АРБИТРАЖНЫЙ   СУД   РЕСПУБЛИКИ   ХАКАСИЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

19 января 2018 годаДело № А74-12824/17

Резолютивная часть решения объявлена 17.01.2018 

Полный текст решения изготовлен  19.01.2018 

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи А.А. Федулкиной, при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания  секретарем ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению администрации Вершино-Тейского поссовета Аскизского района Республики Хакасия (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «АбакСтрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании права общей долевой собственности на имущество многоквартирного жилого дома – нежилое помещение площадью 654,4 кв.м, расположенное по адресу: Республика Хакасия, 

<

...>, помещение 31Н, об истребовании указанного помещения,

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора Министерства финансов Республики Хакасия (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), общества с ограниченной ответственностью «Комфорт» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12,  ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24

при участии в судебном заседании представителя истца – ФИО25 по доверенности от  11.07.2017 б/н;  

представителя ответчика - ФИО26 по доверенности от 28.07.2017, ФИО27 по доверенности от 18.10.2017.

Администрация Вершино-Тейского поссовета Аскизского района Республики Хакасия обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «АбакСтрой» о признании права общей долевой собственности на имущество многоквартирного жилого дома – нежилое помещение площадью 654,4 кв.м, расположенное по адресу: Республика Хакасия, 

<

...>, помещение 31Н, об истребовании указанного помещения. 

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме, обосновав их тем, что  все квартиры  жилого дома построены на бюджетные деньги  по муниципальным контрактам на участие в долевом строительстве. Соответственно, построенный в данном доме  цокольный этаж также принадлежит Администрации в силу строительства его на деньги бюджета. Кроме того, Администрация Вершино-Тейского поссовета Аскизского района РХ является собственником 16-ти квартир в 30-ти квартирном жилом многоквартирном доме, расположенном по адресу: РХ, 

<

...>. Доля Администрации в праве общей собственности на общее имущество в МКД пропорциональна размеру общей площади принадлежащих ей квартир и составляет 53,3%;  в  цокольном этаже находятся инженерные коммуникации: системы канализации, горячего и холодного водоснабжения, энергоснабжения, в связи с чем  цокольный этаж принадлежит собственникам  жилых помещений в доме на праве общей долевой собственности в силу норм Жилищного кодекса РФ. ООО «АбакСтрой» владеет цокольным этажом,  лишая других собственников доступа в это помещение к инженерным коммуникациям.

Представители ответчика в судебном заседании возражали против заявленных исковых требований, сославшись на то, что  цокольный этаж дома  построен за счет средств ООО «АбакСтрой», представили  локальный сметный расчет строительства, согласно которому сметная стоимость составила 71 641 256 руб.  В цокольном этаже нет общедомового оборудования, он никогда не использовался собственниками жилого дома.  Строительство нежилого помещения как самостоятельного объекта было предусмотрено проектной документацией. Спорное помещение состоит  из помещений, санузлов, кабинетов, имеет отдельные выходы и входы. Узлы учета коммунальных ресурсов, электросчетчики вынесены за пределы цокольного этажа и находятся под лестничными клетками. Одному из жильцов дома переданы ключи от цокольного этажа для обеспечения     доступа   управляющей компании в случае возникновения необходимости. Ответчик также сослался на то, что жильцы данного дома возражают против признания права собственности на цокольный этаж, так как это сопряжено с дополнительными расходами.

 Ответчик также заявил о пропуске годичного срока исковой давности, полагая, что он составляет год.

Арбитражным судом  вынесены определения о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц Министерства финансов Республики Хакасия, общества с ограниченной ответственностью «Комфорт» (управляющей компании), а также жильцов дома  ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12,  ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24.

Третьи лица в судебное заседание не явились.

В своем отзыве ООО «Комфорт» указало, что через весь цокольный этаж  дома 2А  по ул.Космонавтов проходит имущество общего пользования, стояки теплоснабжения, а также центральная разводка электрических коммуникаций.  

Министерство финансов Республики Хакасия  в своем отзыве на иск поддержало требования истца, полагая, что строительство цокольного этажа выполнено на целевые бюджетные денежные средства Администрации, предусмотренные муниципальными контрактами на участие в долевом строительстве. По мнению министерства, в спорном помещении находятся внутридомовые инженерные системы электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления, состоящие из стояков, ответвлений от стояков, канализационных выпусков, регулирующей и запорной арматуры, и иного оборудования, обслуживающих более одного жилого помещения в этом доме, следовательно, помещение, по источнику финансирования, по своему целевому и функциональному назначению, относится к общему имуществу жилого  многоквартирного дома, и,  регистрация частной собственности ответчика на помещение 31Н неправомерна.

В поступивших от  граждан ФИО2, ФИО3, ФИО5, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО21, ФИО22, ФИО23  отзывах  граждане  возражают против признания за ними права общей долевой собственности, ссылаясь на то, что  признание права повлечёт увеличение их расходов.

Истец просил суд отнестись критически к отзывам граждан, полагая, что данные отзывы составлены под влиянием работников ООО «АбакСтрой»

Истец также заявил ходатайства в судебном заседании 17.01.2018 об опросе в качестве свидетеля бывшего главы поссовета ФИО28 на предмет подлинности его подписи в     изменении  в разрешении на ввод объекта  в эксплуатацию № 1 от 10.08.2015 относительно стоимости строительства, а также о назначении экспертизы с целью установления  наличия в цокольном этаже общедомового имущества.

Арбитражный суд отказал истцу в удовлетворении  заявленных ходатайств. Вопросы стоимости строительства не входят в предмет доказывания по заявленному предмету иска, так как предметом муниципальных контрактов  являлось строительство квартир, а не цокольного этажа, и, в случае использования для строительства цокольного этажа  бюджетных средств  истец вправе  осуществить защиту своих прав путем предъявления   денежного требования.

В удовлетворении ходатайства о назначении технической экспертизы судом также отказано, поскольку  истцом в материалы дела по результатам обследования цокольного этажа представлены  фотографии всех коммуникаций цокольного этажа, которые были доступны для осмотра,  и,  решение вопроса об  отнесении этого  имущества к общедомовому является  вопросом права.

Арбитражный суд не нашел оснований для применения годичного  срока исковой давности по заявлению ответчика, так как по требования о признании права в соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса РФ действует срок исковой давности 3 года, и, с момента регистрации за ответчиком права на спорное помещение  трехгодичный срок еще не истек, в связи с чем иск подлежит рассмотрению по существу.

 Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующие обстоятельства:

Администрация Вершино-Тейского поссовета Аскизского района РХ (участник долевого строительства) и ООО «АбакСтрой» (застройщик) в целях выполнения региональной адресной программы переселения граждан из аварийного жилищного фонда, утвержденной постановлением Правительства РХ от 12.04.2013 №196, в ноябре 2013 года заключили  30 муниципальных контрактов на приобретение жилых помещений (квартир) посредством участия в долевом строительстве жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: РХ, 

<

...>.

18.11.2013  заключены контракты № 75-99;19.11.2013 – контракт № 74, 15.12.2013 – контракты № 55, 56, 59; 26.12.2013 – контракт № 52. Общая площадь квартир составила  1714,2 кв.м., стоимость всех контрактов  45 745 811 руб. 52коп. (Реестр заключенных контрактов)

Объект долевого строительства, согласно п. 1.1 всех муниципальных контрактов, - жилое помещение (квартира) и общее имущество в многоквартирном доме, входящее в состав указанного многоквартирного дома, подлежащее передаче участнику долевого строительства.

В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 28.11.2014 30-ти квартирный  трехэтажный жилой дом , включающий нежилой объект – цокольный этаж площадью 654,4 кв.м. принят в эксплуатацию.

По актам приема-передачи  30  квартир в многоквартирном доме по адресу: РХ, 

<

...> переданы участнику долевого строительства. Право муниципальной собственности  зарегистрировано за администрацией на все 30 квартир 27.01.2015, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права.  Впоследствии права на  часть квартир переданы физическим лицам.  Согласно сведениям ФГБУ ФКП Росреестра по Республике Хакасия  от 09.11.2017 Администрация Вершино-Тейского поссовета Аскизского района РХ является собственником 11-ти квартир в 30-ти квартирном жилом многоквартирном доме по адресу: РХ, 

<

...>.

ООО «АбакСтрой» произвело  государственную регистрацию  01.04.2015  на помещение цокольного этажа, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 10.04.2015 №19/005/005/2015-687.

Полагая, что  помещение цокольного этажа принадлежит администрации и всем  жильцам дома на праве общей долевой собственности, поскольку  построено на бюджетные деньги,  в помещении находятся внутридомовые инженерные системы электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления, состоящие из стояков, ответвлений от стояков, канализационных выпусков, запорной арматуры, и иного оборудования, обслуживающих более одного жилого помещения в этом доме, администрация обратилась с иском в суд о признании права общей долевой собственности и истребовании нежилого помещения из владения ответчика.

Исследовав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, и представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришёл к следующим выводам. 

В силу ч.1 ст.1 и ч.5 ст.16 Федерального закона об участии в долевом строительстве от 30.12.2004 №214-ФЗ, у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в МКД, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В силу статьи 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно пунктам 1, 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. 

Таким образом, основным критерием для отнесения того или иного имущества к общему имуществу является его функциональное назначение, предполагающее его использование для обслуживания более одного помещения в здании; при этом необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они использовались.

Разрешение вопроса правового режима отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием всего здания, использовались ли фактически в качестве общего имущества собственниками здания.

В силу положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на техническую, наличие которой в спорном объекте должно быть установлено документами технической инвентаризации.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О изложена позиция по этому вопросу, а именно, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).

Оценив в совокупности представленные доказательства суд пришел к выводу, что  спорное помещение не  относятся к общему имуществу жилого дома.

Как следует  из материалов дела, в процессе строительства многоквартирного жилого дома  10.03.2014 ООО «АбакСтрой»  обратилось  в проектную организацию ООО «АРиСТ Проект»  о внесении изменений в проектно-сметную документацию по объекту «30-ти квартирный  жилой дом  в р.п. 

<

...>». Проектировщик согласовал внесение изменений в проектную документацию в части добавления цокольного этажа.

В соответствии с представленным проектом ООО «АРиСТ Проект»   на объект «Жилой дом  в р.п. 

<

...>»   цокольный этаж включает следующие помещения: фойе, гардеробную, тамбур,  2 читальных зала, коридор, книгохранилище,  уборные, узел управления, выставочный зал, кабинеты персонала, заведующего, завхоза.

В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 28.11.2014 30-ти квартирный  трехэтажный жилой дом, включающий нежилой объект – цокольный этаж площадью 654,4 кв.м. принят в эксплуатацию. Право собственности ООО «АбакСтрой»  на нежилое помещение в цокольном этаже площадью  654,4 кв.м.  зарегистрировано  01.04.2015. 

Согласно техническому паспорту нежилого помещения 31Н  по состоянию на 25.11.2014  нежилое помещение имело в своем составе  21 помещение  разных площадей и коридор.  Представленными в дело кадастровыми паспортами подтверждается постановка на кадастровый учет 29.12.2014  самостоятельных объектов  по ул.Космонавтов 2А   в п.Вершина Теи -  помещения 31Н и  трехэтажного  30-ти квартирного жилого дома.

Из акта проверки  использования субсидий  на реализацию мероприятий  региональной адресной программы Министерства финансов РХ от 15.05.2015  следует, что на момент проверки в цокольном этаже находился узел управления.  

Истец утверждает, что узлы учета (водомерный узел, узел учета тепловой энергии, электрощитовая) вынесены за пределы цокольного этажа и находятся под лестничными клетками в отдельных помещениях. Из  представленных  Администрацией 17.01.2018  фотоснимков, выполненных в ходе обследования  помещения 31Н  подтверждается отсутствие  в нем общедомовых приборов учета. Таким образом, при исследовании  документов технической инвентаризации и кадастрового учета, проекта строительства суд установил, что помещение цокольного этажа  изначально проектировалось, принималось в эксплуатацию как предназначенное для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием всего дома и впоследствии не использовалось в этих целях.

Ссылка истца о том, что в спорном помещении цокольного этажа находятся инженерные коммуникации, сама по себе не подтверждает, что эти помещения являются общим имуществом дома: наличие коммуникаций, находящихся в помещениях цокольного этажа, не свидетельствует о том, что спорные помещения предназначены специально и исключительно для размещения коммуникаций, обслуживающих квартиры в многоквартирном жилом доме, и, соответственно, имеют статус общих помещений дома (ст. 290 ГК РФ, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации). Для определения правового режима названного помещения не имеет значения наличие в  цокольном этаже инженерных коммуникаций в виде труб и электрической проводки, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещение, уже выделенное для самостоятельного использования, не связанное  с обслуживанием жилого дома.

Факт использования данного помещения как самостоятельного объекта  подтверждается  решениями по делу  А74-2141/2017, А74-8906/2015, из которых следует, что  помещение цокольного этажа  было предметом муниципального контракта от 3 сентября 2015 года между Администрацией и ООО «АбакСтрой». Решением от 25.01.2016 по делу № А74-8906/2015 удовлетворены исковые требования УФАС по Республике Хакасия. Признан недействительным электронный аукцион и заключённый по его результатам муниципальный контракт от 03.09.2015 на приобретение нежилого помещения площадью 654.4 кв.м. в р.п. Вершина Теи Аскизского района Республики Хакасия. Применены последствия недействительности сделки: администрация Вершино-Тейского поссовета Аскизского района Республики Хакасия обязана в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу возвратить ООО «АбакСтрой» нежилое помещение площадью 654.4 кв.м., расположенное на цокольном этаже 3х-этажного дома по адресу: Российская Федерация, Республика Хакасия, 

<

...> Н. В решении по делу  А74-2141/2017 суд установил, что Администрация  приобретала помещение с целью организовать  в помещении спортивно-досуговый центр и возвратила его продавцу   26.01.2017 по акту приема-передачи.

Следовательно, вышеприведенными судебными актами подтверждается, что в период с сентября 2015 по январь 2017 года помещение 31Н находилось в единоличной собственности Администрации, а не собственников жилых помещений дома, и, соответственно не использовалось собственниками жилого дома  для обслуживания последнего.

Принимая  во внимание недоказанность  создания и  использования помещения № 31Н исключительно для обслуживания жилого дома, подтверждение материалами дела  иного функционального назначения помещения 31Н, в удовлетворении иска Администрации о признании права общей долевой собственности на помещение 31Н и  об истребовании его из незаконного владения ООО «АбакСтрой» следует отказать. 

Государственная пошлина  по делу  относится на Администрацию и не подлежит взысканию. 

В соответствии со статями 110, 169-170, 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента его принятия.

Жалоба  подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия. 

 

СудьяФедулкина А. А.