ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А46-23145/2021

23 августа 2022 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме 23 августа 2022 года

 

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сидоренко О.А.,

судей Воронова Т.А., Грязниковой А.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6625/2022) открытого акционерного общества «Агрофирма Екатеринославская» на решение Арбитражного суда Омской области от 07.05.2022 по делу № А46-23145/2021, принятое по исковому заявлению Администрации Екатеринославского сельского поселения Шербакульского муниципального района Омской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к открытому акционерному обществу «Агрофирма Екатеринославская» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании недействительными договоров аренды земельных участков № А3-36/2021 от 01.05.2021, № А4-36/2021 от 01.05.2021, № А5-36/2021 от 01.05.2021, № А6-36/2021 от 01.05.2021, применении последствий недействительности сделки,

при участии в судебном заседании представителей:

от открытого акционерного общества «Агрофирма Екатеринославская» - ФИО2 по доверенности от 10.01.2022 № 01/01-7;

от Администрации Екатеринославского сельского поселения Шербакульского муниципального района Омской области – ФИО3 по доверенности от 01.02.2022,

установил:

Администрация Екатеринославского сельского поселения Щербакульского муниципального района Омской области (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Агрофирма Екатеринославская» (далее – ОАО «Агрофирма Екатеринославская», ответчик, общество) о признании недействительными договоров аренды земельных участков от 01.05.2021 № А3-36/2021, от 01.05.2021 № А4-36/2021, от 01.05.2021 № А5-36/2021, от 01.05.2021 № А6-36/2021 и также применении последствий недействительности сделки.

Также Администрация Екатеринославского сельского поселения Щербакульского муниципального района Омской области обратилась в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к ОАО «Агрофирма Екатеринославская» о расторжении договора аренды от 28.04.2017 № А1-60/2017 и обязании возвратить земельный участок по акту приема-передачи.

Определением Арбитражного суда Омской области от 28.02.2022 дела № А46-23145/2021 и № А46-23548/2021 объединены в одно производство для совместного рассмотрения, объединенному делу присвоен № А46-23145/2021.

Решением Арбитражного суда Омской области от 07.05.2022 по делу № А46-23145/2021 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование жалобы её податель приводит следующие доводы: ОАО «Агрофирма Екатеринославская» участвует в программах государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 15.10.2013 № 252-п «Об утверждении государственной программы Омской области «Развитие сельского хозяйства и регулирование рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия Омской области», основной вид экономической деятельности ответчика - выращивание зерновых культур (ОКВЭД - 01.11.1); срок исковой давности на обращение с исковым заявлением пропущен; ответственность за исполнение обязанности по публикации извещения не может быть возложена на ответчика; нарушение ответчиком сроков внесения арендной платы не является систематическим и существенным; прекращение арены земельного участка не допускается согласно статье 46 ЗК РФ в период полевых сельскохозяйственных работ; арендная плата, в том числе пени, по договору от 28.04.2017 № А1-60/2017 выплачены ОАО «Агрофирма Екатеринославская» в полном объеме ещё до обращения администрации в суд с исковым заявлением.

Оспаривая доводы подателя жалобы, администрация представила отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

От ОАО «Агрофирма Екатеринославская» поступили возражения на отзыв истца, которые приобщены к материалам дела и ходатайство о приобщении дополнительных доказательств.

В судебном заседании представитель ОАО «Агрофирма Екатеринославская» поддержал доводы и требования апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просил его отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представитель администрации возразил на доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, не подлежащим отмене.

Определением от 19.07.2022 судебное заседание отложено на 16.08.2022 для предоставления истцом письменных пояснений по поставленным судом в ходе судебного заседания вопросам относительно недействительности (ничтожности) договоров 2018 года.

Во исполнение определения от администрации поступили письменные пояснения, которые приобщены судом к материалам дела в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

От ОАО «Агрофирма Екатеринославская» поступили возражения на письменные пояснения администрации и ходатайство о приобщении документов, которые приобщены судом к материалам дела в порядке статей 66, 81 АПК РФ.

После отложения представители ОАО «Агрофирма Екатеринославская» и администрации поддержали ранее изложенную процессуальную позицию.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на жалобу, возражения на отзыв и пояснения сторон по делу, установил следующие обстоятельства.

Администрация Екатеринославского сельского поселения Щербакульского муниципального района Омской области на основании распоряжения от 26.04.2018 № 34 предоставила в аренду без торгов ОАО «Агрофирма Екатеринославская» (арендатор) сроком на 3 года следующие земельные участки сельскохозяйственного назначения: 55:32:040701:201 по договору аренды от 30.04.2018 № АЗ-36/2018; 55:32:040701:203 по договору аренды от 30.04.2018 № А4-36/2018; 55:32:040701:207 по договору аренды от 30.04.2018 № А5-36/2018; 55:32:040701:208 по договору аренды от 30.04.2018 № А6-36/2018.

По утверждению истца, какие-либо сведения или извещения о наличии предполагаемых для передачи земельных участков администрацией не публиковались, процедура выявления заинтересованных лиц не проводилась.

Пунктом 2.2 указанных договоров аренды определен срок внесения арендной платы (до 10 октября и 10 декабря), а подпунктом 3 пункта 3.2 договора установлена обязанность арендатора своевременно уплачивать арендную плату в соответствии с договором.

Как указывает истец, арендатор систематически нарушал сроки внесения арендной платы: в 2018 году арендная плата по договорам аренды не вносилась, заявления на отсрочку или рассрочку платежей от арендатора не поступали, задолженность за 2018 год погашена 25.07.2019; в 2019 году арендная плата внесена 07.11.2019 и 26.12.2019; в 2020 году арендная плата внесена 13.10.2020 и 27.11.2020.

Подпунктом 1 пункта 3.1 договоров аренды предусмотрено преимущественное право арендатора при заключении нового договора аренды указанных земельных участков, за исключением случаев предусмотренных законодательством.

По заявлению ОАО «Агрофирма Екатеринославская» от 10.02.2021 и на основании распоряжения администрации Екатеринославского сельского поселения от 29.04.2021 № 34 «О предоставлении в аренду земельных участков, находящихся в муниципальной собственности» между администрацией и арендатором сроком на 3 года заключены новые договоры аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения: 55:32:040701:201 по договору аренды от 01.05.2021 № АЗ-36/2021; 55:32:040701:203 по договору аренды от 01.05.2021 № А4-36/2021; 55:32:040701:207 по договору аренды от 01.05.2021 № А5-36/2021; 55:32:040701:208 по договору аренды от 01.05.2021 № А6-36/2021.

По мнению истца, указанные земельные участки предоставлены в аренду с нарушением процедуры, а именно без проведения торгов, в связи с чем, администрация просила признать указанные договоры недействительными.

Также 28.04.2017 между администрацией Екатеринославского сельского поселения Шербакульского муниципального района Омской области (арендодатель) и ОАО «Агрофирма Екатеринославская» (арендатор) по итогам аукциона заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 55:32:040701:285 (далее - договор).

Указанный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи, который является приложением к договору от 28.04.2017 № А1-60/2017.

В соответствии с пунктом 2.1 договора размер арендной платы за аренду земельного участка установлен в ходе проведения аукциона и составляет 618 628 руб. 60 коп в год.

Согласно пункту 2.2 договора арендная плата вносится арендатором самостоятельно два раза в год равными долями в срок до 10 октября и 10 декабря текущего года в размере 309 314 руб. 30 коп. путем перечисления на счет.

По утверждению истца, ответчик систематически не выплачивает истцу арендную плату в установленный срок, что подтверждается платежными поручениями:

В 2017 году арендная плата внесена 27.12.2017 частично в размере 400 000 руб. Долг за 2017 год погашен несколькими платежами 12.10.2018, 24.10.2018, 28.12.2018.

Текущий платеж в 2018 году не производился. 24.12.2018 администрацией обществу направлена претензия от 25.12.2018 № 145 об оплате задолженности, которая оставлена ответчиком без ответа. 18.06.2019 администрацией обществу направлена претензия от 19.06.2019 № 393 об оплате задолженности. 01.07.2019 ответчик направил гарантийное письмо с обязательством погасить задолженности до 20.07.2019, которое не исполнил. Долг за 2018 год погашен 25.07.2019.

В 2019 году оба текущие платежа произведены с нарушением срока 07.11.2019 и 26.12.2019.

В 2020 году первый текущий платеж по договору произведен 13.10.2020, второй 27.10.2020. Заявления на отсрочку или рассрочку платежей от ответчика в адрес истца не поступали.

Письмом от 21.10.2021 № 1002 администрация уведомила ответчика о нарушении условий договора, предусматривающих своевременную оплату арендных платежей.

21.10.2021 администрация письмом от 28.10.2021 № 1025 по просьбе ОАО «Агрофирма Екатеринославская» разъяснила правовые последствия нарушений существенных условий договора.

13.12.2021 администрация направила в адрес ответчика требование (претензию) от 13.12.2021 № 1140 о погашении задолженности и о досрочном расторжении договора аренды от 28.04.2017 № А1-60/2017.

14.12.2021 ответчик направил отказ относительно расторжения договора, погасив при этом задолженность по договору.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с вышеуказанными требованиями.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о правомерности исковых требований, в связи с чем удовлетворил их.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции находит его подлежащим отмене на основании следующего.

В силу статей 166, 167 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

19.04.2018 в администрацию поступили заявления ОАО «Агрофирма Екатеринославская» о предоставлении в аренду земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, с кадастровыми номерами 55:32:040701:207, 55:32:040701:208, 55:32:040701:201, 55:32:040701:203 сроком на 3 года как участнику программы государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства (по основаниям подпункта 12 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ и пункта 8 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ).

На основании распоряжения администрации от 26.04.2018 № 34 «О предоставлении в аренду земельных участков, находящихся в муниципальной собственности» между сторонами заключены договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами: 55:32:040701:201 по договору аренды от 30.04.2018 № АЗ-36/2018; 55:32:040701:203 по договору аренды от 30.04.2018 № А4-36/2018; 55:32:040701:207 по договору аренды от 30.04.2018 № А5-36/2018; 55:32:040701:208 по договору аренды от 30.04.2018 № А6-36/2018.

При предоставлении земельных участков на указанных основаниях администрации должна была опубликовать извещения о предоставлении земельных участков для выявления лиц, заинтересованных в получении земельных участков на этих основаниях.

В пункте 1 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020, разъяснена процедура заключения договоров аренды земельных участков по вышеуказанным основаниям, которая предполагает опубликование извещения о предоставлении земельного участка.

Соответствующие извещения администрация поселения не опубликовала, что, по мнению истца, свидетельствует о незаконности и неправомерности предоставления 30.04.2018 земельных участков ответчику без торгов.

Кроме того, как указывает администрация, на протяжении всего периода действия вышеуказанных договоров ОАО «Агрофирма Екатеринославская» систематически нарушало сроки внесения арендной платы.

Подпунктом 1 пункта 3.1 договоров аренды предусмотрено право арендатора на преимущество при заключении нового договора аренды указанных земельных участков, за исключением случаев предусмотренных законодательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ таким правом обладает арендодатель надлежащим образом исполнявший свои обязанности.

10.02.2021 ОАО «Агрофирма Екатеринославская» направило в администрацию заявление о продлении договоров аренды от 30.04.2018. В письме от 16.03.2021 администрация сообщила, что договоры аренды будут заключены на новый срок. Распоряжением администрации от 29.04.2021 № 34 «О предоставлении в аренду земельных участков, находящихся в муниципальной собственности» между администрацией и арендатором сроком на 3 года заключены договоры аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами: 55:32:040701:201 по договору аренды от 01.05.2021 № АЗ-36/2021; 55:32:040701:203 по договору аренды от 01.05.2021 № А4-36/2021; 55:32:040701:207 по договору аренды от 01.05.2021 № А5-36/2021; 55:32:040701:208 по договору аренды от 01.05.2021 № А6-36/2021.

Отклоняя доводы ответчика о законности предоставления земельных участков, суд первой инстанции указал следующее: условием реализации права на предоставление земельных участков по основаниям подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ является подача заявления о заключении нового договора аренды такого земельного участка этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка, соответствующих заявлений от общества в администрацию не поступало; ответчиком суду не предоставлено доказательств, подтверждающих правомерность процедуры предоставления земельных участков, как и не представлено доказательств, подтверждающих надлежащее использование земельных участков; признание ответчиком отсутствие у него особого статуса, который дает ему право претендовать на льготное предоставление земельных участков, подтверждает законные требования истца о недействительности договоров, заключенных в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ и пункта 8 статьи 10 Закона № 101-ФЗ.

Однако при этом судом первой инстанции не учтено следующее.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии с частью 5 статьи 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в том числе, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Исходя из абзаца четвертого пункта 2 статьи 166 ГК РФ и пункта 72 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25), сторона сделки, из поведения которой явствует воля сохранить силу оспоримой сделки, не вправе оспаривать эту сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать, когда проявляла волю на сохранение сделки.

Согласно абзацу пятому пункта 1 Постановления № 25, если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов другой стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (часть 2 статьи 10 ГК РФ).

Аналогичная позиция содержится в пункте 70 Постановления № 25, в силу которого сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (часть 5 статьи 166 ГК РФ).

Учитывая вышеизложенные нормы права и разъяснения, установив, что при фактическом исполнении сторонами договоров 2018 года истец не ссылался на их ничтожность; доказательства того, что данные договоры изначально заключались с целью их неисполнения либо ненадлежащего исполнения, в материалы дела не представлены, апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для применения пункта 5 статьи 166 ГК РФ к договорам 2018 года.

В данном случае признание договоров 2018 года ничтожными - это вопрос правовой квалификации оснований для признания недействительными договоров 2021 года.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», вопросы правовой квалификации и определение того, какие нормы права подлежат применению к установленным обстоятельствам, относятся к компетенции суда.

Поскольку решение о предоставлении земельных участков в аренду принимала администрация, общество, полагавшееся на действия органа публичной власти, не может быть признано недобросовестным.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Администрации было известно требование закона о необходимости опубликования соответствующего извещения. Между тем, она данную обязанность не исполнила, что свидетельствует о недобросовестности истца и нарушении пределов осуществления гражданских прав, установленные статьей 10 ГК РФ.

При таком положении апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца в части признании недействительными договоров аренды земельных участков от 01.05.2021 № А3-36/2021, от 01.05.2021 № А4-36/2021, от 01.05.2021 № А5-36/2021, от 01.05.2021 № А6-36/2021.

Относительно требования о расторжении договора аренды от 28.04.2017 № А1-60/2017 и обязании возвратить земельный участок по акту приема-передачи судом апелляционной инстанции установлено следующее.

На основании протокола проведения аукциона от 17.04.2017 между ОАО «Агрофирма Екатеринославская» и администрацией Екатеринославская сельского поселения был заключен договор аренды от 28.04.2017 № А1-60/2017, по которому арендодатель предоставляет, а арендатора принимает сроком на 5 лет земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 55:32:040701:285.

В 2017 году арендная плата внесена 27.12.2017 частично в размере 400 000 руб. Долг за 2017 год погашен несколькими платежами 12.10.2018, 24.10.2018, 28.12.2018. Текущий платеж в 2018 году не производился. Долг за 2018 год погашен 25.07.2019. В 2019 году оба текущие платежа произведены с нарушением срока (07.11.2019 и 26.12.2019). В 2020 году первый текущий платеж по договору произведен 13.10.2020, второй 27.11.2020. В 2021 году произведен расчет одним платежом 14.12.2021 только после направления требования арендатору. Заявления на отсрочку или рассрочку платежей от ответчика в адрес истца не поступали.

В подпункте 2 пункта 4.1 договора аренды определено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в порядке, установленном законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за ее использование является, в частности, арендная плата.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309 ГК РФ).

Согласно статье 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату (пункт 3 статьи 619 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ сторона может заявить в суд требование о расторжении договора только после того, как получит отказ другой стороны на предложение расторгнуть договор либо не получит ответ в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В рассматриваемом случае с момента заключения договора до предъявления исковых требований арендная плата в установленный срок внесена один раз, остальные платежи произведены с нарушением срока и только после направления истцом требований о погашении задолженности. Самостоятельных мер для оплаты арендных платежей ответчик не принимал.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» в пункте 45 предусматривает, что отсутствие у должника денежных средств не является основанием для освобождения от ответственности за неисполнение денежного обязательства и начисления процентов, установленных статьей 395 ГК РФ (пункт 1 статьи 401 ГК РФ).

В настоящее время задолженность у ОАО «Агрофирма Екатеринославская» перед администрацией отсутствует. Однако в пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Поскольку арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносил арендную плату, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что администрация имеет законное право требовать расторжение договора. По мнению суда, факт погашения ответчиком имевшейся задолженности не имеет правового значения, так как не исключает возможности реализации истцом указанного права в разумный срок.

Суд апелляционной инстанции находит данный вывод суда неправомерным по следующим основаниям.

По требованию арендодателя договор аренды на основании пунктов 1, 2 части 1 статьи 619 ГК РФ может быть досрочно расторгнут судом, в частности в случаях, когда арендатор пользуется имуществом (земельным участком) с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество (земельный участок).

В части 2 статьи 619 ГК РФ закреплено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ).

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что по смыслу статьи 619 ГК РФ право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Исходя из правовой позиции, сформулированной в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 14 от 05.05.1997 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» и в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 11 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Руководствуясь приведенными нормами права, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив, что ответчиком в полном объеме исполнена обязанность по внесению арендных платежей, суды апелляционной инстанций приходит к выводу об устранении ответчиком нарушений договора в разумный срок и наличии оснований для отказа в удовлетворении иска о расторжении договора аренды.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 Постановления № 73, согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Погашение ранее имевшейся у арендатора задолженности само по себе, как правомерно считает истец, не лишает его права на расторжение договора аренды по основаниям, установленным законом и договором.

Однако, исходя из смысла изложенных разъяснений, требование о расторжении договора может быть заявлено только в течение разумного срока с момента уплаты арендатором задолженности.

Вместе с этим при рассмотрении данных споров правовое значение имеет не только своевременность направления иска в суд после погашения арендатором задолженности, но и характер взаимоотношений сторон, и оценка их действий с точки зрения разумности и осмотрительности.

Администрация указывает на неоднократно допущенную ответчиком просрочку исполнения обязательств по внесению арендной платы за период 2017 – 2021 годов.

Между тем, с момента погашения долга за период 2017 – 2020 годов и до момента обращения истца в суд с требованием о расторжении договора прошел длительный период времени, который не может считаться разумным. Долг за 2021 года погашен 14.12.2021 непосредственно после получения претензии.

Со своей стороны, истец, ссылаясь на наличие задолженности в течение длительного периода, в разумный срок с момента, когда у него наступило право на расторжение договора, действий, направленных на его расторжение, не предпринимал. Задолженность по арендной плате погашена обществом еще до обращения администрации с иском в суд. При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что поведение сторон не может свидетельствовать о существенном характере допущенных арендатором нарушений.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что следует учитывать, что расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Вместе с тем, истцом не предоставлено доказательств того, что несвоевременное внесение ответчиком арендной платы повлекло для него существенный ущерб, а потому такая мера, как расторжение договора, является несоразмерной степени нарушенного обязательства и нарушает баланс интересов сторон.

Таким образом, выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, что в силу пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ является основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции. Следовательно, апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а обжалуемое решение - отмене.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы по делу по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца в связи с отказом в удовлетворении заявленных требований.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Агрофирма Екатеринославская» удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Омской области от 07.05.2022 по делу № А46-23145/2021 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований Администрации Екатеринославского сельского поселения Шербакульского муниципального района Омской области отказать.

Взыскать с Администрации Екатеринославского сельского поселения Шербакульского муниципального района Омской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу открытого акционерного общества «Агрофирма Екатеринославская» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

Возвратить открытому акционерному обществу «Агрофирма Екатеринославская» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) из федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной платежным поручением от 26.05.2022 № 809.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

Председательствующий

 

О.А. Сидоренко

Судьи

 

Т.А. Воронов

А.С. Грязникова