Дело №А38-10037/2017

16 марта 2018 года

г. Владимир

Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 марта 2018 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Мальковой Д.Г., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства государственного имущества Республики Марий Эл на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 26.12.2017 по делу №А38-10037/2017, принятое судьей Фроловой Л.А.,

по иску Республики Марий Эл в лице Министерства государственного имущества Республики Марий Эл к обществу с ограниченной ответственностью «Интелкомплект+», ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>,

о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка,

при участии: от истца (заявителя) – ФИО2 по доверенности от 06.02.2018 (сроком до 31.12.2018); 

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 26.09.2017 (сроком на 3 года),

установил.

Республика Марий Эл в лице Министерства государственного имущества Республики Марий Эл обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к обществу с ограниченной ответственностью «Интелкомплект+», в котором просила признать недействительной ничтожной сделкой договор купли-продажи земельного участка и обязать ответчика вернуть земельный участок продавцу.

Иск мотивирован совершением сделки с нарушением правил пункта 3

статьи 33, статьи 36 Земельного кодекса РФ, поскольку площадь расположенного на земельном участке объекта недвижимости несоразмерна площади проданного земельного участка, и обоснован правовыми ссылками на статьи 166, 168 ГК РФ, статьи 33, 36 Земельного кодекса РФ.

Решением от 26.12.2017 Арбитражный суд Республики Марий Эл в удовлетворении исковых требований отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, Министерство государственного имущества Республики Марий Эл обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции.

Заявитель указывает, что при заключении договора не определена площадь земельного участка, необходимой для эксплуатации объекта недвижимости.

Пояснил, что судом неправомерно принят во внимание архитектурный проект, как не имеющий отношения к рассматриваемому спору, поскольку он не был реализован ответчиком, последним подготовлен новый проект реконструкции.

Представитель заявителя в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, решение считает незаконным и необоснованным, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ООО «Интелкомплект+» в судебном заседании и в отзыве на апелляционную жалобу указал на законность и обоснованность решения, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 17.01.2012 на основании заявления Министерства государственного имущества Республики Марий Эл в целях постановки на государственный кадастровый учет земельного участка администрацией Волжского муниципального района Республики Марий Эл утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории ориентировочной площадью 24 350 кв.м, местоположение: Республика Марий Эл, Волжский район, поселок Кичиер, севернее земельного участка 12:15:3401001:6, а также утвержден акт о выборе земельного участка для строительства базы отдыха (т. 1, л.д. 48-51).

Распоряжением от 24.01.2012 министерство предварительно согласовало обществу с ограниченной ответственностью «Интелкомплект+» место размещения базы отдыха на указанном земельном участке (т. 1, л.д. 52-53).

14.05.2012 министерство и общество на основании постановления от 14.05.2012 заключили договор аренды земельного участка площадью 23 353

кв.м, с кадастровым номером 12:15:0000000:378, расположенного по адресу:

Республика Марий Эл, Волжский район, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: место нахождения базы отдыха (далее – спорный земельный участок), сроком на 10 лет (т. 1, л.д. 54-60). 

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (т. 1, л.д. 61), земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи (т. 1, л.д. 62).

24.10.2014 администрацией Волжского муниципального района выдано разрешение на ввод в эксплуатацию базы отдыха, расположенной по адресу: Республика Марий Эл, 

<

...> (т. 1, л.д. 76-77).

Согласно проекту база отдыха включает в себя один объект капитального строительства (двухэтажное здание общей площадью 108,7 кв.м) и 29 объектов и сооружений вспомогательного использования, предназначенных для обеспечения полноценного функционирования базы отдыха (спортивные, детские площадки, место для размещения палаточного лагеря, места для размещения шашлычниц и кострища, будки охраны, беседки, дорожки и т.д. – т. 1, л.д.65-69).

Право собственности общества на здание зарегистрировано в установленном законом порядке 11.11.2014 (т. 1, л.д. 25-26).

17.11.2014 министерство и общество заключили договор купли-продажи спорного земельного участка (т. 1, л.д. 19). 

Договор исполнен сторонами, земельный участок передан покупателю по акту приема-передачи (т. 1, л.д. 20), денежные средства в сумме 28 794 руб. 25 коп. в счет платы за проданный объект перечислены на расчетный счет продавца (т. 2, л.д. 39).

Права собственности общества на земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке (т. 1, л.д. 19, оборотная сторона).

Истец, ссылаясь на статьи 33, 36 Земельного кодекса РФ (действовавшего на дату заключения сделки), считает договор купли-продажи недействительной ничтожной сделкой, поскольку площадь расположенного на земельном участке объекта недвижимости (108,7 кв.м) несоразмерна площади проданного земельного участка (23 353 кв.м).

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В пунктах 74 и 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для признания недействительным договора купли-продажи земельного участка.

Суд апелляционной инстанции согласен с данной позицией суда в силу следующего.

В обоснование исковых требований истец указывает на тот факт, что площадь спорного земельного участка значительно превышает площадь, необходимую для эксплуатации зарегистрированного объекта недвижимости, в подтверждение чего представил технико-экономическое обоснование, составленное в 2017 году открытым акционерным обществом «Марийскгражданпроект-Базовый территориальный проектный институт» и выполненное на основании Нормативов градостроительного проектирования Республики Марий Эл и СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», согласно которому для размещения здания заявленной площади достаточно земельного участка площадью 470,7 кв.м.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ (здесь и далее – в редакции, действовавшей на дату совершения спорной сделки) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с указанным Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

Земельные участки могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ, только для целей эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости.

Предусмотренное указанной нормой исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, площадь которого определяется в соответствии с правилами пункта 3 статьи 33 ЗК РФ, действовавшей на момент совершения сделки.

В силу пункта 2 статьи 7, пункта 1 статьи 28, пункта 3 статьи 33, пункта 1 статьи 36 ЗК РФ предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования, что соответствует правовому подходу, изложенному в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, от 27.01.2009 № 12202/07.

Возникновение права пользования земельным участком, находящимся под объектом недвижимости и необходимым для его использования только у собственника данного объекта, не допускают возможности предоставления соответствующего земельного участка в собственность иному лицу. При приобретении прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, по правилам статьи 36 ЗК РФ, местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

На основании пункта 6 статьи 11.9 ЗК РФ образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Согласно градостроительному плану земельный участок с кадастровым номером 12:15:0000000:378 находится в зоне Р-3 (зона объектов санаторно-курортного лечения, отдыха и туризма), основными видами разрешенного использования которой являются здания санаторно-курортных и оздоровительных учреждений, отдыха и туризма, спортивно-зрелищные, спортивно-развлекательные и физкультурно-оздоровительные здания, строения, сооружения, детские площадки, водно-спортивные объекты, объекты проката спортивно-рекреационного инвентаря (т. 2, л.д. 42-51).

В данном случае земельный участок сформирован для строительства и размещения базы отдыха как единого комплекса, в состав которого входят разнородные элементы, объединенные единым функциональным назначением – организацией отдыха и досуга граждан (спортивные площадки – для мини-футбола, волейбола, бадминтона, детские площадки, площадка для размещения палаточного лагеря, площадка для размещения шашлычниц и кострища, будка охраны, беседки, дорожки, биотуалеты, летние душевые кабины, площадки для мусорных контейнеров). Нормальная эксплуатация всей базы в данном случае обеспечивается функциональной связью объектов, входящих в ее состав.

В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено доказательств, подтверждающих формирование спорного земельного участка с нарушениями порядка землепользования, требований земельного и градостроительного законодательства, равно как и доказательств того, что переданный по договору участок имеет излишние площади, которые не должны использоваться для полноценной эксплуатации базы отдыха.

Представленное истцом обоснование, составленное в 2017 году, обоснованно не принято судом первой инстанции во внимание, поскольку не является доказательством невозможности размещения базы отдыха на земельном участке большей площади, чем рассчитано экспертом.

Расположение на земельном участке, сформированном для размещения базы отдыха, иных вспомогательных объектов, необходимых для полноценного функционирования базы отдыха, не является нарушением правил землепользования.

Кроме того, согласно Обоснованию расчет площади земельного участка производился на основании картографического материала без выезда на местность, из представленных расчетов не следует, что эксперт учитывал фактическую планировку территории и наличие на ней обильной растительности.

Наличие на земельном участке отдельных объектов, не являющихся недвижимостью, также не препятствует приватизации всего земельного участка, сформированного и выделенного под размещение базы отдыха как единого комплекса, что не противоречит правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 № 6200/10.

В силу пункта 5 статьи 166 ГК РФ и разъяснений, приведенных в пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Положения пункта 5 статьи 166 ГК РФ являются важной конкретизацией принципа добросовестности, закрепленного в статье 1 ГК РФ. Недобросовестными предлагается считать действия лица (прежде всего – стороны сделки), которое вело себя таким образом, что не возникало сомнений в том, что оно согласно со сделкой и намерено придерживаться ее условий, но впоследствии обратилось в суд с требованием о признании сделки недействительной.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Судом установлено, что договор исполнен сторонами, земельный участок передан покупателю по акту приема-передачи (т. 1, л.д. 20), денежные средства в счет платы за проданный объект перечислены на расчетный счет продавца (т. 2, л.д. 39).

Между тем с иском о признании договора недействительным продавец обратился спустя 2 года 10 месяцев после ее заключения, при этом в материалах дела отсутствуют доказательства того, что в течение указанного времени министерство давало основание другим лицам полагаться на недействительность сделки. Напротив, в ответе на письмо гражданину в июне 2016 года министерство сообщает о предоставлении ответчику спорного земельного участка в рамках земельного законодательства (т. 2, л.д. 5-8).

В рассматриваемой ситуации действует принцип эстоппеля и правила venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению). Действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности (правило эстоппель). Таким поведением является, в частности, поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них.

Общество, полагаясь на действительность сделки, после приватизации земельного участка и проведения лесопатологического обследования, приняло решение о реконструкции базы отдыха, составив проектную документацию на второй этап строительства (т. 1, л.д. 124-127). Администрацией Волжского муниципального района 04.03.2016 выдано новое разрешение на строительство базы отдыха (т. 1, л.д. 114). 

Судом учтено, что в настоящее время в результате перепланировки на спорном земельном участке расположено 4 здания для проживания отдыхающих (незавершенное строительство степенью готовности 70%) общей площадью 1295,8 кв.м (т. 1, л.д. 115-123, т. 2, л.д. 52-63). Кроме того, на земельном участке проложены дополнительные газовые, электрические, водопроводные, канализационные сети и колодцы (т. 1, л.д. 128-131), запланировано возведение нескольких гостевых домов, комплекса для приема водных процедур, столовой (т. 1, л.д. 107).

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для признания недействительным договора купли-продажи.

Исследовав материалы дела, проверив доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований. 

Довод апелляционной жалобы о том, что на момент выкупа земельного участка не была реализована цель, указанная при предоставления спорного земельного участка в аренду, проверен судом апелляционной инстанции и отклонен как не нашедший своего подтверждения в материалах дела. 

Данный аргумент заявителя опровергается актом технического освидетельствования №43/14 от 07.10.2014, в соответствии с которым  в общем объект «База отдыха ООО «Интелкомплект+» соответствует разработанной документации и требованиям СНиП, указанные недостатки не являются существенными отклонениями от проекта, либо могут быть устранены в процессе подготовки к сдаче.

Из акта усматривается, что планируемая к вводу в эксплуатацию База отдыха включает в себя как объект капитального строительства, так и иные объекты вспомогательного характера, которые были предусмотрены проектным решением и функционально направленные на деятельность по организации отдыха на Базе.

В связи с этим суд апелляционной инстанции полагает довод заявителя об отсутствии на спорном земельном участке вспомогательных объектов, входящих в состав сложного объекта Базы отдыха, и предусмотренных проектным решением от 2013 года, бездоказательным.

           Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе судом не рассматривался, поскольку в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 26.12.2017 по делу №А38-10037/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства государственного имущества Республики Марий Эл - без удовлетворения.

Постановление

 вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья 

Е.Н. Наумова

Судьи

Д.Г. Малькова

 

Н.В. Устинова