АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-19972/2024

г. Краснодар

15 сентября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 15 сентября 2025 года.  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Твердого А.А., судей Аваряскина В.В. и Коржинек Е.Л., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Маяцкой К.А., при участии в судебном заседании, проводимом с использованием системы видео-конференц-связи, от истца – администрации города Ростова-на-Дону (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 27.12.2024), в отсутствие ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Онис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьего лица – департамента координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.02.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2025 по делу № А53-19972/2024, установил следующее.  

Администрация города Ростова-на-Дону (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Онис» (далее – общество) со следующими требованиями:  

– изъять путем выкупа у общества в муниципальную собственность нежилое помещение площадью 252,9 кв. м с кадастровым номером 61:44:0041006:467 (комнаты на первом этаже № 1, 2, 3, 3а, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12-13, 14, 14а, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23), расположенное в многоквартирном доме по адресу: 

<

...> (далее – недвижимое имущество, нежилое помещение), по цене равной 24 822 404 рубля;  

– прекратить право собственности общества на недвижимое имущество после перечисления возмещения за изымаемое помещение;  

– признать право муниципальной собственности муниципального образования на недвижимое имущество.  

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону (далее – департамент).  

Решением суда от 05.02.2025, оставленным без изменений постановлением апелляционного суда от 23.05.2025, иск удовлетворен; недвижимое имущество изъято путем выкупа у общества с предоставлением 32 680 911 рублей возмещения в течение шести месяцев с момента вступления решения суда в законную силу; прекращено право собственности общества и признано право собственности муниципального образования на нежилое помещение; распределены судебные расходы.  

В кассационной жалобе администрация просит отменить обжалуемые судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Доводы жалобы администрации сводятся к несогласию с определенным судом на основании экспертного заключения размером возмещения выкупаемого имущества. Заявитель указывает, что для определения рыночной стоимости изымаемого помещения экспертом применен сравнительный подход, основанный на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами с хорошими техническими показателями. В данном случае многоквартирный дом признан аварийным, действующее законодательство не предусматривает продажу на открытом рынке в условиях конкуренции объектов, имеющих аварийный статус. Таким образом, исследуемый объект и объекты аналоги (без корректировки на техническое состояние сравниваемых объектов) не являются равноценными. Компенсация за изымаемое помещение должна отвечать критерию равноценного возмещения. Суд не может не учитывать, что изъятие спорного помещения фактически является вынужденной мерой для муниципалитета, т. к. собственники помещений многоквартирного дома, признанного аварийным, в том числе и ответчик, фактически ненадлежащим образом исполняли свои обязанности по содержанию принадлежащего им имущества. Неправомерные действия или бездействие лица не могут влечь улучшения его правового положения за счет публично-правового образования. Выплата стоимости помещения с более лучшими техническими характеристиками, в том числе за счет лучшего технического состояния здания явно не соответствует критерию равноценного предоставления и может влечь возникновение неосновательного обогащения, что является недопустимым. Экспертом неверно определен размер (завышена стоимость риэлтерских услуг) убытков, вызванных изъятием помещения. Судебные расходы следовало рассчитывать пропорционально удовлетворенным требованиям.  

В отзыве на кассационную жалобу общество указало на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов, просило в удовлетворении кассационной жалобы отказать.  

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы жалобы, просил суд кассационной инстанции отменить обжалуемые судебные акты.  

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя участвующего в деле лица, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.  

Из материалов дела видно и судами установлено, что обществу на праве собственности принадлежит нежилое помещение.  

Постановлением администрации от 06.04.2017 № 286 многоквартирный дом, в котором расположено нежилое помещение, признан аварийным и подлежащим реконструкции, собственникам помещений в течение двух лет поручено осуществить реконструкцию дома с учетом рекомендации Министерства культуры Ростовской области от 31.05.2016 № 23/01-10/2649.  

В связи с неисполнением собственниками помещений указанных требований администрацией принято постановление от 30.08.2022 № 914 об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и имущества, расположенных по адресу: 

<

...> в том числе нежилого помещения общества (подпункт 1.3.1 постановления).  

Департаментом проведены мероприятия, направленные на заключение с собственником соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии.  

Согласно отчету ООО «Экспертное учреждение "Союзэкспертиза"» от 10.11.2023 № 258424/05-23 рыночная стоимость нежилого помещения аварийного жилищного фонда и обязательств по возмещению убытков составила 24 822 404 рубля.  

Протоколом заседания городской комиссии от 15.06.2023 № 17 согласованы результаты оценки. Обществу направлено уведомление от 29.06.2023 № 59.35/2922 о намерении изъять для муниципальных нужд нежилое помещение.  

Поскольку соглашения об изъятии недвижимого имущества стороны не достигли, администрация обратилась в арбитражный суд с иском.  

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных  

интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом.  

На основании части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.  

В соответствии с частью 6 статьи 32 Жилищного кодекса возмещение за нежилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие нежилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.  

В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса земельный участок, на котором расположен дом, является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение (часть 2 статьи 37 Жилищного кодекса).  

Пунктом 2 статьи 235, статьей 239 Гражданского кодекса установлено, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка.  

В силу части 1 статьи 65 Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.  

Суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).  

Не оспаривая права администрации на возмездное изъятие в муниципальную собственность нежилого помещения, общество просило определить рыночную цену и размер убытков, причиненных таким изъятием.  

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (статья 82 Кодекса).  

В целях определения размера компенсации за подлежащие изъятию помещение, суд первой инстанции определением от 22.10.2024 по ходатайству ответчика назначил судебную экспертизу.  

В заключении от 22.11.2024 № 766-А эксперты пришли к выводу, что рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 22.11.2024 составляет 29 970 774 рубля, размер обязательств по возмещению убытков, вызванных изъятием помещения, составляет 2 710 137 рублей.  

Суды установили, что заключение эксперта является полным, не содержит неясностей и противоречий, имеет обоснованные выводы по поставленным вопросам и соответствует требованиям статей 82, 83 Кодекса, разъяснениям постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», поэтому правильно посчитали это заключение достоверным доказательством по делу. Заключение эксперта, который предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, надлежащим образом оценено судами в соответствии со статьями 71 и 86 Кодекса.  

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Кодекса имеющиеся в деле доказательства, доводы и пояснения сторон по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании и взаимной связи доказательств в их совокупности, принимая во внимание конкретные обстоятельства настоящего дела и выводы судебной экспертизы, судебные инстанции сделали правильный вывод о наличии оснований для удовлетворения требования администрации об изъятии у общества спорного нежилого помещения по выкупной цене, определенной судебным экспертом.  

Доводы кассационной жалобы о том, что выкупная цена спорного имущества является завышенной, а суды при ее определении неправомерно основывались на результатах заключения эксперта (без корректировки на техническое состояние сравниваемых объектов, с завышением стоимости риэлтерских услуг), являлись предметом исследования суда апелляционной инстанции и обоснованно отклонены с подробным изложением мотивов в обжалуемом судебном акте.  

Апелляционный суд правильно отметил, что на дату обращения администрации в арбитражный суд с иском срок действия внесудебного отчета истек и его применение для определения выкупной стоимости нежилого помещения невозможно, следовательно требовалось проведение оценки для целей изъятия нежилого помещения.  

В исследовательской части экспертного заключения от 22.11.2024 № 766-А указано, что в результате признания многоквартирного дома аварийным помещение не может быть представлено на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки, то есть в текущем состоянии не может иметь рыночной стоимости. Экспертами применялись сравнительный и доходный подходы при определении рыночной стоимости нежилого помещения, при этом для применения каждого из подходов выбраны объекты-аналоги с техническим состоянием «нормальное/хорошее», «требующие ремонта», «аварийное/удовлетворительное». При сравнении с аналогами в связи с соответствием всех показателей, кроме состояния здания, экспертами применены понижающие коэффициенты. Принимая во внимание, что исследуемый объект находится в здании, признанном аварийным, и экспертами в целях проведения исследования не могли быть использованы объекты-аналоги по характеристикам аварийности, в качестве таковых выбраны здания с надлежащими техническими характеристиками, экспертом при расчетах рыночной стоимости объекта применен поправочный коэффициент на техническое состояние здания.  

Кроме того, суд апелляционной инстанции отметил, что экспертами внесудебной экспертизы и судебной экспертизы применялись одинаковые методики и стандарты оценки, за исключением применения досудебным экспертом методики оценки затратного подхода. Вместе с тем затратный подход не применяется на основании пункта 24 Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)"», согласно которому при применении затратного подхода оценщик учитывает, что затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости – земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например, жилых и нежилых помещений. В данном случае объект исследования представляет часть капитального строения. Также, суд принял во внимание, что досудебная оценка не учитывает состояние помещения и назначение его использования, так как объект не осматривался, поэтому заключение носит менее точный характер.  

Аргумент администрации о завышенной стоимости риэлтерских услуг, апелляционный суд обоснованно отклонил как несостоятельный, отметив, что расчет убытков в досудебной экспертизе по данной статье расходов выше, чем в судебной.  

При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие доказательств опровергающих выводы судебной экспертизы, суды пришли к правомерному выводу о том, что исковые требования об изъятии объекта недвижимого имущества в муниципальную собственность подлежат удовлетворению с предоставлением обществу 32 680 911 рублей возмещения.  

Доводы жалобы о необоснованном взыскании с администрации судебных расходов на оплату судебной экспертизы в полном размере суд кассационной инстанции отклоняет ввиду следующего.  

В пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статья 110 Кодекса) не подлежат применению при разрешении иска неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку требования, направленного на защиту личных неимущественных прав (например, о компенсации морального вреда).  

В данном случае необходимо исходить из того, что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу. Судебный акт по настоящему делу не может быть признан принятым в пользу администрации, поскольку отчет об оценке судом отклонен, размер возмещения определен по результатам судебной экспертизы в большем размере.  

Доводы жалобы были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку судов в оспариваемых судебных актах, в связи с чем признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку по существу направлены на переоценку доказательств, которые суды оценили с соблюдением норм главы 7 Кодекса, не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судами при рассмотрении дела и влияли на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов либо опровергали выводы судов.  

Суд кассационной инстанции обращает внимание, что согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, приведенной, в том числе, в определении от 17.02.2015 № 274-О, статьи 286 − 288 Кодекса, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела.  

Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо. Соответствующая правовая позиция отражена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570.  

Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.  

Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Кодекса, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.  

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.  

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.02.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2025 по делу № А53-19972/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу − без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий А.А. Твердой 

Судьи В.В. Аваряскин  

 Е.Л. Коржинек