ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                     Дело №  А62-6246/2016

Резолютивная часть постановления объявлена    18.10.2017 

Постановление изготовлено в полном объеме    25.10.2017 

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  судьи Тучковой О.Г., судей Капустиной Л.А., Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, при  участии от истца – ФИО2 (доверенность от 12.01.2017 № 59), в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования «Сафоновский район» Смоленской области на решение Арбитражного суда Смоленской области от 30.06.2017 по делу                                     № А62-6246/2016 (судья Каринская И.Л.), установил следующее.

Администрация муниципального образования «Сафоновский район» Смоленской области (далее – истец, администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью  (далее – ответчик, общество)  о признании договора аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования «Сафоновский район» Смоленской области от 01.10.2012 № 960 расторгнутым с 08.08.2016; понуждении  ООО «Телекомпания СНТ» освободить нежилое помещение, расположенное в подвале по адресу: 

<

...>, состоящее из  помещения № 39 – 0,9 кв. м, помещения № 41 – 8,9 кв. м, помещения № 53 – 21,9 кв. м, помещения № 54 – 17,0 кв. м на поэтажном плане, общей площадью 48,7 кв.м; и понуждении передать указанные помещения муниципальному образованию «Сафоновский район» Смоленской области по акту приема-передачи (с учетом уточнения).

Решением арбитражного суда исковые требования оставлены без удовлетворения.

Истец в апелляционной жалобе просит отменить решение суда первой инстанции.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя истца, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Судом установлено, что 28.04.2012 между администрацией  (арендодатель), и ООО «Телекомпания СНТ» (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования «Сафоновский район» Смоленской области от 01.10.2012 № 960 (далее – договор аренды).

По условиям данного договора арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование за плату недвижимое имущество – нежилое помещение, расположенное  в подвале по адресу: 

<

...>, состоящее из помещения № 39, помещения № 43, помещения № 46,помещения № 54 на поэтажном плане, для целей использования: оказание информационных услуг; общая площадь сдаваемого в аренду объекта  138,5 кв. м (т. 1, л. д. 32-37).

Согласно пункту 1.3 договора аренды срок его действия определен с 01.10.2012 по 30.09.2017.

Пунктом 3.1 договора аренды установлено, сумма годовой арендной платы составляет  119 955 руб. 08 коп. без учета НДС. Ежемесячные платежи в сумме                          9 996 руб. 26 коп. подлежат внесению за каждый календарный месяц, не позднее 10 числа месяца, за который производится оплата.

Передача объекта аренды   была произведена  по акту  приема-передачи к  договору аренды от 01.10.2012.

С 01.03.2014 были внесены изменения в пункт 1.1 договора аренды, поскольку уменьшилась площадь арендованного нежилого помещения  до 48,7 кв. м, арендатор продолжил арендовать нежилое помещение, состоящее из: помещения № 39 – 0,9 кв. м, помещения № 41  - 8,9 кв. м, помещения № 53 – 21,9 кв. м, помещения № 54 – 17,0 кв. м.

Согласно дополнительному соглашению от 29.12.2015 № 5 к договору аренды сумма годовой арендной платы на период с 01.01.2016 по 31.12.2016 составляет                      52 448 руб. 52 коп. с ежемесячным платежом 4 370 руб. 71 коп.

Администрацией в адрес общества 05.08.2016 направлено уведомление № 2538 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды и его расторжении на основании пункта 5.3 договора аренды в связи с невнесением арендатором арендной платы  за апрель–июль 2016 г. в установленный договором срок. Также указанное уведомление содержало требование об освобождении  арендованных помещений и передаче их истцу по акту приема-передачи в трехдневный срок с даты получения уведомления.

Данное уведомление получено ответчиком 08.08.2016, что подтверждается материалами дела (т. 1, л. 

<

...>).

В установленный в уведомлении от 05.08.2016 срок ответчик спорные помещения не освободил.

В связи с этим, ссылаясь на то, что арендатор не исполнил надлежащим образом обязательства по внесению арендной платы по договору, администрация обратилась в суд с иском.

Исходя из условий договора аренды нежилого помещения от 01.10.2012 № 960, договор аренды является заключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, о согласовании объекта аренды, размера арендной платы.

Признаки недействительности (ничтожности) договора аренды суд отсутствуют, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела усматривается, что арендодатель исполнил обязательства по договору, передав объект арендатору по акту приема-передачи от 01.10.2012.2012 (т. 1,                      л. д. 38).

Таким образом, между истцом и ответчиком существуют обязательственные отношения по аренде нежилого помещения.

Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Вынося обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции не усмотрел оснований для признания договора аренды от 01.10.2012 № 960 расторгнутым и понуждения ответчика освободить нежилое помещение. Однако суд области не учел следующее.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 5.3 договора аренды согласовано, что арендодатель  вправе отказаться от исполнения договора в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации в следующих случаях:

а) при невнесении арендатором арендной платы более двух раз подряд в срок, установленный п. 3.2 договора независимо от ее последующего внесения;

б) при внесении арендной платы не в полном объеме;

в) при использовании объекта (в целом или частично) не в соответствии с целями, определенными в п.1.1 договора аренды;

г) при умышленном или неосторожном ухудшении арендатором состояния объекта, инженерного оборудования, прилегающих территорий;

д) невыполнение обязанностей, предусмотренных п.п. 2.2.4, 2.2.5, 2.2.8, 2.2.9, 2.2.11, 2.2.13, 2.2.15 настоящего договора;

е) при неисполнении или недобросовестном исполнении условий договора на возмещение затрат.

Как установлено судом, обществом с ограниченной ответственностью «Телекомпания СНТ» неоднократно нарушались условия договора аренды от 01.10.2012 № 960 в части своевременного внесения арендной платы (пункты 2.2.4 и 3.2 договора). В связи с нарушениями арендатором обязательств по своевременному внесению платы за пользование имуществом администрация муниципального образования «Сафоновский район» Смоленской области неоднократно обращалась в Арбитражный суд Смоленской области с исковыми заявлениями о взыскании задолженности по договору аренды от 01.10.2012 № 960.

Так, по делу № А62-418/2014 между муниципальным образованием «Сафоновский район» Смоленской области и обществом с ограниченной ответственностью «Телекомпания СНТ» было заключено мировое соглашение, согласно которому ответчик обязался выплатить пени в размере 1 944 руб. 86 коп. Мировое соглашение было утверждено Арбитражным судом Смоленской области 21.04.2014. Однако на протяжении более двух лет общество с ограниченной ответственностью «Телекомпания СНТ» не исполняло условия утвержденного мирового соглашения. Задолженность по пени была погашена только 13.11.2016 в ходе рассмотрения дела № А62-6246/2016, то есть более двух с половиной лет ответчик не исполнял условия мирового соглашения.

В 2016 году администрация муниципального образования «Сафоновский район» Смоленской области обратилась в Арбитражный суд Смоленской области о взыскании задолженности по договору аренды от 01.10.2012 № 960. Решением Арбитражного суда Смоленской области от 17.06.2016 по делу № А62-2801/2016 требования о взыскании задолженности с общества с ограниченной ответственностью «Телекомпания СНТ» были удовлетворены частично. Во исполнение указанного выше решения пени в размере 3158,43 руб. были оплачены ответчиком только 13 11.2016.

Таким образом, из изложенного следует, что общество с ограниченной ответственностью «Телекомпания СНТ» неоднократно нарушало условия договора аренды от 01.10.2012 № 960, а именно более двух раз подряд в срок, установленный пунктом 3.2 договора, не вносило арендные платежи. Суд отмечает, что большинство платежей по аренде вносились с просрочкой в несколько месяцев и при принудительном взыскании администрацией муниципального образования «Сафоновский район» Смоленской области основного долга в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 2 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается   в   случаях,   предусмотренных  настоящим  Кодексом,  другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.

Как было указано выше, по общему правилу договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в случаях существенного нарушения договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законодательством или договором в судебном порядке (пункт 2 статьи 450, статьи 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, законом или договором может быть предусмотрено право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд. Если возможность отказа от договора допускается законом или соглашением сторон, такой отказ автоматически влечет за собой расторжение или изменение договора (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Применительно к договорам аренды возможность одностороннего отказа от договора прямо предусмотрена только в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, от исполнения договора аренды, заключенного на определенный срок, его сторона может отказаться только в том случае, если возможность такого отказа прямо предусмотрена договором.

Указанные выводы подтверждаются судебной практикой: пункт 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2010 № 13057/09, от 09.09.2008 № 5782/08.

Как было указано ранее, в силу подпункта «а» пункта 5.3 договора аренды от 01.10.2012 № 960 арендодатель вправе отказаться от исполнения договора при невнесении арендатором арендной платы более двух раз подряд в срок, установленный в пункте 3.2 договора, независимо от ее последующего внесения.

Таким образом, договором аренды от 01.10.2012 № 960 предусмотрено право администрации муниципального образования «Сафоновский район» Смоленской области на односторонний отказ от исполнения договора. Кроме того, данное право предусмотрено    договором    независимо    от    последующего    внесения задолженности по арендным платежам.

При заключении договора аренды от 01.10.2012 № 960 стороны согласовали, в частности, условия о его расторжении и прекращении.   Договор подписан сторонами в порядке статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации без каких-либо разногласий, а в период действия договора аренды общество с ограниченной ответственностью «Телекомпания СНТ» с требованием об изменении условий договора аренды, в частности, права арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора аренды, не обращалось.

Включение в указанный договор условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды от 01.10.2012 № 960 не противоречит действующему законодательству.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Как было указано выше, администрацией муниципального образования «Сафоновский район» Смоленской области в адрес общества с ограниченной ответственностью «Телекомпания СНТ» 05.08.2016 было направлено уведомление № 2538 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды от 01.10.2012 № 960 и его расторжении. Указанное уведомление было получено обществом с ограниченной ответственностью «Телекомпания СНТ» 08.08.2016.

Таким образом, договорные отношения между администрацией муниципального образования «Сафоновский район» Смоленской области и обществом с ограниченной ответственностью «Телекомпания СНТ» расторгнуты с 08.08.2016 согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 09.09.2008 № 5782/08, в силу пункта 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.

Ссылка на часть 5 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации,         а также вывод суда первой инстанции о принятии администрацией муниципального образования «Сафоновский район» Смоленской области от ООО «Телекомпания СНТ» предложенного исполнения обязательства по внесению арендной платы платежными поручениями от 09.08.2016 № 44, от 15.08.2016 № 45, от 05.09.2016 № 46, от 06.09.2016 № 47, от 07.09.2016 № 48 за период с августа по декабрь 2016 г., то есть после направления в адрес арендатора уведомления о расторжении договора, являются ошибочными по следующим основаниям.

В силу статей 309 и 622 (абзац 1) Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он получил его, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как следует из статей 621 и 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды недвижимого имущества арендатор обязан вернуть арендодателю имущество по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Невозвращение имущества за пределами срока действия договора аренды влечет для арендатора обязанность оплатить фактическое пользование имуществом в размере, определенном этим договором, а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с момента прекращения договора до возврата арендодателю имущества (абзац 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 38, 39 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Таким образом, платежи от ООО «Телекомпания СНТ» принимались истцом не как арендная плата в рамках договора аренды от 01.10.2012 № 960, а как плата за фактическое использование объектом недвижимости, который в срок, установленный в уведомлении от 05.08.2016, не был возвращен арендатором по акту приема-передачи.

На основании изложенного, поскольку судом области не учтен тот факт, что ответчиком допущено существенное нарушение договора другой стороной – невнесение арендной платы более двух раз подряд в срок, установленный договором,  принимая во внимание, что  возможность отказа от договора прямо предусмотрена договором, учитывая получение ответчиком уведомления от истца об одностороннем отказе от исполнения договора аренды и его расторжении, решение суда первой инстанции подлежит отмене.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Доказательства освобождения арендуемого нежилого помещения и возврата его истцу в материалах дела отсутствуют, ответчиком не представлены.

При таких обстоятельствах, требования истца о понуждении ООО «Телекомпания СНТ» освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное  в подвале по адресу: 

<

...>, состоящее из: помещения № 39 – помещения № 43, помещения № 46 – помещения № 54 на поэтажном плане; общая площадь объекта  138,5 кв. м и сдать его по акту приема-передачи, также являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы подлежат отнесению на ответчика. Поскольку администрация освобождена от уплаты государственной пошлины, с общества с ограниченной ответственностью «Телекомпания СНТ» подлежит взысканию в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины по иску.

 

Руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 30.06.2017 по делу № А62-6246/2016 отменить. 

Исковые требования удовлетворить.

Признать договор аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования «Сафоновский район» Смоленской области от 01.10.2012 № 960 расторгнутым с 08.08.2016.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Телекомпания СНТ» освободить и передать муниципальному образованию «Сафоновский район» Смоленской области по акту приема-передачи нежилое помещение, расположенное  в подвале по адресу: 

<

...>, состоящее из помещения  № 39 – 0,9 кв. м, помещения № 41  - 8,9 кв. м, помещения № 53 – 21,9 кв. м, помещения  № 54 – 17,0 кв. м на поэтажном плане, общей площадью 48,7 кв. м в течение одного месяца со дня вступления в законную силу постановления суда апелляционной инстанции.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Телекомпания СНТ» в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины по иску.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.                                  В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

Судьи                                                                              

 

                О.Г. Тучкова

                Л.А. Капустина

                Е.Н. Тимашкова