АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. 

<

***>, факс 

<

***>,  http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

г. Томск                                                                                                    Дело № А67- 2466/2024

30.10.2025

23.10.2025 – дата объявления резолютивной части решения

Судья Арбитражного суда Томской области Е.Б. Дигель,

при ведении протокола судебного заседания до и после перерыва секретарем А.А. Механошиной,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску акционерного общества «ТРЦ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; 634009, 

<

...>)

к Департаменту управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 634050, 

<

...>)

к Томской области в лице Комитета по охране объектов культурного наследия Томской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; 634050, 

<

...>)

к Департаменту градостроительного развития Томской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; 634050, 

<

...>)

о взыскании солидарно 677 979 792,64 руб. убытков (упущенной выгоды в виде недополученных доходов) за период с 18.08.2022 по 19.11.2025,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамент финансов администрации г. Томска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; 634050, 

<

...>), Департамент финансов Томской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; 634050, 

<

...>), Администрация Города Томска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; 634050, 

<

...>),

при участии:

от истца – представитель ФИО1 по доверенности от 12.03.2025, пасп., дипл. (до перерыва), представитель ФИО2 по доверенности от 19.05.2025, пасп., дипл. (до и после перерыва),

от Департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска – представитель ФИО3 по доверенности от 09.12.2024, служ. уд. № 66, дипл.,

от Комитета по охране объектов культурного наследия Томской области – представитель ФИО4 по доверенности от 25.02.2025, пасп., дипл.,

от Департамента градостроительного развития Томской области – представитель ФИО5 по доверенности от 02.07.2025, служ. уд., дипл.,

от Департамента финансов администрации г. Томска – представитель ФИО6 по доверенности от 28.12.2023, пасп., дипл. (до перерыва),

от иных лиц – не явились (извещены),

У С Т А Н О В И Л:

акционерное общество «ТРЦ» (далее – истец АО «ТРЦ») обратилось в арбитражный суд с иском к Департаменту управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (далее – ответчик (1), Департамент недвижимости), Томской области в лице Комитета по охране объектов культурного наследия Томской области (далее – ответчик (2), Комитет по охране объектов культурного наследия), Департаменту градостроительного развития Томской области (далее – ответчик (3), Департамент градостроительного развития) о взыскании солидарно 456 178 333,33 руб. упущенной выгоды в виде неполученных доходов, вызванной нарушением сроков ввода в эксплуатацию многофункционального делового и обслуживающего здания (Торгово-развлекательный центр), расположенного по адресу: 

<

...> за период с 01.11.2021 по 30.11.2023.

В ходе рассмотрения дела, с учетом заключения экспертов (поступило в суд 01.09.2025) по делу А67-2466/2024 истец в порядке ст. 49 АПК РФ требования уточнил, просит взыскать солидарно с ответчиков 677 979 792,64 руб. упущенной выгоды в виде неполученных доходов, вызванной нарушением сроков ввода в эксплуатацию многофункционального делового и обслуживающего здания (Торгово-развлекательный центр), расположенного по адресу: 

<

...> за период с 18.08.2022 по 19.11.2025 (определением суда от 07.10.2025 уточнения требований приняты в порядке ст. 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент финансов администрации г. Томска, Департамент финансов Томской области, Администрация Города Томска.

Департамент финансов Томской области, Администрация Города Томска, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст. 156 АПК РФ.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал, со ссылкой на положения ст. 15, 393, 1069 ГК РФ указал на причинение истцу убытков (упущенной выгоды) в виде недополученных доходов от возможной сдачи в аренду помещений торгового центра по адресу: 

<

...>, по причине неоднократной отмены ответчиками выданного разрешения на строительство; отмена разрешения повлекла невозможность завершения строительства торгового центра; незаконный характер действий ответчиков по отмене разрешения на строительство установлен в судебном порядке (дела № А67-1831/2020 и № А67-9949/2021); ссылаясь на заключение специалиста от 16.09.2025 № 01/09-25, выполненное ООО НТЦ «ОргСтройЭксперт», указал на допущенные экспертами нарушения при производстве судебной экспертизы; экспертами неправомерно включены в состав затрат на содержание торгового центра расходы по кредитным обязательствам, поддержал ходатайства о назначении по делу судебной экономической и судебной оценочной экспертиз.

Представитель Департамента недвижимости против удовлетворения исковых требований возражала, указала на то, что само по себе признание незаконным распоряжений Департамента архитектуры и градостроительства администрации г. Томска по отмене разрешений на строительство не может являться доказательством причинения истцу убытков в виде упущенной выгоды; доводы истца о возможности завершения строительства торгового центра и сдачи помещений в аренду носят предположительный характер; в 2020 г. действовали ограничительные антиковидные меры, которые препятствовали строительству объекта; после снятия ограничительных мер истец строительство объекта не возобновил, что свидетельствует об отсутствии причинно-следственной связи между фактами отмены разрешений на строительство и причинением истцу убытков (упущенной выгодой); истцом не представлены доказательства принятия всех возможных мер по получению упущенной выгоды; в настоящий момент срок действия разрешения на строительство продлен до 15.07.2027; при расчете возможной прибыли должны быть приняты во внимание операционные расходы на содержание торгового центра.

Представитель Комитета по охране объектов культурного наследия Томской области против удовлетворения исковых требований также возражал, пояснил, что земельный участок, на котором предполагалось строительство торгового центра, находится в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности объектов культурного наследия федерального значения, строительство на котором противоречит режиму использования соответствующих земель; истец при строительстве объекта допустил отклонение от установленных требований и ограничений; Комитет не имел возможности выдать положительное заключение на проектную документацию истца; со стороны Комитета отсутствуют противоправные действия.

Представитель Департамента градостроительного развития Томской области против удовлетворения исковых требований также возражала, указала на отсутствие причинно-следственной связи между заявленными истцом убытками (упущенной выгоды) и отменой Департаментом архитектуры и градостроительства администрации г. Томска разрешений на строительство; утверждения истца о возможности завершения строительства и сдачи помещений торгового центра в аренду носят предположительный характер; ограничения, введенные в 2020 г. для борьбы с COVID-19, препятствовали строительству объекта; после снятия ограничений строительство не было возобновлено; истец не представил доказательств того, что предпринял все разумно возможные меры для получения упущенной выгоды; срок действия разрешения на строительство в настоящее время продлен до 15.07.2027; при расчете потенциальной прибыли необходимо учитывать операционные расходы, связанные с содержанием торгового центра.

Представитель Департамента финансов администрации г. Томска против удовлетворения исковых требований также возражал, указал на то, что отмена разрешения на строительство была связана с поступившими в адрес Департамента архитектуры и градостроительства заключениями Комитета по охране объектов культурного наследия Томской области, которым Департамент был обязан руководствоваться; истцом не представлены доказательства возможности завершения строительства торгового центра, а также сдачи помещений в аренду в заявленный период.

Департамент финансов Тоской области представил отзыв на исковое заявление, в котором указал на отсутствие причинно-следственной связи между недополученным истцом доходом от сдачи помещений торгового центра в аренду и фактами отмены ответчиками разрешений на строительство; доказательства принятия всех необходимых мер для получения заявленной суммы убытков истцом не представлены; несмотря на продление срока действия разрешения на строительство до 15.07.2027, истец строительство объекта не возобновил; у истца отсутствовала финансовая возможность осуществления строительства торгового центра.

Согласно отзыву Администрации г. Томска надлежащим ответчиком является Департамент градостроительного развития Томской области, поскольку данному органу переданы полномочия по выдаче разрешений на строительство.

Более подробно позиции стороны изложены письменно.

Рассмотрев ходатайства АО «ТРЦ» о назначении по делу судебной экономической и судебной оценочной экспертиз (поступили в судебное заседание 20.10.2025, с учетом уточнения от 23.10.2025) суд считает их не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

С учетом разъяснений, изложенных в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.03.2011 № 13765/10 по делу № А63-17407/2009, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания. Если для разрешения спора по существу специальные познания не требуются, суд вправе отказать в назначении экспертизы.

Вопросы, разрешаемые экспертом, должны касаться существенных для дела фактических обстоятельств, а не затрагивать любые взаимоотношения и взаимные претензии сторон друг к другу за рамками рассматриваемого спора. Следовательно, само по себе заявление участника процесса о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить (определение Верховного Суда РФ от 07.09.2020 № 301-ЭС20-11121).

При рассмотрении ходатайства участника дела о назначении экспертизы суд учитывает, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены таким доказательством. При этом арбитражный суд вправе отказать в назначении экспертизы, если сочтет, что ее назначение нецелесообразно ввиду наличия уже имеющихся в деле доказательств (определение Верховного Суда РФ от 16.01.2020 № 301-ЭС19-25205).

Заявляя ходатайство о назначении по делу судебной экономической экспертизы, истец ссылается на необходимость установления наличия/отсутствия в нормативных документах и научно-практической литературе методик расчета упущенной выгоды, а также правил их применения (каким образом при расчете упущенной выгоды учитываются расходы, какие расходы учитываются при расчете упущенной выгоды при заключении договоров аренды).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», определяя круг и содержание вопросов, по которым необходимо провести экспертизу, суд исходит из того, что вопросы права и правовых последствий оценки доказательств не могут быть поставлены перед экспертом.

Ходатайство АО «ТРЦ о назначении по делу судебной экономической экспертизы предполагает постановку перед экспертами правовых вопросов, что не соответствует положениям процессуального законодательства. Установление наличия/отсутствия в нормативных документах методик расчета упущенной выгоды, а также правил их применения (каким образом при расчете упущенной выгоды учитываются расходы, какие расходы учитываются при расчете упущенной выгоды при заключении договоров аренды) носит правоинтерпретационный характер и относится к компетенции суда, а не эксперта. Эксперт не вправе давать оценку правовой природе упущенной выгоды, толковать нормы права или разъяснять правила применения методик, закрепленных в нормативных документах. Следовательно, поставленные истцом в ходатайстве о назначении по делу судебной экономической экспертизы вопросы не подлежат разрешению в рамках судебной экспертизы.

Кроме того, по делу уже проведена судебная экспертиза ФГБОУ ВО «Томский государственный архитектурно-строительный университет», в рамках которой экспертами произведены необходимые расчеты упущенной выгоды и даны разъяснения относительно применяемых методик и подходов к определению размера убытков.

Относительно ходатайства АО «ТРЦ» о назначении по делу судебной оценочной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости арендных платежей за Многофункциональное деловое и обслуживающее здание (Торгово-развлекательный центр) по адресу: 

<

...>, за период с 18.08.2022 по 19.11.2025, суд отмечает, что первоначально истцом были заявлены 456 178 333,33 руб. убытков (упущенной выгоды) за период с 01.11.2021 по 30.11.2023. После проведения по делу судебной экспертизы ФГБОУ ВО «Томский государственный архитектурно-строительный университет» истцом изменен размер период начисления убытков: 677 979 792,64 руб. за период с 18.08.2022 по 19.11.2025.

Период по 30.11.2023 уже исследован в рамках ранее проведенной судебной экспертизы, экспертное заключение от 01.09.2025 содержит мотивированный и обоснованный ответ на данный вопрос. Необходимость повторного назначения экспертизы по тем же вопросам за тот же период отсутствует.

В части уточненного периода (с 01.12.2023 по 19.11.2025) суд исходит из того, что из финансовой отчетности АО «ТРЦ» за 2024 г. (размещена на Ресурсе БФО) (https://bo.nalog.gov.ru/) следует, что АО «ТРЦ» предполагало возобновление строительства во 2 квартале 2025 г. после привлечения банковского проектного финансирования. На момент составления отчетности истец не располагает необходимыми ресурсами для возобновления и завершения строительства объекта (о чем свидетельствуют отрицательная величина чистых активов по итогам 2024 г., общая задолженность перед заимодавцами на 31 декабря 2024 г. в размере более 1 млрд руб., прямое указание в аудиторском заключении ООО «Томаудит» на «существенную неопределенность», ставящую под сомнение способность общества продолжать свою деятельность).

Проведенной по делу судебной экспертизой установлено, что если бы разрешение на строительство не было отменено, работы по строительству все равно начаты не были бы, поскольку у истца отсутствовал Проект производства работ, наличие которого является обязательным в силу положений СП 48.13330.2019. Свод правил. Организация строительства. СНиП 12-01-2004. Кроме того, у истца отсутствовала организационно-техническая возможность осуществления строительных работ.

Более того, подобная тактика истца может привести к затягиванию рассмотрения дела: каждый раз после получения неблагоприятного заключения судебной экспертизы, опровергающего возможность получения упущенной выгоды в заявленный период, истец будет переносить расчет убытков на последующие периоды, а для определения размера упущенной выгоды будет вновь заявлять ходатайства о назначении по делу экспертизы. Однако такой подход не отвечает целям и задачам судопроизводства в арбитражных судах (ст. 2 АПК РФ).

Оценив имеющиеся в деле доказательства и предмет заявленных требований, принимая во внимание результаты проведенной по делу судебной экспертизы и данные экспертами в судебном заседании 13.10.2025 пояснения, суд считает, что в данном случае имеющихся в деле доказательств достаточно для исследования и оценки доводов сторон, в связи с чем, в удовлетворении ходатайств истца о назначении по делу судебной экономической и судебной оценочной экспертиз отказано (протокольное определение от 23.10.2025).

Как следует из материалов дела, АО «ТРЦ» является собственником объекта незавершенного строительства со степенью готовности 23%, расположенного по адресу: 

<

...> (кадастровый номер № 70:21:0100057:2357), что подтверждается выпиской из ЕГРН (дата регистрации права – 28.12.2016, л.д. 14, т. 6). Строительство данного объекта начато истцом в 2013 г., что установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Томской области от 18.02.2019 по делу № А67-11944/2018 (л.д. 19, т. 6).

Департаментом архитектуры и градостроительства администрации г. Томска 22.01.2020 АО «ТРЦ» выдано разрешение № 70-RU301000-004-2020 на строительство объекта «Многофункциональное деловое и обслуживающее здание (Торгово-развлекательный центр) по адресу: 

<

...>» сроком действия по 05.05.2022 (л.д. 79-80, т. 1). В настоящий момент срок действия разрешения на строительство продлен до 15.07.2027 (л.д. 53-55, т. 10).

20.01.2020 от Комитета по охране объектов культурного наследия Томской области в адрес Департамента архитектуры и градостроительства администрации г. Томска поступило заключение № 48-01-0098 о несоответствии раздела проектной документации объекта капитального строительства, содержащего архитектурные решения, предмету охраны исторического поселения и требованиям к архитектурным решениям объекта капитального строительства, установленным градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения. В заключении указано, что выдача соответствующего разрешения не представляется возможной, поскольку строительство крупного торгового комплекса в габаритах, указанных в разделе 3 «Архитектурные решения» проектной документации, противоречит режиму использования земель и градостроительным регламентам в границах зон охраны объектов культурного наследия, утвержденных Постановлением № 226а, а также нарушает требования статьи 5.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» к осуществлению деятельности в границах объекта культурного наследия (л.д. 81, т. 1).

Распоряжением Департамента архитектуры и градостроительства администрации г. Томска от 28.02.2020 № 41 разрешение на строительство от 22.01.2020 № 70-RU301000-004-2020 отменено (л.д. 82, т. 1).

Не согласившись с указанным распоряжением, истец обратился в Арбитражный суд Томской области с заявлением к Департаменту архитектуры и градостроительства администрации г. Томска, начальнику Департамента архитектуры и градостроительства администрации г. Томска ФИО7 о признании распоряжения от 28.02.2020 № 41 незаконным.

Решением Арбитражного суда Томской области от 09.10.2020 по делу № А67-1831/2020, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2021, постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.07.2021, заключение Комитета по охране объектов культурного наследия Томской области, выраженное в письме от 20.01.2020 № 48-01-0098, распоряжение Департамента архитектуры и градостроительства администрации г. Томска от 28.02.2020 № 41 признаны незаконными. На Комитет по охране объектов культурного наследия Томской области и Департамент архитектуры и градостроительства администрации г. Томска возложена обязанность по устранению допущенных нарушений прав и законных интересов АО «ТРЦ».

10.09.2021 в Департамент архитектуры и градостроительства администрации г. Томска от Комитета по охране объектов культурного наследия Томской области поступило отрицательное заключение на раздел проектной документации объекта капитального строительства «Многофункциональное деловое и обслуживающее здание (Торгово-развлекательный центр) по адресу: 

<

...>» (л.д. 15-20, т. 2). На основании указанного заключения Комитета Департаментом принято распоряжение от 20.09.2021 № 297 об отмене разрешения на строительство (л.д. 21, т. 2).

АО «ТРЦ», не согласившись с распоряжением об отмене разрешения на строительство, обратилось в Арбитражный суд Томской области к Департаменту архитектуры и градостроительства администрации г. Томска, Комитету по охране объектов культурного наследия Томской области о признании незаконными заключения Комитета от 10.09.2021 № 48-01-2436, распоряжения Департамента от 20.09.2021 № 297.

Решением Арбитражного суда Томской области от 29.07.2022 по делу № А67-9949/2021, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2022, постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 02.03.2023, заключение Комитета от 10.09.2021 № 48-01-2436 и распоряжение Департамента от 20.09.2021 № 297 признаны незаконными. На Комитет по охране объектов культурного наследия Томской области и Департамент архитектуры и градостроительства администрации г. Томска возложена обязанность по устранению допущенных нарушений прав и законных интересов АО «ТРЦ».

Во исполнение указанных решений судов Департаментом архитектуры и градостроительства администрации г. Томска продлен срок действия разрешения на строительство от 22.01.2020 № 70-RU301000-004-2020 до 01.04.2025, а затем до 15.07.2027 (л.д. 80-81, т. 2; 53-55, т. 10).

Ссылаясь на то, что неоднократная незаконная отмена разрешения на строительство от 22.01.2020 № 70RU301000-004-2020 повлекла невозможность строительства и своевременного ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства «Многофункциональное деловое и обслуживающее здание (Торгово-развлекательный центр) по адресу: 

<

...>», что в свою очередь повлекло невозможность получения дохода от сдачи помещений торгового центра в аренду, истец обратился в суд с иском о взыскании с ответчиков солидарно 456 178 333,33 руб. убытков (упущенной выгоды) за период с 01.11.2021 (дата планируемого окончания строительства) по 30.11.2023.

В процессе рассмотрения дела истец увеличил размер исковых требований до 677 979 792,64 руб. убытков (упущенной выгоды в виде недополученных доходов), а также изменил период упущенной выгоды: с 18.08.2022 по 19.11.2025 (уточнения исковых требований приняты судом в порядке ст. 49 АПК РФ определением от 07.10.2025).

Исследовав материалы дела, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, суд считает исковые требования истца не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 15, п. 1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Наличие убытков предполагает определенное уменьшение имущественной сферы потерпевшего, на восстановление которой направлены правила статьи 15 ГК РФ. Указанные в названной статье принцип полного возмещения вреда, а также состав подлежащих возмещению убытков обеспечивают восстановление имущественной сферы потерпевшего в том виде, который она имела до правонарушения.

По делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7, по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Как указано в пунктах 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25, пунктах 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.

При определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 ГК РФ). В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения. Должник не лишен права представить доказательства того, что упущенная выгода не была бы получена кредитором.

Таким образом, при предъявлении иска о взыскании упущенной выгоды истцу необходимо представить доказательства реальности получения дохода (наличия условий для извлечения дохода, проведение приготовлений, достижение договоренностей с контрагентами и т.п.). Необходимым условием для удовлетворения требования о взыскании упущенной выгоды является установление допущенного ответчиком нарушения (нарушений) как единственного препятствия для получения истцом дохода при принятии им всех необходимых мер к его получению. Соответствующий правовой подход сформулирован в Постановлении Президиума ВАС РФ от 21.05.2013 № 16674/12 по делу № А60-53822/2011, определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 13.04.2021 № 309-ЭС17-15659 по делу № А34-5796/2016, от 06.02.2023 № 305-ЭС22-15150 по делу № А40-135696/2021.

Иное может быть доказано ответчиком, который в опровержение доводов истца вправе представлять доказательства, свидетельствующие о том, что допущенное им нарушение не являлось единственным препятствием для извлечения дохода и существовали иные обстоятельства, которые не позволили бы извлечь соответствующую выгоду, либо размер полученного дохода должен был составить меньшую величину.

Применительно к рассматриваемому спору, заявляя требование о взыскании с ответчиков упущенной выгоды в виде недополученных доходов от сдачи помещений торгового центра в аренду, АО «ТРЦ» должно доказать, что им были предприняты необходимые меры для получения дохода и сделаны необходимые для этой цели приготовления, а неоднократная отмена разрешения на строительство являлась единственным препятствием для получения истцом дохода, на который он мог рассчитывать.

В связи с имеющимися между сторонами разногласиями относительно наличия у АО «ТРЦ» организационно-технической возможности завершения строительства торгового центра, продолжительности строительства объекта и размера арендных платежей, определением суда от 11.03.2025 по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ФГБОУ ВО «Томский государственный архитектурно-строительный университет» экспертам ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13 (634003, г. Томск, пл. Соляная, 2).

На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:

1. Имелась ли организационно-техническая возможность завершения строительства объекта капитального строительства «Многофункциональное деловое и обслуживающее здание» (Торгово-развлекательный центр) по адресу: 

<

...> к 01.11.2021 г.?

2. Какова (могла бы быть) фактическая продолжительность строительства объекта капитального строительства «Многофункциональное деловое и обслуживающее здание» (Торгово-развлекательный центр) по адресу: 

<

...>, с учетом решений «Проекта организации строительства» и «Проекта производства работ» в случае наличия объективных неустранимых препятствий к сдаче объекта в срок 01.11.2021 г. (с мотивированным и нормативно подтвержденным указанием на обстоятельства, препятствующие строительству, сроков устранения вышеуказанных препятствий, возможности/не возможности параллельно выполнять иные работы (в соответствии с проектом), в период устранения обстоятельств, препятствующих строительству), принимая во внимание:

- количество рабочих дней и количество рабочих часов в рабочих днях (с учетом возможности производства работ в 2 смены (предусмотрена проектной документацией));

- график производства работ;

- необходимость исключения из продолжительности строительства здания периода времени, в течение которого в соответствии с требованиями раздела 6 проектной документации «Проект организации строительства, шифр 19/11 -2019-ПОС» производство работ не допускалось в связи с достижением температуры окружающего воздуха ниже -20 градусов (с указанием конкретных промежутков времени (в часах) и в конкретные даты, а также конкретных видов работ, производство которых было невозможным)?

3. Какова рыночная стоимость арендных платежей за Многофункциональное деловое и обслуживающее здание (Торгово-развлекательный центр) по адресу: 

<

...>, за исключением операционных расходов, коммунальных платежей, налогов и прочих издержек, связанных с содержанием, техническим обслуживанием, текущим ремонтом за период с даты завершения строительства объекта (также ввода объекта в эксплуатацию) по 30.11.2023 г.?

Экспертное заключение с материалами дела поступило в суд 01.09.2025.

По результатам проведенного исследования эксперты пришли к следующим выводам по поставленным вопросам:

Вопрос № 1. Представленные результаты исследования показали невыполнение некоторых условий своевременного начала производства работ в соответствии с утвержденным Графиком производства работ и отсутствие возможности соблюдения плановой продолжительности выполнения работ, что позволяет сделать вывод о том, что на объекте «Многофункциональное и деловое обслуживающее здание (Торгово-развлекательный центр) по адресу: 

<

...>» отсутствовала организационно-техническая возможность завершения строительства к 01.11.2021.

Вопрос № 2. Фактическая продолжительность строительства объекта капитального строительства «Многофункциональное деловое и обслуживающее здание» (Торгово-развлекательный центр) по адресу: 

<

...>», с учетом решений «Проекта организаций строительства» и разработанного в рамках данной экспертизы календарного графика производства работ составила бы 913 дней (30 месяцев), включая 80 нерабочих дней в связи с ограничениями, связанными с распространением новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) и 37 дней нерабочих дней в связи с невозможностью выполнения некоторых работ при температуре наружного воздуха ниже -20 °С. Вероятность сдачи объекта в срок 01.11.2021 отсутствовала. Наиболее вероятной датой начала эксплуатации объекта является 18.08.2022.

Вопрос № 3. Рыночная стоимость арендных платежей за Многофункциональное деловое и обслуживающее здание (Торгово-развлекательный центр) по адресу: 

<

...>, образующая выручку от эксплуатации объекта за рассматриваемый период времени с даты возможного ввода объекта в эксплуатацию 18.08.2022 по 30.11.2023, составила бы 390 757 160,56 руб., а совокупные затраты составили бы 433 469 055,64 руб., в том числе операционные расходы на эксплуатацию объекта 170 506 219,34 руб. и затраты на обслуживание кредитного долга 262 962 836,31 руб. Финансовый результат от эксплуатации Торгово-развлекательного центра за данный период времени был бы отрицательным и составил бы 42 711 895,05 руб. убытков. Основными причинами вероятного отрицательного финансового результата являются неполная загрузка арендопригодных помещений в начальный период эксплуатации объекта, в том числе в связи с постпандемийными условиями функционирования рынка коммерческой недвижимости, и большие затраты на обслуживание кредитного долга. Возможность финансирования реализации проекта без привлечения кредитных ресурсов отсутствовала.

В целях разъяснения заключения, в судебном заседании 13.10.2025 по ходатайству истца допрошены эксперты ФИО8, ФИО9, ФИО13 Эксперты выводы, изложенные в заключении, подтвердили. Дополнительно пояснили, что для определения рыночной стоимости арендных платежей был применен сравнительный подход, который представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Требования о том, что стоимость объектов-аналогов не должна отличаться более чем на 30%, федеральный стандарт оценки не содержит. Принцип сравнительного подхода предполагает, что стоимость объекта определяется на основе цен сделок с аналогичными объектами, и разница в 30% и более между стоимостью аналогов может быть допустимой, если она объясняется различиями в характеристиках. В рамках сравнительного подхода оценщик использует корректировки для учета различий между оцениваемым объектом и аналогами, что делает их сопоставимыми. Размер корректировок зависит от значимости тех или иных факторов (характеристик), а не от фиксированного процента. Принятие такого ограничения в 30% является произвольным и может привести к искажению результата оценки. Объекты-аналоги подобраны экспертами корректно, искажений в оценке арендной платы нет.

При использовании сравнительного метода оценки после внесения корректировок определяется вес каждого откорректированного значения стоимости (арендной платы). При этом предполагается, что наибольший вес должен быть придан объекту-аналогу, у которого наименьшее число корректировок. При этом эксперт может учитывать не только количество корректировок, но и их значение и качественные характеристики объектов-аналогов. В данном экспертном заключении весовые коэффициенты были приняты на основе интегрированного подхода. Распределение весов по каждому объекту-аналогу осуществлялось в зависимости от количества внесённых корректировок по ним, а также с учетом значимости ценообразующих факторов и степени схожести качественных характеристик объекта оценки и объектов-аналогов. Отказ от экспертной оценки качественных характеристик объектов-аналогов и учета значимости ценообразующих факторов мог бы незначительно скорректировать итоговый результат как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения.

Также эксперты пояснили, что если бы разрешение на строительство не было отменено, работы по строительству все равно начаты не были бы, поскольку у истца отсутствовал Проект производства работ, наличие которого является обязательным в силу положений СП 48.13330.2019. Свод правил. Организация строительства. СНиП 12-01-2004. Кроме того, у подрядной организации отсутствовали трудовые ресурсы и основные средства. Согласно проектной документации для строительства объекта планировалось привлечение рабочих из Турции и стран Средней Азии, однако в условиях пандемии сделать это было невозможно ввиду отсутствия разрешения на передвижение между субъектами Российской Федерации, что дополнительно ограничивало возможность привлечения рабочей силы и доставки ресурсов на строительную площадку. Строительная площадка для развертывания материально-технической базы (размещения временных зданий и сооружений, мест складирования строительных материалов) также отсутствовала. При оценке обеспеченности ресурсами эксперты руководствовались общедоступной информацией, в том числе сведениями Ресурса БФО.

Относительно замечания истца о включении в перечень расходов затрат на страхование объекта, эксперты пояснили, что хотя страхование объектов недвижимости и является добровольным, исходя из анализа данных, представленных на Ресурсе БФО, экспертами был сделан вывод об отсутствии у АО «ТРЦ» и бенефициаров проекта собственных финансовых ресурсов для реализации проекта строительства торгового центра, что неизбежно влечет необходимость привлечения кредитных средств. Условия коммерческих предложений ПАО Банк ВТБ, ПАО «Сбербанк России» предусматривают обязательную ипотеку строящегося объекта, а также страхование предмета залога и страхование строительно-монтажных рисков при проведении СМР на объекте. Наличие страхования объекта при получении кредита позволяет заемщику получить более выгодные условия кредитования. Из представленных банками коммерческих предложений в качестве меры ответственности за отсутствие договора страхования объекта ПАО «Сбербанк России» предусматривает дополнительную процентную ставку по кредиту в размере 0,2%. Напротив, в случае невыполнения обязательств по кредиту объект недвижимости, находящийся в залоге у банка, будет передан кредитору или реализован в счет погашения задолженности. Соответственно, включение в расчет расходов на страхование объекта в качестве обеспечительных гарантий предоставленного кредита, является обоснованным. С точки зрения теории бухгалтерского и управленческого учета, расходы по обслуживанию кредита (проценты, комиссии и т.п.) относятся к операционным расходам, поскольку они напрямую связаны с осуществлением основной деятельности организации.

В части замечания истца об отсутствии в некоторых выводах экспертов ссылок на нормативно-правовое обоснование, эксперты пояснили, что экспертная деятельность не всегда ограничивается исключительно ссылками на нормативные акты. В ряде случаев выводы эксперта основаны на его профессиональной квалификации, специальных знаниях, практическом опыте и применении общепринятых методик в соответствующей области. Экспертная деятельность изначально предполагает дачу обоснованного мнения по вопросам, требующим специальных познаний, выходящих за рамки правовой оценки. Например, в рассматриваемом случае при выборе аналогов для расчета рыночной стоимости арендных разные эксперты могут выбрать различные аналоги, что может привести к незначительным расхождениям в итоговых расчетах, находящихся в пределах допустимой погрешности.

По окончании допроса экспертами представлены письменные пояснения по возникшим вопросам, которые приобщены к материалам дела.

Оценив заключение экспертов, судом установлено, что оно соответствует требованиям ст. 86 АПК РФ, содержит подробное описание проведенного исследования; сделанные в результате его выводы являются мотивированными, ясными и полными, не содержат противоречий; эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения до начала проведения экспертизы; квалификация экспертов соответствует предъявляемым требованиям. Допрошенные в судебном заседании эксперты ФИО8, ФИО9, ФИО13 подтвердили выводы, изложенные в заключении судебной экспертизы.

Ввиду отсутствия доказательств нарушения экспертами требований действующего законодательства, отсутствия в экспертном заключении противоречий и неясных суждений, суд принимает его в качестве надлежащего доказательства по делу.

Ссылка истца на заключение специалиста от 16.09.2025 № 01/09-25, выполненное ООО НТЦ «ОргСтройЭксперт», как на опровержение выводов судебной экспертизы, судом отклоняется, поскольку законодательство об экспертной деятельности не предусматривает составление специалистом заключения на заключение другого независимого эксперта. Рецензия на заключение судебной экспертизы не предусмотрена процессуальным законодательством как форма доказывания и не обладает необходимой доказательственной силой (определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.10.2014 N 305-ЭС14-3484). Соответственно, результаты судебной экспертизы могут быть опровергнуты только подобными результатами других судебных экспертиз, назначенных судом в порядке, предусмотренном АПК РФ. О назначении по делу повторной экспертизы истец не заявлял.

Довод истца о неприменении экспертами Методических рекомендаций по определению размера упущенной выгоды от 08.12.2023 № МР-1/22(2), судом также отклоняется, поскольку в силу пункта 13 ФСО I (утв. приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200) к методическим рекомендациям по оценке, подлежащим применению в обязательном порядке, относятся методические рекомендации по оценке, разработанные в целях развития положений утвержденных федеральных стандартов оценки и одобренные советом по оценочной деятельности при Минэкономразвития России.

В подпункте 9 пункта 7 ФСО VI также указано, что в отчете об оценке должны быть ссылки на стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, методические рекомендации по оценке, разработанные в целях развития положений утвержденных федеральных стандартов оценки и одобренные советом по оценочной деятельности при Минэкономразвития России, или обоснование неиспользования указанных методических рекомендаций.

Методические рекомендации от 08.12.2023 № МР-1/22(2), на которые ссылается истец, к таковым не относятся, в перечне утвержденных на сайте Минэкономразвития (раздел «Оценочная деятельность») отсутствуют (https://www.economy.gov.ru/material/departments/d20/ocenochnaya_deyatelnost/sovet_po_ocenochnoy_deyatelnosti/). Соответственно, методические рекомендации, утвержденные саморегулируемой организацией (СРО), не являются обязательными и не подлежат применению в качестве обязательных.

Довод истца о необоснованном включении в состав затрат на содержание торгового центра расходов по кредитным обязательствам, судом отклоняется с учетом выводов судебной экспертизы и пояснений экспертов, данными в судебном заседании 13.10.2025.

Кроме того, размер упущенной выгоды должен определяться исходя из дохода, который мог бы получить истец при обычных условиях гражданского оборота, за вычетом затрат, не понесенных им в результате допущенного ответчиками нарушения (пункт 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7). Указанный подход к определению размера упущенной выгоды является устоявшимся в судебной практике (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 01.08.2023 N 305-ЭС23-2969, от 06.02.2023 № 305-ЭС22-15150, от 20.12.2022 № 305-ЭС22-11906, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.05.2013 № 16674/12, от 04.11.1997 № 3924/97).

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 02.10.2023 № 305-ЭС23-10752 по делу № А40-78202/2022 указано, что определение размера упущенной выгоды в виде выручки, извлеченной от сдачи недвижимости в аренду без вычета затрат на содержание имущества, которые должен нести собственник, в том числе подлежащих уплате налогов, является неправомерным.

Поскольку расходы на обслуживание кредитного долга представляют собой несение неизбежных затрат, которые должен был произвести при аналогичных обстоятельствах и потерпевший (АО «ТРЦ») (в противном случае объект недвижимости будет реализован кредитором), включение в состав затрат на содержание торгового центра расходов по кредитным обязательствам является обоснованным.

Принимая во внимание выводы судебной экспертизы, учитывая, что на объекте «Многофункциональное и деловое обслуживающее здание (Торгово-развлекательный центр) по адресу: 

<

...>» отсутствовала организационно-техническая возможность завершения строительства к 01.11.2021, финансовый результат от эксплуатации торгового центра за период с даты завершения строительства объекта по 30.11.2023 был бы отрицательным и составил бы 42 711 895,05 руб. убытков, суд приходит к выводу о недоказанности истцом реальной возможности получения упущенной выгоды за период с 18.08.2022 (даты планируемого ввода объекта в эксплуатацию, установленную экспертным путем) по 30.11.2023.

В части заявленного истцом периода упущенной выгоды с 01.12.2023 по 19.11.2025 (период убытков увеличен после поступления в материалы дела результатов судебной экспертизы), суд отмечает следующее.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Томской области от 18.02.2019 по делу № А67-11944/2018 установлено, что строительство объекта «Многофункциональное деловое и обслуживающее здание (Торгово-развлекательный центр)» по адресу: 

<

...>, было начато истцом еще в 2013 г.

В 2016 г. АО «ТРЦ» зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности 23% (кадастровый номер № 70:21:0100057:2357), что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Согласно общедоступным сведениям сервиса Росреестра «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» (https://lk.rosreestr.ru/eservices/real-estate-objects-online), сведениям Публичной кадастровой карты (https://ik8map.roscadastres.com/map) в настоящий момент объект недвижимости с кадастровым номером № 70:21:0100057:2357 также является объектом незавершенного строительства степенью готовности 23%.

В судебном заседании 20.10.2025 представитель истца на вопрос суда относительно причин отсутствия возобновления строительства объекта пояснила, что строительные работы приостановлены в 2020 г. в связи с отменой разрешения на строительство. В настоящий момент возобновление строительства сопряжено с повышением цен на строительные материалы. Кроме того, в связи с наличием между сторонами судебных споров имеются опасения «очередной отмены разрешения на строительство». Относительно наличия у АО «ТРЦ» финансовой возможности продолжения строительства представитель истца пояснить затруднилась.

Суд отмечает, что пояснения истца относительно приостановления строительных работ в 2020 г. в связи с отменой разрешения на строительство противоречат фактическим обстоятельствам дела. Несмотря на то, что строительство начато в 2013 г., в период с 2016 г. (даты регистрации права собственности на ОНС) по 2020 г. (дата отмены разрешения на строительство) истец не предпринимал никаких действий по возобновлению строительства (иное из материалов дела не следует).

В настоящий момент разрешение на строительство продлено до 15.07.2027 (т.10 л.д.53-55), однако истец так и не начал строительные работы.

Хронологический анализ фактических обстоятельств по делу, выводов судебной экспертизы и пояснений представителя истца в части причин отсутствия строительных работ позволяет сделать вывод о том, что АО «ТРЦ» утратило интерес к реализации проекта строительства торгового центра, и данная утрата интереса не обусловлена исключительно действиями ответчиков по отмене разрешения на строительство.

Так, строительство объекта было начато еще в 2013 г., к 2016 г. степень готовности ОНС составила 23%. После 2016 г. строительные работы фактически прекратились, несмотря на то, что впервые разрешение отменено распоряжением Департамента архитектуры и градостроительства администрации г. Томска от 28.02.2020 № 41. В настоящий момент степень готовности ОНС осталась неизменной – 23%.

В течение как минимум четырех лет (с 2016 г. по 2020 г.) АО «ТРЦ» не предпринимало никаких мер по продолжению строительства. Соответственно, приостановка строительства в указанный период произошла по инициативе самого истца, а не вследствие каких-либо административных препятствий со стороны ответчиков.

По результатам судебной экспертизы установлено, что у истца отсутствовала организационно-техническая готовность к строительству объекта (отсутствовал Проект производства работ, который в соответствии с СП 48.13330.2019 является обязательным документом для начала строительства, не было обеспечения трудовыми ресурсами (планировалось привлечение рабочих из Турции и стран Средней Азии, что в условиях пандемии и ограничений передвижения было невозможно), отсутствовала строительная площадка для размещения временных сооружений, складирования материалов и развертывания материально-технической базы, истец не располагал собственными финансовыми ресурсами, а привлечение кредитов требовало выполнения обязательных условий (страхование, ипотека и др.), которые истцом не были обеспечены). Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что даже при наличии действующего разрешения на строительство, АО «ТРЦ» не имело реальной возможности начать или продолжить строительство торгового центра.

После признания незаконными распоряжений об отмене разрешения на строительство, судами были вынесены решения, обязывающие ответчиков устранить нарушения. В результате срок действия разрешения был продлен до 15.07.2027, т.е. на момент рассмотрения дела у истца имеется возможность возобновить строительные работы. Однако строительные работы так и не были начаты, несмотря на отсутствие юридических препятствий.

На вопрос суда относительно отсутствия строительных работ представитель истца сослалась на рост цен на стройматериалы и опасения новой отмены разрешения. Однако пояснения истца не подтверждаются какими-либо действительными конкретными действиями АО «ТРЦ» по подготовке к строительству (заключение новых договоров с подрядчиками, получение финансирования, разработка проекта производства работ и т.п.). Подобное пассивное поведение АО «ТРЦ» указывает фактически на отсутствие у истца реального намерения завершить проект, а не на невозможность его реализации по вине ответчиков.

В целях полного и всестороннего исследования обстоятельств по делу судом проанализирована финансовая отчетность АО «ТРЦ» за 2020-2024 гг., размещенная на Государственном информационном ресурсе бухгалтерской (финансовой) отчетности (Ресурс БФО) (https://bo.nalog.gov.ru/).

Из финансовой отчетности АО «ТРЦ» за 2024 г. следует, что АО «ТРЦ» было организовано в июле 2011 г. для реализации проекта строительства Многофункционального делового и обслуживающего здания (Торгово-развлекательный центр) по адресу: 

<

...>. Деятельность общества по реализации вышеуказанного проекта является его основной производственной деятельностью.

В Пояснениях к бухгалтерскому балансу и отчету о финансовых результатах за 2024 г., а также в аудиторском заключении ООО «Томаудит» указано следующее: «на 31 декабря 2024 г. выполнены строительно-монтажные работы по строительству нулевого цикла. Предполагается, что в 2025 г., а также в последующие периоды общество будет продолжать деятельность. Строительство планируется возобновить во 2 квартале 2025 г. после привлечения банковского проектного финансирования. Возобновление строительных работ планируется на июнь 2025 г. Убытки могут быть покрыты после окончания строительства, либо на момент реализации незавершенного объекта по оценочной стоимости.

На момент подписания отчетности имеются следующие факторы, свидетельствующие о возможном углублении негативных влияний на экономическое положение общества: санкции в отношении российского государственного долга; санкции в сфере торговли, которые нацелены на то, чтобы лишить такие секторы российской промышленности, как обороннопромышленный комплекс (ОПК), самолетостроение и судостроение, важнейших технологических элементов; эмбарго на поставки в Россию товаров и технологий, которые используются в авиационном и космическом секторах; Евросоюз, Канада и Великобритания ввели запрет на полеты российских самолетов над всей его территорией; санкции в отношении российских банков; и т.п. Существующий политический кризис влияет на возможности доступа к источникам капитала, а также стоимости капитала для общества и его контрагентов, что может повлиять на финансовое положение, результаты операций и экономические перспективы общества.

На 31 декабря 2024 г. общая задолженность перед заимодавцами составляет 1 048 420 609,78 руб. По итогам 2024 г. чистые активы АО «ТРЦ» составили отрицательную величину (-174 611 тыс. руб.). Эта ситуация указывает на наличие существенной неопределенности, которая может вызвать значительные сомнения в способности АО «ТРЦ» продолжать непрерывно свою деятельность».

Указанные в финансовой отчетности АО «ТРЦ» за 2024 г. сведения свидетельствуют о том, что в отношении АО «ТРЦ» имеется «существенная неопределенность» (на что прямо указано в аудиторском заключении), ставящая под сомнение способность АО «ТРЦ» продолжать деятельность по строительству. Реализация проекта и дальнейшее существование общества напрямую зависят от внешних факторов – в первую очередь от привлечения банковского финансирования. При этом из Пояснений к бухгалтерскому балансу и отчету о финансовых результатах за 2024 г., а также из аудиторского заключения ООО «Томаудит» следует, что АО «ТРЦ» рассматривает два возможных варианта покрытия убытков: завершение строительства объекта (с дальнейшим вводом его в эксплуатацию и получение доходов от аренды, продажи площадей или иной коммерческой деятельности), либо продажа (реализация) объекта незавершенного строительства по оценочной рыночной стоимости.

Анализ финансовой отчетности АО «ТРЦ» за предыдущие периоды (2020 г., 2021 г., 2023 г.), размещенной на Ресурсе БФО, также свидетельствует о неудовлетворительном финансовом положении общества. Так, по состоянию на 31 декабря 2020 г. задолженность истца перед заимодавцами составляла 1 057 257 817,78 руб., по состоянию на 31 декабря 2021 г. – 1 005 184 691,78 руб., по состоянию на 31 декабря 2023 г. – 1 030 708 609,78 руб. По итогам 2021-2023 г. чистые активы АО «ТРЦ» составили отрицательную величину (-67 430 тыс. руб., -70 114 руб. и -74 360 тыс. руб. соответственно). В период 2020-2023 гг. истец в Пояснениях к бухгалтерскому балансу и отчету о финансовых результатах неоднократно указывал на планируемое возобновление строительства торгового центра за счет привлечения банковского проектного финансирования с переносами сроков возобновления строительства (на 1 квартал 2021 г., на 3 квартал 2022 г., на 2 квартал 2024 г.) При этом АО «ТРЦ» также как и в 2024 г. предусматривало два варианта покрытия убытков: за счет доходов, полученных после завершения строительства объекта, либо за счет его реализации.

Таким образом, невозможность реализации проекта со стороны АО «ТРЦ» носит объективный и длительный характер, не связанный с действиями ответчиков. Отмена разрешения на строительство в 2020 и 2021 гг. не являлась причиной приостановки строительства объекта, поскольку строительные работы не велись уже с 2016 г. На протяжении 2020-2024 гг. истец неоднократно откладывал возобновление строительства, последовательно перенося планируемые сроки и постоянно ссылаясь на необходимость привлечения банковского проектного финансирования, которое так и не было получено (иное из материалов дела не следует). После продления срока разрешения истец не предпринял никаких действий для возобновления строительства, что свидетельствует о фактическом отказе от реализации проекта.

Ссылка истца на то, что между АО «ТРЦ» и ООО «СК «Оримекс-Строй» подписан договор генерального подряда на строительство объекта «Многофункциональное деловое и обслуживающее здание (Торгово-развлекательный центр) по адресу: 

<

...>» от 20.02.2020 № ТРЦ/20, а также на то, что ООО «СК «Оримекс-Строй» обладало достаточными ресурсами для строительства указанного торгового центра (что, по мнению истца, подтверждается фактом завершения строительства подрядчиком в марте 2020 г. ТРЦ «KAZAN MALL» в г. Казань площадью 138 000 кв.м), не опровергает факта отсутствия у истца финансовой возможности для реализации проекта (что установлено выводами судебной экспертизы, а также неоднократно указывалось самим истцом в финансовой отчетности за 2020-2024 гг.). Кроме того, истцом к договору от 20.02.2020 № ТРЦ/20 не был представлен график производства строительных работ, из которых бы возможно было установить срок завершения строительства торгового центра.

Представленный истцом ответ Томского отделения ПАО «Сбербанк России» № 8616 от 21.03.2024 не подтверждает предоставление истцу какого-либо финансирования. Ответ Банка содержит лишь информацию об условиях, на которых потенциально мог быть заключен кредитный договор, и указывает на необходимость проведения очной встречи для детального обсуждения данного вопроса. Однако доказательства фактического заключения с ПАО «Сбербанк России» кредитного договора и получения финансирования со стороны Банка истцом не представлены.

Указание истца на предполагаемую угрозу «очередной отмены разрешения на строительство» носит предположительный характер, какие-либо действия со стороны ответчиков, направленных на «очередную» отмену разрешения, судом не установлены. Ответчикам не может быть вменено в вину то, чего они еще не совершали, поскольку по смыслу ст. ст. 15, 393 ГК РФ ответственность за убытки возможна только при наличии реального, а не предполагаемого нарушения.

Кроме того, суд обращает внимание на то, что истцом заявлен период упущенной выгоды по 19.11.2025, т.е. за период, который еще не наступил на дату рассмотрения дела.

По вопросу суда об уточнении требований на будущее время, представители истца пояснили, что до 19.11.2025 дело навряд ли будет судом рассмотрено (заседание суда от 07.10.2025). Поскольку, на дату оглашения резолютивной части (23.10.2025) следующий период по 19.11.2025 еще не наступил, соответственно требования истца в указанной части носят преждевременный характер.

Принимая во внимание, что отмена ответчиками разрешений на строительство не являлась единственным и основным препятствием для получения истцом заявленного дохода (упущенной выгоды), исходя из хронологии обстоятельств, связанных со строительством объекта, и выводов судебной экспертизы, основным «препятствием» явилось собственное бездействие истца, вызванное отсутствием финансовых и организационных ресурсов, а также утратой коммерческого интереса к проекту, расходы, связанные с содержанием и обслуживанием торгового центра вне зависимости от завершения его строительства превышали бы доходы от его эксплуатации (что установлено заключением судебной экспертизы), истцом заявлен период упущенной выгоды по 19.11.2025, т.е. за период, который еще не наступил на дату рассмотрения дела, истец изначально предусматривал возможность реализации ОНС для покрытия убытков, причинно-следственная связь между действиями ответчиков по отмене разрешения на строительство и заявленными убытками в виде упущенной выгоды отсутствует, суд приходит к выводу о недоказанности истцом всей совокупности обстоятельств, необходимых для взыскания упущенной выгоды за период с 18.08.2022 по 19.11.2025.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

Истец при подаче искового заявления платежным поручением от 15.03.2024 № 26 перечислил в федеральный бюджет 200 000 руб. государственной пошлины (л.д. 26, т. 1).

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы истца по оплате государственной пошлины относятся на истца.

Для оплаты судебной экспертизы Департамент недвижимости и Комитет по охране объектов культурного наследия Томской области платежными поручениями от 21.11.2024 № 563515, от 17.12.2024 № 440196 перечислили на депозитный счет суда денежные в размере 1 440 000 руб. (л.д. 103, 113, т. 6).

Стоимость судебной экспертизы составила 1 440 000 руб.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований расходы ответчиков по оплате судебной экспертизы подлежат отнесению на истца (ч. 1 ст. 110 АПК РФ).

Вопрос о возврате излишне перечисленных истцом денежных средств на депозит суда (850 000 руб.) будет решен при подаче соответствующего ходатайства.

Руководствуясь ст. 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с акционерного общества «ТРЦ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; 634009, 

<

...>) в пользу Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 634050, 

<

...>) 720 000 руб. в возмещение расходов по оплате судебной экспертизы.

Взыскать с акционерного общества «ТРЦ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; 634009, 

<

...>) в пользу Томской области в лице Комитета по охране объектов культурного наследия Томской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; 634050, 

<

...>) 720 000 руб. в возмещение расходов по оплате судебной экспертизы.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

Судья                                                                                                                       Е.Б. Дигель