АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-29770/21

г. Уфа

02 октября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 25.09.2023 г. Полный текст решения изготовлен 02.10.2023 г. 

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Хомутовой  С.И., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,  рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению (заявлению)  

общества с ограниченной ответственностью "ПРЕМЬЕР" (ИНН:  

<

***>, ОГРН: 

<

***>)  

к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации  городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН: 

<

***>, ОГРН:  

<

***>)  

третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно  предмета спора: ООО «Аудит-Безопасность»  

об обязании заключить договор купли-продажи объекта муниципального  нежилого фонда на условиях протокола разногласий ООО "Премьер"  

в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о  времени и месте судебного заседания.  

На рассмотрение Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило  исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "ПРЕМЬЕР" (ИНН:  

<

***>, ОГРН: 

<

***>) к Управлению земельных и имущественных  отношений Администрации городского округа город Уфа Республики  Башкортостан (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) об обязании заключить  договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда на условиях  протокола разногласий ООО "Премьер".  

Определением суда от 02.12.2021 г. исковое заявление принято судом к  производству.  

В ходе рассмотрения дела истцом представлено ходатайство о назначении по  делу судебной экспертизы по оценке рыночной стоимости неотделимых  улучшений объекта недвижимости, а также со ссылкой на ст.12 Федерального  закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской  

Федерации» по установления независимой оценки рыночной стоимости объекта  недвижимости, которое удовлетворено судом.  

Ответчик согласно представленным в материалы дела отзывам против  удовлетворения исковых требований возражал со ссылкой на то, что истцом  пропущен установленный законом срок для реализации преимущественного права  и подписания договора купли-продажи. 06.07.2021 года Управлением директору  ООО «Премьер» ФИО2 было вручено письмо с предложением реализовать  преимущественное право на приобретение арендуемого имущества,  расположенного по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Калинина, д. 16.  Истец направил в адрес ответчика протокол разногласий к договору купли- продажи лишь 05.08.2021 года, в связи с чем, по мнению ответчика,  предусмотренный законом тридцатидневный срок пропущен.  

По мнению ответчика, отчет № 118-ОН/2021 от 28.07.2021 года ООО  «Объединенная Башкирская Экспертная Палата» не является допустимым  доказательством по настоящему делу, поскольку стоимость объекта определена на  дату иную, чем дата получения уполномоченным органом заявления о реализации  преимущественного права выкупа. Указанная истцом стоимость неотделимых  улучшений, произведенных им путем проведения ремонта в арендуемом  помещении, не соответствует действительности. Истец указал стоимость  неотделимых улучшений в размере 2 828 242,90 рублей, однако стоимость  неотделимых улучшений не равна затратам, произведенном при ремонте. Таким  образом, требование о зачете суммы 2 828 242,90 рублей, по мнению ответчика,  является незаконным и необоснованным.  

Учитывая предмет исковых требований, необходимость определения  рыночной стоимости помещения и наличия в нем неотделимых улучшений, с  учетом заявленных сторонами ходатайств, судом определением от 27.03.2022 по  делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «Центр  независимой экспертизы и оценки» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),  эксперту ФИО3. На разрешение эксперта поставлены  следующие вопросы:  

1.Определить, имеются ли в нежилом помещении площадью 146,7 кв.м.,  расположенном по адресу: 

<

...>,  неотделимые улучшения, если «да», каков их объем и рыночная стоимость?  

2. Определить рыночную стоимость арендуемого объекта муниципальной  собственности – нежилое помещение площадью 146,7 кв.м., расположенного по  адресу: 

<

...>, без учета НДС по  состоянию на 22.09.2020 с учетом и без учета неотделимых улучшений.  

Производство по делу приостановлено. 

27.06.2022 в суд поступило заключение эксперта, судом назначено заседание  по рассмотрению вопроса о возобновлении производства по делу. Определением от  18.07.2022 года производство по делу возобновлено.  

В судебном заседании 13.09.2022 ответчик просил приобщить к материалам  дела дополнение к отзыву, заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в  качестве третьего лица ООО «АудитБезопасность», завил ходатайство о  назначении дополнительной экспертизы.  

Определением суда от 13.09.2022 г. в порядке ст.51 АПК РФ к участию в  деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований  относительно предмета спора, привлечено ООО «Аудит-Безопасность».  

В судебном заседании 14.10.2022 г. ответчиком представлен отчет об оценке   № 21-47/10/12-Н от 20.05.2021.  

Ответчиком в судебном заседании 30.11.2022 г. заявлено ходатайство о  назначении повторной экспертизы.  

В ходе рассмотрения дела истцом также заявлено ходатайство о назначении  дополнительной экспертизы, к материалам дела приобщено платежное поручение  об оплате услуг эксперта, заявлено ходатайство о вызове в судебное заседание  эксперта ФИО3.  

Суд ходатайство истца о вызове в суд эксперта для дачи пояснений по  экспертному заключению удовлетворено, 20.12.2022 судом и сторонами получены  пояснения эксперта ФИО3.  

Определением суда от 26.12.2022 производство по делу приостановлено, в  связи с назначением дополнительной экспертизы, производство которой поручено  экспертам ООО «Центр независимой экспертизы и оценки» (ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>) ФИО3 и ФИО4.  

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы: 

 1) Соответствует ли отчет об оценке № 21-47/10/12-Н от 20.05.2021,  подготовленный ООО «Аудит-Безопасность» федеральным стандартам, нормам и 6  2111438_6138501 правилам, предусмотренным действующим законодательством  об оценочной деятельности? В случае несоответствия, указать, повлияли ли  выявленные несоответствия на величину рыночной стоимости объекта  исследования?  

 2) Определить рыночную стоимость арендуемого объекта муниципальной  собственности – нежилое помещение площадью 146,7 кв.м., расположенного по  адресу: 

<

...>, без учета НДС с  учетом износа по состоянию на 22.09.2020 с учетом и без учета неотделимых  улучшений;  

3) Определить стоимость неотделимых улучшений по замене оконных  блоков в нежилом помещении площадью 146,7 кв.м., расположенного по адресу:  

<

...> учетом износа по состоянию  на 22.09.2020г  

11.04.2023 от ООО «Центр независимой экспертизы и оценки» поступило  заявление о замене эксперта ФИО4.  

Определением суда от 26.05.2023 года ходатайство о замене эксперта  удовлетворено, произведена замена эксперта ООО «Центр независимой экспертизы  и оценки» ФИО4 на эксперта ООО «Центр независимой  экспертизы и оценки» ФИО5.  

31.07.2023 в суд поступило заключение эксперта № 29/03-О/С/2023.  Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.08.2023  производство по делу возобновлено.  

От ответчика к судебному заседанию 31.07.2023 г. поступили письменные  пояснения по заключению эксперта, согласно которому усматривается наличие  сомнительных выводов и противоречий в заключениях: различие в рыночной  

стоимости объекта, указанных в заключении, с учетом применения одних и тех же  объектов – аналогов при сравнительном исследовании.  

От истца к судебному заседанию 23.08.2023 г. поступило ходатайство о  вызове эксперта в суд для дачи пояснений по экспертному заключению.  Ходатайство о вызове эксперта в суд удовлетворено, в судебном заседании  12.09.2023 г. судом и сторонами заданы вопросу эксперту, получены пояснения,  экспертом представлены письменные ответы на вопросы.  

12.09.2023 истец заявил ходатайство о приобщении к материалам дела  возражений на пояснения ответчика, заключения ответчика по проведенному  ремонту помещения, договор подряда на ремонтные работы, акт осмотра  помещения на 01.10.2018г. Представленные документы приобщены судом к  материалам дела.  

К судебному заседанию, назначенному на 21.09.2023 г., от ответчика  поступили письменные пояснения, в которых отражено следующее. Неотделимыми  улучшениями, засчитываемыми в зачет рыночной стоимости помещения, являются  лишь работы по замене оконных блоков с учетом их фактического состояния,  износа, степени повреждения. УЗИО г.Уфы, по результатам рассмотрения  обращения истца по вопросу проведения ремонтных работ, уведомило арендатора  о том, что не возражает против проведения ремонтных работ с перепланировкой  и переоборудованием, помещений, за счет средств ООО «Премьер» Управление  согласовало неотделимые улучшения по представленной дефектной ведомости и  сметному расчету: замена оконных блоков.  

Решение вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого  имущества в оплату приобретаемого имущества находится в зависимости от  наличия согласия собственника на проведение реконструкции арендуемого  помещения, доказанности улучшений неотделимых улучшений, выполнения  неотделимых улучшений за счет собственных средств и действительной стоимости  неотделимых улучшений.  

Таким образом, по мнению ответчика, выявленные экспертом неотделимые  улучшения на общую сумму 3 346 000 руб. не были согласованы арендатором с  Управлением земельных имущественных отношений Администрации городского  округа город Уфа РБ. Между тем такое согласование собственником является  необходимым с точки зрения экономической обоснованности производимых  улучшений необходимости и целесообразности для последующего исполнения  сторонами условий договора аренды недвижимости. Оснований для выводов о  согласовании Управлением неотделимых улучшений в арендуемом помещении в  размере 3 346 000 руб., у суда не имеется, в связи с чем, требования в части зачета  в выкупную стоимость объекта недвижимости стоимости неотделимых улучшений  подлежат удовлетворению лишь в размере 327 831 руб. (стоимость работ по замене  оконных блоков).  

В ходе рассмотрения дела истцом неоднократно были уточнены исковые  требования. Окончательно исковые требования истец определили в ходатайстве от  12.09.2023, согласно которому истец просил суд урегулировать договорные  разногласия при заключении договора купли-продажи объекта муниципального  нежилого фонда, арендуемого субъектом малого предпринимательства с  рассрочкой платежа изложив:  

 - пункт 3.1 договора в следующей редакции: «Стоимость Объекта с учетом  износа, без учета НДС, за вычетом затрат на неотделимые улучшения в размере 3  

347 479,76 рублей (три миллиона триста сорок семь тысяч четыреста семьдесят  девять рублей 76 копеек), составляет 3 248 520,24 рублей (три миллиона двести  сорок восемь тысяч пятьсот двадцать рублей 24 копейки)»;  

 - пункт 3.3 договора в следующей редакции: «Покупатель уплачивает  Продавцу первоначальный платеж в размере десяти процентов, что составляет 324  852 рубля (триста двадцать четыре тысячи восемьсот пятьдесят два рубля),  перечисляемый на счет, указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение  десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днем исполнения  обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления  денежных средств на счет Продавца».  

Уточнение исковых требований судом принято в порядке ст. 49  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено  с учетом указанного уточнения.  

В судебном заседании 21.09.2023 г. по правилам ст.163 АПК Российской  Федерации судом объявлен перерыв до 25.09.2023 г. до 16:45 час., после  окончания которого судебное заседание продолжено в том же составе суда.  

Как разъяснено в информационном письме Президиума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.09.2006 N 113 "О применении  статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", суд не  обязан в порядке, предусмотренном ч. 1 ст. 121 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, извещать об объявленном перерыве, а также о  времени и месте продолжения судебного заседания лиц, которые на основании ст.  123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются  извещенными надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, но не  явились на него до объявления перерыва.  

Не извещение судом не присутствовавших в судебном заседании лиц о  перерыве, а также о времени и месте продолжения судебного заседания не является  безусловным основанием для отмены судебного акта на основании ст. 8, ч. 5 ст.  163, п. 2 ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации, если о перерыве и о продолжении судебного заседания было объявлено  публично, а официально не извещенное лицо имело фактическую возможность  узнать о времени и месте продолжения судебного заседания.  

Информация об объявлении перерыва была размещена на сервисе  http://kad.arbitr.ru Федеральных арбитражных судов Российской Федерации.  

Принимая во внимание, что стороны были надлежащим образом уведомлены  о времени и месте судебного заседания, состоявшегося до объявления перерыва, а  также имели фактическую возможность узнать о времени и месте продолжения  судебного заседания, неявка представителей сторон в судебное заседание после  перерыва не препятствует рассмотрению дела по существу по имеющимся  материалам (ст.156 АПК РФ).  

Исследовав материалы дела, суд 

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 14.09.2018 года между обществом с  ограниченной ответственностью «Премьер» (истец) и Управлением земельных и  имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа  Республики Башкортостан (ответчик, Управление) заключен договор аренды  объекта муниципального нежилого фонда № 31327, в соответствии с условиям  которого арендодатель (ответчик) на основании протокола «Рассмотрения заявок  

на участие в аукционе "31" августа 2018года» № 2 от 29 августа 2018г., решения  Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского  округа город Уфа Республики Башкортостан «О заключении договоров аренды  объектов муниципального нежилого фонда с единственными участниками  аукциона» № 1760р от 5 сентября 2018г. передает, а арендатор (истец) принимает  во временное владение и пользование следующее помещение муниципального  нежилого фонда (далее именуемое объект) 1 этаж 146,7 кв.м., с кадастровым  номером: 02:55:030167:133, расположенное по адресу: Орджоникидзевский район  городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Калинина, д. 16  Литера А, общей площадью 150,1 кв.м, (фактически передаваемая площадь 146,7  кв.м, и места общего пользования в размере 3,4 кв. м.), для использования в целях  административную деятельность, медицинскую деятельность, бытовое  обслуживание, прочие виды деятельности. Договор действует с 14 сентября 2018г.  по 13 сентября 2023г.(т.1, л.д.33-37).  

10.10.2018 истец направил в адрес ответчика обращение с просьбой  разрешить проведение ремонтных работ на объекте - помещении муниципального  нежилого фонда, расположенного по адресу 

<

...> без сноса и  повреждения несущих перегородок (т.1, л.д.74).  

25.10.2018 истец дополнительно направил в адрес ответчика смету и  дефектную ведомость (т.1, л.д.75-77).  

Письмом № 32723,34499 от 09.11.2018 Управлением арендатору дан ответ, в  котором указано следующее. Управление не возражает против проведения  ремонтных работ с перепланировкой (снос несущих конструкций) и  переоборудованием помещений для осуществления деятельности за счет  собственных средств, согласовывает неотделимые улучшения по представленной  дефектной ведомости и сметному расчету: замена оконных блоков (т.1, л.д. 71).  

28.06.2021 Администрацией городского округа г. Уфа Республики  Башкортостан принято постановление № 704 «Об условиях приватизации объекта  муниципального нежилого фонда», согласно которому Администрация  постановила осуществить приватизацию помещений первого этажа, встроенно- пристроенных к десятиэтажному жилому зданию (кадастровый номер:  02:55:030167:133), расположенному по адресу: Республика Башкортостан, г.  Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Калинина, 16. Утвердить условия  приватизации объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений  первого этажа, встроенно- пристроенных к десятиэтажному жилому зданию  (кадастровый номер: 02:55:030167:133), расположенному по адресу: Республика  Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Калинина, 16. (т.1, л.д.47- 55).  

Управлением в адрес истца 06.07.2021 г. сопроводительным письмом  направлен проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого  фонда с рассрочкой платежа (т.1, л.д. 72-73). Стоимость объекта в соответствии с  п. 3.1 договора, без учета НДС 20%, за вычетом затрат на неотделимые улучшения  в размере 97994,66 рублей, была определена в размере 7 620 068 рублей 38 копеек.  

Не согласившись с предложенной ценой, истец 05.08.2021 направил в адрес  ответчика протокол разногласий к проекту договора купли-продажи объекта  муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого и среднего  предпринимательства, с рассрочкой платежа с предложением установить цену в  размере рыночной стоимости 3 001 757,1 рублей (три миллиона одна тысяча  

семьсот пятьдесят семь рублей 10 копеек), без учета НДС 20%, определенной  независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998   № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что  подтверждается Отчетом № 118-ОН/2021 от 28.07.2021, составленным ООО  «Объединенная Башкирская Экспертная Палата; изложить пункт 3.3 договора в  следующей редакции: «Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж  в размере десяти процентов, что составляет 300175,71 руб. (триста тысяч сто  семьдесят пять рублей 71 копейка), перечисляемый на счет, указанный Продавцом  в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения  настоящего Договора. Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате  Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца» (т.1,  л.д.6).  

В сопроводительном письме к протоколу разногласий, истец указал, что цена  в размере 3 001 757,1 рублей определена в результате вычета цены неотделимых  улучшений в размере 2 828 242, 90 рублей из рыночной стоимости выкупаемого  объекта в размере 5 830 000 рублей, без учета НДС 20%, составленным ООО  «Объединенная Башкирская экспертная палата».  

Ответчиком предложенный истцом протокол разногласий был отклонен, что  послужило для истца основанием для обращения в суд с рассматриваемым (с  учетом уточнения) исковым заявлением об урегулировании договорных  разногласий при заключении договора купли-продажи объекта муниципального  нежилого фонда, арендуемого субъектом малого предпринимательства с  рассрочкой платежа, путем изложения:  

 - пункта 3.1 договора в следующей редакции: «Стоимость Объекта с учетом  износа, без учета НДС, за вычетом затрат на неотделимые улучшения в размере 3  347 479,76 рублей (три миллиона триста сорок семь тысяч четыреста семьдесят  девять рублей 76 копеек), составляет 3 248 520,24 рублей (три миллиона двести  сорок восемь тысяч пятьсот двадцать рублей 24 копейки)»;  

 - пункта 3.3 договора в следующей редакции: «Покупатель уплачивает  Продавцу первоначальный платеж в размере десяти процентов, что составляет 324  852 рубля (триста двадцать четыре тысячи восемьсот пятьдесят два рубля),  перечисляемый на счет, указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение  десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днем исполнения  обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления  денежных средств на счет Продавца».  

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость,  допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь  доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному  на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании  имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.  

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный  суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в  порядке, установленном настоящим кодексом.  

Гражданские права и обязанности возникают из оснований,  предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий  граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или  

такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства  порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса  Российской Федерации).  

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской  Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об  установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.  

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам,  установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам),  действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса  Российской Федерации).  

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации  договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в  подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным  условиям договора.  

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые  названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые  для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по  заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.  

В соответствии со статьей 555 Гражданского кодекса Российской Федерации  договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.  

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме  условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.  При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424  названного Кодекса, не применяются. Следовательно, цена недвижимости в  договоре купли-продажи является существенным условием.  

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации  установлено, что в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом  Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для  стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней  будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в  течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую  сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола  разногласий.  

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о  результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол  разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на  рассмотрение суда.  

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях  передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда  на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия  договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии  с решением суда.  

По смыслу п. 4 ст. 421 и ст. 422 Гражданского кодекса Российской  Федерации условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут  противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.  

Судом установлено, и сторонами не оспаривается, что истец обращался к  ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп  арендуемого имущества, в ответ на которое ответчиком был подготовлен и вручен  

истцу проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с  рассрочкой платежа от 06.07.2021.  

 Истец не согласился с ценой, указанной в проекте договора и предложил  применить рыночную стоимость в размере 3 001 757,1 рублей, согласно отчету №  118-ОН/2021 от 28.07.2021, выполненному ООО «Объединенная Башкирская  экспертная палата» за вычетом стоимости неотделимых улучшений.  

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об  особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в  государственной собственности субъектов Российской Федерации или в  муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего  предпринимательства» субъекты малого и среднего предпринимательства при  возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной  собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности  пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по  цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в  порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об  оценочной деятельности в Российской Федерации».  

Согласно части 8 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и  среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном  законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной  стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого  имущества.  

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора  о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки,  установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе,  арбитражным судом.  

Доводы ответчика о том, что истцом утрачено преимущественное право на  выкуп в порядке Федерального закона N 159-ФЗ, поскольку в течение 30 дней  истцом не направлен протокол разногласий к договору купли-продажи, судом  подлежит отклонению, как несостоятельный, на основании следующего.  

Из материалов дела следует, что Управлением в адрес истца  сопроводительным письмом направлен проект договора купли-продажи объекта  муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 06.07.2021 (т.1, л.д. 72- 73)  

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на  использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества  договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение  тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его  заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества  (пункт 4 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ).  

В соответствии с пунктом 4.1 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ  течение срока, указанного в части 4 названной статьи, приостанавливается в случае  оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности  величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения  цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.  

Не согласившись с предложенной ценой, истец 05.08.2021 направил в адрес  ответчика протокол разногласий к проекту договора купли-продажи объекта  муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого и среднего  

предпринимательства, с рассрочкой платежа с предложением установить цену в  размере рыночной стоимости 3 001 757,1 руб. (т.1, л.д.6), что свидетельствует о  соблюдении установленного законом срока направления разногласий, так как  установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый  судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени,  который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Течение  срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после  календарной даты или наступления события, которыми определено его начало  (статьи 190, 191 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Дата направления ответчиком договора (06.07.2021) является моментом  начала исчисления срока, определенного частью 4 статьи 4 Федерального закона N  159-ФЗ, а не его течения. Срок, установленный вышеназванной нормой, начинает  течь с 07.07.2021 г.  

Названное с учетом направления истцом протокола разногласий 05.08.2021 г.  исключает обоснованность довода Управления об утрате истцом  преимущественного права выкупа.  

В соответствии со ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в  Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта  оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые  предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и  рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке,  установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке  не установлено иное. Рыночная стоимость, определенная в отчете, является  рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты  составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством  Российской Федерации.  

Согласно положениям ст. 13 Федерального закона «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности  величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете,  в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта,  указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в  соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по  соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном  законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную  деятельность.  

Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе  рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности  совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.  

В п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда  РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об  оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»  разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в  рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует  учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности, отчет  независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75  Арбитражного процессуального кодекса РФ). Оценка данного доказательства  осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации.  

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по  ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц  может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки  (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

В ходе рассмотрения дела, принимая во внимание наличие между сторонами  разногласий по вопросу соответствия отчета оценщика установленным стандартам,  разногласий сторон относительно выкупной стоимости недвижимого имущества,  суд с учетом заявленного ходатайства истца посчитал необходимым, на основании  ст.82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначить по  делу судебную экспертизу для определения рыночной стоимости нежилого  помещения с кадастровым номером 02:55:030167:133, общей площадью 146,7 кв.  м., расположенного по адресу: 

<

...>  по состоянию на 22.09.2020г., а также для определения наличия и стоимости  неотделимых улучшений в выкупаемом помещении.  

Определением от 27.03.2022 по делу назначена судебная экспертиза,  производство экспертизы поручено ООО «Центр независимой экспертизы и  оценки» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) эксперту ФИО3.  

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 

1. Определить, имеются ли в нежилом помещении площадью 146,7 кв.м.,  расположенном по адресу: 

<

...>,  неотделимые улучшения, если «да», каков их объем и рыночная стоимость?  

2. Определить рыночную стоимость арендуемого объекта муниципальной  собственности – нежилое помещение площадью 146,7 кв.м., расположенного по  адресу: 

<

...>, без учета НДС по  состоянию на 22.09.2020 с учетом и без учета неотделимых улучшений.  

 27.06.2022 в суд поступило заключение эксперта № 33/04-О/С/2022 (т.3, л.д.  1-185).  

Экспертом ФИО3 в заключении № 33/04-О/С/2022 в качестве  ответа на первый вопрос сделан вывод о том, что в нежилом помещении площадью  146,7 кв.м., расположенном по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа,  ул.Калинина, д.16 сделаны следующие неотделимые улучшения: штукатурка стен,  ремонт стяжки пола, устройство натяжного потолка с устройством светильников,  смена входной и межкомнатных дверей, установка окон ПВХ, установка полов и  стен из керамической плитки, окраска радиаторов отопления, замена  сантехнических труб, устройство пожарной сигнализации, замена  электропроводки, износ неотделимых улучшений принят по методу шкалы  экспертных оценок 0%, рыночная стоимость неотделимых улучшений по  состоянию на октябрь 2018г (дата ремонта) соответствует 2 672 473 рубля 56  копеек, по состоянию на 22.09.2020 год составляет 3 347 479 рублей 76 копеек.  

На второй вопрос экспертом даны ответ, что рыночная стоимость нежилого  помещения, площадью 146,7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, без учета НДС 20% на 22.09.2020 год  составляет 7011620,07 рублей, без учета неотделимых улучшений 3 664 140, 07  рублей.  

Определением от 13.09.2022, к участию в деле в качестве третьего лица, не  заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,  привлечено ООО «Аудит-безопасность».  

В судебном заседании от 14.10.2022 года ответчиком в материалы дела  представлен отчет об оценке № 21-47/10/12-Н от 20.05.2021 составленный ООО  «Аудит-безопасность» (т.4, л.д.58-141), заявлено ходатайство о назначении  повторной экспертизы со следующей постановкой вопросов:  

 1. Соответствует ли отчет об оценке № 21-47/10/12-Н от 20.05.2021,  подготовленный ООО «Аудит-Безопасность» федеральным стандартам, нормам и  правилам, предусмотренным действующим законодательством об оценочной  деятельности? В случае несоответствии, указать, повлияли ли выявленные  несоответствия на величину рыночной стоимости объекта исследования?  

2. Определить, имеются ли в нежилом помещении площадью 146,7 кв. м.,  расположенном по адресу: 

<

...>,  неотделимые улучшения, если «да», каков их объем и рыночная стоимость?  

3. Определить стоимость неотделимых улучшений по замене оконных  блоков, согласованных арендодателем, в нежилом помещении площадью 146,7 кв.  м., расположенном по адресу: 

<

...>, с учетом износа по состоянию на 22.09.2020,  

4. определить рыночную стоимость арендуемого объекта муниципальной  собственности - нежилое помещение площадью 146,7 кв.м., расположенного по  адресу: 

<

...> д 16, без учета НДС по  состоянию на 22.09.2020 с учетом и без учета неотделимых улучшений.  

Истец просил по делу назначить дополнительную экспертизу для  разрешения следующих вопросов:  

1. Соответствует ли отчет об оценке № 21-47/10/12-Н от 20.05.2021,  подготовленный ООО «Аудит-Безопасность» федеральным стандартам, нормам и  правилам, предусмотренным действующим законодательством об оценочной  деятельности? В случае несоответствия, указать, повлияли ли выявленные  несоответствия на величину рыночной стоимости объекта исследования?  

2. Определить рыночную стоимость арендуемого объекта муниципальной  собственности – нежилое помещение площадью 146,7 кв.м., расположенного по  адресу: 

<

...> учетом и без учета  неотделимых улучшений, включая также оконные рамы, в целом с учетом износа  по состоянию на 22.09.2020 г.  

Статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  предусмотрено, что при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта,  а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных  обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение  которой поручается тому же или другому эксперту.  

Вопрос о необходимости проведения экспертизы согласно ст. ст. 82, 87 АПК  РФ относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу. При этом круг  обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела,  определяется арбитражным судом на основании требований и возражений лиц,  участвующих в деле (ч. 2 ст. 65 АПК РФ).  

Формирование предмета доказывания в ходе рассмотрения конкретного  спора, а также определение источников, методов и способов собирания  объективных доказательств, посредством которых устанавливаются фактические  обстоятельства дела, является исключительной прерогативой суда,  рассматривающего спор по существу. Как указал ответчик в ходатайстве о  назначении повторной экспертизы, эксперт произвел расчет стоимости  

неотделимых улучшений по состоянию на 2018 год без учета износа по состоянию  на дату определения рыночной стоимости имущества в целях выкупа, при этом  указав, что УЗИО согласовало только неотделимые улучшения в виде замены  оконных блоков, однако эксперт определил стоимость неотделимых улучшений  полностью из рыночной стоимости имущества в целях выкупа. Между тем, как  следует из материалов дела, эксперту при назначении первоначальной экспертизы  вопрос об установлении стоимости неотделимых улучшений на определенную дату  не ставился. Эксперту при назначении первоначальной экспертизы также не  ставился вопрос о соответствии отчета об оценке № 21-47/10/12-Н от 20.05.2021,  подготовленного ООО «Аудит-Безопасность» федеральным стандартам, нормам и  правилам, предусмотренным действующим законодательством об оценочной  деятельности.  

При этом в соответствии с п.2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации в связи с возникшими сомнениями в правильности или  обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях  нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную  экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим  эксперта. На основании изложенного суд пришел к выводу об отсутствии  оснований для назначения повторной экспертизы.  

 В соответствии с п.1 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации в случаях недостаточной ясности или неполноты  заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее  проведение тому же или другому эксперту.  

 Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации представленные в материалы дела документы, а также, что  доказательства о возникновении сомнений в обоснованности заключения эксперта,  его квалификации, компетентности, о наличия противоречий в выводах эксперта, о  вероятности выводов и их необоснованности, о противоречии заключения эксперта  другим доказательствам, о наличии доказательств прямой, косвенной зависимости  или заинтересованности эксперта от сторон не представлено, судом была назначена  дополнительная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Центр  независимой экспертизы и оценки» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  ФИО3 и ФИО4.  

Перед экспертами были поставлены следующие вопросы: 

1. Соответствует ли отчет об оценке № 21-47/10/12-Н от 20.05.2021,  подготовленный ООО «Аудит-Безопасность» федеральным стандартам, нормам и  правилам, предусмотренным действующим законодательством об оценочной  деятельности? В случае несоответствия, указать, повлияли ли выявленные  несоответствия на величину рыночной стоимости объекта исследования?  

2. Определить рыночную стоимость арендуемого объекта муниципальной  собственности – нежилое помещение площадью 146,7 кв.м., расположенного по  адресу: 

<

...>, без учета НДС с  учетом износа по состоянию на 22.09.2020 с учетом и без учета неотделимых  улучшений.  

3. Определить стоимость неотделимых улучшений по замене оконных  блоков в нежилом помещении площадью 146,7 кв.м., расположенного по адресу:  

<

...> учетом износа по состоянию  на 22.09.2020г.  

11.04.2023 от ООО «Центр независимой экспертизы и оценки» поступило  заявление о замене эксперта Гилязовой Альфии Мухаметовны.  

Определением от 26.05.2023 года ходатайство о замене эксперта  удовлетворено, произведена замена эксперта ООО «Центр независимой  экспертизы и оценки» ФИО4 на эксперта ООО «Центр  независимой экспертизы и оценки» ФИО5.  

31.07.2023 в суд поступило заключение экспертов № 29/03-О/С/2023  (т.5,л.д.61-147).  

Экспертами согласно заключению были сделаны следующие выводы по  поставленным вопросам:  

1. Отчет № 21-47/10/12-Н от 20.05.2021г., подготовленный ООО «Аудит- безопасность», не соответствует федеральным стандартам, нормам и правилам,  предусмотренным действующим законодательством об оценочной деятельности, в  нарушении ст.11 ФЗ -135 «Об оценочной деятельности», п.12 ФСО № 3  «требования к Отчету об оценке», п.22,10.11 ФСО № 7 «Оценка недвижимости».  Данные несоответствия повлияли на величину рыночной стоимости объекта  исследования. В исследовательской части заключения эксперт указал, что в отчете  ООО «Аудит-безопасность» документы, предоставленные заказчиком, не заверены  в установленном порядке и не подписаны уполномоченным на то лицом, при  расчете рыночной стоимости объекта оценки оценщиком использованы  устаревшие корректировки, что повлияло на результаты расчетов, не применена  корректировка на красную линию относительно аналога № 2, что привело к  завышению стоимости объекта оценки, при расчете стоимости допущены  арифметические ошибки.  

2. Рыночная стоимость арендуемого объекта муниципальной собственности,  нежилого помещения площадью 146,7 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, без учета НДС, с учетом износа по  состоянию на 22.09.2020 составляет 6 596 000 рублей, с учетом и без учета  неотделимых улучшений стоимость совпадает и составляет 3 250 000 рублей.  

3. Рыночная стоимость неотделимых улучшений по замене оконных блоков в  нежилом помещении площадью 146,7 кв.м., расположенного по адресу:  

<

...> учетом износа по  состоянию на 22.09.2020 составляет 327 831, 38 рублей.  

По ходатайству истца на судебное заседание для дачи пояснений был вызван  эксперт. Истцом были заданы эксперту следующие вопросы: 1.В связи с чем  изменились размеры корректировки аналогов и соответственно величина рыночной  стоимости выкупаемого объекта по сравнению с экспертизой от 24.06.2022г.? 2.  Что имел в виду эксперт, утверждая, что рыночная стоимость с учетом и без учета  неотделимых улучшений совпадает и составляет 3 250 000 рублей?  

На судебном заседании 12.09.2023 по первому вопросу эксперт ФИО3 пояснила, что при составления заключения № 33/04-О/С/2022 от 24.06.2022г.,  при ответе на вопрос о рыночной стоимости обследуемого объекта,  расположенного по адресу г. Уфа, ул. Калинина. 16, площадью 146,7. экспертом  были сделаны корректировки относительно аналогов к обследуемому объекту в  соответствии со Справочником оценщика недвижимости под редакцией кандидата  техн.наук ФИО6 за 2019 год. В целях определения наиболее точной  стоимости аналогов на обследуемую дату 22.09.2020, экспертом было принято  решение, при ответе на второй вопрос в заключении № 29/03-О/С/2023 от  

24.07.2023г., применить размеры корректировок, указанные в Справочнике  оценщика недвижимости, под редакцией кандидата техн.наук Лейфера Л.А.,  изданном в июле 2020 года, то есть применить размеры корректировок аналогов,  наиболее приближенные к дате оценки обследуемого объекта.  

При этом экспертом указано что, так как корректировки в разных редакциях  Справочника оценщика недвижимости, под. ред. ФИО6 несколько  различаются, рыночная стоимость обследуемого объекта изменилась с 7 011 620,07  рублей на 6 596 000 рублей.  

По второму вопросу эксперт пояснил, что при ответе на второй вопрос  заключения № 29/03-О/С/2023 от 24.07.2023 была допущена описка. Ответ на  вопрос «Определить рыночную стоимость арендуемого объекта муниципальной  собственности- нежилое помещение площадью 146,7 кв.м., расположенное по  адресу: РБ, 

<

...>, без учета НДС с учетом износа по  состоянию на 22.09.2020 с учетом и без учета неотделимых улучшений» следует  читать следующим образом: «Рыночная стоимость арендуемого объекта  муниципальной собственности- нежилое помещение площадью 146,7 кв.м.,  расположенное по адресу: РБ, 

<

...>, без учета НДС, с учетом  износа по состоянию на 22.09.2020 без вычета затрат на неотделимые улучшения  составляет 6 596 000 (шесть миллионов пятьсот девяносто шесть тысяч) рублей.  

Рыночная стоимость арендуемого объекта муниципальной собственности -  нежилое помещение площадью 146,7 кв.м., расположенное по адресу: РБ, 

<

...>, без учета НДС, с учетом износа по состоянию на 22.09.2020 за  вычетом затрат на неотделимые улучшения составляет 3 248 520 (три миллиона  двести сорок восемь тысяч пятьсот двадцать) рублей»  

Как следует из материалов дела, исковые требования истцом уточнены с  учетом заключения и пояснения экспертов, истец просил суд урегулировать  договорные разногласия при заключении договора купли-продажи объекта  муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого  предпринимательства с рассрочкой платежа изложив:  

 - пункт 3.1 договора в следующей редакции: «Стоимость Объекта с учетом  износа, без учета НДС, за вычетом затрат на неотделимые улучшения в размере 3  347 479, 76 рублей составляет 3 248 520 рублей 24 копейки;  

- пункт 3.3 договора в следующей редакции: «Покупатель уплачивает  Продавцу первоначальный платеж в размере десяти процентов, что составляет 324  852 рубля, перечисляемый на счет, указанный Продавцом в настоящем Договоре, в  течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днем  исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день  поступления денежных средств на счет Продавца».  

Уточнение исковых требований судом принято в порядке ст. 49  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость,  достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и  взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается  арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования  выяснится, что оно соответствует действительности.  

В соответствии с требованиями ч. 4 ст. 71 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации заключение экспертизы подлежит оценке судом  наряду с другими доказательствами.  

Поскольку экспертное заключение каких-либо противоречий не содержит,  изложено последовательно и логично, соответствует требованиям ст. 86 АПК РФ,  выводы экспертов понятны и мотивированны, суд считает, что указанное  экспертное заключение соответствует требованиям законодательства.  

Оснований не доверять выводам экспертов, имеющих необходимые  специальные познания и предупрежденного об уголовной ответственности за дачу  заведомо ложного заключения, суд в данном случае не усматривает.  

Таким образом, исследовав и оценив выводы экспертов, сопоставив их также  с имеющимися в материалах дела доказательствами, суд приходит к выводу о  возможности принятия заключения экспертов в качестве надлежащего  доказательства (статьи 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации).  

Обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности указанного  заключения эксперта, а равно о необходимости назначения дополнительной или  повторной экспертизы, судом не установлено.  

Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер  определения рыночной стоимости предполагает возможность получения  неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в  том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с  ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.  

В связи с этим Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки,  подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом  Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, в настоящее время прямо  закрепляет возможность приведения оценщиком своего профессионального  суждения о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может  находиться определенная им рыночная стоимость.  

Кроме того, в соответствии с абзацем 1 статьи 20 Закона об оценочной  деятельности требования к порядку и проведению оценки и осуществлению  оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.  

Общие требования к содержанию отчета об определении рыночной  стоимости объекта оценки установлены статьей 11 Закона об оценочной  деятельности, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное  толкование или вводить в заблуждение (принцип однозначности).  

Данных, свидетельствующих о наличии сомнений в обоснованности выводов  эксперта, либо доказательств, опровергающих выводы проведенных экспертиз,  лицами, участвующими в деле, в том числе ответчиком, суду в ходе судебного  разбирательства представлено не было. Несоответствие представленного в  материалы дела отчета об оценке, положениям законодательства Российской  Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального  закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской  Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного  органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию  оценочной деятельности, не установлено.  

При таких обстоятельствах суд полагает, что выкупная стоимость спорного  объекта должна определяться исходя из рыночной стоимости с учетом стоимости  

неотделимых улучшений, установленной заключением экспертов в рамках  назначенной судебной экспертизы и составляет 3 248 520 рублей. Спорные условия  договора подлежат урегулированию в редакции условий договора, предлагаемых  истцом с учетом уточнений.  

Доводы ответчика о том, что Управление согласовало по представленной  истцом дефектной ведомости и сметному расчету только часть работ, а именно  замену оконных блоков, в связи с чем требования в части зачета в выкупную  стоимость объекта недвижимости подлежат удовлетворению лишь в размере 327  831 рублей, судом рассмотрены, подлежит отклонению исходя из следующего.  

Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона «Об особенностях  отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в  муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего  предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты  Российской Федерации» от 22.07.2008 № 159-ФЗ стоимость неотделимых  улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого  арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с  согласия арендодателей.  

Такое согласие на проведение ремонтных работ с перепланировкой и  переоборудованием помещения за счет собственных средств истцом было  получено, что подтверждается письмом Управления № 32723,34499 от 09.11.2108г.,  ответчик данный факт не оспаривал (т.1, л.д. 71).  

Кроме того, положения Закона № 159-ФЗ об уменьшении цены выкупаемого  имущества на стоимость неотделимых улучшений носят императивный характер и  не связывают обязанность органа местного самоуправления по зачету стоимости  неотделимых улучшений, произведенных арендатором, с иными обстоятельствами,  кроме как проведения данных работ с согласия арендодателя.  

Между тем, при рассмотрении заявления истца о реализации  преимущественного права на выкуп арендуемых помещений от 22.09.2020,  Управлением было составлено Заключение по проведенному ремонту  муниципального нежилого помещения по вопросу зачета неотделимых улучшений  в счет оплаты приобретаемого имущества.  

Согласно данному Заключению, Управлением в зачет стоимости  выкупаемого имущества, не принимаются работы, не являющиеся неотделимыми  улучшениями, а также выполненные в рамках приведения помещения в  соответствии с требованиями по осуществлению медицинской деятельности. В  зачет Управлением согласовано замена оконных блоков.  

Таким образом, Управление, при рассмотрении вопроса о зачете стоимости  неотделимых улучшений в счет выкупаемого имущества не указала на  несоблюдение истцом порядка согласования им неотделимых улучшений, в связи с  чем доводы ответчика в указанной части признаются судом несостоятельными.  

Исследовав и оценив в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела  доказательства, принимая во внимание результаты проведенной по делу  дополнительной экспертизы, пояснения эксперта, а также учитывая, что  производство работ по улучшению арендованного имущества было произведено с  согласия арендодателя, доказательств обратного ответчиком не представлено, и  документально ответчиком не подтверждено, суд пришел к выводу о  необходимости урегулирования, возникших между сторонами разногласий путем  

установления стоимости приватизируемого объекта в размере 3 248 520 рублей (без  НДС 20%), определенной в результате зачета стоимости неотделимых улучшений.  

Учитывая вышеизложенное, требования истца подлежат удовлетворению. 

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на  ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской  Федерации.  

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, суд  

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить. 

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, нежилого помещения  расположенного по адресу 

<

...>, с кадастровым номером  02:55:030167:133, арендуемого субъектами малого и среднего  предпринимательства с рассрочкой платежа между Управлением земельных и  имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа  Республики Башкортостан и ООО «Премьер», а именно:  

пункт 3.1 договора изложить в следующей редакции: «Стоимость Объекта с  учетом износа, без учета НДС, за вычетом затрат на неотделимые улучшения в  размере 3 347 479,76 рублей (три миллиона триста сорок семь тысяч четыреста  семьдесят девять рублей 76 копеек), составляет 3 248 520,24 рублей (три миллиона  двести сорок восемь тысяч пятьсот двадцать рублей 24 копейки)»;  

пункт 3.3 договора изложить в следующей редакции: «Покупатель  уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере десяти процентов, что  составляет 324 852 рубля (триста двадцать четыре тысячи восемьсот пятьдесят два  рубля), перечисляемый на счет, указанный Продавцом в настоящем Договоре, в  течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днем  исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день  поступления денежных средств на счет Продавца».  

Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений  Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН:  

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной  ответственностью "ПРЕМЬЕР" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)  государственную пошлину в размере 6 000 руб.  

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по  ходатайству взыскателя.  

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его  принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной  жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со  дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.  

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный  апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в  полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.  

Судья С.И. Хомутова