ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-18744/2016

город Ростов-на-Дону

18 января 2018 года

15АП-20547/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 января 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Чотчаева Б.Т.

судей Ковалевой Н.В., Маштаковой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

в отсутствие представителей сторон, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Тимашевского городского поселения

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.10.2017 по делу                    №А32-18744/2016 

по иску закрытого акционерного общества «Промжилстрой»

к администрации Тимашевского городского поселения 

при участии третьего лица администрации Тимашевского района Краснодарского края

об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка,

принятое в составе судьи Назыкова А.Л.,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество «Промжилстрой» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации Тимашевского городского поселения Тимашевского района (далее – ответчик, администрация) об обязании администрацию заключить договор купли-продажи спорного земельного участка с установлением выкупной стоимости в размере 71 305 рублей (2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, по состоянию на 03.12.2015, момент подачи заявления о выкупе) (с учетом уточнения первоначально заявленных требований, произведенных на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация Тимашевского района Краснодарского края (далее – третье лицо, администрация района).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.10.2017 исковые требования удовлетворены в полном объеме. Суд обязал администрацию в течение десяти рабочих дней с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу заключить с обществом договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:31:0315008:4, площадью 3445 кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Тимашевск, мкр. Садовод, ул. Строителей, 7, с установлением выкупной стоимости земельного участка в размере 71 305 рублей (2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, содержащейся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на момент подачи заявления о выкупе). С администрации в пользу общества взысканы расходы по оплате государственной пошлины по иску в размере 6 000 рублей.

Не согласившись с указанным судебным актом, администрация обжаловала его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В апелляционной жалобе администрация просит решение арбитражного суда первой инстанции от 12.10.2017 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды произведено до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, что исключает применение пункта 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон №137-ФЗ).  В жалобе также указано, что в материалы дела не представлены правоустанавливающие документы на объекты недвижимости, подтверждающие возникновение права собственности общества на эти объекты.

В представленном в материалы дела отзыве на апелляционную жалобу истец просит решение арбитражного суда первой инстанции от 12.10.2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В представленном в материалы дела ходатайстве ответчик и третье лицо настаивают на доводах апелляционной жалобы, просят рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителей.  

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанных лиц, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:31:0315008:4, площадью 3445 кв.м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Тимашевск, мкр. Садовод, ул. Строителей, 7, является общество, на основании договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 02.11.2009 №3100009244 (регистрационная запись от 30.12.2009 №23-23-05/054/2009-416).

На земельном участке расположено строение, принадлежащее на праве собственности обществу с кадастровым номером 23:31:0315008:223, административное здание, площадью 91,1 кв.м, литера В.

Общество, воспользовавшись своим правом на выкуп застроенного земельного участка в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, обратилось с заявлением от 03.12.2016                                         №В-4577/03.12.2016 в администрацию (т. 1 л.д. 42).

Администрация подготовила и подписала проект договора купли-продажи земельного участка 23:31:0315008:4, направив его в адрес общества сопроводительным письмом от 29.01.2016 №141-288/16-31-08 (т. 1 л.д. 36-38). Администрация указала выкупную стоимость земельного участка 23:31:0315008:4 в размере 100% его кадастровой стоимости, руководствуясь пунктом 3.1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 №226 «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края» (в редакции постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 10.12.2015 №1192).

Общество, не согласившись с ценой приобретения земельного участка 23:31:0315008:4, подготовило и направило в адрес администрации протокол разногласий письмом №В-553/15.02.16, указав цену выкупа земельного участка, равной 2,5% кадастровой стоимости такого земельного участка.

Администрация согласовала протокол разногласий по первоначальной цене (100% от кадастровой стоимости) (письмо от 29.03.2016 №141-1249/16-31-08, т. 1 л.д. 45-47).

Общество считает отказ администрации в установлении выкупной стоимости земельного участка с применением льготы, предусмотренной статьей 2 Закона №137-ФЗ, противоправным в силу нижеследующего.

Договор аренды от 02.11.2009 №3100009244 заключен на основании Постановления главы муниципального образования Тимашевский район от 24.03.2009 №580, согласно которому произошел раздел земельного участка общей площадью 26 100 кв.м на три самостоятельных земельных участка.

В отношении земельного участка площадью 26 100 кв.м по адресу: город Тимашевск, мкр. Садовод, ул. Строителей, 7 ранее также был заключен договор аренды от 16.06.1999 №161.

Договор аренды от 16.06.1999 №161 заключен на основании Постановления главы Тимашевского городского округа Тимашевского района Краснодарского края от 24.05.1999 №558 «О прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками общей площадью 2,61 га».

На основании постановления главы администрации Тимашевского района от 14.02.1994 №122, Передвижной механизированной колонны №4 (далее – ПМК-4) были предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования земельные участки общей площадью 2,61 га.

Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству ПМК-4 был выдан Государственный акт на право постоянного (бессрочного) пользования 2,61 га земли для производственной базы, о чем в Книге регистрации Государственных актов сделана запись №501000310.

На земельном участке 23:31:0315008:4 расположено принадлежащее обществу на праве собственности строение с кадастровым номером 23:31:0315008:223 (административное здание, площадью 91,1 кв.м, литера В.

Регистрация права на здание осуществлена на основании акта государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от 19.06.1991.

В соответствии с постановлением от 27.08.1992 №1779 главы администрации Тимашевского района Межхозяйственная передвижная механизированная колонна-4 (МПМК-4) МСМ треста АПК «Кубань» переименована в Государственное предприятие передвижная механизированная колонна-4 (ГП ПМК-4).

Государственное предприятие передвижная механизированная колонна-4 переименовано в Товарищество с ограниченной ответственностью «Промжилстрой» на основании постановления главы администрации Тимашевского района от 18.11.1994 №1302.

Учреждение ТОО «Промжилстрой» было произведено на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 04.09.1992 №708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса» и Постановления Правительства Российской Федерации от 29.03.1994 №179 «Об особенностях преобразования в акционерные общества кооперативно-государственных (государственно-кооперативных) предприятий, организаций и их объединений в агропромышленном комплексе».

На основании Постановления Главы Администрации Тимашевского района от 14.01.1999 №18 Товарищество с ограниченной ответственностью «Промжилстрой» переименовано в закрытое акционерное общество «Промжилстрой».

Акт государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от 19.06.1991 выдан МПМК-4 МСМТ АПК «Кубань», правопреемником которого является ЗАО «Промжилстрой».

Также право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок 26100 кв.м из земель АО «Садовод» предоставлено ПМК-4, правопреемником которого также является ЗАО «Промжилстрой».

Считая необоснованным установление выкупной цены в размере 100% кадастровой стоимости земельного участка, общество обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с настоящим исковым заявлением об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:31:0315008:4 с установлением выкупной стоимости в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, по состоянию на 03.12.2015, момент подачи заявления о выкупе.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно пункту 2.2 статьи 3 Закона №137-ФЗ собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе администрация указывает, что в материалы дела не представлены правоустанавливающие документы на объекты недвижимости, подтверждающие возникновение права собственности общества на эти объекты.

Указанный довод отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку опровергается представленными в дело документами.

Как следует из Акта согласительной комиссии по определению стоимости государственной доли собственности кооперативно-государственного предприятия агропромышленного комплекса АПК «Кубань», государственной доли имущества в уставном капитале Межхозяйственной ПМК-4, г. Тимашевск, не имеется. Кооперативная доля определена в размере 6 490 тыс. руб., которая распределена на имущественные паи (Агрофирма «Русь») в ходе приватизации между коллективом МПМК-4 (т. 2 л.д. 116).

Величина уставного капитала определялась путем оценки имущества МПМК-4 в соответствии с Методическими указаниями по оценке стоимости объектов приватизации, утвержденными Указом Президента Российской Федерации от 29.01.1992 №66.

В состав оцениваемого имущества предприятия включаются основные средства и вложения, запасы и затраты, денежные средства и прочие финансовые активы.

К основным средствам относятся, в том числе здания, сооружения.

Таким образом, здание весовой литера Г3, здание заправки, литера Г13, административное здание литера А, административное здание, литера Б, растворно-бетонный узел, литера Г2, здание столярного цеха, литера Г, гараж, литера Г9, были внесены в уставной фонд ТОО «Промжилстрой», что следует из выписки из решения общего собрания уполномоченных членов агрофирмы «Русь» №2 от 05.07.1994.

С учетом изложенных обстоятельств, общество, обладая правом собственности на здание весовой литера Г3, здание заправки, литера Г13, административное здание литера А, административное здание, литера Б, растворно-бетонный узел, литера Г2, здание столярного цеха, литера Г, гараж, литера Г9, являясь правопреемником ПМК-4 16.06.1999, осуществило переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок 23:31:0315019:35, на котором расположено здание, то есть до 01.07.2012.

Таким образом, материалами дела подтверждено наличие у общества права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке.

В случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции, высказанной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 №11657/11, реализация права стороны, правомочной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

В силу пункта 2.2 статьи 3 Закона №137-ФЗ собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 Закона №137-Ф3, в случаях, если в период со дня вступления в силу Закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

В силу пункта 1 статьи 2 Закона №137-ФЗ, до 01.07.2012 продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности: юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, производится по установленной субъектами Российской Федерации цене в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Судом апелляционной инстанции отклоняются доводы апелляционной жалобы о том, что переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, произведенное до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, исключает применение пункта 2.2 статьи 3 Закона №137-ФЗ.  

Право постоянного (бессрочного) пользования переоформлено обществом на право аренды в 1999 году, то есть до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, данное обстоятельство не исключает применение пункта 1 статьи 2 Закона №137-ФЗ.

С учетом смысла положений пункта 1 статьи 2, пункта 2.2 статьи 3 Закона №137-Ф3, льготная цена выкупа участков применяется ко всем землепользователям, «переоформившим» право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды до 01.07.2012, включая лиц, оформивших право аренды до вступления в силу Закона №137-ФЗ.

Как правильно указано судом первой инстанции, юридический термин «переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды» появился в законодательстве России с принятием Закона №137-Ф3.

Иное толкование приведенных положений законодательства означало бы разный правовой подход к землепользователям, обладающим по существу одинаковым правовым статусом, что противоречит смыслу ст.ст. 8, 35 Конституции Российской Федерации, статья 15 Федерального закона от 26.07.2006 №135-Ф3 «О защите конкуренции».

Согласно правовой позиции, высказанной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 30.03.2015 по делу №310-КГ14-5503, для приобретения собственником земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона №137-ФЗ достаточно установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

Согласно пункту 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», определяя цену земельного участка по договору купли - продажи, заключаемому в соответствии со статьей 39.20 (статья 36 в предыдущей редакции) Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие данного Кодекса (Закона №137-ФЗ), содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Из системного толкования норм пункта 2 и 2.2 статьи 3 Закона №137-Ф3 следует, что с принятием данного закона законодатель обязывает переоформить права на земельные участки, которые не соответствуют нормам Земельного кодекса Российской Федерации.

Также администрация указывает, что суд первой инстанции оценивал правопреемство применительно к земельному участку площадью 26 100 кв.м.

Как было указано выше, испрашиваемый земельный участок был выделен из земельного участка площадью 26 100 кв.м по адресу г. Тимашевск, мкр. Садовод, улица Строителей, 7.

Статьей 37 Земельного кодекса РСФСР установлено, что при переходе права собственности на строение, сооружение вместе с правом собственности на эти объекты переходит и право пользования земельным участком. При этом выдается новый документ, удостоверяющий право на землю.

Статья 31 Земельного кодекса РСФСР, определяющая в качестве основного документа, удостоверяющего право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком, государственный акт, выдаваемый и регистрируемый соответствующим Советом народных депутатов, а также ст. 12 указанного Кодекса, устанавливающая субъекты, которым могут передаваться в бессрочное (постоянное) пользование земельные участки, признаны недействующими (Указ Президента Российской Федерации от 24.12.1993 №2287).

В связи с указанными статьями документы на право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком не выдавались.

Согласно статье 216 Гражданского кодекса Российской Федерации к вещным правам наряду с правом собственности относится и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Это право защищается законом в равной степени (статья 305 Гражданского кодекса Российской Федерации) и может быть ограничено только на основании федерального закона (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При переходе прав на строения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования земельным участком, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования, на тех же условиях, что и продавец недвижимости, если иное не предусмотрено законом (статья 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вышеуказанная норма согласуется со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации, которая оговаривает переход права не только в результате продажи недвижимости, но и в случае ее дарения, мены, реорганизации, преобразования и т.д.

Устанавливая сроки переоформления прав пользования земельными участками, законодатель не определил порядок прекращения прав на них в связи с невыполнением юридическими лицами требований указанной нормы.

Статья 39 Земельного кодекса Российской Федерации, содержащая исчерпывающий перечень оснований прекращения прав на землю (действовавшая до 24.12.1993), непереоформление земельного участка к таким основаниям не относила.

Таким образом, в законодательстве в период с 24.12.1993 до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации отсутствовали нормы, обязывающие предприятия осуществлять переоформление прав на землю, а также санкции за несвоевременное переоформление таких прав.

Такие нормы возникли в земельном законодательстве с принятием Закона №137-ФЗ.

Аналогичная правовая позиция изложена, в том числе, в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.07.2015 по делу                              №А32-36978/2014, от 1912.2016 по делу №А77-747/2015, от 24.04.2017 по делу №А32-33109/2016.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявление общества об обязании администрацию заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:31:0315008:4 с установлением выкупной стоимости в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, по состоянию на 03.12.2015, момент подачи заявления о выкупе.

Суд апелляционной инстанции не принимает доводы, изложенные в апелляционной жалобе, как основанные на неверном толковании норм гражданского и земельного законодательства и не соответствующие фактическим обстоятельствам дела, установленным судом.

Решение суда от 12.10.2017 об удовлетворении заявления общества является законным. 

Аналогичная позиция изложена в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2018 по делу №А53-18743/2016, с участием тех же сторон. 

Основания для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не установлены.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.10.2017 по делу                    №А32-18744/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий Б.Т. Чотчаев

СудьиН.В. Ковалева

Е.А. Маштакова