Д Е В Я Т Ы Й  А Р Б И Т Р А Ж Н Ы Й  А П Е Л Л Я Ц И О Н Н Ы Й  С У Д

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№09АП-57475/2024-ГК

Дело №А40-245574/23

г.Москва

15 ноября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2024 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 15 ноября 2024 года 

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Алексеевой Е.Б., 

судей Левченко Н.И., Головкиной О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Винниковой В.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Нео-Фарм» 

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 09.07.2024 по делу №А40-245574/23 

по иску ООО «Нео-Фарм» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ООО «Риотэкс Регион» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третье лицо: ООО «ТГК»

о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора, признании договора действующим,

по встречному иску ООО «Риотэкс Регион» к ООО «Нео-Фарм»  

о признании договора расторгнутым, обязании освободить помещение,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО1 по доверенности от 19.10.2023, диплом ДВС 0246068 от 25.05.2000;

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 24.06.2024, диплом ДВС 0779284 от 29.06.2000;

от третьего лица: не явился, извещен, 

 

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Нео-Фарм» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ООО «Риотэкс Регион» о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения Договора аренды нежилых помещений №118/19 от 05.09.2019, оформленного Уведомлением ООО «Риотэкс Регион» от 18.10.2023 №1201-10/РР о расторжении Договора аренды, применении последствий недействительности сделки: признании действующим Договора аренды нежилых помещений №118/19 от 05.09.2019, заключенного между ООО «Нео-Фарм» и ООО «Риотэкс Регион».

В рамках рассмотрения настоящего дела судом в порядке ст.132 АПК РФ принят встречный иск ответчика к истцу с требованием о признании Договора аренды нежилых помещений №118/19 от 05.09.2019 прекратившим свое действие в связи с односторонним отказом ООО «РИОТЭКС Регион» от исполнения договора (Уведомление №1201-10/РР от 18.10.2023) с 20.11.2023 в связи с нарушением ООО «НЕО-ФАРМ» п.5.3. Договора, выразившимся в неоднократном ухудшении состояния помещения путем умышленного повреждения личин дверного замка на сумму 16 272 руб. 06 коп., и нарушении Положения о Правилах Работы Торгового Центра «РТС», а именно: в самостоятельной, неоднократной, без нужной необходимости замене указанных личин дверного замка без заключения Договора со специализированными организациями на выполнение данного вида работ и в не передаче дубликата ключа ООО «Нео-Фарм» Арендодателю после замены личин замка, прямо вытекающей из правил противопожарной безопасности; обязании ООО «Нео-Фарм» освободить нежилое помещение №5, общей площадью 52 кв.м, расположенное на 1 этаже в здании ТЦ «РТС» по адресу: 127247, 

<

...> от своего имущества и возвратить помещение ООО «РИОТЭКС Регион» по акту сдачи-приемки (с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке ст.49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 09.07.2024 первоначальные и встречные исковые требования удовлетворены частично.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, первоначальный иска удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении встречного иска отказать

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец требования и доводы жалобы поддержал.

Представитель ответчика поддержал решение суда, просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, представил отзыв, который приобщен судом к материалам дела.

Дело рассмотрено в соответствии со ст.123, 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке ст.ст.266, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, считает, что основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 09.07.2024 отсутствуют.

Как следует из материалов дела, между ООО «Нео-Фарм» (арендатор) и ООО «Риотэкс Регион» (арендодатель) заключен Договор аренды нежилых помещений №118/19 от 05.09.2019, предметом которого является аренда нежилого помещения, общей площадью 52 кв.м., расположенное в Торговом центре «РТС» по адресу: 

<

...>.

Целевое назначение Помещения - организация и эксплуатация аптеки, аптечного пункта.

Уведомлением от 18.10.2023 Ответчик сообщил Истцу об одностороннем расторжении Договора №201-10/РР от 18.10.2023, с 20.11.2023 на основании п.5.3 договора, сославшись на игнорирование истцом запретов и просьбу ответчика прекратить истцом пользованием дополнительным входом (на улицу); фактическое осуществление пользования истцом дополнительным входом (на улицу); умышленное причинение истцом ущерба имуществу ответчика; нарушение Правил Работы ТЦ «РТС», являющихся приложением к Договору аренды.

Арендатор полагает, что односторонний отказ от договора аренды на основании вышеуказанного уведомления не соответствует закону и нарушает права и законные интересы истца ввиду отсутствия нарушений условий договора аренды со стороны арендатора.

Истец считает Уведомление об одностороннем отказе от договора аренды недействительным, в связи с чем, обратился в суд с рассматриваемым иском.

В обоснование встречного иска ответчик указывает, что Арендодатель передал ООО «Нео-Фарм» во временное пользование нежилое помещение №5, общей площадью 52 кв.м, расположенное на 1 этаже здания по адресу: 127247, Москва, ш.Дмитровское Границы Помещений выделены на поэтажном плане, который неотъемлемой частью настоящего договора. 

Помещение, сдаваемое Арендодателем во временное пользование Арендатору является частью нежилого помещения общей площадью 9027,2 кв.м. кадастровый (или условный) номер: 77:09:0002008:1066. 

Переданное ООО «Нео-Фарм» в аренду помещение №5 имеет остекленную под интерьер дверь с выходом на улицу в сторону ул.Дмитровское шоссе. Ключи от замка данной двери при передаче помещения в аренду Арендодателем Арендатору не передавались. 

Данная дверь как «основной» вход в здание Арендодателем не оборудовалась и для пользования ее в качестве «основного входа» арендатору не передавалась, поскольку данный вход в помещение №5 со стороны улицы не оборудован пандусом и перилами, кнопкой вызова персонала для инвалидов, сама дверь входа не оборудована двусторонним желтым кругом и табличкой со шрифтом Брайля для слабовидящих, порог перед дверью имеет высоту более 50 см, что создает опасность падения с порога таких посетителей как пенсионеры, дети, инвалиды и др. 

В приложении №2 к Договору аренды №118/19 нежилых помещений от 05.09.2019 на поэтажном плане помещений 1 этажа здания по адресу: 

<

...>, арендуемое помещение выделено цветом и на нем выход на улицу из помещение не обозначен.

В Акте приема-передачи от 01.10.2019 к Договору аренды №118/19 нежилых помещен от 05.09.2019 среди передаваемого с помещением имущества не указаны двери. 

В выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижим с кадастровым номером: 77:09:0002008:1066 от 23.10.2023 №КУВИ001/2023-239888664 вход с улицы в помещение, которое арендует истец не обозначен (отсутствует).

ООО «Нео-Фарм» без согласования с ООО «Риотэкс Регион» неоднократно 04.10.2023, 17.10.2023, 18.10.2023 самовольно, умышленно, с применением сверлильного инструмента производило замену личинки в уличной двери, после чего продолжало самовольно осуществлять пользование дополнительным входом, а ключи от замененного им запорного устройства Арендодателю не передавало.

Ответчик ссылается на то, что многократная самовольная замена Арендатором ООО «НЕО-ФАРМ» личинок замка уличной двери, повлекшая повреждение этого замка и приведшая к невозможности дальнейшей эксплуатации этого замка по его прямому назначению, является умышленными действиями истца, ухудшающими состояние переданного ему помещения. При этом замена (ремонт) личинки без заключения Договора со специализированными организациями и не передача дубликата ключа истцом Арендодателю после замены личинок замка, прямо вытекающая из правил противопожарной безопасности, также является нарушением Правил работы торгового центра «РТС».

Таким образом, полагая допущенные арендатором нарушения существенными, арендодатель уведомлением расторг договор аренды в одностороннем порядке.

На основании изложенного, ответчиком заявлено требование о признании договора аренды №118/19 от 05.09.2019 прекратившим свое действие вследствие отказа арендодателя от его дальнейшего исполнения по причине неоднократного ухудшения состояния помещения путем умышленного повреждения личин дверного замка на сумму 16 272 руб. 06 коп., и нарушении Положения о Правилах Работы Торгового Центра «РТС».

Поскольку истец помещения не освободил и по акту не возвратил, в связи с чем, ответчиком также заявлены требования об обязании освободить и возвратить нежилые помещения.

Суд первой инстанции, исследовав обстоятельства и дав оценку представленным в материалы доказательствам, установив, что нарушения условий договора со стороны истца отсутствовали, обоснованно пришел к выводу, что основания для расторжения договора, указанные ответчиком в уведомлении от 18.10.2023 №1201-10/РР, являются неправомерными, вследствие чего признание договора расторгнутым с 20.11.2023 является необоснованным.

На основании изложенного суд в удовлетворении встречного иска в части признания недействительным уведомления удовлетворил, а встречный иск в части признания  Договора аренды нежилых помещений №118/19 от 05.09.2019 прекратившим свое действие в связи с односторонним отказом ООО «РИОТЭКС Регион» от исполнения договора (Уведомление №1201-10/РР от 18.10.2023) с 20.11.2023 в связи с нарушением ООО «Нео-Фарм» п.5.3. Договора обоснованно отказал.

При этом, суд первой инстанции, установив, что ответчик, направив в адрес истца уведомление от 21.02.2024 №214-02/РР об отказе от пролонгации договора аренды, выразил свою волю на отказ от договора в соответствии с п.7.1 договора, обоснованно пришел к выводу, что договор аренды №118/19 от 05.09.2019 прекратил свое действия истечением срока.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении требования истца о признании договора аренды №118/19 от 05.09.2019 действующим обоснованно отказано.

Поскольку договор аренды №118/19 от 05.09.2019 прекратил свое действие, в отсутствии доказательств возврата помещения, требование истца по встречному иску о выселении ООО «Нео-Фарм» обоснованно удовлетворены в силу ст.ст.622, 655 Гражданского кодекса РФ. 

По мнению судебной коллегии, данный вывод суда первой инстанции соответствующим материалам дела и являющимся правомерным.

Согласно п.2 ст.651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», п.3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 №165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, ответчик принял на себя обязательство (ст.310 Гражданского кодекса РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды. Ответчик не может произвольно менять свои обязательства.

Согласно п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», п.3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 №165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, ответчик принял на себя обязательство (ст.310 Гражданского кодекса РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды. Ответчик не может произвольно менять свои обязательства.

В соответствии с разъяснениями, данными в п.43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в ст.1 Гражданского кодекса РФ, другими положениями Гражданского кодекса РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (ст.3, 422 Гражданского кодекса РФ).

При толковании условий договора в силу абз.1 ст.431 Гражданского кодекса РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п.5 ст.10, п.3 ст.307 Гражданского кодекса РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п.4 ст.1 Гражданского кодекса РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абз.1 ст.431 Гражданского кодекса РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В соответствии с п.5.1. договора срок аренды (права пользования Помещением) устанавливается с момента подписания Акта приема-передачи по 31.12.2026 включительно, а в части исполнения финансовых обязательств, до полного их исполнения. 

Настоящий Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации, но распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с даты подписания настоящего Договора аренды. 

Пунктом 7.1. договора предусмотрено, что настоящий Договор аренды вступает в силу с даты его подписания и действует до даты окончания срока договора. Настоящий Договор аренды до момента его государственной регистрации является краткосрочным договором аренды, заключенным на срок 11 (одиннадцать) месяцев. В случае, если по истечении 11 (одиннадцати) месяцев не будет произведена государственная регистрация настоящего Договора аренды, по любым причинам, настоящий Договор аренды считается автоматически перезаключенным Сторонами на тот же срок и на тех же условиях на следующий день по истечении 11 (одиннадцати) месяцев. Общий срок, на который настоящий Договор аренды будет автоматически перезаключаться до государственной регистрации настоящего Договора аренды, ограничен Сроком аренды. Однако Стороны согласились, что условия и положения настоящего Договора аренды распространяют свое действие на фактические отношения сторон, которые будут существовать в период с даты подписания настоящего Договора аренды до даты окончания срока договора, при этом все платежи, причитающиеся Арендодателю с даты подписания настоящего договора аренды до даты его государственной регистрации осуществляются Арендатором по краткосрочному договору аренды. 

Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что исходя из буквального толкования п.п.5.1, 7.1 договора, в отсутствие государственной регистрации договор аренды №118/19 от 05.09.2019 считается заключенным на срок 11 месяцев с автоматической ежегодной пролонгацией на 11 месяцев.

В соответствии с п.2 ст.610 Гражданского кодекса РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. 

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. 

В силу п.2 ст.621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.610). 

Вместе с тем, как верно установлено судом первой инстанции  арендодатель, выразил волю на отказ от договора в соответствии с п.7.1 договора, направив в адрес истца уведомление от 21.02.2024 №214-02/РР об отказе от пролонгации договора аренды, в связи с чем договор аренды №118/19 от 05.09.2019 прекратил свое действия истечением срока.

Доводы жалобы о том, что ответчик злоупотребил своим правом, так как в соответствии с п.7.2 договора государственная регистрация договора осуществляется силами арендодателя, также отклоняются судом, поскольку истец не был лишен возможности обратиться в суд с иском об осуществлении государственной регистрации договора на основании с п.2 ст.165 Гражданского кодекса РФ. 

Довод апелляционной жалобы истца о нарушении судом требований ст.49 АПК РФ отклоняется судебной коллегией как необоснованный.

В соответствии с ч.1 ст.49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

При этом изменение предмета иска означает изменение материально-правового требования истца к ответчику. Изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику.

Под увеличением исковых требований надлежит понимать увеличение суммы иска по тому же требованию, которое было заявлено истцом в исковом заявлении. 

В рассматриваемом случае заявленное ответчиком (истцом по встречному иску) уточнение исковых требований, не является одновременным изменением предмета и основания иска, принятие судом данного уточнения не свидетельствует о нарушении норм процессуального права.

Доводы жалобы истца о том, что суд не применил положения ст.10 Гражданского кодекса апелляционной коллегией не принимаются на основании следующего.

В соответствии со ст.1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Согласно п.1 ст.10 Гражданского кодекса РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В силу п.4 ст.450.1 Гражданского кодекса РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно разъяснениям п.14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 №54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (п.3 ст.307, п.4 ст.450.1 Гражданского кодекса РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (п.2 ст.10, п.2 ст.168 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, положение п.4 ст.450.1 Гражданского кодекса РФ уточняет положение п.3 ст.1 Гражданского кодекса РФ о запрете недобросовестного поведения при установлении, осуществлении и защите гражданских прав, а также при исполнении гражданских обязанностей.

При применении данной нормы следует также учитывать положения п.1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ», согласно которым поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения, при установлении которого суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п.2 ст.10 Гражданского кодекса РФ). Соответственно, недобросовестные действия стороны договора по его одностороннему расторжению или изменению должны быть квалифицированы как злоупотребление правом (ст.10 Гражданского кодекса РФ).

Вместе с тем, отказ арендодателя от пролонгации договора аренды, не может расцениваться как злоупотребления правом.

Доводы жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, не свидетельствуют о неправильном применении и нарушении им норм материального и процессуального права, а, по сути, выражают несогласие с указанными выводами, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

На основании вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что жалоба истца не подлежит удовлетворению, поскольку отсутствуют соответствующие основания, предусмотренные ст.270 АПК РФ для отмены решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

Заявителем не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены или изменения решения Арбитражного суда г.Москвы.

Руководствуясь ст.ст.110, 176, 266, 267, 268, 269, 271 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 09.07.2024 по делу №А40-245574/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

 

Председательствующий судья                                                                  Е.Б. Алексеева

 

Судьи:                                                                                                                      Н.И. Левченко

 

О.Г. Головкина