АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

29 апреля 2019 года

Дело №

А56-41076/2014

 

Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Захаровой М.В. и       Рудницкого Г.М.,

при участии от индивидуального предпринимателя Кичигиной О.Ю. – Леонардова А.В. (доверенность от 03.04.2017), от индивидуального предпринимателя Казимирова С.И. – Логвиновича А.В. (доверенность 20.03.2019), от общества с ограниченной ответственностью «Ай Макс Групп» генерального директора Макарова И.В. (решение единственного учредителя от 04.02.2015 № 3),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы индивидуальных предпринимателей Кичигиной Ольги Юрьевны и Казимирова Сергея Ивановича на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.10.2018 (судья Кротов С.М.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2018 (судьи Полубехина Н.С., Желтянников В.И., Тимухина И.А.) по делу № А56-41076/2014,					

у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель Кичигина Ольга Юрьевна, ОГРНИП 312784702600091, обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ай Макс Групп», место нахождения: 196066, Санкт-Петербург, Алтайская ул., д. 7, лит. А, офис 1Н, ОГРН 1137847292219, ИНН 7810449171 (далее – общество), об установлении сервитута в отношении части земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007558:27, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Кубинская ул., д. 80, лит. Б, в соответствии с проектом соглашения, направленного истцом ответчику, в котором площадь части земельного участка составляет 5 865 кв. м и обозначена в кадастровом паспорте земельного участка под номером 5 с характеристикой «право прохода и проезда». 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечён Казимиров Сергей Иванович. 

Решением суда от 16.09.2014 в иске отказано. 

Постановлением апелляционного суда от 18.12.2014 решение оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.03.2015 решение от 16.09.2014 и постановление от 18.12.2014 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

В ходе нового рассмотрения дела суд назначил проведение экспертиз.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: индивидуальный предприниматель Макаров Максим Игоревич, Макарова Юлия Викторовна, Карапетян Карен Варданович, Кичигин Олег Эмильевич, Степанов Никита Алексеевич.

 Общество осуществило раздел земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007558:27 на два земельных участка с кадастровыми номерами 78:14:0007558:3292 и 78:14:0007558:3293.

Истец уточнял исковые требования на основании результатов проведённых по делу судебных экспертиз, а также в связи с произведенным ответчиком разделом обслуживающего земельного участка на два земельных участка. Окончательно истец заявил об уточнении исковых требований и просил суд обязать ответчика заключить соглашение о сервитуте на условиях, изложенных в заявлении. Уточнения приняты судом первой инстанции.

Решением суда от 05.10.2018 в пользу Кичигиной О.Ю. установлен бессрочный сервитут для осуществления прохода, проезда, погрузки и разгрузки автотранспорта в границах земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007558:3293 площадью 1 287 кв. м в координатах поворотных точек, установленных экспертом в заключении от 29.05.2018 № 277/16, установлена стоимость сервитута - 4 755 960 руб. в год.

Постановлением апелляционного суда от 13.12.2018 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Кичигина О.Ю. просит решение и постановление изменить и принять по делу новый судебный акт об обязании ответчика заключить соглашение о сервитуте на условиях истца, в границах поворотных точек, установленных экспертом, у левого фасада здания с проездом через ворота А, со стоимостью сервитута 19 625 руб. в год.

Податель жалобы считает выводы судов не соответствующими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, ссылается на то, что в деле не имеется доказательств технической невозможности установления сервитута у левого фасада здания склада лит. А, по варианту, установленному заключением экспертов ООО «Центр судебных экспертиз Северо-западного округа», с проездом через ворота А, полагает, что суд без каких-либо правовых оснований выбрал вариант установления сервитута у правого фасада здания с проездом через ворота Б, стоимость которого в 240 раз выше, чем вариант с проездом через ворота А, то есть выбрал вариант, несоразмерно более обременительный для обслуживающего земельного участка.

Податель жалобы ссылается на то, что суд не оценил экспертное заключение ООО «Центр судебных экспертиз Северо-западного округа» как доказательство.

Податель жалобы указывает на то, что плата за сервитут имеет компенсаторную природу для собственника обслуживающего земельного участка и размер платы напрямую зависит от обременительности варианта устанавливаемого сервитута, в деле имеются два заключения экспертиз, в соответствии с которыми стоимость сервитута при проезде через ворота А примерно в 240 раз ниже, чем при проезде через ворота Б.

Податель жалобы ссылается на то, что в соответствии с  выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) кадастровая стоимость принадлежащего истцу помещения составляет 1 924 673 руб. 34 коп., считает, что не может быть соразмерной выгоде истца годовая плата за сервитут, которая более чем в два раза превышает кадастровую стоимость помещения, для обеспечения проезда к которому устанавливается сервитут.

Истец ссылается на пункт 2 статьи 276 Гражданского кодекса Российской Федерации,  указывает, что не может быть установлен сервитут, влекущий невозможность использования обслуживающего земельного участка по целевому назначению.

Податель жалобы не согласен с выводом суда о том, что вариант проезда через ворота А является крайне обременительным для ответчика и других собственников нежилых помещений, расположенных в здании лит. А; полагает, что суд не учёл, что истец просил установить зону погрузки, разгрузки в другой части земельного участка - у левого фасада здания в исторически сложившейся зоне погрузки, разгрузки, используемой по настоящее время всеми собственниками здания; указывает, что экспертное заключение ООО «Центр судебной экспертизы» не содержит выводов о технической невозможности погрузки, разгрузки автотранспорта истца в традиционно используемой зоне погрузки, разгрузки; отсутствие препятствий движению остального грузового транспорта при использовании исторически сложившейся зоны погрузки, разгрузки подтверждено экспертом Ленским В.В. при его опросе в судебном заседании; эксперты ООО «Центр судебной экспертизы» указали, что территория земельного участка с левой стороны здания интенсивно эксплуатируется в целях подъезда к зданию и погрузки, разгрузки грузового транспорта, включая тягачи с полуприцепом, отметили наличие погрузочной эстакады шириной 6,7 м с левой стороны здания, подтвердили возможность доступа в помещение 40Н с левого фасада здания; при осмотре экспертами не выявлено транспортных средств на земельном участке с правой стороны здания.

По мнению подателя жалобы, отсутствуют разумные основания полагать, что использование именно Кичигиной О.Ю. общей фактически сложившейся зоны погрузки, разгрузки может как-то воспрепятствовать движению транспорта по территории, притом, что использование этой зоны для погрузки, разгрузки другими собственниками помещений никаких препятствий для движения не создаёт.

Податель жалобы ссылается на то, что вывод суда о том, что эксперты ООО «Центр судебных экспертиз Северо-западного округа» не смогли объяснить суду необходимость  установления сервитута на часть земельного участка площадью 4 566 кв. м для проезда, прохода к помещению истца, противоречит материалам дела; в тексте экспертного заключения содержится подробное обоснование установления границ и площади зоны сервитута на основе конструктивных характеристик транспортных средств с приложением соответствующей схемы движения.

Податель жалобы указывает, что суд установил вариант сервитута без учёта того, что по сведениям государственного кадастра недвижимости коридор общего пользования, в который выходит помещение истца 40Н, имеет выход со стороны левого фасада здания и не имеет выхода со стороны правого фасада здания, где коридор заканчивается глухой стеной; проём коридора в правом фасаде здания восстановлен самовольно, без получения разрешительной документации, в связи с чем проход в этом месте не может осуществляться по соображениям безопасности; установление зоны сервитута, предусматривающей такой проход, противоречит градостроительному законодательству.

В кассационной жалобе Казимиров С.И. просит решение и постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Податель жалобы ссылается на то, что в постановлении апелляционного суда содержатся взаимоисключающие выводы: суд указал, что установленный сервитут повлечёт для ответчика невозможность распоряжаться земельным участком, а именно использовать его в рамках разрешённого использования – «многоэтажная жилая застройка», но в то же время отклонил доводы истца о невозможности использования земельного участка ответчиком по его целевому назначению. 

Податель жалобы считает, что, если, по мнению суда, налагаемый сервитут повлечёт невозможность использования участка ответчиком, у последнего возникнет право требовать прекращения сервитута.

Податель жалобы ссылается на то, что не подтверждаются какими-либо доказательствами выводы суда о том, что наличие права прохода и проезда к помещению истца значительно увеличит вероятность его продажи и увеличивает его рыночную стоимость, при этом рыночная стоимость обременяемого участка уменьшится; считает, что этот вопрос с точки зрения соблюдения баланса интересов сторон не исследовался.

Податель жалобы указывает на то, что ответчик, приобретая земельный участок с кадастровым номером 78:14:0007558:27, не мог не знать, что он обременён правом прохода и проезда площадью 5 865 кв. м, так как внутри данного участка находится земельный участок с кадастровым номером 78:14:0007558:28, не имеющий самостоятельного прохода и проезда, на котором находится здание склада.

Податель жалобы ссылается на то, что суды не приняли во внимание, что ответчиком были заключены соглашения о сервитуте с ним (Казимировым С.И.) и Макаровым М.И., по условиям которых размер платы за сервитут установлен из расчёта 80 руб. в месяц за 1 кв. м, стоимость сервитута в пользу Кичигиной О.Ю. установлена судом из расчёта 308 руб. в месяц за 1 кв. м, что свидетельствует, по мнению подателя жалобы, о её несоразмерности.

Казимиров С.И. ссылается на то, что срок заключённого между ним и обществом соглашения об установлении частного сервитута для прохода и проезда к принадлежащим ему помещениям в здании лит. А истёк;   принятое судом по настоящему делу решение об установлении сервитута в указанных границах с установлением, по мнению подателя жалобы, несоразмерной платы за сервитут существенно затрагивает его права как собственника помещения в здании, создаёт для него преюдициальные основания при разрешении спора между ним и обществом об установлении сервитута для прохода, проезда к его помещениям.

В отзыве на кассационные жалобы общество просит решение и постановление оставить без изменения, соглашаясь с изложенными в них выводами. Общество полагает, что установленная судом плата за право пользования сервитутом является соразмерной издержкам ответчика, которые он будет вынужден понести в случае наложения сервитута, и материальным выгодам, приобретаемым истцом, за счёт увеличения рыночной стоимости принадлежащего ему нежилого помещения.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции был объявлен перерыв до 12 час. 45 мин. 25.04.2019. После перерыва судебное заседание продолжено.

В судебном заседании кассационной инстанции представители Кичигиной О.Ю. и Казимирова С.И. поддержали доводы, изложенные в кассационных жалобах. Представитель общества обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалоб.

Другие участвующие в деле лица о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем жалобы рассмотрены в их отсутствие.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба Казимирова С.И. подлежит удовлетворению, а жалоба Кичигиной О.Ю. - частичному удовлетворению.

Как следует из материалов дела, в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 10.04.2008 серии 79-АГ № 398234 Кичигина О.Ю. является  собственником нежилого помещения 40Н в здании склада, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Кубинская ул., д. 80, лит. А.

Кичигина О.Ю. является  правообладателем 74/5311 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 5 311 кв. м с кадастровым номером 78:14:0007558:28, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Кубинская ул., д. 80, лит. А, относящийся к землям населенных пунктов, с видом разрешённого использования – «для размещения промышленных объектов», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.12.2009 серии 79-АД № 661610. Согласно указанному свидетельству другими участниками общей долевой собственности на земельный участок являлись ООО «Карго-Инвест» - 4818/5311 доли, Казимиров С.И. – 344/5311 доли и Кичигин О.Э. – 75/5311 доли.

Как следует из материалов дела, на момент рассмотрения спора судом другие помещения в здании и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, занятый зданием, принадлежат Казимирову С.И., Макарову М.И., Макаровой Ю.В., Карапетяну К.В., Кичигину О.Э., Степанову Н.А.

Так, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 18.09.2015 Макарову М.И. принадлежит 4239/5311 доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 78:14:0007558:28; согласно свидетельству о государственной регистрации права от 25.12.2009 Казимирову С.И. принадлежит 344/5311 доли в праве на названный участок.

Земельный участок с кадастровым номером 78:14:0007558:28, по существу, сформирован по обрезу фундамента здания с эстакадой и со всех сторон окружён земельным участком площадью 25 163 кв. м с кадастровым номером 78:14:0007558:27, собственником которого согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП, в настоящее время - ЕГРН) от 04.04.2014 № 01/024/2014-1936 является ООО «Ай Макс Групп». 

Как следует из указанной выписки из ЕГРП, на земельный участок с кадастровым номером 78:14:0007558:27 наложено ограничение (обременение) права в виде права прохода и проезда площадью 5 865 кв. м, дата государственной регистрации 08.07.2009, номер государственной регистрации 78-78-01/0160/2009-682, в графе «лицо, в пользу которого установлено ограничение (обременение) права» указано «публичный».

В период нового рассмотрения дела судом общество произвело раздел земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007558:27 на два земельных участка с кадастровыми номерами 78:14:0007558:3292 и 78:14:0007558:3293. 

После раздела земельный участок с кадастровым номером 78:14:0007558:28 находится внутри границ земельных участков с кадастровыми номерами 78:14:0007558:3292 и 78:14:0007558:3293 и не имеет самостоятельного прохода, проезда к территориям общего пользования.

Ссылаясь на то, что эксплуатация принадлежащего ей помещения в здании склада и земельного участка, на котором расположено здание, невозможна без использования для целей прохода и проезда участка с кадастровым номером 78:14:0007558:27, Кичигина О.Ю. первоначально обратилась к обществу с предложением от 12.05.2014 о заключении соглашения об установлении сервитута в отношении части земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007558:27, обозначенной в кадастровом паспорте земельного участка под номером 5 с характеристикой «право прохода и проезда», составляющей 5 865 кв. м, и приложила соответствующее соглашение, а также копию кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007558:27 с обозначением сферы действия сервитута и отчёт оценщика от 29.04.2014 № СП-147/14 об определении рыночной стоимости права ограниченного пользования частью земельного участка в размере 25 068 руб. в год, составленный ООО «Апхилл». 

Поскольку соглашения об установлении сервитута стороны не достигли, Кичигина О.Ю. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском. В процессе рассмотрения дела Кичигина О.Ю. уточнила требования в части условий сервитута о его границах и размере платы за пользование на основании выводов судебной экспертизы и в связи с произведённым ответчиком разделом обслуживающего земельного участка на два земельных участка. Уточнения приняты судом первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суд первой инстанции назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил ООО «Центр землеустроительной и строительно-технической экспертизы «ЗемЭкспертиза» (далее – ООО «ЗемЭкспертиза»). Эксперт ООО «ЗемЭкспертиза» представил суду заключение от 20.06.2016 № 04/16.

	По ходатайству ответчика суд назначил повторную экспертизу, поручив её производство экспертам ООО «Центр судебной экспертизы» Ленскому В.В., Бритвиной Ю.Ю., Стояловскому К.И.

	Определением суда от 14.04.2017 произведена замена экспертов, проведение экспертизы поручено экспертам ООО «Центр судебных экспертиз Северо-Западного округа» Мещеряковой С.М., Почукаеву Ю.В., Васильевой И.Ю. Эксперты ООО «Центр судебных экспертиз Северо-Западного округа» представили суду заключение от 01.09.2017 № 197/16-СЗ.

Определением суда от 09.04.2018 назначено проведение экспертизы, которая поручена экспертам ООО «Центр судебной экспертизы» Ленскому В.В., Бритвиной Ю.Ю., Стояловскому К.И.

ООО «Центр судебной экспертизы» представило в суд заключение от 29.05.2018 № 277/16.

Суд первой инстанции признал экспертное заключение от 29.05.2018          № 277/16 допустимым и достоверным доказательством и установил сервитут на основании выводов указанной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в связи с тем, что выводы судов не соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, сделаны преждевременно, без исследования имеющих существенное значение для правильного рассмотрения дела обстоятельств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Суды при новом рассмотрении дела установили, что проход и проезд к нежилому помещению в здании лит. А и земельному участку истца не может быть обеспечен без установления сервитута в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 78:14:0007558:3292 и 78:14:0007558:3293, принадлежащих ответчику, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007558:27.

По смыслу пункта 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации по результатам разрешения спора об установлении сервитута суд должен, исходя из баланса интересов сторон, определить оптимальные условия предоставления истцу права ограниченного пользования чужим земельным участком, в данном случае определить границы зоны прохода и проезда с учётом назначения и фактического использования принадлежащего истцу объекта, которые соответствовали бы интересам истца и были бы наименее обременительными для собственника обслуживающего земельного участка. 

В соответствии с пунктом 5 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 12 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации правообладатель земельного участка, обременённого сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не установлено настоящим Кодексом или федеральным законом.

Как следует из толкования норм права, изложенного в пункте 12 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017, плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учётом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей.

Размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обременённого сервитутом.

При этом необходимо, в том числе, учитывать долю земельного участка, ограниченную сервитутом, в общей площади земельного участка; срок установления сервитута; объём ограничения пользования земельным участком и интенсивность его предполагаемого использования; характер неудобств, испытываемых собственником недвижимого имущества, обременённого сервитутом; степень влияния сервитута на возможность распоряжения земельным участком.

Принимая решение об определении характера платы за сервитут (единовременной выплате в полном объеме или периодических платежах в течение всего срока действия сервитута), в целях наибольшего соблюдения баланса интересов истца и ответчика необходимо учитывать не только содержание заявленных истцом требований, но и конкретные условия, и объём сервитута.

	Задачей суда является выбор варианта, наиболее экономичного (менее затратного) для собственника господствующей вещи и наименее обременительного для собственника служащего земельного участка, то есть соблюдение баланса интересов сторон.

Установив вариант границ сервитута и плату за пользование сервитутом, суды не исследовали и не дали оценку доводам истца о том, что при установлении зоны прохода и проезда и размера платы за сервитут нарушен баланс интересов сторон, и, что в соответствии с экспертным заключением ООО «Центр судебных экспертиз Северо-западного округа» наиболее экономичным для собственника господствующей вещи и наименее обременительным для собственника служащего земельного участка является вариант установления сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007558:3292 в зоне фактически сложившейся территории проезда и погрузки, разгрузки грузового автомобильного транспорта и используемой всеми собственниками здания лит. А и земельного участка для прохода, проезда и погрузки, разгрузки.

Согласно экспертному заключению ООО «ЗемЭкспертиза» от 20.06.2016          № 04/16 наиболее оптимальный и наименее обременительный для обслуживающего земельного участка проход и проезд к земельному участку истца может быть осуществлён согласно существующей организации движения на территории обслуживающего участка с использованием действующей площадки – зоны разгрузки, погрузки в соответствии с границами, определёнными по поворотным точкам в приложении к заключению эксперта.

Как следует из заключения экспертов ООО «Центр судебных экспертиз Северо-Западного округа» от 01.09.2017 № 197/16-СЗ, наиболее оптимальный и наименее обременительный для обслуживающего земельного участка вариант прохода и проезда транспортных средств к участку истца - с левой стороны здания лит. А, размер платы за использование указанной части земельного участка для прохода, проезда составляет 5 761 руб. в месяц.

В соответствии с заключением ООО «Центр судебной экспертизы» от 29.05.2018 № 277/16 наиболее оптимальный и наименее обременительный вариант прохода, проезда - с правой стороны здания лит. А, размер платы за сервитут установлен 4 755 960 руб. в год.

Суд первой инстанции установил сервитут на основании выводов, изложенных экспертом в заключении от 29.05.2018 № 277/16.

Однако суд не дал оценку заключениям экспертов ООО «ЗемЭкспертиза» от 20.06.2016 № 04/16 и ООО «Центр судебных экспертиз Северо-Западного округа» от 01.09.2017 № 197/16-СЗ, не указал мотивы, по которым не принял указанные доказательства и отдал предпочтение заключению от 29.05.2018     № 277/16. 

Суд указал в решении, что в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007558:27 сформированы два земельных участка с кадастровыми номерами 78:14:0007558:3292 и 78:14:0007558:3293, а также снято обременение, ранее указанное в кадастровом паспорте земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007558:27 под номером 5 площадью 5 668 кв. м в связи с прекращением оснований для его наложения в 2006 году.

При этом суд не указал, на основании каких доказательств он сделал вывод о снятии обременения в виде прохода, проезда в связи с прекращением оснований для его наложения. 

Как следует из документов, помещённых в кадастровое дело, представленных по запросу суда первой инстанции филиалом федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Санкт-Петербургу (т.2, л.д. 92-96), распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре от 16.04.2008 № 1739 установлены ограничения в использовании земельного участка в виде обеспечения доступа к зданиям и сооружениям смежных землепользователей.  

Согласно пункту 6 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации не указанные в пунктах 2, 4 и 5 настоящей статьи обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, изменённых земельных участков в прежних границах. 

Сделав вывод о снятии указанного обременения, суд не исследовал должным образом основания его  установления и снятия.

Суд апелляционной инстанции сослался на то, что альтернативный вариант проезда к объектам истца через ворота А с левой стороны здания лит. А является крайне обременительным для владельца участка с кадастровым номером 78:14:0007558:3292 и других собственников нежилых помещений, расположенных в этом здании.  

При этом суды обеих инстанций не дали оценку доводам истца о возможности установления зоны погрузки, разгрузки у левого фасада здания в исторически сложившейся зоне погрузки, разгрузки, используемой всеми собственниками помещений в здании лит. А, а также о том, что экспертное заключение ООО «Центр судебной экспертизы»  не содержит выводов о технической невозможности погрузки, разгрузки автотранспорта истца в традиционно используемой всеми собственниками здания зоне погрузки, разгрузки; из этого заключения, напротив, следует, что территория земельного участка с левой стороны здания с въездом через ворота А интенсивно эксплуатируется в целях подъезда к зданию и разгрузки грузового транспорта, включая тягачи с полуприцепом,  что существует погрузочная эстакада, подтверждающая возможность доступа в помещение истца. 

Суды не обосновали причины, по которым они не приняли доводы истца о том, что использование им общей фактически сложившейся и используемой всеми собственниками помещений в здании зоны проезда и погрузки, разгрузки повлечёт воспрепятствование движению транспорта истца, притом, что использование этой зоны для погрузки и разгрузки другими собственниками помещений в здании никаких препятствий для движения автотранспорта не создаёт.  

Суды не приняли во внимание и не дали оценку тому обстоятельству, что в материалах дела имеются соглашения об установлении частного сервитута, заключённые обществом с Макаровым М.И. и Казимировым С.И., предусматривающие использование для прохода, проезда и погрузки, разгрузки зону с левой стороны здания с въездом через ворота А. В соответствии с условиями указанных соглашений плата за пользование зоной прохода, проезда, погрузки, разгрузки значительно ниже платы за сервитут, определённой в заключении эксперта от 29.05.2018 № 277/16 и установленной судом.

Суды не дали оценку доводам истца о том, что по сведениям государственного кадастра недвижимости помещение истца 40Н имеет выход  в коридор общего пользования со стороны левого фасада здания и не имеет выхода со стороны правого фасада здания, где коридор заканчивается глухой стенкой; фактически существующий проём в правом фасаде образован самовольно, не может использоваться по соображениям безопасности, а установление зоны сервитута, предусматривающей такой проход, противоречит градостроительному законодательству.  

Ссылка судов первой и апелляционной инстанций на то, что наличие права прохода и проезда к помещению истца значительно увеличивает вероятность его продажи и увеличивает его рыночную стоимость, при этом рыночная стоимость обременяемого участка объективно уменьшится, носит общий субъективный характер. Наличие возможности подхода, подъезда к объекту недвижимости и налагаемые на земельный участок обременения безусловно относятся к характеристикам, которые могут повлиять на стоимость объектов. Однако при рассмотрении настоящего спора указанные обстоятельства судами не были исследованы, суды не проверили, повлечёт ли установление сервитута на указанных в решении суда условиях такое увеличение стоимости принадлежащих истцу объектов и такое уменьшение стоимости обслуживающего земельного участка, при котором определённая судом плата за сервитут будет компенсировать указанные изменения стоимости объектов и соответствовать принципам разумности и соразмерности, соблюдению баланса интересов истца и ответчика. 

В обоснование установленного размера платы за сервитут суды сослались на то, что налагаемый сервитут повлечёт для ответчика невозможность распоряжения этим участком, а именно использования его в рамках разрешённого использования – «многоэтажная жилая застройка».

При этом суды не учли положения пункта 2 статьи 276 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми в случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута. Суды не исследовали обстоятельства, связанные с возможностью использования собственником земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007558:3293 в соответствии с его целевым назначением после установления сервитута.

	Суды также не исследовали фактические обстоятельства, связанные с реальным использованием истцом и другими правообладателями помещений в здании склада лит. А земельных участков ответчика для прохода, проезда к своим объектам и осуществления погрузки, разгрузки, среди прочего не исследовали интенсивность использования собственниками помещений в этом здании, в том числе истцом, служащего земельного участка (участков), которая относится к критериям, влияющим на размер платы за сервитут.

	 Соглашаясь с предложенной экспертом платой за сервитут, суды не учли и не дали оценку тому обстоятельству, что другие собственники объектов недвижимости в здании лит. А и земельного участка под ним также лишены возможности прохода, проезда к своим объектам, кроме как по принадлежащим ответчику земельным участкам с  кадастровыми номерами 78:14:0007558:3292 и 78:14:0007558:3293. 

Размер платы установлен экспертом в заключении от 29.05.2018             № 277/16 исходя из того, что обладателем сервитута является только истец. При этом эксперт не обосновал, почему им не принято во внимание при расчёте, что доля истца в праве на господствующий земельный участок составляет 74/5311, другие собственники объектов недвижимости в здании лит. А и земельного участка под ним (Казимиров С.И., Макаров М.И., Макарова Ю.В., Карапетян К.В., Кичигин О.Э., Степанов Н.А.) также лишены возможности прохода и проезда к своим объектам, кроме как по принадлежащим ответчику земельным участкам с  кадастровыми номерами 78:14:0007558:3292 и 78:14:0007558:3293.

Суды не дали оценки доводам истца о том, что установленный этим заключением размер платы за сервитут не отвечает принципу соразмерности и делает нецелесообразным осуществление предпринимательской деятельности истцом в принадлежащем ему помещении. 

Определив плату за сервитут в размере 4 755 960 руб. в год, суды не проверили, как того требуют положения закона о соразмерности, обоснованность установленной платы и правомерность использования экспертом нормативных материалов, применимость указанных норм в данном случае, произведённые экспертом расчёты.

Доводы истца о неправильном определении размера платы за сервитут, явной несоразмерности установленной платы, неправильно примененной экспертом методике, не были предметом рассмотрения и оценки судов. В указанной части выводы эксперта, взятые за основу принятого решения, судами не проверены, обоснованность выводов эксперта не получила оценки. В связи с этим нельзя признать обоснованной и соразмерной установленную судом плату за сервитут. 

Кассационная инстанция полагает, что жалоба Казимирова С.И. подлежит удовлетворению по тем основаниям, что обжалуемые судебные акты существенно затрагивают его права и законные интересы, поскольку  установленные судами обстоятельства в силу части второй статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации будут иметь преюдициальное значение при рассмотрении спора между Казимировым С.И. и обществом об установлении сервитута. Из материалов дела следует, что Казимиров С.И. и Макаров М.И. обращались с заявлениями о вступлении в дело в качестве третьих лиц с самостоятельными требованиям относительно предмета спора, впоследствии между ними и обществом было заключено соглашение об установлении сервитута. Казимиров С.И. ссылается на то, что заключённое  с ним соглашение об  установлении сервитута прекратилось по истечении срока действия.

При таких обстоятельствах решение и постановление подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

 При новом рассмотрении дела суду необходимо исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, с учётом доводов  всех участвующих в деле лиц дать установленным обстоятельствам правовую оценку.

При новом рассмотрении дела суду следует также решить вопрос о распределении между участвующими в деле лицами судебных расходов по кассационным жалобам. 

	С учётом изложенного, руководствуясь статьями 286 – 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.10.2018 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2018 по делу № А56-41076/2014 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области. 

 

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

М.В. Захарова

 Г.М. Рудницкий