ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г.Самара, ул.Аэродромная, 11А, тел.273-36-45, e-mail: info@11aas.arbitr.ru, www.11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

26 апреля 2018 года

гор. Самара

                      Дело № А55-27751/2017

 

Резолютивная часть постановления оглашена 24 апреля 2018 года

В полном объеме постановление изготовлено 26 апреля 2018 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании 24 апреля 2018 года в зале № 6 апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 31 января 2018 года, принятое по делу № А55-27751/2017 (судья Ануфриева А.Э.)

по иску Общества с ограниченной ответственностью «АСК-КАПИТАЛ» (ОГРН 

<

***>)

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (ОГРН 

<

***>)

об урегулировании разногласий,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2 представитель по доверенности от 01.08.2017;

от ответчика - ФИО3 представитель по доверенности № 13911 от 19.12.2017,

Установил:

Истец - Общество с ограниченной ответственностью ООО «АСК КАПИТАЛ» обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к ответчику - Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка площадью 33 445 кв.м, с кадастровым номером 63:01:0000000:2226, расположенного по адресу: 

<

...>, изложив в следующей редакции:

Пункт 2.1.  «Срок аренды участка устанавливается с 20 июля 2017 года по 19 июня 2066 года».

Абзацы 1,2,3 пункта 3.1. исключить.

Пункт 3.1. «Размер арендной платы составляет 2 552 953 руб. 84 коп., в год,  согласно прилагаемому к Договору расчету арендной платы, НДС не предусмотрен»

Пункт 3.3. редакция Истца: «Арендная плата начисляется с «20» июля 2017 года».

Абзац 2 пункта 3.4.  «Исполнением обязательства Арендатора по внесению арендной платы является поступление денежных средств на расчетный счет Арендодателя, указанный в п. 3.4. Договора».

Пункт 4.2.2.  «Письменно в десятидневный срок уведомить Арендатора об изменении номеров счетов для перечисления арендной платы, указанных в п. 3.4. Договора».

Пункт 4.4.6. «После подписания Договора и изменений к нему в трехмесячный срок произвести его государственную регистрацию в органе регистрации прав».

Пункт 5.4. «Исключить».

Пункт 9.4. «В соответствии с п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны пришли к соглашению о том, что условия настоящего договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, а именно с 20.07.2017 года».

Приложение № 1 к договору аренды земельного участка, раздел 2, редакция Арендатора

Расчет годового размера арендной платы:

Порядок определения размера арендной платы установлен Постановлением Правительства РФ № 582 от 16 июля 2009 года «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

В абзаце 5 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением № 582, указан принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 5 Постановления Самарской Городской Думы от 24 ноября 2005 года № 188 «Об установлении земельного налога» (с изменениями и дополнениями) по данному земельному участку должна применяться ставка земельного налога в размере 1,5 %, как в отношении прочих земельных участков.

Кадастровый номер земельного участка

Год аренды

 

Двукратная ставка налога

Размер годовой платы, руб.

63:01:0000000:2226

2017

3 %

2 552 953,84

Арендная плата за период с 20 июля 2017 года составляет 1 154 075 руб. 03 коп., исходя из следующего расчета:

85 098 461,35 х 1,5% х 2/365 х 165 = 1 154 075,03 руб.,

где: - 85 098 461,35 – кадастровая стоимость земельного участка

- 1,5% - ставка земельного налога;

- 2 – кратность ставки земельного налога.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 31 января 2018 года суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0000000:2226, между Обществом с ограниченной ответственностью «АСК-КАПИТАЛ» и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области.

Пункт 2.1. изложить в следующей редакции: «Срок аренды участка устанавливается с 20 июля 2017 года по 19 июня 2066 года».

Пункт 3.1. изложить в следующей редакции: «Годовой размер арендной платы за земельный участок рассчитывается на основании п. 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 года № 582, в редакции, действующей в момент обращения арендатора с заявлением о предоставлении земельного участка, как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, что на момент заключения настоящего договора составляет 8 571 700 руб. в год.

При этом в соответствии с абзацем 5 Основных принципов основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 года № 582, размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков, что на момент заключения настоящего договора составляет 2 552 953 руб. 84 коп. в год.

В случае изменения правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, утверждаемых Правительством РФ в части корректировки (изменения) арендной платы, новый порядок расчета арендной платы применяется к отношениям сторон без внесения соответствующих изменений в настоящий договор».

Пункт 3.3 изложить в следующей редакции: «Арендная плата начисляется с «20» июля 2017 года».

Абзац 2 пункта 3.4 изложить в следующей редакции: «Исполнением обязательства Арендатора по внесению арендной платы является поступление денежных средств на расчетный счет Арендодателя, указанный в п. 3.4. Договора».

Пункт 4.2.2 изложить в следующей редакции: «Письменно в десятидневный срок уведомить Арендатора об изменении номеров счетов для перечисления арендной платы, указанных в п. 3.4. Договора, а также адресе для направления корреспонденции».

Пункт 4.4.6 изложить в следующей редакции: «После подписания Договора и изменений к нему в трехмесячный срок произвести его государственную регистрацию в органе регистрации прав.

Арендная плата за срок, предшествующий государственной регистрации договора оплачивается арендодателем по реквизитам, указанным в п. 3.4 договора, в течение 30 дней с момента государственной регистрации договора».

Пункт 5.4. из договора исключить.

Пункт 9.4 изложить в следующей редакции: «В соответствии с п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны пришли к соглашению о том, что условия настоящего договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, а именно с 20 июля 2017 года».

Суд взыскал с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью «АСК-КАПИТАЛ» расходы по оплате госпошлины в сумме 6 000 руб.

Заявитель – Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда, принять по делу новый судебный акт, которым урегулировать разногласия при заключении договора аренды земельного участка в редакции ответчика.

Определением суда от 06 марта 2018 года апелляционная жалоба оставлена без движения, установлен срок до 03 апреля 2018 года для устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления апелляционной жалобы без движения.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2018 года рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 24 апреля 2018 года на 14 час. 30 мин.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил не отменяя и не изменяя решение дополнить абзац пятый резолютивной части предложением следующего содержания: "В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 01 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 8 Правил, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582, не проводится.".

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец является собственником объектов недвижимости: проходная, назначение: нежилое здание, 3-этажный, общей площадью 198,9 кв.м, кадастровый номер 63:01:0921021:517, свидетельство серия 63-АЛ № 083228 от 27 декабря 2013 года; эстакада 2-х пролетная, назначение: нежилое здание, 1- этажный, общей площадью 4 049,5 кв.м, кадастровый номер 63:01:0121011:644, свидетельство серия 63-АЛ № 083233 от 27 декабря 2013 года; корпус гараж-склад, назначение: нежилое здание, 1 – этажный, общей площадью 608,4 кв.м, кадастровый номер 63:01:01211011:634, свидетельство серия 63-АЛ № 083230 от 27 декабря 2013 года; котельная, назначение: нежилое здание, 1- этажное, общей площадью 490,3 кв.м., кадастровый номер 63:01:0121011:636, свидетельство серия 63-АЛ № 083231 от 27 декабря 2013 года; здание мех. цеха, пристрой к мех. цеху, назначение: нежилое здание, 2- этажный, общая площадь 1 282 кв.м, кадастровый номер 63:01:0121011:639, свидетельство серия 63-АЛ № 083227 от 27 декабря 2013 года; кислородно-ацетатная установка, назначение: нежилое здание, 1- этажное, общей площадью 33,6 кв.м, кадастровый номер 63:01:0121011:642, свидетельство серия 63-АН № 183307 от 10 марта 2015 года; компрессорная, назначение: нежилое здание, 1 этажное, общей площадью 73,3 кв.м, кадастровый номер 63:01:0121011:637, свидетельство серия 63-АН № 183306 от 10 марта 2015 года; окрасочное отделение, назначение: нежилое здание, 1 – этажное, общей площадью 613,5 кв.м,  кадастровый номер 63:01:0121011:613, свидетельство серия 63-АН № 183305 от 10 марта 2015 года;  здание кузнечного цеха, назначение: нежилое здание, 1 – этажное, общей площадью 57,8 кв.м, кадастровый номер 63:01:0121011:635, свидетельство серия 63-АН № 183308 от 10 марта 2015 года; здание мех. цеха, назначение: нежилое здание, 1 – этажное, общей площадью 867,6 кв.м, кадастровый номер 63:01:0121011:638, свидетельство от 05 августа 2015 года; административный корпус 4-х этаж, назначение: нежилое здание, 4 + тех.этаж – этажный, общей площадью 1 806,7 кв.м, кадастровый номер 63:01:0121011:643, свидетельство от 07 сентября 2015 года.

Указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке площадью 33 445 кв.м, с кадастровым номером 63:01:0000000:2226 находящимся по адресу: 

<

...>.

03 октября 2016 года истец обратился  в Территориальное управление с заявлением о предоставлении в аренду вышеуказанного земельного участка 20 июля 2017 года Территориальным управлением издано распоряжение № 365-р «О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «АСК КАПИТАЛ» в аренду земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, гор. Самара, Советский район, Южный проезд, 104».

Как указывает истец, им был получен от ответчика проект договора аренды земельного участка № -2017/(2014-2063) без даты.

Не согласившись с отдельными условиями договора сопроводительным письмом от 29 августа 2017 года истец передал ответчику протокол разногласий к договору по пунктам 2.1, 3.1, 3.3, 3.4, 4.2.2, 4.4.6, 5.4, 9.4 Договора аренды и  Приложения № 1 к Договору аренды (вх. 04 сентября 2017 года).

В установленный срок ответчик протокол разногласий не подписал, на письмо не ответил, что послужило основанием для настоящего иска.

Обосновывая решение, суд первой инстанции исходил из того, что редакция спорных условий в редакции, преимущественно, истца, наиболее соответствует нормам права и целям сторон.

Обжалуя судебный акт, заявитель указывает, что принятие договора в редакции истца нарушает интересы ответчика, может повлечь ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора, кроме того абзац 4 пункта 3.1 в редакции истца не может быть принят, поскольку к истцу, по мнению заявителя, не перешло право постоянного (бессрочного) пользования.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, мотивированного отзыва, заслушав пояснения представителей сторон и изучив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены оспариваемого судебного акта.

Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждению к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (пункт 1 статьи 426 Кодекса).

Правила подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливают правовые основания предоставления земельного участка без торгов, на котором расположены здания, сооружения, их собственникам.

Статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации по отношению к общим правилам определены особенности предоставления земельного участка, на котором расположены здание, сооружение. В пункте 6названной нормы права установлено, что любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, при этом течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Из содержания указанных норм следует, что собственникам объектов недвижимого имущества принадлежит исключительное право приватизации земельного участка, занятого указанным объектом, путем заключения договора аренды с собственником земельного участка, на котором расположено это здание, в отсутствие какого-либо ограничения свободы заключения договора.

В соответствии с частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня  получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (часть 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из переписки сторон, при заключении договора аренды земельного участка стороны не пришли к соглашению относительно условий начала действия договора, определения размера арендной платы.

Пунктом 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 1 статьи 442 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующим в момент его заключения.

Пунктом 2.1 проекта договора в редакции ответчика срок аренды  устанавливается с 01 июля 2014 года по 20 июня 2063 года.

Истец согласен на распространение договора на ранее возникшие отношения, но просит срок установить со дня издания распоряжения № 365-р от 20 июля 2017 года о предоставлении земельного участка в аренду, то есть с  20 июля 2017 года.

Согласно пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Из материалов дела усматривается, что стороны к соглашению о распространении действия договора на более ранние отношения, возникшие с 01 июля 2014 года не достигли.

С учетом указанных норм, при отсутствии согласования сторон, относительно распространения действия договора на более ранние отношения, срок договора устанавливается с 20 июля 2017 года по 19 июня 2066 года в редакции истца.

В этой связи пункты 3.3, 9.4 договора требуется привести в соответствие, изложив их в следующей редакции:

Пункт 3.3: «Арендная плата начисляется с «20» июля 2017 года».

Пункт 9.4: «В соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны пришли к соглашению о том, что условия настоящего договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, а именно с 20 июля 2017 года».

Также у сторон возникли разногласия относительно установления размера арендной платы.

В проекте договора годовая арендная плата рассчитана ответчиком в соответствии  с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582, путем умножения рыночной стоимости земельного участка, определенной на основании результатов оценки, на ставку рефинансирования Центрального Банка  Российской Федерации.

По мнению истца, редакция абзаца 4 пункта 3.1. проекта договора и Приложения № 1 к проекту договора «Расчет арендной платы», содержащих размер подлежащей уплате годовой арендной платы и ее расчет противоречит действующему законодательству, а именно принципам, установленным Постановлением Правительства Российской Федерации № 582 от 16 июля 2009 года «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной ли муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», а именно принципу недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков.

В отзыве ответчик указывает на то, что абзац 4 пункта 3.1. проекта договора и Приложение № 1 к проекту договора «Расчет арендной платы» не может быть принят в редакции истца, т.к. по мнению ответчика к истцу не перешло право постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) пользования истца на испрашиваемый земельный участок не зарегистрировано, отсутствуют документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на испрашиваемый земельный участок. Дополнительно ответчик приводит довод о том, что право постоянного (бессрочного) пользования предыдущего собственника объектов недвижимого имущества, расположенных на испрашиваемом земельном участке – ООО «Самарские канатные дороги» было прекращено распоряжением Территориального управления на основании указанного лица в соответствии со статьями 45, 53 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации. Аналогичным образом решен вопрос определения размера арендной платы в статье 39.7 Земельного кодекса в редакции, вступившей в силу с 01 марта 2015 года.

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации было принято Постановление от 16 июля 2009 года № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04 августа 2009 года).

Как указано выше, на спорном земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие истцу на праве собственности на основании договора купли-продажи № 17.12/13 от 17 декабря 2013 года.

Судом установлено, что предыдущим собственником указанных выше зданий и сооружений являлось ЗАО «Самарские канатные дороги» (ЗАО «СКАДО») на основании Акта оценки стоимости зданий и сооружений по состоянию на 01 января 1991 года, предприятия «Спецканаттранс», утвержденного решением Комитета по управлению государственным имуществом Самарской области № 403 от 30 июня 1994 года, Приказа Департамента имущественных отношений Самарской области № 138 от 14 апреля 2005 года, Договора передачи имущества в собственность акционерного общества № 184 от 20 июня 1995 года, Свидетельства о собственности № 965 от 20 июня 1995 года, выданное Фондом имущества Самарской области, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, кроме того ответчиком не оспаривается.

Таким образом, указанные выше здания принадлежали Предприятию  специального канатного транспорта (Спецканаттранс) и отчуждались из государственной собственности в процессе приватизации.

Постановлением Администрации гор. Самары от 05 апреля 1993 года № 551 Предприятию специального канатного транспорта предоставлен в постоянного пользование фактически занимаемый территорией завода земельный участок, площадью 3,36 Га, расположенный по адресу: 

<

...>. Данный факт подтверждается Свидетельством о праве собственности на землю № 13829 выданным 17 мая 1993 года Комитетом по земельным ресурсам гор. Самары.

В дальнейшем Предприятие специального канатного транспорта было преобразовано в акционерное общество открытого типа «Самарские канатные дороги», сокращенное наименование АООТ «СКАДО», что подтверждается Решением Комитета по управлению государственным имуществом Самарской области от 11 января 1993 года № 18, Постановлением Администрации Советского района от 29 июня 1994 года № 941.

В связи с введением в действие с 01 января 1996 года Федерального закона «Об акционерных обществах» № 208-ФЗ от 26 декабря 1995 года АООТ «СКАДО» перерегистрировано в Открытое акционерное общество «Самарские канатные дороги», сокращенное наименование ОАО «СКАДО».

На основании общего собрания акционеров от 05 декабря 1996 года ОАО «СКАДО» преобразовано в  ЗАО «СКАДО».

В соответствии с внеочередным общим собранием акционеров, оформленным протоколом от 15 августа 2014 года, ЗАО «СКАДО» было преобразовано в ООО «СКАДО».

Распоряжением Территориального управления от 10 августа 2016 года № 380-р прекращено права постоянного (бессрочного) пользования ООО «СКАДО» на земельный участок, расположенный по адресу: Самарская область, гор. Самара, Советский район, Южный проезд, 104.

Истец, обращаясь в Территориальное управление Росимущества в Самарской области с заявлением 03 декабря 2016 года № 23-651 о предоставлении земельного участка в аренду, приобщил в числе прочих документы, подтверждающие предоставление  Предприятию специального канатного транспорта в постоянного пользования спорного земельного участка.

Таким образом, из представленных в материалы дело документов следует, что земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие ответчику, принадлежал ООО «СКАДО» на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В силу пункта 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Закона № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, сохраняется.

Согласно пункту 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ (в редакции, действовавшей до 01 марта 2015 года) юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 01 июля 2012 года.

В действующей с 01 марта 2015 года редакции указанного пункта статьи 3 Закона № 137-ФЗ закреплено аналогичное правило.

В пункте 13 постановления Пленума ВАС РФ № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" также разъяснено, что если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент приобретения предпринимателем здания) земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Из приведенных правовых норм следует, что объем прав приобретателя недвижимого имущества в отношении земельного участка, занятого проданным строением, не отличается от объема прав предыдущего собственника недвижимого имущества.

Таким образом, с момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости к обществу перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, расположенным по адресу: Самарская область, гор. Самара, Советский район, Южный проезд, 104, с кадастровым номером 63:01:0000000:2226, общей площадью 33 445 кв.м.

Доводы жалобы относительно того, что данный факт не доказан, противоречат имеющимся в материалах дела документах и судебной коллегией отклоняются.

При этом суд разъяснил, что согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшей до 01 марта 2015 года, и статье 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации, действующей в настоящее время, в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются исключительно органам государственной власти и органам местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий.

Ответчик не относится к лицам, которым земельные участки могут предоставляться на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В случае переоформления в порядке пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Установленная данным Законом льготная ставка арендной платы распространяется исключительно на лиц, которые совершили необходимые юридические действия по переоформлению принадлежащего им права постоянного (бессрочного) пользования земельного участка на право аренды.

При отсутствии переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, право собственности на который зарегистрировано за муниципальным образованием, плата за пользование таким участком до 01 марта 2015 года подлежала определению по правилам абзаца пятого пункта 10 статьи 3 Закона № 137-ФЗ (действовавшего до 01 марта 2015 года), с 01 марта 2015 года - по правилам, установленным пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации.

Данный правовой подход сформулирован в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2017 года по делу № 306-ЭС17-13791 по делу №  А65-6671/2016.

Судом установлено, что правопредшественник истца в установленный законом срок в уполномоченный орган с  заявлением о переоформлении права на земельный участок не обращался.

Истец обратился с таким заявлением только 03 октября 2016 года, то есть позже 01 июля 2012 года.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации

Пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582, в редакции, действующей в момент обращения арендатора с заявлением о предоставлении земельного участка установлено, что арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = С x Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Вместе с тем, в абзаце 5 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением № 582, указан принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков

Как разъяснено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015) (утвержденного  Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 года, вопрос № 7), Постановление № 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Учитывая, что Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 утвержден принцип определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в силу которого размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога, то в рассматриваемом случае размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 63:01:0000000:2226 должен быть рассчитан на основании пункта 6 Правил, но с ограничениями, установленными абзацем 5 Основных принципов основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582, как произведение актуальной кадастровой стоимости земельного участка и двукратной ставки земельного налога.

Аналогичная правовая позиция применена в Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 21 августа 2017 года по делу № А14-13/2016, Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 февраля 2017 года по делу № А32-16655/2016, Постановлении  Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 марта 2017 года по делу № А32-36850/2015.

Согласно проекту договора в редакции арендодателя (приложение № 1) годовой размер арендной платы, рассчитанный как произведение рыночной стоимости земельного участка на основании отчета об оценке № 1189-1/16-и от 01 июня 2017 года в размере 85 717 000 руб. ключевой ставки Банка России 10 %, составляет 8 571 700 руб., что истцом не оспаривается.

На основании статьи 394 Налогового кодекса Российской Федерации, подпункта 7 пункта 5 Постановления Самарской Городской Думы от 24 ноября 2005 года № 188 «Об установлении земельного налога» (с изменениями и дополнениями) по спорному земельному участку применяется ставка земельного налога в размере 1,5 %.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости № 63-00-102/17-882379, выданной Филиалом Федерального ГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Самарской области от 05 сентября 2017 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 63:01:0000000:2226, составляет 85 098 461 руб. 35 коп.   

С учетом кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 63:01:0000000:2226 в размере 85 098 461 руб. 35 коп., годовой размер арендной платы подлежит ограничению двукратным размером ставки земельного налога, что составляет 2 552 953 руб. 84 коп. (85 098 461 руб. 35 коп. х 1,5 % х 2).

В соответствии с разъяснениями пунктов 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Абзац 2 пункта 3.4 проекта договора в редакции ответчика изложен в следующей редакции: «Подтверждением исполнения обязательства по внесению арендной платы является направление Арендатором в адрес Арендодателя посредством почтовой связи, а также факсимильной связью или по электронной почте, платежного поручения до десятого числа месяца, следующего за отчетным периодом».

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании указанных норм и существа арендных правоотношений, обязательством арендатора является своевременное внесение  арендной платы в размере, установленном договором, которое исполняется определенными действиями – внесение денежных средств на счет арендодателя, реквизиты которого указаны в абзаце 1 пункта 3.4 проекта договора. При отсутствии согласования с арендатором, возложение  на арендатора обязанности дополнительно направлять платежные документы арендодателю не основаны на нормах права, в связи с чем абзац 2 пункта 3.4 договора следует изложить в редакции истца: «Исполнением обязательства арендатора по внесению арендной платы является момент поступления денежных средств на счет арендодателя, указанный в абзаце 1 пункта 3.4 настоящего договора».

Разногласия в пункте 4.2.2 между сторонами состоят в том, что ответчиком помимо письменного извещения об изменении номеров счетов для перечисления арендной платы предусматривается альтернативный способ извещения путем размещения на официальном сайте.

Пункт 4.2.2 проекта договора в редакции ответчика изложен в следующей редакции: «Письменно или путем размещения на официальном сайте Арендодателя в десятидневный срок уведомить Арендатора об изменении номеров счетов для перечисления арендной платы, указанных в пункте 3.4».

Истец предложил иную редакцию пункта 4.2.2 договора: «Письменно в десятидневной срок уведомить арендатора об изменении номеров счетов для перечисления арендной платы, указанных в пункте 3.4 договора».

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

При этом суд первой инстанции правомерно указал, что поскольку соглашение по данному пункту сторонами не достигнуто, и включение его в договор законом не предусмотрено, пункт 4.2.2 следует принять в редакции истца.

Разногласия по пункту 4.4.6 проекта договора касаются включения ответчиком условия об ответственности, предусмотренной пунктом 5.4. проекта договора в случае несоблюдения по вине арендатора трехмесячного срока государственной регистрации договора в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Истец в протоколе разногласий предложил данный пункт изложить без этого условия, поскольку возражает против применения в нему каких-либо санкции за просрочку государственной регистрации договора, так как действующим законодательством подобные специальные санкции не указаны.

Ответчик же, полагает, что данные положения необходимы во избежание ненадлежащего исполнения контрагентом обязательств по договору.

Указанная позиция поддерживается ответчиком и в апелляционной жалобе, в которой он в том числе указывает, что исключение данного пункта лишит его возможности обеспечивать контроль за своевременным перечислением арендной платы.

Суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы ответчика и счел доводы истца обоснованными, как соответствующие положениям пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации и поэтому пункт 4.4.6. проекта договора правомерно принят в следующей редакции:  Пункт 4.4.6 изложить в следующей редакции: «После подписания Договора и изменений к нему в трехмесячный срок произвести его государственную регистрацию в органе регистрации прав. Арендная плата за срок, предшествующий государственной регистрации договора оплачивается арендодателем по реквизитам, указанным в пункте 3.4 договора, в течение 30 дней с момента государственной регистрации договора».

Пункт 5.4. проекта договора в редакции ответчика: «В случае нарушения условий Договора, предусмотренных пунктом 4.4.6 Договора, фактическое использование Участка оплачивается в размере ставки, установленной пунктом 3.1. Договора, и в сроки, установленные пунктом 3.2. Договора. В случае нарушения при этом сроков, установленных пунктом 3.2. Договора, начисляются проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 0,06 % от суммы задолженности за каждый день просрочки, оплачиваемые в порядке, указанном в абзаце 2 пункта 5.2. Договора».

Предусмотренная в пункте 5.4. проекта договора мера ответственности законом не предусмотрена, соглашение сторон отсутствует, вследствие чего в данной ситуации вышеуказанный вид ответственности не может быть установлен. Следовательно, пункт 5.4. проекта договора в редакции ответчика подлежит исключению из проекта договора.

Кроме того, мера ответственности за  несвоевременное внесение арендной платы в виде пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, действующей на момент просрочки платежа, от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки предусмотрена пунктом 5.2 договора, по условиям которого у сторон разногласия не возникли.

В соответствии со статьей 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения. Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.

Позиция истца по апелляционной жалобе с указанием на то, что, не отменяя и не изменяя решение просит дополнить абзац пятый резолютивной части предложением следующего содержания: "В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 01 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 8 Правил, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582, не проводится", судебной коллегией отклоняется.

Согласно части 3 статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, принявший решение, по заявлению лица, участвующего в деле, судебного пристава-исполнителя, других исполняющих решение арбитражного суда органа, организации или по своей инициативе вправе исправить допущенные в решении описки, опечатки и арифметические ошибки без изменения его содержания.

При вынесении и оформлении решения судом могут быть допущены ошибки, которые условно можно разделить на два вида: ошибки по существу и ошибки по оформлению.

Ошибки по оформлению (арифметические, описки, опечатки) могут быть пересмотрены судом, принявшим решение в соответствии с частью 3 статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем вынесения отдельного определения.

При этом описками являются технические ошибки, допущенные при подготовке рукописного текста решения, опечатками являются технические ошибки, допущенные при оформлении печатного текста решения.

Между тем, ошибки по существу могут быть исправлены только судами вышестоящих инстанций - апелляционной, кассационной и надзорной, а также в порядке пересмотра решения по вновь открывшимся обстоятельствам.

Запрещается под видом исправления арифметических ошибок и описок вносить изменения в содержание решения, в частности изменять первоначальный вывод.

В данном случае, требование истца, с учетом имеющихся в материалах дела доказательств, по сути, является новым требованием, ранее не заявленным, что противоречит нормам статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и является направленным на изменение решения, что является недопустимым в соответствии с частью 3 статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В связи с вышеизложенным Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области от 31 января 2018 года, принятого по делу № А55-27751/2017 и для удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.

 

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 31 января 2018 года, принятое по делу № А55-27751/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.

 

Председательствующий                                                                         С.Ю. Николаева

 

Судьи                                                                                                        С.Ш. Романенко

 

Е.А. Терентьев