АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А75-17861/2017

Резолютивная часть постановления объявлена  25 октября 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  01 ноября 2018 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего			Демидовой Е.Ю. 

судей							Севастьяновой М.А.

								Тихомирова В.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Центр менеджмент» Доверительного управляющего Закрытым паевым инвестиционным фондом комбинированным «Сибпромстрой Югория» на решение от 12.02.2018 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (судья Лысенко Г.П.) и постановление от 18.07.2018 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Иванова Н.Е., Кливер Е.П., Рыжиков О.Ю.) по делу № А75-17861/2017 по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Центр менеджмент» (628422, Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, г. Сургут, ул. Базовая, д. 2, ИНН 7701868359, ОГРН 1107746172907) к закрытому акционерному обществу «Стел и К» (628401, Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, г. Сургут, ул. Мелик-Карамова, д. 64, кв. 4,ОГРН 1028600614756, ИНН 8602037490) о взыскании задолженности по договорам аренды.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Центр Менеджмент» (далее – ООО «УК «Центр Менеджмент», истец) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «Стел и К» (далее – ЗАО «Стел и К», ответчик) о взыскании 2 721 419,38 руб., из которых: 2 474 017,62 руб. задолженности, а именно: 

- 132 082,14 руб. по договору от 01.08.2012 аренды нежилого помещения площадью 264,2 кв.м за период с 01.01.2015 по 03.02.2015;

- 2 341 935,48 руб. по договору от 01.08.2012 аренды нежилого помещения площадью 16 09,8 кв.м за период с 01.01.2015 по 26.03.2015;

- 247 401,76 руб. пени по названным договорам за период с 10.01.2015 по 10.03.2015 с учетом применения установленного пунктом 7.1 указанных договоров ограничения размера неустойки - не более 10 % от общей суммы арендной платы.

Решением от 12.02.2018 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, оставленным без изменения постановлением от 18.07.2018 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.

ООО «УК «Центр Менеджмент» обратилось с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, на неполное установление судами обстоятельств, имеющих значение для дела, и несоответствие выводов, изложенных в решении и постановлении, обстоятельствам дела, просит обжалуемые судебные акты отменить, и принять новое решение об удовлетворении требований.

Податель жалобы полагает, что поскольку с момента передачи в собственность ООО «УК «Центр Менеджмент» арендованных ответчиком помещений ремонтные работы в них последним не производились, то отсутствует задолженность у истца перед ЗАО «СТЕЛ и К» за ремонт названных объектов; услуги по поиску инвесторов, арендаторов и покупателей не оказывались ему ответчиком, в связи с чем у ООО «УК «Центр Менеджмент» не возникло обязанности произвести оплату за них; договор купли-продажи недвижимого имущества от 05.03.2015 был заключен без привлечения посредников, в связи с чем не может быть принят в качестве доказательства, подтверждающего оказание ЗАО «СТЕЛ и К» для истца подобного рода услуг; акт сверки на 31.12.2015, представленный ответчиком и подтверждающий отсутствие задолженности ответчика перед истцом, подписан неуполномоченным лицом – Беух Т.И. (бывшим директором ответчика).

В отзыве на кассационную жалобу ЗАО «Стел и К» соглашаясь с выводами судов первой и апелляционной инстанций, просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Учитывая надлежащее извещение лиц участвующих в деле о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

При рассмотрении спора судами установлено, что между индивидуальным предпринимателем Кожаевой С.Г. (далее – ИП Кожаевой С.Г.), индивидуальным предпринимателем Сторожук Е.В. (далее - ИП Сторожук Е.В.) (арендодатели) и ЗАО «Стел и К» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 01.08.2012, по условиям которого арендодатели передают арендатору в аренду (во временное владение и пользование) встроено-пристроенное помещение общественного назначения, назначение: объект незавершенного строительства, этаж – 1, цокольный, площадь застройки 264,2 кв.м, степень готовности 71 %, инв. № 71:136:001:001225620:0101:20004, лит. А1, А4, адрес: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, г. Сургут, ул. Университетская, д. 31, 1 этаж, цокольный этаж 16- этажность жилого дома в осях Б1(5с) – Ап/4с(14п) – 10(7с).

В приложении № 1 к договору стороны сделки согласовали, что ежемесячный размер арендной платы с даты официального открытия по 31.12.2012 составит 95 330 руб., с 01.01.2013 – 119 300 руб.

Также, между ИП Кожаевой С.Г., ИП Сторожук Е.В. (арендодатели) и ЗАО «Стел и К» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 01.08.2012, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатели передают арендатору в аренду (во временное владение и пользование) встроено-пристроенное помещение общественного назначения, назначение: объект незавершенного строительства, этаж – 1, цокольный, площадь застройки 1 609,8 кв.м, степень готовности 71 %, инв. № 71:136:001:001225620:0101:20003, лит. А1, А4, адрес: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, г. Сургут, ул. Университетская, д. 31, 1 этаж, цокольный этаж 16 - этажность жилого дома в осях 11(Гс) – 22п/Ап-Пп(5с).

Дополнительным соглашением от 23.07.2014 № 1 стороны сделки изложили пункт 1.1 названного договора в следующей редакции: «арендодатели передали арендатору, а арендатор принят от арендодателей за плату во временное владение и пользование (аренду) следующее недвижимое имущество:

- нежилое помещение в осях Вс(16п)-22п/Мп(13)-Нп(Зс), назначение: нежилое, общая площадь 185 кв.м. этаж 1, цокольный, адрес объекта: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, ул. Университетская, д. 31, в осях Вс(16п)-22п/Мп(13)-Нп(Зс), кадастровый номер 86:10:0101200:11488;

- нежилое помещение в осях Вс(16п)-22п/Нп(Зс)-Пп(5с), назначение: нежилое, общая площадь 182,8 кв.м. этаж 1, цокольный, адрес объекта: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, ул. Университетская, д. 31, в осях Вс(16п)-22п/Нп(Зс)-Пп(5с), кадастровый номер 86:10:0101200:11486;

- нежилое помещение в осях 11(Гм)-22п/Ап-Кп(Б1), назначение: нежилое, общая площадь 597,1 кв.м. этаж 1, цокольный, адрес объекта: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, ул. Университетская, д. 31, в осях 11(Гм)-22п/Ап-Кп(Б1), кадастровый номер 86:10:0101200:11489;

- нежилое помещение в осях 17п-Пп-22п/12-Кп(Б1), назначение: нежилое, общая площадь 221,6 кв.м. этаж 1, цокольный, адрес объекта: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, ул. Университетская, д. 31,в осях 17п-Пп-22п/12-Кп(Б1), кадастровый номер 86:10:0101200:11485;

- нежилое помещение в осях Вс(16п)-21п/Кп(Б1)-Мп(13), назначение: нежилое, общая площадь 318,1 кв.м. этаж 1, цокольный, адрес объекта: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ -Югра, г. Сургут, ул. Университетская, д. 31, в осях Вс(16п)-21п/Кп(Б1)-Мп(13), кадастровый номер 86:10:0101200:11487».

В приложении № 1 к договору стороны сделки согласовали, что ежемесячный размер арендной платы с даты официального открытия по 31.12.2012 составит 600 000 руб., с 01.01.2013 – 825 000 руб.

В соответствии с пунктом 2.1 данных договоров помещение передается арендодателями арендатору в аренду по акту приема-передачи на срок 10 лет с момента подписания договора аренды нежилого помещения и передаточного акта.

В силу пункта 3.11 договоров арендная плата вносится арендатором до 10 числа текущего месяца на расчетные счета согласно выставленным счетам.

Согласно пункту 7.1 договоров при нарушении сроков внесения арендной платы, предусмотренных настоящим договором, арендодатель вправе начислить пени в размере 0,05% от суммы задолженности за каждый день просрочки, но не более 10 % от общей суммы арендной платы.

Договоры зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре.

Нежилые помещения переданы ЗАО «Стел и К» на основании актов приема-передачи от 01.08.2012.

Указанные акты подписаны представителем арендатора и арендодателями и скреплены печатями в отсутствие каких-либо замечаний и возражений.

Между ИП Кожаевой С.Г., ИП Сторожук Е.В. (продавцы) и ООО «УК «Центр Менеджмент» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 05.12.2014, по условиям которого продавцы продали, а покупатель купил вышепоименованные объекты недвижимого имущества, переданные в аренду ЗАО «Стел и К» на основании договоров от 01.08.2012.

Соглашением от 03.02.2015 ООО «УК «Центр Менеджмент» и ЗАО «Стел и К» расторгли договор от 01.08.2012 аренды недвижимого имущества площадью 264,2 кв.м, по акту приема-передачи от 03.02.2015 нежилое помещение было возвращено ООО «УК «Центр Менеджмент».

Между ООО «УК «Центр Менеджмент» (арендодатель), ЗАО «Стел и К» (арендатор) и обществом с ограниченной ответственностью «Югра - Комплект» (новый арендатор) 19.03.2015 подписано соглашение о передаче договора от 01.08.2012 аренды нежилого помещения площадью 1 609,8 кв.м и по акту приема-передачи от 19.03.2015 помещения были переданы в аренду новому арендатору.

ООО «УК «Центр Менеджмент», ссылаясь на наличие у ЗАО «Стел и К» задолженности по внесению арендной платы по договорам от 01.08.2012 в размере 2 474 017,62 руб., направило в адрес последнего претензию от 01.09.2017 с требованием об ее уплате, которая оставлена без удовлетворения.

Изложенные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суды первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов руководствовались статьями 307, 309, 310, 407, 410-412, 606, 608, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и исходили из доказанности погашения ответчиком задолженности в связи с состоявшимся зачетом встречных однородных требований, в связи с чем оснований для взыскания задолженности по договорам аренды от 01.08.2012 и начисленной на нее неустойки не имеется.

Выводы судов отвечают установленным по делу фактическим обстоятельствам, представленным в дело доказательствам и примененным нормам права.

Судами правильно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения, как вытекающие из договоров аренды, регулируемые общими положениями ГК РФ об обязательствах и главы 34 ГК РФ об аренде.

Согласно статьям 307, 309, 310 ГК РФ обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

На основании статей 606, 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По смыслу положений статей 611, 622 ГК РФ, обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента возврата предмета аренды арендодателю.

Принимая во внимание изложенные выше нормы, исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, установив надлежащее исполнение ООО «УК «Центр Менеджмент» принятых на себя обязательств по передаче в аренду имущества, суды пришли к правильному выводу о возникновении в связи с этим у ЗАО «СТЕЛ и К» обязанности по внесению арендной платы. 

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции проверяя представленный истцом расчет предъявленной ко взысканию задолженности, установив, что при определении  задолженности по договору от 01.08.2012 аренды нежилого помещения площадью 1609,8 кв.м за март 2015 года истцом не учтена фактическая передача ответчиком объекта аренды по акту приема-передачи от 19.03.2015, произведя перерасчет определил размер задолженности по данному договору в размере 2 155 645, 16 руб., а всего размер задолженность по двум договорам составила 2 287 727,30 руб.

В статье 410 ГК РФ предусмотрено, что обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны. Случаи недопустимости зачета перечислены в статье 411 ГК РФ.

Как разъяснено в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований», для прекращения обязательства зачетом согласно статье 410 ГК РФ необходимо не только наличие встречных однородных требований, срок исполнения которых наступил, но и заявление о зачете хотя бы одной из сторон.

Принимая во внимание что 01.01.2015 ЗАО «СТЕЛ и К» (арендатор) заключил договор субаренды с последующим выкупом № 7/2015 с индивидуальным предпринимателем Гусейновым Хайям Худаверди оглы (субарендатором), согласно которому помещение площадью 264,2 кв.м передается субарендатору с правом дальнейшего выкупа у собственника ООО «УК «Центр Менеджмент». 

Согласно пункту 3.8 договора субаренды в осуществлении сделки по купле-продаже помещения общей площадью 264,2 кв.м, между субарендатором или его представителем и арендодателем ООО «Управляющая компания «Центр менеджмент» или ее представителем, арендатор ЗАО «Стел и К» выступает в качестве посредника, вознаграждение посредника определяется соглашением.

А также проанализировав подписанное между ЗАО «СТЕЛ и К» и ООО «УК «Центр Менеджмент» соглашение о зачете встречных однородных требований от 19.03.2015, в соответствии с которым стороны прекращают взаимные обязательства, указанные в пункте 2 соглашения (путем проведения зачета встречных однородных требований, а именно:

- задолженность ЗАО «СТЕЛ и К» перед ООО «УК «Центр Менеджмент» по договорам аренды нежилых помещений от 01.08.2012 площадью 264,2 кв.м и площадью 1609,8 кв.м.; сумма задолженности, подлежащая зачету, составляет 2 474 017 руб. 62 коп.;

- задолженность ООО «УК «Центр Менеджмент» перед ЗАО «СТЕЛ и К» за ремонт указанных помещений, а также за услуги по поиску инвесторов, арендаторов и покупателей; сумма задолженности, подлежащая зачету, составляет 2 474 017 руб. 62 коп.

Датой зачета является 20.03.2015, после проведения зачета взаимных однородных требований по соглашению какая-либо задолженность ЗАО «СТЕЛ и К» перед ООО «УК «Центр Менеджмент» отсутствует.

31.03.2015 между сторонами по настоящему делу подписан акт взаимозачета № 1 на вышеназванную сумму, которым задолженность ЗАО «СТЕЛ и К» перед ООО «УК «Центр Менеджмент» по договорам от 01.08.2012 аренды нежилых помещений погашена.

Суды, установив наличие между сторонами денежных требований, основанных на разных договорах, принимая во внимание что с зачетом требований ЗАО «СТЕЛ и К» обратилось до предъявления ООО «УК «Центр Менеджмент» спорных исковых требований, пришли к правильному выводу, что в данном случае зачет заявленных истцом требований состоялся, задолженность по вышеозначенным договорам аренды погашена.

Поскольку придя к выводу о погашении 20.03.2015 ответчиком задолженности по арендным платежам, определенным апелляционным судом в размере 2 287 727,30 руб. посредством зачета встречных однородных требований, проверив расчет, откорректировав его и определив неустойку на указанную дату (20.03.2015) в размере 47 565, 52 руб., принимая во внимание, что ЗАО «СТЕЛ и К» зачету предъявлено требование на сумму 2 474 017, 62 руб., суды обоснованно отказали в удовлетворении исковых требований в полном объеме, поскольку обязательство ответчика также погашено посредством названного зачета.

Учитывая, что соглашение о зачете встречных однородных требований от 19.03.2015 подписано как со стороны истца, так и со стороны ответчика уполномоченными лицами, подписи которых скреплены печатями, то есть воля сторон была направлена на прекращение встречных обязательств, судом кассационной инстанции отклоняются доводы о недоказанности проведенного между сторонами зачета ввиду подписания акта сверки на 31.12.2015, неуполномоченным лицом – Беух Т.И. (бывшим директором ответчика). Вместе с тем ООО «УК «Центр Менеджмент»  подписывая акт сверки на 31.12.2015, в свою очередь подтвердило обоснованность предъявленных к зачету со стороны ответчика требований на сумму 2 474 017, 42 руб., при этом подпись, учиненную от его имени на указанном акте сверки ООО «УК «Центр Менеджмент» не оспаривает.

Приведенные заявителем в кассационной жалобе доводы не содержат обстоятельств, которые не были проверены и учтены судами при рассмотрении дела и влияли бы на обоснованность и законность судебных актов, поэтому не могут служить поводом для их отмены.

В целом доводы кассационной жалобы, аналогичные доводам апелляционной жалобы, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 АПК РФ.

Нарушений при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ  и в связи с оставлением кассационной  жалобы без удовлетворения относятся на её подателя.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 12.02.2018 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и постановление от 18.07.2018 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А75-17861/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий					Е.Ю. Демидова

Судьи									М.А. Севастьянова

											В.В. Тихомиров