довод союза относительно выполнения им функций заказчика-застройщика офисного здания, прекратившихся при вводе последнего в эксплуатацию. Следует установить наличие (отсутствие) на земельном участке в момент заключения договора аренды трансформаторной подстанции, ее правообладателя и застройщика. Необходимо оценить адресованное союзу письмо департамента от 28.07.2014 № 59-30-17991/6, в котором указано на незаключенность договора аренды в связи с отсутствием его государственной регистрации, на инициирование департаментом исключения из сведений государственного кадастра недвижимости данных об обременении земельного участка в виде аренды в пользу союза.

При новом рассмотрении дела к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено некоммерческое партнерство «Управляющая компания “Бизнес-центр Кристалл”» (далее – партнерство).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 13.12.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2018, с союза взыскано 89 554 рубля 12 копеек задолженности за пользование земельным участком с 01.07.2013 по 30.06.2016, 13 730 рублей 50 копеек пени с 21.09.2013 по 06.07.2016 и начисленные на 89 554 рубля 12 копеек проценты за пользование чужими денежными средствами с 07.07.2016 по день фактической оплаты задолженности. В удовлетворении остальной части иска отказано. Судебные акты мотивированы следующим. Земельный участок передан в аренду союзу по его заявлению. Действие договора аренды распространено сторонами на период с 01.06.2006. В государственном кадастре недвижимости содержатся сведения об обременении прав на земельный участок в виде аренды в пользу союза. Отсутствие государственной регистрации договора аренды не освобождает союз от исполнения обязанности по внесению арендных платежей. Союз был заинтересован в аренде земельного участка. Его позиция по делу свидетельствует о злоупотреблении им правом. Разрешенным использованием земельного участка значатся проектирование и строительство трансформаторной подстанции. В период действия договора аренды союз выполнял функции заказчика-застройщика офисного центра. По состоянию на 25.09.2006 офисное здание имело подключение к сетям электроснабжения через трансформаторную подстанцию. Последняя не включена в перечень имущества в акте от 28.09.2006 о реализации договора долевого участия в строительстве от 31.01.2002. На момент ввода офисного здания в эксплуатацию союз не являлся заказчиком-застройщиком на земельном участке, на котором размещалась трансформаторная подстанция. После ввода офисного здания в эксплуатацию правообладателем трансформаторной подстанции оставался союз. Ее передача энергоснабжающей организации, собственникам помещений офисного здания, партнерству не доказана. Передача полномочий по эксплуатации трансформаторной подстанции третьему лицу не свидетельствует о ее выбытии из владения союза. Между сторонами сложились арендные отношения по договору аренды земельного участка. Земельный участок предоставлен союзу не для строительства трансформаторной подстанции, а для ее эксплуатации. После заключения договора аренды и подписания акта приема-передачи земельного участка арендатор мог пользоваться арендованным имуществом, производил оплату пользования. Трансформаторная подстанция не принадлежит партнерству, которое не является стороной по договору аренды. Уменьшения сумм неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами обусловлено истечением срока исковой давности, о применении которой заявил союз.

Союз обжаловал решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.12.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2018 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Регистрация договора аренды в установленном порядке не произведена, поэтому он является незаключенным. При новом рассмотрении дела департамент не представил новые доказательства наличия договорных отношений. Долг по незаключенному договору при доказанности использования земельного участка может быть взыскан только за период действия договора. Возобновление на неопределенный срок незаключенного договора невозможно. Долг мог быть взыскан только с 01.06.2006 по 30.05.2008. Земельный участок союзу не передавался. Фактическим землепользователем выступила энергоснабжающая организация как правообладатель трансформаторной подстанции. Суды не выполнили указания суда кассационной инстанции в части установления наличия трансформаторной подстанции на земельном участке в момент заключения договора аренды, ее правообладателя и пользователя. Расположение трансформаторной подстанции на земельном участке в момент заключения договора аренды подтверждено заключенным союзом и обществом с ограниченной ответственностью «Донэнерго» договором энергоснабжения от 01.01.2006 № 5177. Дальнейшая необходимость в аренде земельного участка, проектировании и строительстве трансформаторной подстанции отсутствовала. С 22.10.2014 трансформаторная подстанция находится на балансе общества с ограниченной ответственностью «ЮгСетьЭнерго», а с 05.06.2017 – в собственности общества с ограниченной ответственностью «Районная сетевая компания». Союз не возводил трансформаторную подстанцию, не являлся ее собственником, владельцем, эксплуатантом. Земельный участок в аренду союзу фактически не передан, арендная плата не вносилась.

В отзыве на кассационную жалобу департамент выразил мотивированное мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя союза, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.12.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2018 подлежащими отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что постановлением мэра города Ростова-на-Дону от 01.06.2005 № 604 в целях энергоснабжения стоящего офисного здания союзу как застройщику по его заявлению от 30.11.2006 предоставлен в аренду земельный участок. Департамент (арендодатель) и союз (арендатор) 10.07.2007 заключили договор аренды земельного участка в целях проектирования и строительства трансформаторной подстанции с 01.06.2006 по 30.05.2008. Годовой размер арендной платы составил 15 900 рублей (пункту 3.1), подлежавших внесению ежеквартально равными не позднее 20-го числа последнего месяца квартала, а первый платеж – о 20-го числа последнего месяца квартала, в котором заключен договор (пункт 3.2). Своевременное внесение арендной платы обеспечено пеней из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2). На арендатора возложена обязанность по обеспечению государственной регистрации договора аренды (пункт 4.4.5), которую союз не исполнил. В акте приема-передачи 10.07.2007 стороны указали на передачу земельного участка, состоявшуюся 01.06.2006 в момент издания постановления мэра города Ростова-на-Дону от 01.06.2006 № 604.

По данным кадастрового паспорта от 26.07.2016 № 61/001/16-720417 (л. д. 36) разрешенным использованием земельного участка является проектирование и строительство трансформаторной подстанции. В спорный период союз выполнял функции заказчика-застройщика офисного здания, введенного в эксплуатацию на основании соответствующего разрешения от 25.09.2006 № 5843.

По состоянию на 25.09.2006 офисное здание имело подключение к сетям электроснабжения через расположенную на земельном участке трансформаторную подстанцию. Трансформаторная подстанция не включена  в перечень имущества в акте от 28.09.2006 о реализации договора долевого участия в строительстве от 31.01.2002. Государственная регистрация права собственности союза на помещения в офисном здании произведена 20.10.2006, а права долевой собственности на общее имущество – 10.11.2006.

По акту от 10.10.2006 № 478 трансформаторная подстанция допущена в эксплуатацию как электроустановка напряжением выше 1000 В, предназначенная для электроснабжения офисного здания (пункт 1.1.12) и находящаяся в ведении филиала государственного унитарного предприятия Ростовской области «Донэнерго» РГЭС до момента передачи на баланс в соответствии с техническими условиями на технологическое присоединение (пункт 1.1.10). Граница ответственности за состояние и обслуживание электроустановки по балансовой принадлежности не установлена (пункт 1.1.11). Эксплуатация электроустановки осуществляется оперативно-ремонтным персоналом РГЭС (пункт 1.2.1).

Департамент направил союзу претензию от 06.07.2016 № 59-30-2411/15-П с предупреждением о необходимости оформления до 04.10.2016 документов на право пользования земельным участком и погашения до 20.07.2016 образовавшейся задолженности с 01.06.2006 по 30.06.2016. Претензия оставлена союзом без удовлетворения и ответа.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения департамента в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Частью 2.1 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса, указаниям арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенным в его постановлении об отмене решения, постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, придан обязательный характер для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело. В определении от 28.01.2016 № 130-О Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что арбитражный суд кассационной инстанции, отменяя обжалуемые судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, указывает в постановлении на те действия, которые должны быть выполнены вновь рассматривающим дело арбитражным судом первой или апелляционной инстанции. Такие постановления арбитражного суда кассационной инстанции являются обязательными для нижестоящих арбитражных судов. Законодательное возложение на арбитражный суд кассационной инстанции полномочий по проверке законности судебных актов арбитражных судов в связи с кассационными жалобами, равно как и придание принимаемым этим арбитражным судом решениям обязательного характера вытекают из положений статьи 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, закрепляющих право на судебную защиту (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 02.02.1996 № 4-П, от 03.02.1998 № 5-П, от 28.05.1999 № 9-П, от 11.05.2005 № 5-П, от 21.04.2010 № 10-П).

По смыслу названного конституционного положения, а также конкретизирующих его норм арбитражного процессуального законодательства, устанавливающих порядок производства в арбитражном суде кассационной инстанции и находящихся в системной связи со статьей 6 Арбитражного процессуального кодекса, закрепляющей предъявляемые ко всем судебным актам (независимо от принявшей их инстанции) требования законности, содержащиеся в постановлении суда кассационной инстанции указания на действия, которые должны быть выполнены соответствующим арбитражным судом, вновь рассматривающим дело, представляют собой неотъемлемую составную часть такого постановления и имеют столь же обязывающий характер, как и любой иной судебный акт (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 03.04.2014 № 911-О).

Гарантией выполнения нижестоящими арбитражными судами указаний суда кассационной инстанции выступают установленные Арбитражным процессуальным кодексом процедуры проверки постановлений арбитражных судов и основания для их отмены или изменения.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел о взыскании по договору. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Нормами Гражданского кодекса определено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. При отсутствии регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным (статья 433).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614, 617 Гражданского кодекса, обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» приведено разъяснение, согласно которому при достижении соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, при передаче собственником имущества в пользование и принятии его без каких-либо замечаний другим лицом, при исполнении сторонами этого соглашения следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, а пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами, в том числе о неустойке.

Обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом. По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств, а в соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Арендодатель, который не исполнил обязанность по передаче сданного в аренду имущества в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему объекта аренды (аналогичная рекомендация содержалась в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации; далее – Земельный кодекс). По смыслу статьи 552 Гражданского кодекса, статьи 35 Земельного кодекса, при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.03.2016 № 305-ЭС16-16772, а также в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, приведена правовая позиция, согласно которой законодательством не предусмотрен переход земельного участка, находящегося в публичной собственности и на котором построено нежилое здание, в общую долевую собственность собственников помещений в этом здании, если застройщику земельный участок был предоставлен по договору аренды. В этом случае с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в нежилом здании на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанции не в полной мере выполнили указания суда кассационной инстанции, данные в постановлении от 06.06.2017, что повлекло принятие неправильных судебных актов и необходимость их отмены на основании части 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса. В обжалуемых судебных актах не отражены и не оценены обстоятельства, связанные с образованием земельного участка (площадью 44 кв. м) в результате раздела исходного земельного участка, предназначенного для строительства и эксплуатации офисного центра. Остались невыясненными вопросы о том, предусматривалось ли строительство трансформаторной подстанции проектной и сметной документацией на возведение офисного здания, возводилась ли она как предусмотренное проектной документацией инженерное оборудование офисного здания, кем конкретно и по чьему заданию осуществлялось ее строительство, кем принимались и оплачивались соответствующие работы на основании исполнительной документации, возникло ли на трансформаторную подстанцию право общей собственности собственников помещений офисного здания после его ввода в эксплуатацию. Ответы на эти вопросы позволили бы сделать выводы о том, возникла ли множественность лиц на стороне арендатора по договору аренды после ввода офисного здания в эксплуатацию, кто является лицом (лицами), обязанным (-нными) вносить плату за фактическое пользование земельным участком, и, соответственно, надлежащими ответчиком (-ами) по иску департамента. Взыскивая с союза задолженность за пользование земельным участком с 01.07.2013 по 30.06.2016, суды первой и апелляционной инстанций не оценили имеющиеся в деле доказательства отчуждения партнерством в 2014 году комплекса оборудования и здания трансформаторной подстанции обществу с ограниченной ответственностью «ЮгСетьЭнерго» по договору купли-продажи от 22.07.2014 № 14/07/22-1, которые, возможно, могли свидетельствовать об изменении субъектного состава арендных отношений. В этой связи, следовало установить полномочия партнерства на отчуждение названного имущества, в том числе на заключение договора его купли-продажи.

Названные недостатки препятствуют суду кассационной инстанции признать соответствующим установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам выводы, содержащиеся как в решении суда первой инстанции, так и в постановлении суда апелляционной инстанции.

Суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. Направление дела на новое рассмотрение в данном случае обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (статья 287 Арбитражного процессуального кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное постановление.

Руководствуясь статьями 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.12.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2018 по делу № А53-18940/2016 отменить.

Дело № А53-18940/2016 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                                            В.А. Анциферов

Судья                                                                                                                     В.Е. Епифанов

Судья                                                                                                                     И.В. Сидорова