АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

424002, Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект 40

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

 

«

Дело № А38-6026/2022

г. Йошкар-Ола

19» сентября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 14 сентября 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 19 сентября 2023 года.

 

Арбитражный суд Республики Марий Эл 

в лице судьи Комелиной Т.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску Российской Федерации в лице Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-строительная компания «Мастер» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании основного долга и неустойки

с участием представителей:

от истца – ФИО2 по доверенности,

от ответчика – директор ФИО3 на основании выписки из ЕГРЮЛ, адвокат Новоселова Е.С. по доверенности 

 

УСТАНОВИЛ:

Истец, Российская Федерация в лице Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области, обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением о взыскании с ответчика, общества с ограниченной ответственностью «Производственно-строительная компания «Мастер», основного долга по внесению арендной платы по договору аренды части нежилого помещения № 98-Гал/2020 от 06.07.2020 в сумме 211 154 руб. 17 коп., договорной неустойки за период с 21.07.2021 по 15.12.2022 в сумме 59 748 руб. 86 коп. и с 16.12.2022 по день фактической уплаты основного долга.

В исковом заявлении и дополнениях к нему изложены доводы о нарушении должником возникшего из договора аренды части нежилого помещения № 98-Гал/2020 от 06.07.2020 денежного обязательства по внесению арендной платы за период с 29.06.2021 по 31.12.2022.

Участником спора сообщено, что арендодателем по названному договору выступало общество с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион», однако решением Ленинского районного суда города Ульяновска от 09.09.2020 по делу № 2-3154/2020, вступившим в законную силу 29.06.2021, обращено в доход Российской Федерации имущество общества с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион», в том числе нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...>, часть помещений которого является предметом договора аренды от 06.07.2020. С момента вступления в законную силу решения Ленинского районного суда города Ульяновска права арендодателя по договору аренды перешли к Российской Федерации в лице Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области.

По мнению истца, с момента вступления решения суда общей юрисдикции в законную силу к Российской Федерации в лице уполномоченного органа перешли права и обязанности арендодателя, поэтому расчет арендной платы необходимо исчислять с 29.06.2021.

Кроме того, истец полагал, что фактическое прекращение энергоснабжения спорного нежилого помещения, его неиспользование по целевому назначению не освобождает арендатора от внесения арендной платы, поскольку обязанность по обеспечению функционирования систем энергоснабжения возложена на ответчика, который не был лишен возможности обратиться в ресурсоснабжающую организацию в целях заключения договора.

За просрочку исполнения денежного обязательства по внесению арендной платы арендодатель просил применить к ответчику гражданско-правовую ответственность в виде договорной неустойки. По убеждению истца, ответчик, на которого распространяется мораторий на начисление санкций, введенный Постановлением Правительства РФ № 497 от 28.03.2022, в действительности не пострадал от обстоятельств, послуживших основанием для его введения.

Требования арендодателя обоснованы правовыми ссылками на статьи 309, 310, 330, 606, 614, 622, 655 ГК РФ (т. 1, л.д. 4-7, 20-22, 51-52).

В судебном заседании истец поддержал исковые требования в полном объеме, заявил о незаконности уклонения ответчика от своевременного и надлежащего внесения арендной платы. В ходе судебного разбирательства участник спора сообщил о том, что ответчиком не доказана невозможность использования имущества по назначению, поскольку, несмотря на расторжение прежним собственником договора энергоснабжения с 01.07.2021, фактическое полное отключение электроэнергии в спорном здании не осуществлялось, при этом акт от 14.10.2021 свидетельствует лишь о введении сетевой компанией ограничения режима потребления электрической энергии на объекте.

По утверждению истца, факт внесения арендной платы за июнь 2021 года прежнему арендодателю не имеет правового значения, поскольку с 29.06.2021 он не является собственником помещения и стороной договора аренды, следовательно, исполнение денежного обязательства осуществлялось ненадлежащему лицу, не имеющему право на получение платы за пользование этим имуществом (протоколы и аудиозаписи судебного заседания).

 

Ответчик в письменном отзыве на иск и дополнении к нему, судебном заседании подтвердил факт заключения договора аренды и передачи ему части нежилого помещения. По мнению ответчика, фактическое пользование имуществом по назначению стало невозможным с момента введения ограничения режима потребления электрической энергии, то есть с 14.10.2021. Более того, договор энергоснабжения от 17.12.2012, заключенный между энергоснабжающей организацией и прежним арендодателем, расторгнут с 01.07.2021, поэтому в здании систематически возникали перебои в подаче электроэнергии, о чем арендаторами помещений в здании составлены акты.

По утверждению общества, о смене собственника нежилого помещения ему стало известно только 28.04.2022, когда им получено соответствующее уведомление от нового арендодателя. Между тем пунктом 8.5 договора аренды предусмотрена обязанность арендодателя сообщать другой стороне соглашения об изменениях на стороне арендодателя и его платежных реквизитах в целях надлежащего исполнения обязательства по внесению арендной платы.

Кроме того, арендатор заявил о неисполнении истцом договорной обязанности по предоставлению в аренду помещения в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. По мнению ответчика, фактическое отключение электрической энергии по вине арендодателя привело к невозможности пользования нежилым помещением по его назначению, предусмотренному договором аренды (в качестве офиса). При этом условиями договора аренды обязанность по заключению договора энергоснабжения не возложена на арендатора, поэтому такая обязанность лежит на арендодателе. Между тем нежилое помещение не было обеспечено электрической энергией, поэтому невозможность пользования арендованным имуществом возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, что исключает необходимость внесения арендной платы за соответствующий период.

По мнению ответчика, в случае удовлетворения искового требования о взыскании договорной неустойки подлежат применению ограничения в виде начисления санкции, обусловленные введенным Постановлением Правительства РФ № 497 от 28.03.2022 мораторием. При этом бремя доказывания обстоятельств отсутствия для должника негативных последствий, для снижения которых введен мораторий, возлагается на кредитора, поскольку наличие таких обстоятельств предполагается (т. 1, л.д. 33-35, т. 2, л.д. 2-7, протоколы и аудиозаписи судебного заседания).

 

Рассмотрев материалы дела, выслушав объяснения сторон, исследовав доказательства, арбитражный суд считает необходимым удовлетворить иск частично по следующим правовым и процессуальным основаниям.

 

Из материалов дела следует, что 6 июля 2020 года обществом с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион» (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью «Производственно-строительная компания «Мастер» (арендатором) заключен в письменной форме договор аренды части нежилого помещения № 98-Гал/2020, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование часть нежилого помещения № 2 общей площадью 25,5 кв.м, кабинет 211, расположенного на втором этаже в здании по адресу: 

<

...>, а ответчик как арендатор обязался принять указанное имущество и вносить арендную плату в порядке и в размере, предусмотренном разделом 5 договора (т. 1, л.д. 10-12).

Заключенное сторонами соглашение по его существенным условиям является договором аренды объекта недвижимости, по которому в соответствии со статьей 650 ГК РФ арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Договор аренды оформлен путем составления одного документа с приложением № 1 (план помещения), от имени сторон подписан уполномоченными лицами, чем соблюден пункт 2 статьи 434 ГК РФ.

Согласно пункту 2.1 договор заключен на срок с 08.07.2020 по 07.06.2021, то есть на срок менее одного года. По смыслу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор краткосрочной аренды не нуждается в обязательной государственной регистрации, поэтому он вступил в юридическую силу и как консенсуальная сделка стал обязательным для сторон со дня его подписания (пункт 1 статьи 433, пункт 1 статьи 651 ГК РФ).

Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что если ни одна из сторон не заявила о прекращении арендных отношений, то договор считается пролонгированным на тех же условиях на неопределенный срок. Следовательно, после истечения срока действия договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок, поэтому его государственная регистрация не требуется (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

Таким образом, договор аренды соответствует требованиям гражданского законодательства о предмете, форме и цене, поэтому его необходимо признать законным. О недействительности или незаключенности договора стороны в судебном порядке не заявляли.

 

Между тем решением Ленинского районного суда города Ульяновск от 09.09.2020 по делу № 2-3154/2020, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ульяновского областного суда от 29.06.2021 по делу № 33-2214/2021, удовлетворены исковые требования заместителя Генерального прокурора Российской Федерации, действующего в интересах Российской Федерации, к ФИО4, ФИО5, действующим в своих интересах и в интересах ФИО6, ООО «Воскресенский парк», ООО «Кардинал», ООО «Компания «Чукшинский карьер», ООО «Чукшинский карьер», ООО «Телекомпания 12 регион» об обращении имущества в доход Российской Федерации. Указанным судебным актом в доход Российской Федерации обращено имущество, оформленное на ООО «Телекомпания 12 регион», в том числе нежилое помещение площадью 1724,8 кв.м с кадастровым номером 12:05:0506003:700, расположенное по адресу: 

<

...>.

 

В силу части 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Судебный акт Ленинского районного суда города Ульяновск от 09.09.2020 вступил в законную силу 29.06.2021. Следовательно, обстоятельства, установленные судебным актом суда общей юрисдикции, имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора и не подлежат повторному доказыванию.

Вместе с тем пунктом 1 статьи 243 ГК РФ установлено, что в случаях, предусмотренных законом, имущество может быть безвозмездно изъято у собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (конфискация).

Конституционным Судом РФ в Постановлениях от 20.05.1997 № 8-П, от 11.03.1998 № 8-П, от 07.03.2017 № 5-П, Определении от 14.12.2000 № 284-О неоднократно указывалось на то, что одним из видов принудительного прекращения права собственности на имущество по основаниям, предусмотренным законом, является конфискация, то есть безвозмездное изъятие имущества с обращением его в доход государства как санкция за совершение преступления или иного правонарушения; конфискация может применяться как мера юридической ответственности, влекущая утрату собственником его имущества, только с вынесением соответствующего судебного решения; предписание статьи 35 (часть 3) Конституции РФ о лишении имущества не иначе как по решению суда является обязательным во всех случаях, когда встает вопрос о применении конфискации имущества как санкции за правонарушение.

Таким образом, конфискация является мерой юридической ответственности, влекущей безвозмездную утрату собственником его имущества на основании вынесенного соответствующего судебного решения. Конфискация относится к одному из производных способов возникновения права собственности, базирующегося на универсальном правопреемстве, поэтому прекращение вещного права у бывшего собственника является одновременно основанием для возникновения этого права у нового собственника - государства, в доход которого конфисковано имущество. При этом последующее фактическое исполнение такого судебного акта путем изъятия конфискованного имущества из владения лица, утратившего право собственности на него, регистрация права федеральной собственности не влияет на момент прекращения вещного права, который в рассматриваемой ситуации связан именно с вступлением в законную силу соответствующего решения суда.

Следовательно, с момента вступления в законную силу решения Ленинского районного суда города Ульяновск по делу № 2-3154/2020, то есть с 29.06.2021, договорная позиция арендодателя по договору аренды от 06.07.2020 согласно принципу следования перешла к Российской Федерации в лице Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области.

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Тем самым в результате смены собственника объекта недвижимости договор аренды от 06.07.2020 не утратил свое действие, продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором, Российская Федерация в лице уполномоченного органа является арендодателем по нему и на нее полностью распространяются все условия сделки, на которых она заключена с прежним собственником.

Правоотношения сторон регулируются гражданско-правовыми нормами об аренде здания, содержащимися в статьях 650-655 ГК РФ, а также общими правилами об аренде (глава 34 ГК РФ). Из договора в силу пункта 2 статьи 307 ГК РФ возникли взаимные обязательства сторон. При этом каждая из сторон считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать (пункт 2 статьи 308 ГК РФ).

 

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию (пункт 3 статьи 307 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Обязательство арендодателя передать здание арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение и пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Факт передачи имущества в аренду подтверждается подписанным арендодателем и арендатором актом приема-передачи от 08.07.2020 (т. 1, л.д. 13) и сторонами не оспаривается. Поэтому факт непосредственного принятия имущества в аренду арендатором признается арбитражным судом по правилам статей 65, 70, 71 АПК РФ достоверно доказанным.

В соответствии со статьями 309, 606, 614 ГК РФ и разделом 5 договора от 06.07.2020 у ответчика как арендатора возникло встречное денежное обязательство по оплате владения и пользования объектом аренды.

Статья 614 ГК РФ устанавливает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Условие о размере арендной платы согласовано сторонами в письменной форме, что соответствует пункту 1 статьи 654 ГК РФ. Пунктами 5.1, 5.2 договора определено, что арендная плата в месяц составляет 14 025 руб. (в том числе НДС) и подлежит внесению ежемесячно на основании счета не позднее 20 числа текущего месяца в счет уплаты арендной платы за следующий месяц пользования помещением путем перечисления на расчетный счет арендодателя (т. 1, л.д. 11).

Тем самым арендная плата определена в твердой сумме и подлежит внесению ежемесячно (пункт 2 статьи 614 ГК РФ).

По утверждению истца, вопреки требованиям статей 309, 606, 614 ГК РФ и условиям договора денежное обязательство по внесению арендной платы арендатором не исполнено. Согласно представленному расчету на момент рассмотрения спора у арендатора имеется основной долг по арендной плате за период с 29.06.2021 по 31.12.2022 в размере 211 154 руб. 17 коп. (т. 1, л.д. 5).

Вместе с тем ответчик не согласился с указанной суммой и сообщил о том, что арендная плата за период с 01.07.2021 не должна вноситься в связи с расторжением договора энергоснабжения, отключением электроэнергии в арендованном помещении и невозможностью использования офисного кабинета по назначению. Кроме того, по мнению ответчика, неисполнение обязательства по внесению арендной платы вызвано сменой собственника имущества (арендодателя), о которой ему стало известно только 28 апреля 2022 года.

 

Арбитражный суд, оценив по правилам статей 71 и 162 АПК РФ имеющиеся в деле документальные доказательства и доводы сторон, приходит к выводу о том, что у ответчика имеется долг по арендной плате за период с 29.06.2021 по 13.10.2021.

Согласно принципу следования, закрепленному в пункте 1 статьи 617 ГК РФ, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Тем самым в результате смены собственника объекта недвижимости договор аренды от 06.07.2020 не утратил действия, продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором, Российская Федерация в лице уполномоченного органа является арендодателем по нему и на нее полностью распространяются все условия сделки, на которых она заключена с прежним собственником, в том числе условие о порядке и сроках внесения арендной платы.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах»).

Следовательно, с 29.06.2021 арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом новому собственнику объекта недвижимости.

Однако истец и ответчик неверно определили дату окончания обязательства по внесению арендной платы. Такой датой арбитражный суд признает 13 октября 2021 года по следующим основаниям.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615).

Согласно пункту 1.3 договора от 06.07.2020 помещение используется в качестве офиса. При этом арендодатель обязался передать в аренду по акту приема-передачи помещение с чистовой отделкой, подключенное к электрическим сетям, сетям теплоснабжения, а также холодного и горячего водоснабжения, центральной канализации (пункты 3.1, 3.3 договора) (т. 1, л.д. 10).

Из положений пункта 2 статьи 612 ГК РФ следует, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Пунктом 2 статьи 328 ГК РФ предусмотрено, что в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 20.12.2018 № 3182-О, положения пункта 2 статьи 328, пункта 1 статьи 612 ГК РФ направлены на защиту интересов добросовестной стороны договора в случае непредоставления другой стороной предусмотренного договором обязательства. При этом пункт 1 статьи 612 ГК РФ подлежит применению в системной связи с пунктом 2 этой же статьи, обеспечивая тем самым необходимый баланс интересов сторон договора аренды.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26 июня 2015 года, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 12 июля 2017 года, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 25 ноября 2020 года, пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10 ноября 2021 года, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 20 февраля 2018 года № 305-ЭС17-17952, приведены правовые позиции, по смыслу которых арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате обстоятельств, находящихся в сфере контроля арендодателя, он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. При этом подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату.

Из системного толкования приведенных норм права во взаимосвязи с положениями статьи 614 ГК РФ и правовыми позициями высшей судебной инстанции следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату, поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления.

Поскольку основная обязанность арендодателя заключается в предоставлении арендатору в пользование вещи, то арендодатель обязан в течение всего срока договора аренды обеспечивать арендатору возможность нормального и соответствующего договору использования вещи. В противном случае арендодатель не имеет права требовать арендную плату, принимая на себя риск невозможности исполнения обязательств по договору аренды.

Арбитражным судом сделан вывод о невозможности использования арендатором арендованного помещения по целевому назначению с 14 октября 2021 года в связи с отсутствием в здании электрической энергии по вине арендодателя.

Так, в ответ на адвокатский запрос № 4/23 письмом № 06-24/2832 от 10.04.2023 ПАО «ТНС энерго Марий Эл» сообщило о том, что в отношении нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>, до 01.07.2021 действовал договор энергоснабжения № 10858 от 17.12.2012, заключенный ПАО «ТНС энерго Марий Эл» с ООО «Телекомпания 12 регион». На момент заключения договора энергоснабжения в точке поставки по адресу: 

<

...>, у данного объекта был адрес: 

<

...>. После изменения адреса изменения в договор энергоснабжения не вносились. Договор энергоснабжения расторгнут на основании заявления потребителя (письмо ООО «Телекомпания 12 регион» от 30.06.2021 № 147) и соглашения о расторжении договора энергоснабжения.

В связи с расторжением договора в адрес МУП «Йошкар-Олинская ТЭЦ-1» направлено письмо от 05.07.2021 № 08-14/6244, которым акционерное общество уведомило о прекращении выполнения обязательств по договору энергоснабжения № 10858 от 17.12.2012 (т. 1, л.д. 116).

В ответ на определение Арбитражного суда Республики Марий Эл об истребовании доказательств ПАО «ТНС энерго Марий Эл» представило письмо № 147 от 30.06.2021 о необходимости расторжения договора энергоснабжения (т. 1, л.д. 83).

Письмом от 05.07.2021 № 08-14/6244 ПАО «ТНС энерго Марий Эл» уведомило МУП «Йошкар-Олинская ТЭЦ-1» о прекращении выполнения обязательств по договору энергоснабжения с ООО «Телекомпания 12 регион» и необходимости принятия мер во избежание последствий бездоговорного потребления (т. 1, л.д. 84). На основании данного письма работниками МУП «Йошкар-Олинская ТЭЦ-1» введено ограничение режима потребления электрической энергии по адресу: 

<

...>, что подтверждается актом о введении ограничения режима потребления электрической энергии от 14.10.2021 (т. 1, л.д. 88).

Осуществленные арбитражным судом по правилам статей 71 и 162 АПК РФ исследование и оценка каждого доказательства в отдельности и их совокупности, примененные нормы права позволяют сделать вывод о том, что с 14 октября 2021 года полностью прекращена подача электрической энергии в спорное нежилое помещение, поэтому с этой даты его использование по прямому целевому назначению, предусмотренному договором аренды, стало невозможным.

В силу абзаца 3 пункта 1(1) Правил полного и (или) частичного ограничения режима потребления электрической энергии № 442, утвержденных постановлением Правительства РФ от 04.05.2012, полное ограничение режима потребления определяется как ограничение режима потребления, предполагающее прекращение подачи электрической энергии (мощности) потребителю в отношении энергопринимающих устройств и (или) объектов электроэнергетики потребителя.

Согласно акту о введении ограничения режима потребления электрической энергии от 14.10.2021 работниками МУП «Йошкар-Олинская ТЭЦ-1» выполнены технические мероприятия по полному ограничению потребления электрической энергии в спорном здании: отключены автоматические выключатели, установлены пломбы на приборы учета электропотребления. При этом основанием для отключения явилось исключение точек поставки из договора (т. 1, л.д. 88).

Тем самым опровергается довод истца о наличии в арендованном помещении электроэнергии ввиду лишь частичного ограничения потребления и возможности его использования в течение всего спорного периода.

Кроме того, арбитражным судом отклоняется заявление ответчика о невозможности пользования помещением с 1 июля 2021 года в связи с расторжением предыдущим собственником договора энергоснабжения и отсутствием электрической энергии.

Так, факт более раннего прекращения подачи энергии в нежилое помещение арбитражным судом не установлен, поскольку акт от 01.07.2021 года свидетельствует лишь об осуществлении сотрудником сетевой организации осмотра схемы электроснабжения и группы учета здания по адресу: 

<

...>, и внесении предложений по исключению объекта из перечня точек отпуска энергии (т. 1, л.д. 89).

Представленные ответчиком акты от 04.07.2021, от 28.08.2021, в которых арендаторы фиксировали перебои в подаче электроэнергии, не принимаются арбитражным судом в качестве достоверных, убедительных, допустимых доказательств, поскольку составлены без участия представителей собственника помещений, гарантирующего поставщика и сетевой организации (т. 1, л.д. 136-137). Более того, отсутствие электроэнергии в отдельные дни не означает полное отключение объекта от источников питания и не подтверждает невозможность пользования арендованным помещением по его назначению за период с 01.07.2021 по 13.10.2021. Тем самым за указанный период подлежит внесению арендная плата.

Таким образом, арбитражный суд приходит к выводу о том, что в нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...>, с 14 октября 2021 года фактически электрическая энергия не поставлялась.

Вместе с тем согласно пункту 1.3 договора аренды от 06.07.2020 нежилое помещение используется арендатором в качестве офиса (т. 1, л.д. 10).

Исходя из обычного гражданского оборота, офисное помещение оборудуется стационарными рабочими местами с компьютерами и печатными устройствами. Следовательно, в связи с отключением здания от электроэнергии арендатор был лишен возможности пользоваться объектом аренды в соответствии с назначением этого имущества.

При этом из условий договора аренды не следует обязанность арендатора самостоятельно от своего имени заключить какие-либо договоры энергоснабжения с ресурсоснабжающими организациями для целей поставки коммунальных ресурсов в арендуемое помещение.

Напротив, анализ условий пунктов 3.1, 3.3, 5.1, 5.3 договора аренды применительно к статье 611 ГК РФ позволяет заключить, что именно на арендодателе как на собственнике помещения лежит обязанность по снабжению здания коммунальными ресурсами, в том числе электрической энергией, с целью использования нежилых помещений в нем по назначению.

Истец не предпринял необходимых и достаточных мер по обеспечению принадлежащего ему здания коммунальными ресурсами и содержанию помещений в надлежащем состоянии. Доказательств обратного участником спора вопреки правилам статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания не представлено.

При таких обстоятельствах арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии у ответчика как арендатора обязанности вносить арендную плату с 14 октября 2021 года. Следовательно, у истца отсутствуют правовые и фактические основания требовать от ответчика исполнения обязательства по внесению арендной платы за период с 14.10.2021 по 31.12.2022 в связи с достоверно и убедительно доказанной невозможностью пользования предметом аренды по назначению, что полностью исключает встречное предоставление со стороны арендатора.

Позиция истца относительно сохранения у общества обязанности по внесению арендной платы до момента фактического возврата объекта аренды не учитывает существо правового регулирования арендных отношений, как синаллагматической (взаимной) договорной связи, в рамках которой право арендодателя на получение арендной платы обусловлено встречным исполнением в виде предоставления арендатору объекта аренды, отвечающего определенным критериям (обладающего согласованными полезными свойствами), позволяющим использовать его по назначению.

В настоящем деле установлено и истцом не опровергнуто, что невозможность использования арендованного имущества произошла по причинам, находящимся вне сферы контроля арендатора, и повлекла за собой последствия в виде невозможности использования объекта аренды в качестве офиса, что свидетельствует об отсутствии предоставления со стороны истца.

Таким образом, пользование ответчиком нежилым помещением в период с 29.06.2021 по 13.10.2021 подтверждено материалами дела. Арендная плата за указанный период составляет 40 742 руб. 88 коп. и подлежит в принудительном порядке взысканию с ответчика, поскольку вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ им не представлены доказательства погашения задолженности. В остальной части искового требования арбитражный суд отказывает.

 

Кроме того, за просрочку исполнения денежного обязательства по внесению арендной платы подлежит применению гражданско-правовая ответственность в форме договорной неустойки, поэтому истцом заявлено требование о взыскании неустойки за период с 21.07.2021 по 15.12.2022 в сумме 59 748 руб. 86 коп. (т. 1, л.д. 5-7).

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Условиями заключенного сторонами договора (пункт 6.5) определена ответственность за нарушение срока внесения арендной платы, в соответствии с которым ответчик обязан уплатить неустойку в размере 0,1% от неуплаченной суммы долга за каждый день просрочки (т. 1, л.д. 11 оборотная сторона).

Из представленного расчета следует, что общая сумма неустойки составляет 59 748 руб. 86 коп. (т. 1, л.д. 5-7). Расчет проверен арбитражным судом и признается неверным, поскольку истцом неправильно определен размер долга, на который подлежит начислению санкция, а также начало периода просрочки.

Поскольку требование истца о взыскании арендной платы за период с 14.10.2021 по 31.12.2022 отклонено, то договорная неустойка на эти арендные платежи не подлежит начислению.

Между тем основной долг по арендной плате за период с 29.06.2021 по 13.10.2021 в размере 40 742 руб. 88 коп. ответчиком не оплачен, поэтому требование о начислении неустойки на указанную сумму предъявлено правомерно. При расчете санкции истцом верно применены согласованные в договоре ее размер, а также срок исполнения обязательства по внесению арендной платы (пункты 5.2, 6.5) (т. 1, л.д. 11).

В ходе судебного разбирательства ответчик указал, что о смене собственника нежилого помещения ему стало известно только 28.04.2022, когда им получено соответствующее уведомление от нового арендодателя с указанием банковских реквизитов для внесения арендной платы. Поэтому, по его мнению, ранее даты уведомления не может быть исчислена санкция за просрочку исполнения денежного обязательства (т. 1, л.д. 33 оборотная сторона, т. 2, л.д. 4 оборотная сторона).

Арбитражный суд признает довод ответчика обоснованным по следующим правовым основаниям.

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что спорный объект недвижимости обращен в доход Российской Федерации на основании решения Ленинского районного суда города Ульяновск от 09.09.2020 по делу № 2-3154/2020. Указанный судебный акт вступил в законную силу 29.06.2021 и с этого момента права и обязанности арендодателя по договору аренды от 06.07.2020 перешли к Российской Федерации в лице уполномоченного органа. При этом арендатор не являлся участником дела № 2-3154/2020. Судебный акт не относится к общеизвестным обстоятельствам. Поэтому арендатор не мог знать о смене собственника помещения.

Вместе с тем пунктом 8.5 договора аренды прямо установлена обязанность арендодателя в случае изменения платежных и иных реквизитов уведомить об этом арендатора и представить ему копии измененных документов не позднее пяти рабочих дней с момента совершения арендодателем таких изменений (т. 1, л.д. 11-12). Кроме того, пунктами 5.2 и 5.4 договора предусмотрено, что арендная плата перечисляется на расчетный счет арендодателя, указанный в разделе 9 «Реквизиты сторон» договора.

Арендодатель, действуя разумно и добросовестно (пункт 3 статьи 307 ГК РФ), обязан был своевременно известить своего контрагента об изменении состава участников договора и о банковских реквизитах, по которым следует вносить арендные платежи. Однако, что подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами, уведомление о смене собственника с указанием платежных реквизитов получено ответчиком только 28.04.2022. Тем самым арендодателем нарушена информационная обязанность.

Таким образом, именно действия истца, своевременно не известившего ответчика о смене арендодателя и об изменении платежных реквизитов, привели к тому, что ответчик не мог надлежащим образом исполнить обязательство по внесению арендной платы.

Согласно пункту 1 статьи 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Когда кредитор по денежному обязательству не сообщает должнику свои банковские реквизиты для внесения платежа, должник объективно не может осуществить соответствующий платеж и имеются основания для констатации просрочки кредитора. Поэтому такой кредитор должен лишаться возможности требовать санкцию за просрочку внесения арендных платежей за период до исполнения своей кредиторской информационной обязанности.

Поскольку ответчик узнал о смене собственника помещения и необходимых банковских реквизитах только 28.04.2022, то арендные платежи должны были быть внесены им с учетом предусмотренного договором срока до 20 мая 2022 года. Следовательно, просрочка исполнения денежного обязательства началась с 21 мая 2022 года.

Вместе с тем при расчете договорной неустойки арбитражный суд считает необходимым учесть действие моратория на начисление санкции.

Так, согласно статье 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» с 01.04.2022 на территории Российской Федерации введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, сроком на 6 месяцев.

В пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» разъяснено, что в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 НК РФ), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве).

При этом в пункте 2 названного постановления Пленума также указано, что в соответствии с пунктом 1 статьи 9.1 Закона о банкротстве на лицо, которое отвечает требованиям, установленным актом Правительства Российской Федерации о введении в действие моратория, распространяются правила о моратории независимо от того, обладает оно признаками неплатежеспособности и (или) недостаточности имущества либо нет. Исключением являются лица, прямо указанные в пункте 2 постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 (застройщики многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, включенных в единый реестр проблемных объектов), к числу которых ответчик не относится.

Таким образом, в отношении лиц, на которых распространяется действие моратория, презюмируется тот факт, что они пострадали от обстоятельств, послуживших основанием для его введения.

Вместе с тем в абзаце 2 пункта 7 постановления Пленума № 44 разъяснено, что если при рассмотрении спора о взыскании неустойки или иных финансовых санкций, начисленных за период действия моратория, будет доказано, что ответчик, на которого распространяется мораторий, в действительности не пострадал от обстоятельств, послуживших основанием для его введения, и ссылки данного ответчика на указанные обстоятельства являются проявлением заведомо недобросовестного поведения, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий поведения ответчика может удовлетворить иск полностью или частично, не применив возражения о наличии моратория (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Из приведенных разъяснений следует, что бремя доказывания обстоятельств отсутствия для должника негативных последствий, обусловленных введением моратория, возлагается на кредитора (статья 65 АПК РФ).

Таким образом, опровержение презумпции освобождения от ответственности в силу моратория возможно лишь в исключительных случаях при исчерпывающей доказанности соответствующих обстоятельств. По общему же правилу действие моратория распространяется на всех подпадающих под него лиц, которые не обязаны доказывать свое материальное положение для освобождения от ответственности за нарушение обязательств в период моратория (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.06.2023 № 303-ЭС23-148).

Истцом вопреки статье 65 АПК РФ доказательства того, что ответчик не пострадал от обстоятельств, послуживших основанием для введения моратория, не представлены. Поскольку арбитражным судом удовлетворено требование о внесение арендной платы, возникшее до введения моратория, то неустойка за просрочку исполнения денежного обязательства может быть начислена только со 2 октября 2022 года.

Арбитражным судом осуществлен расчет договорной неустойки с учетом изложенных обстоятельств и сумма неустойки за период с 02.10.2022 по 15.12.2022 составляет 3 055 руб. 72 коп. (40 742,88 х 75 х 0,1%).

Таким образом, арбитражный суд принимает решение об удовлетворении требования о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Производственно-строительная компания «Мастер» договорной неустойки в сумме 3 055 руб. 72 коп. В остальной части в удовлетворении требования отказывает.

 

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика договорной неустойки по день фактической уплаты основного долга.

По смыслу статьи 330 ГК РФ истец также вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства, в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств (пункт 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 7 от 24 марта 2016 года «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств»).

Тем самым неустойка по день уплаты основного долга заявлена истцом обоснованно. Учитывая, что неустойка в твердой сумме рассчитана истцом по 15.12.2022, то началом периода начисления договорной неустойки по день уплаты основного долга следует считать 16.12.2022.

Таким образом, с ответчика подлежит взысканию неустойка, начисленная на основной долг в сумме 40 742 руб. 88 коп., исходя из размера 0,1% от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки, начиная с 16.12.2022 и по день фактической уплаты основного долга.

 

Нарушенное право истца подлежит судебной защите. Арендодатель, имеющий права кредитора в денежном обязательстве, вправе требовать от должника исполнения его обязанности (статья 307 ГК РФ) с вынесением решения арбитражного суда о принудительном взыскании с ответчика суммы основного долга и санкции (статьи 11, 12 ГК РФ).

 

По правилам статьи 110 АПК РФ судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. В силу названной нормы и подпункта 4 пункта 1 статьи 333.22. НК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец освобожден в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины. 

Государственная пошлина от цены иска составляет 8 418 руб. Требования истца удовлетворены на 16,17%. Поэтому в связи с частичным удовлетворением иска уплата государственной пошлины в доход федерального бюджета в сумме 1 361 руб. относится на ответчика.

 

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 14 сентября 2023 года. Решение в полном объеме изготовлено 19 сентября 2023 года, что согласно части 2 статьи 176 АПК РФ считается датой принятия судебного акта.

 

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

1. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Производственно-строительная компания «Мастер» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Российской Федерации в лице Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) основной долг в сумме 40 742 руб. 88 коп., договорную неустойку в размере 3 055 руб. 72 коп., всего 43 798 руб. 60 коп., а также неустойку, начисленную на основной долг в сумме 40 742 руб. 88 коп., исходя из размера 0,1% от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки, начиная с 16.12.2022 и по день фактической оплаты основного долга.

В остальной части иска отказать.

 

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Производственно-строительная компания «Мастер» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1 361 руб.

 

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.

 

Судья                                                                                                     Т.И. Комелина