Дело № А79-13313/2018

06 ноября 2019 года

г. Владимир

Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября  2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 ноября  2019 года.                                                  

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Александровой О.Ю., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Мир Фитнеса» на решение Арбитражного суда  Чувашской Республики от 03.07.2019 по делу                      № А79-13313/2018,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Альфа-Реал» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Мир Фитнеса» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании 1 666 659 руб. 78 коп.

при участии: от ответчика (заявителя) – ФИО2 по доверенности от 25.09.2019 сроком на 1 год (диплом о высшем юридическом образовании от 21.06.2002 ДВС 1821876); от истца – не явился, извещен,

установил.

Общество с ограниченной ответственностью «Альфа-Реал» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Мир Фитнеса» о взыскании 1 298 548 руб. 14 коп., в том числе по оплате базовой арендной платы за май 2018 года в размере 814 373 руб. 58 коп., по оплате переменной части за май, октябрь, ноябрь, декабрь 2018 года, январь 2019 года в размере 484 174 руб. 56 коп.; пени за период с 07.05.2018 по 26.06.2019 в размере 442 221 руб. 13 коп. и далее по день фактической оплаты суммы долга (с учетом уточнения иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением от 03.07.2019 Арбитражный суд Чувашской Республики иск удовлетворил частично, взыскать с ООО «Мир Фитнеса» в пользу ООО «Альфа-Реал» 1 298 548 руб. 14 коп. основного долга, 430 881 руб. пеней за период с 08.05.2018 по 26.06.2019 и далее по день фактической оплаты долга исходя из 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, 23 393 руб. 91 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины, в удовлетворении иска в оставшейся части отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Мир Фитнеса» обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которых просит решение отменить.

Заявитель указывает, что бассейн, находящийся в арендуемом помещении является неотъемлемой частью помещения и не выделен как отдельный объект, в связи с чем ответчик не согласен с выводом суда о том, что ответчик фактически осуществлял потребление тепловой энергии не на отопление помещения, а на подогрев воды в бассейне.

Представитель заявителей в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, решение считает незаконным и необоснованным, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Истец, извещенный о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили. 

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя истца, по имеющимся в нем материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.10.2014 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений № 02 (далее - договор), согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает арендатору за плату во временное пользование (аренду) нежилое помещение общей площадью 1867 кв.м., расположенное на 3 этаже нежилого здания многофункционального комплекса, расположенного по адресу: 

<

...>.

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что нежилое помещение будет использоваться для размещения фитнес-клуба.

Помещение предоставляется арендатору сроком на 10 лет с даты подписания акта приема-передачи (пункт 2.1 договора).

В пункте 3.1 договора стороны предусмотрели, что за арендуемое помещение арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в виде следующих составляющих: базовая арендная плата и переменная арендная плата.

В соответствии с пунктом 3.3 договора ежемесячная минимальная базовая арендная плата за помещение рассчитывается исходя из стоимости аренды 346 руб. 70 коп., НДС не облагается в связи с применением арендодателем упрощенной системы налогообложения, за 1 кв.м. помещения.

В базовую арендную плату входят эксплуатационные расходы, за исключением обслуживания и эксплуатации инженерных систем, установленных арендатором внутри арендуемого помещения. Эксплуатация таких инженерных систем осуществляется арендатором самостоятельно.

Базовая арендная плата выплачивается арендатором ежемесячно авансом до 5 числа текущего месяца без выставления счета.

Начиная со второго срока аренды и ежегодно, начиная с первого дня первого месяца второго и каждого следующего года срока аренды размер минимальной базовой арендной платы согласован сторонами в приложении №8 к Договору  (пункт 3.3.3 Договора).

Как следует из пунктов 1.1.5 и 1.1.6 приложения № 8 к договору размер ежемесячной минимальной базовой арендной платы за помещение начисляется с 15.02.2015 и рассчитывается следующим образом: с 01.01.2018 по 31.12.2018 – исходя из стоимости аренды за 1 квадратный метр помещения 424 руб. 76 коп. (НДС не облагается), с 01.01.2019 по 31.12.2019 - исходя из стоимости аренды за 1 квадратный метр помещения 454 руб. 49 коп. (НДС не облагается)

Начиная со второго года аренды, с месяца достижения арендатором суммы месячной валовой выручки по всему фитнес - клубу в целом в размере 5 000 000 руб. в месяц и более, ежемесячная базовая арендная плата

устанавливается в размере 12% от валового торгового оборота арендатора за один календарный месяц (с 1 числа по последний календарный день месяца), но не менее минимальной базовой арендной платы за текущий месяц.

Начиная со второго срока аренды и ежегодно, начиная с первого дня первого месяца второго и каждого следующего года срока аренды, размер минимальной базовой арендной платы согласован сторонами в приложении № 8 к договору (пункт 3.3.3 договора).

Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что переменная арендная плата рассчитывается исходя из стоимости фактически потребленных арендатором коммунальных услуг в помещении, в том числе электроэнергии, теплоснабжения (отопления) воздушного и водяного (радиаторного), холодного и горячего водоснабжения, бытовой и производственной канализации.

Объем потребленной арендатором тепловой энергии определяется расчетом пропорционально площади арендуемого помещения к общей площади здания. Общий объем потребленной тепловой энергии по зданию на теплоснабжение (отопление) определяется по показаниям приборов учета (теплосчетчикам) путем ежемесячного снятия показателей представителями арендодателя, что отражается в журнале учета. Потребленная тепловая энергия оплачивается по установленному для арендодателя тарифу энергоснабжающих организаций, действующему в расчетный период. Данный вид платежа производится в период отопительного сезона.

Согласно пункту 3.6 договора арендатор оплачивает переменную арендную плату ежемесячно на основании счетов арендодателя в течение 7 банковских дней с момента получения соответствующего счета и акта от арендодателя.

В пункте 3.7 договора стороны предусмотрели, что в случае перерасхода и/или изменения тарифов (ставок) на коммунальные услуги компетентными органами, службами или организациями-поставщиками, размер переменной арендной платы автоматически изменяется на сумму такого изменения стоимости коммунальных услуг. Арендатор дает свое полное и безоговорочное согласие на изменение размера переменной арендной платы в соответствии с условиями настоящего подпункта. Стороны договорились, что изменение размера переменной арендной платы в связи с изменением стоимости коммунальных услуг не является изменением размера арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

За нарушение сроков уплаты арендной платы и любых иных платежей по договору, арендодатель вправе предъявить арендатору требование об оплате пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, а арендатор в случае получения такого требования, обязан его удовлетворить в течении 10 рабочих дней. Уплата неустоек (штрафов, пени) не освобождает стороны от выполнения лежащих на них обязательств по договору (пункты 6.5, 6,7 Договора).

Объект аренды передан истцом ответчику по акту приемки-передачи от 01.10.2014.

На оплату истцом выставлены акты от 28.02.2018 №21 на сумму 793 026 руб. 92 коп., от 31.05.2018 № 46 на сумму 588 988 руб. 09 коп., от 15.06.2018 № 56 на сумму 269 107 руб. 57 коп., от 16.11.2018 № 137 на сумму 423 804 руб. 69 коп., от 19.12.2018 № 150 на сумму 535 348 руб. 31 коп., от 16.01.2019 № 1 на сумму 547 462 руб. 60 коп.

При этом согласно акту от 28.02.2018 №21 стоимость базовой части арендной платы указана в сумме 793 026 руб. 92 коп. за февраль 2018 года.

Указанная в акте от 31.05.2018 №46 стоимость 588 988 руб. 09 коп. складывается следующим образом: размер начисленной арендной платы за май 2018 года в 793 026 руб. 92 коп. в сумме с доплатой за март 2017 года 21 346 руб. 66 коп. и за декабрь 2017 года 39 433 руб. 15 коп. уменьшена на перерасчет в общей сумме 264 808 руб. 64 коп.

Акты от 15.06.2018 №56, от 16.11.2018 №137, от 19.12.2018 №150, от 20.02.2019 №12, от 16.01.2019 №1 выставлены в отношении переменной части арендной платы за май 2018 года, октябрь 2018 года, ноябрь 2018 года, декабрь 2018 года, январь 2019 года, в том числе: по оплате электроэнергии, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, тепловой энергии.

В письме от 02.11.2018 истец предъявил ответчику требование оплатить базовую часть арендной платы за февраль и май 2018 года в размере 848 386 руб. 70 коп., переменную часть арендной платы в размере 17 412 руб. 85 коп.

Претензией от 10.01.2019 истец просил ответчика погасить задолженность по оплате базовой арендной платы в размере 1 752 425 руб. 14 коп., по оплате переменной части арендной платы за май 2018 года и ноябрь 2018 года в размере 43 168 руб. 08 коп.

Истец указывает, что ответчиком не внесена в полном объеме базовая часть арендной платы за май 2018 года в размере 814 373 руб. 58 коп., переменная часть арендной платы за май 2018 года, за октябрь 2018 года – январь 2019 года в размере 484 174 руб. 56 коп.

В связи с неисполнением ответчиком обязательства по полной и своевременной оплате переменной и базовых частей арендной платы,  истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением, 

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Материалами дела подтверждается надлежащее исполнение истцом своих обязательств по договору.

Факт пользования ответчиком объектом аренды в спорный период ответчиком не оспаривается.

В материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие об исполнении ответчиком обязанности по внесению платежей в полном объеме.

Поскольку ответчик полной уплаты истцу платежей вопреки статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил, суд первой инстанции,  проверив расчет долга по базовой части и переменной части арендной платы, с учетом пояснения сторон и представленного ответчиком контррасчета обоснованно пришел к выводу о наличии задолженности в сумме 1 298 548 руб. 14 коп.

При этом судом рассмотрен и обоснованно отклонен довод ответчика о том, что в мае 2018 года фактически была прекращена подача теплоснабжения для нагрева воды в бассейне, что сделало невозможным использование бассейна, как об основании для невнесения платы за май 2018 года, поскольку невозможность в течение непродолжительного периода времени пользоваться бассейном не препятствовала ответчику в пользовании помещением в целом, ответчик не оспаривает, что фитнес-центр функционировал в штатном режиме, за исключением бассейна.

Письмом от 28.04.2018 ответчик был уведомлен о завершении отопительного сезона и подачи тепловой энергии с 03.05.2018. Представителями ООО «Мир Фитнеса», ООО «Альфа-Реал» и обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Альфа-Реал» подписан акт об отключении отопления помещений «Мир Фитнеса» по окончанию отопительного сезона 2017-2018 годов.

Письмом от 04.04.2018 ответчик просил истца подать теплоснабжение, сославшись на необходимость подогрева бассейна. Письмом от 04.05.2018 истцом в просьбе ответчика отказано. Мотивируя отказ в подаче теплоснабжения истец указал, что условиями договора не предусмотрена поставка тепловой энергии для потребления неучтенным источником, оборудованным ответчиком без согласования с истцом. С целью подачи тепловой энергии вне отопительного сезона необходимо внести изменения в пункт 3.4 Договора аренды в части, касающейся расчета теплоснабжения (отопления) воздушного и водяного (радиаторного).

Ответчиком не представлено доказательств того, что истец при заключении договора аренды обязался обеспечивать обогрев бассейна.

Используемые в пункте 3.4 договора формулировки в части определения теплоснабжения как воздушного и радиаторного отопления, предусмотренный порядок расчета пропорционально площади помещения, а также осуществление платежа в период отопительного сезона в совокупности позволяют сделать вывод, что в данном пункте под теплоснабжением стороны понимали отопление в смысле, придаваемом ему пунктом 3.22 СП 60.13330.2012, подпунктом «е» пункта 4 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных 

Постановление

м Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354, а именно: как подачу тепловой энергии на цели обогрева помещения, но не на цели подогрева воды с использованием теплообменника в находящемся в помещении плавательном бассейне.

Посредством врезки в систему вентиляции помещения в целях обеспечения функционирования системы водоподготовки плавательного бассейна в фитнес-клубе (подогрев воды с использованием тепловой энергии, поступающей из систем вентиляции, через установленный теплообменник), ответчик фактически осуществлял потребление тепловой энергии не на отопление помещения по смыслу пункта 3.4 договора, а на подогрев воды в бассейне.

Представленные в материалы дела документы не позволяют сделать вывод о том, что на момент заключения договора истцу было достоверно известно о схеме подключения системы водоподготовки бассейна (посредством врезки в систему отопления либо путем подключения к системе горячего водоснабжения).

Так как материалами дела подтверждено ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору, предъявление истцом требования о взыскании неустойки является правомерным.

Взимание с должника неустойки предусмотрено пунктом 6.5 договора.

Суд первой инстанции, произведя перерасчет пени, руководствуясь статьей 193, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованно удовлетворил исковые требования о взыскании пени в сумме 430 881 руб. за период с 08.05.2018 по 26.06.2019 и далее по день фактической оплаты долга исходя из 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции о частичном удовлетворении исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы проверены и отклонены по вышеизложенным основаниям, как не подтвержденные материалами дела.

         Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы. 

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда  Чувашской Республики от 03.07.2019 по делу № А79-13313/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Мир Фитнеса»  - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья 

Е.Н. Наумова

Судьи

О.Ю. Александрова

Н.В. Устинова