АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СТАВРОПОЛЬСКОГО  КРАЯ

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А63-17016/2017

г. Ставрополь

12 марта 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 05 марта 2019 года

                                                  Мотивированное решение изготовлено 12 марта 2019 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Гладских Н.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление 

индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Невинномысск, ОГРН 

<

***> 

к акционерному обществу «Ставропольтехмонтаж», г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>,

о признании предварительного  договора  купли-продажи № 22 от  14.10.2015 , договором купли-продажи помещений первого этажа административного здания: помещение №2 коридор -12,60 кв.м., помещение №3 магазин -65,30 кв.м., помещение №4 склад -31,60 кв.м., помещение №5 кабинет -9,50 кв.м., помещение №6 касса -4,40 кв.м., помещение №7 кабинет -16,60 кв.м., помещение №9 санузел -13,80 кв.м., помещение №10 коридор -65,70 кв.м., помещение №11 кладовая -3,60 кв.м., помещение №12 коридор -16,90 кв.м., помещение №13 кабинет -21,60 кв.м., помещение №14 кабинет -10,80 кв.м., помещение №15 кабинет -10,80 кв.м., помещение №16 кабинет -12,40 кв.м., помещение №17 коридор -4,50 кв.м., итого 300,10 кв.м., кадастровый номер здания 26:16:020201:4379, расположенного по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 26:16:0202001:445, площадью 1290,74 кв.м.;

о признании за ФИО2 права собственности на помещения первого этажа административного здания: помещение №2 коридор -12,60 кв.м., помещение №3 магазин -65,30 кв.м., помещение №4 склад -31,60 кв.м., помещение №5 кабинет -9,50 кв.м., помещение №6 касса -4,40 кв.м., помещение №7 кабинет -16,60 кв.м., помещение №9 санузел -13,80 кв.м., помещение №10 коридор -65,70 кв.м., помещение №11 кладовая -3,60 кв.м., помещение №12 коридор -16,90 кв.м., помещение №13 кабинет -21,60 кв.м., помещение №14 кабинет -10,80 кв.м., помещение №15 кабинет -10,80 кв.м., помещение №16 кабинет -12,40 кв.м., помещение №17 коридор -4,50 кв.м., итого 300,10 кв.м., кадастровый номер здания 26:16:020201:4379,  расположенного по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 26:16:0202001:445, площадью 1290,74 кв.м.;

            об обязании  Акционерное общество «Ставропольтехмонтаж»  передать ФИО2 помещения первого этажа административного здания: помещение №2 коридор -12,60 кв.м., помещение №3 магазин -65,30 кв.м., помещение №4 склад -31,60 кв.м., помещение №5 кабинет -9,50 кв.м., помещение №6 касса -4,40 кв.м., помещение №7 кабинет -16,60 кв.м., помещение №9 санузел -13,80 кв.м., помещение №10 коридор -65,70 кв.м., помещение №11 кладовая -3,60 кв.м., помещение №12 коридор -16,90 кв.м., помещение №13 кабинет -21,60 кв.м., помещение №14 кабинет -10,80 кв.м., помещение №15 кабинет -10,80 кв.м., помещение №16 кабинет -12,40 кв.м., помещение №17 коридор – 4,50 кв. м, итого 300,10 кв.м., кадастровый номер здания 26:16:020201:4379 расположенного по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 26:16:0202001:445, площадью 1290,74 кв.м.;

при участии в судебном заседании представителей сторон:

 от истца – ФИО3 по доверенности от 10.09.2018,

 от ответчика – ФИО4 по доверенности №27 от 01.09.2017, 

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2, г. Невинномысск ОГРН 

<

***>(далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к акционерному обществу «Ставропольтехмонтаж», г. Ставрополь (далее - ответчик, общество) ОГРН 

<

***> об обязании акционерное общество «Ставропольтехмонтаж» передать ФИО2 помещения первого этажа административного здания: помещение №2 коридор -12,60 кв.м., помещение №3 магазин -65,30 кв.м., помещение №4 склад -31,60 кв.м., помещение №5 кабинет -9,50 кв.м., помещение №6 касса -4,40 кв.м., помещение №7 кабинет -16,60 кв.м., помещение №9 санузел -13,80 кв.м., помещение №10 коридор -65,70 кв.м., помещение №11 кладовая -3,60 кв.м., помещение №12 коридор -16,90 кв.м., помещение №13 кабинет -21,60 кв.м., помещение №14 кабинет -10,80 кв.м., помещение №15 кабинет -10,80 кв.м., помещение №16 кабинет -12,40 кв.м., помещение №17 коридор – 4,50 кв. м, итого 300,10 кв.м., кадастровый номер здания 26:16:020201:4379 расположенного по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 26:16:0202001:445, площадью 1290,74 кв.м., по предварительному договору купли-продажи №22 от 14.10.2015;

Вынести  решение о государственной регистрации перехода права собственности к ФИО2 на помещения первого этажа административного здания:  помещение №2 коридор -12,60 кв.м., помещение №3 магазин -65,30 кв.м., помещение №4 склад -31,60 кв.м., помещение №5 кабинет -9,50 кв.м., помещение №6 касса -4,40 кв.м., помещение №7 кабинет -16,60 кв.м., помещение №9 санузел -13,80 кв.м., помещение №10 коридор -65,70 кв.м., помещение №11 кладовая -3,60 кв.м., помещение №12 коридор -16,90 кв.м., помещение №13 кабинет -21,60 кв.м., помещение №14 кабинет -10,80 кв.м., помещение №15 кабинет -10,80 кв.м., помещение №16 кабинет -12,40 кв.м, помещение №17 коридор – 4,50 кв. м, итого 300,10 кв.м., кадастровый номер здания 26:16:020201:4379 расположенного по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 26:16:0202001:445, площадью 1290,74 кв.м, по предварительному договору купли-продажи №22 от 14.10.2015 (уточненное заявление от 25.01.2018).

Решением суда первой инстанции от 27.03.2018, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 13.07.2018, в удовлетворение исковых требований отказано. 

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.10.2018 решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.03.2018 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2018 по делу № А63-17016/2017 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Суд кассационной инстанции указал, что суды не исследовали и не оценили  обстоятельства и имеющиеся в деле доказательства с учетом требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В рамках рассматриваемого дела суду  предложено  исследовать  предварительный договор, который должен содержать условия, позволяющие установить предмет, для его индивидуализации  наличие   кадастрового номера объекта недвижимости (при его  наличии), условий позволяющих квалифицировать его как договор купли-продажи будущей вещи  с условием о предварительной оплате, доказательства  передачи спорных помещений предпринимателю, рассмотреть вопрос об объединении дела с  делом №А63-3406/2018  по которому предприниматель заявил требования к обществу об объединении земельных участков с кадастровыми номерами 26:16:020201:7836 площадью 532 кв.м, по адресу: 

<

...>, 26:16:020201:7818 площадью 651 кв.м, по адресу: 

<

...>, и 26:16:020201:7835 площадью 108 кв.м, по адресу: 

<

...>, в единый земельный участок 26:16:020201:445, площадью 1290,74 кв.м с адресом: 

<

...>, существовавший на момент подписания предварительного договора купли-продажи № 22 от 14.10.2015. 

Определением суда от 29.01.2019 дело отложено в судебное разбирательство на 26.02.2018.

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования и просил суд удовлетворить их.

Представитель ответчика просил  суд в иске отказать,  т.к. считает,  что уточненное  требование   предпринимателя о  передаче   ему помещений по акту приема-передачи к   предварительному  договору купли-продажи №22  выполнено,  поскольку во исполнение постановления кассационной инстанции  обществом  составлен акт приема-передачи помещения  от 16.01.2019 к предварительному  договору  купли-продажи №22 от 14.10.2015 , который  подписан обществом и получен предпринимателем, который   им не подписан до настоящего времени.  В соответствии с  п.16 договора  обязанность по  государственной   регистрации договора  и права собственности на объект недвижимости возложена на покупателя  за его счет. Письмом от 05.12.2018 общество уведомило предпринимателя  о необходимости совершения им  госрегистрации перехода права собственности по договору,   при необходимости гарантировало  незамедлительно совершить все необходимые процедуры, предусмотренные законодательством РФ (отметка  предпринимателя о его получении 10.12.2018). Ответчик  считает, что  истец,  пользуясь приобретенными помещениями,  намеренно уклоняется от совершения всех необходимых процедур по регистрации перехода права собственности по данному договору, что свидетельствует о его недобросовестности, поскольку   при продаже  других помещений  в этом же здании, вопросов  по переоформлению права на помещения и  земельные участки на праве общей долевой собственности не возникали, о чем   свидетельствуют  документы, которые он просил приобщить к материалам дела.

Суд  объявил  в судебном заседании перерыв до 05.03.2019 14 час. 00 мин. для  документального обоснования сторонами  доводов, возражений на иск.

 О дате и времени рассмотрения дела после перерыва в судебном заседании стороны извещены надлежащим образом, путем размещения информации на информационном стенде 1-го судебного состава на втором этаже арбитражного суда и на официальном сайте Арбитражного суда Ставропольского края.

В 14 час. 00 мин. 05.03.2019 судебное заседание продолжено в прежнем составе.

Представитель истца просил суд удовлетворить исковые требования, считает их обоснованными и подлежащими удовлетворению, поскольку в акте приема-передачи помещений к предварительному  договору должен быть  указан размер доли в праве общей долевой собственности на земельный  участок, предаваемый  ФИО2

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал  вышеуказанные возражения на иск, сообщил суду о наличии спора истца  по  созданию  земельных участков под зданием и  прекращении производства по делу  №А63-3406/2018  по заявлению ФИО2 к АО «Ставропольтехмонтаж» об объединении земельных участков с кадастровыми номерами 26:16:020201:7836 площадью 532 кв.м, по адресу: 

<

...>, 26:16:020201:7818 площадью 651 кв.м, по адресу: 

<

...>, и 26:16:020201:7835 площадью 108 кв.м, по адресу: 

<

...>, в единый земельный участок 26:16:020201:445, площадью 1290,74 кв.м с адресом: 

<

...>, существовавший на момент подписания предварительного договора купли-продажи № 22 от 14.10.2015,  в связи с тем, что дело не подлежало рассмотрению в арбитражном суде. 

Исследовав материалы дела,  суд считает, что иск  не подлежит удовлетворению по следующим основаниям. 

Согласно ст. 4 Арбитражного процессуального кодека Российской Федерации (далее-АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за  защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Статья 45 Конституции Российской Федерации закрепляет государственные гарантии защиты прав и свобод (часть 1) и право каждого защищать свои права всеми не запрещенными законом способами (часть 2). 

 Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации(далее- ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Как следует из материалов дела, что 12.12.2014 между ЗАО «Ставропольтехмонтаж» (арендодатель) и  ИП ФИО2 (арендатор) был заключен договор №30 срочной аренды.

Предметом    договора аренды  являлись  помещения под административные и коммерческие нужды  по адресу: 

<

...> этаж, к.4, 9, 10, 11, 12, 13, 14,15,16,17, гараж(п.2).

Срок действия договора аренды сторонами установлен с 01.01.2015 по 30.12.2015(п.7).

Настоящий договор   аренды являлся актом приема-передачи помещений, указанных в п.2 договора(п.22). 

До истечения срока  действия вышеуказанного договора аренды,  14.10.2015 АО «Ставропольтехмонтаж» (продавец) и  ИП ФИО2 (покупатель)  заключили  предварительный договор купли-продажи №22 (далее - договор), согласно которому  продавец продает, т.е. передает право собственности, а покупатель покупает,  принимает право собственности на помещения первого этажа административного здания, а именно: помещение №2 коридор - 12,60 кв.м, помещение №3 магазин - 65,30 кв.м, помещение №4 склад - 31,60 кв.м, помещение №5 кабинет - 9,50 кв.м, помещение №6 касса - 4,40 кв.м, помещение №7 кабинет - 16,60 кв.м, помещение №9 санузел - 13,80 кв.м, помещение №10 коридор - 65,70 кв.м, помещение №11 кладовая - 3,60 кв.м, помещение №12 коридор - 16,90 кв.м, помещение №13 кабинет - 21,60 кв.м, помещение №14 кабинет - 10,80 кв.м, помещение №15 кабинет - 10,80 кв.м, помещение №16 кабинет - 12,40 кв.м, помещение №17 коридор - 4,50 кв.м, итого 300,10 кв.м, кадастровый номер здания 26:16:020201:4379 расположенного   по   адресу:   

<

...>.

Назначение административного здания: нежилое, литер А, кадастровый номер здания   26:16:-20201:4379, адрес:   

<

...>.

Отчуждаемый объект недвижимости принадлежит продавцу на праве собственности, на основании договора купли-продажи №94 от 12.11.1992, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации 26АЕ№619213 от 11.12.2008.

Согласно п. 3 договора отчуждаемый  объект недвижимости расположен в здании на земельном участке, принадлежащем обществу  на праве собственности, с кадастровым номером 26:16:0202001:445, площадью 1290, 74 кв.м.

По обоюдному согласию стороны установили стоимость объекта недвижимости, являющегося предметом настоящего договора в размере  5 500 000 руб. (п.5 договора).

Продавец обязуется за свой счет выполнить выделение объекта недвижимости в отдельный объект (п.6 договора).

Согласно п.10 договора при передаче продавцом покупателю объекта недвижимости стороны подписывают передаточный акт. Передаточный акт составляется сторонами не позднее трех дней после завершения выделения продавцом объекта недвижимости в отдельный объект.

В соответствии с п. 16 договора государственная регистрация договора и права собственности на объект недвижимости осуществляется покупателем за его счет.

В материалы дела истцом представлены доказательства по выполнению обязательств  предпринимателем  по оплате стоимости объекта недвижимости, являющегося предметом  договора в размере  5 500 000 руб., что не оспаривается сторонами.

Предприниматель считая, что  им выполнены обязательства  по оплате  стоимости  объекта недвижимости по предварительному договору, обратился в суд  с  заявленным иском. 

В рамках уточненных  требований истец  просил обязать  общество   по акту приема-передачи передать ему помещения первого этажа административного здания: помещение №2 коридор -12,60 кв.м., помещение №3 магазин -65,30 кв.м., помещение №4 склад -31,60 кв.м., помещение №5 кабинет -9,50 кв.м., помещение №6 касса -4,40 кв.м., помещение №7 кабинет -16,60 кв.м., помещение №9 санузел -13,80 кв.м., помещение №10 коридор -65,70 кв.м., помещение №11 кладовая -3,60 кв.м., помещение №12 коридор -16,90 кв.м., помещение №13 кабинет -21,60 кв.м., помещение №14 кабинет -10,80 кв.м., помещение №15 кабинет -10,80 кв.м., помещение №16 кабинет -12,40 кв.м., помещение №17 коридор – 4,50 кв. м, итого 300,10 кв.м., кадастровый номер здания 26:16:020201:4379 расположенного по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 26:16:0202001:445, площадью 1290,74 кв.м., по предварительному договору купли-продажи №22 от 14.10.2015, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности к ФИО2 на вышеуказанные   помещения по предварительному договору купли-продажи №22 от 14.10.2015.

 Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Согласно пунктам 4 и 5 части 2 статьи 125, части 1 статьи 168 АПК РФ рассмотрение дела в арбитражном суде происходит исходя из предмета и основания, заявленных в иске. При этом под предметом иска понимается материально-правовое требование истца к ответчику, в основание иска входят юридические факты, с которыми нормы материального права связывают возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей субъектов спорного материального правоотношения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.10.2012 N 5150/12).

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (статьи 1, 421 ГК РФ ).

 Согласно разъяснениям в пункте  23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее-Постановление №49) в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора.(п.25 Постановления №49).

 Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – постановление № 54) если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 постановления № 54. В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). 

 В силу пункта 1 статьи 456 Гражданского кодекса продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. Согласно пункту 1 статьи 457 Гражданского кодекса срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 Гражданского кодекса. В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457 Гражданского кодекса), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (пункт 3 статьи 487 Гражданского кодекса).

 Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 5 постановления № 54, продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса). 

Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП. Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса).

             Пунктом 10 предварительного договора купли-продажи от 14.10.2016 № 22 предусмотрено, что при передаче продавцом покупателю объекта недвижимости стороны подписывают передаточный акт, который составляется сторонами не позднее трех дней после завершения выделения продавцом объекта недвижимости в отдельный объект).

Ответчик представил суду  технический паспорт на помещения являющиеся предметом сделки,  составленного ГУП СК «СКИ» Невинномысский филиал 06.10.2015(приобщен к материалам дела).

         В материалах дела имеется переписка, из которой усматриваются меры   принимаемые сторонами   по  приема-передаче  спорных помещений, составлению основного договора купли-продажи этих помещений.

        В рамках судебного разбирательства   обществом представлено суду письмо за №247 от 05.12.2018  направленное им заказной  корреспонденцией 10.12.2018 в адрес   предпринимателя   с предложением подписать  ФИО2 прилагаемый  акт приема-передачи помещений, подписанный обществом  и обратиться в регистрирующий орган  за государственной регистрацией перехода права собственности по предварительному договору купли-продажи №22 от 14.10.2015 .

            24.12.2018 ИП ФИО2 направил  в адрес   общества письмо, прилагаемый к нему подписанный  им акт приема-передачи к предварительному договору купли-продажи №22 от 14.10.2015 в его редакции, с просьбой назначить дату  явки в МКУ «МФЦ» г.Невинномысска для сдачи документов для регистрации перехода права собственности, при том  в нем не содержалось данных по указанию в нем   размера доли общедолевой собственности  земельного участка принадлежащего  ФИО2

            16.01.2019 общество  направило в адрес предпринимателя заказной корреспонденцией, а также  вручив представителю истца в судебном заседании  подписанный акт приема-передачи помещений к предварительному договору купли-продажи №22 от 14.10.2015, а именно:

 №2 коридор -12,60 кв.м.,  №3 магазин -65,30 кв.м., №4 склад -31,60 кв.м., №5 кабинет -9,50 кв.м., №6 касса -4,40 кв.м., №7 кабинет -16,60 кв.м., №9 санузел -13,80 кв.м.,  №10 коридор -65,70 кв.м.,  №11 кладовая -3,60 кв.м.,  №12 коридор -16,90 кв.м.,  №13 кабинет -21,60 кв.м., №14 кабинет -10,80 кв.м., №15 кабинет -10,80 кв.м., №16 кабинет -12,40 кв.м.,  №17 коридор – 4,50 кв. м, итого 300,10 кв.м. Назначение административного здания: нежилое, литер А, кадастровый номер здания  26:16:020201:4379,адрес: 

<

...>.

           На основании ст. 9 АПК РФ каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. 

Признак допустимости доказательств  предусмотрен положениями ст. 68 АПК РФ, в соответствии с которой обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами. Достаточность доказательств можно определить как наличие необходимого количества сведений, достоверно подтверждающих те или иные обстоятельства спора. Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является основанием не признавать требования лица, участвующего в деле, обоснованными (доказанными).

              На основании ч.ч. 1, 2 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Согласно ст. 71АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1). Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2). Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (часть 4). Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (часть 5). 

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные  истцом в материалы дела документы, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора,  руководствуясь положениями действующего законодательства,  суд установил, что между сторонами  заключен в письменной  форме  договор купли-продажи  недвижимости с условием о предварительной оплате.  Предметом письменного предварительного договора купли-продажи №22 от  14.10.2015, подписанного сторонами    являлись нежилые помещения административного здания, литер А, кадастровый номер здания  26:16:020201:4379, принадлежащее   обществу на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации 26АЕ№619213 от 11.12.2008)   на земельном участке, принадлежащем обществу  на праве собственности, с кадастровым номером 26:16:0202001:445, площадью 1290, 74 кв.м.,  по адресу: 

<

...>, а именно:  

№2 коридор -12,60 кв.м.,  №3 магазин -65,30 кв.м., №4 склад -31,60 кв.м., №5 кабинет -9,50 кв.м., №6 касса -4,40 кв.м., №7 кабинет -16,60 кв.м., №9 санузел -13,80 кв.м.,  №10 коридор -65,70 кв.м.,  №11 кладовая -3,60 кв.м.,  №12 коридор -16,90 кв.м.,  №13 кабинет -21,60 кв.м., №14 кабинет -10,80 кв.м., №15 кабинет -10,80 кв.м., №16 кабинет -12,40 кв.м.,  №17 коридор – 4,50 кв. м, итого 300,10 кв.м.,  что соответствовало данным технического паспорта, составленного ГУП СК «СКИ» Невинномысский филиал до совершения сделки  06.10.2015.

        Спорное имущество имеется в натуре и им владеет как собственник  истец-покупатель по договору, что подтвердил последний в письменных  обоснованиях позиции. 

         Сторонами не оспаривается выполнение  покупателем обязательств по оплате  стоимости объекта недвижимости в размере  5 500 000руб., владение   покупателем  приобретенными по договору  помещениями с  14.10.2015.

          Обществом   в период судебного разбирательства 16.01.2019  подписан и передан предпринимателю акт приема-передачи помещений к  предварительному договору купли-продажи №22, на условиях, согласно п.1 договора, тем самым было выполнено требование истца о   передаче ему  приобретенных помещений.

         Истец вышеуказанный  акт не подписал, поскольку  считает, что составленный ответчиком акт приема-передачи помещений не соответствует условиям предварительного  договора купли-продажи №22, т.к. в нем не отражено на каком  земельном участке расположено здание с передаваемыми помещениями, а также размер доли в праве общей долевой собственности на земельный участок,  передаваемый ФИО2, который переходит к покупателю на том же праве, что и у продавца.

           Суд, рассмотрев  возражения истца и его отказ от подписания    акта приема-передачи помещений от 16.01.2019  считает  их необоснованными исходя из следующего.

              Подпунктом 5 пункта 1  статьи 1  Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно  связанные с земельными участками  объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных  федеральными законами.

          В силу  статьи 273 ГК РФ  при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю  здания (сооружения)  переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иным не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая  занята зданием(сооружением) и необходима для его использования.

           Из условий договора купли-продажи №22 следует, что  административное  здание, в котором находились проданные нежилые помещения  и земельный участок на котором  здание  расположено являлись самостоятельными объектами гражданских правоотношений (см. кадастровые номера) и принадлежали одному  лицу (АО «Ставропольтехмонтаж»)  и в данном обороте участвовали совместно.

          В силу статей 273, 553ГК РФ, статьи 35п.1 Земельного кодекса Российской Федерации  к покупателю земельный участок  переходит  на том же праве, что и у продавца.

01.12.2016  предприниматель обратился к обществу с предложением о продаже земельного  участка по адресу в 

<

...>., что повлекло размежевание  собственником  земельного участка.

             Земельный участок с кадастровым номером 26:16:0202001:445, площадью 1290, 74 кв.м.,  по адресу: 

<

...> существовавший на момент подписания предварительного договора купли-продажи № 22 от 14.10.2015 размежеван, образованы земельные участки с кадастровыми номерами 26:16:020201:7818, 26:16:020201:7836 и 26:16:020201:7835, в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 26:16:020201:445, принадлежавшего ЗАО «Ставропольтехмонтаж» (запись о регистрации 26-26-16/001/2009-027 от 10.02.2009).

         ИП  ФИО2 обратился Арбитражный суд Ставропольского края к АО «Ставропольтехмонтаж» с заявлением об объединении земельных участков с кадастровыми номерами 26:16:020201:7836 площадью 532 кв.м, по адресу: 

<

...>, 26:16:020201:7818 площадью 651 кв.м, по адресу: 

<

...>, и 26:16:020201:7835 площадью 108 кв.м,  по адресу: 

<

...>, в единый земельный участок 26:16:020201:445, площадью 1290,74 кв.м с адресом: 

<

...>, существовавший на момент подписания предварительного договора купли-продажи № 22 от 14.10.2015(дело №А63-3406/2018.

           Производство по  делу №А63-3406/2018  судом прекращено в соответствии со  п.1 статьи 150 АПК РФ , поскольку  дело  не подлежит рассмотрению в арбитражном суде.

          Из определения  суда по вышеуказанному делу  следует,  что  в 2017 году  заключены ряд сделок купли-продажи нежилых помещений в здании  по адресу: 

<

...>, расположенных на указанных земельных участках, и самих земельных участков (долей в праве собственности на них), в результате которых в настоящее время собственниками спорных участков являются:

-земельного участка с кадастровым номером 26:16:020201:7836 – АО «Ставропольтехмонтаж» (209/500 долей), ООО «Пресслом» (149/1000 долей) и ООО ТАДЦ «Ритм» (357/100 долей) и ФИО5 (38/500 долей), о чем в ЕГРН содержатся записи о регистрации права 26:16:020201:7836-26/015/2017-9 от 17.11.2017, 26:16:020201:7836-26/015/2017-5 от 02.11.2017, 26:16:020201:7836-26/015/2017-2 от 09.06.2017 и 26:16:020201:7836-26/015/2017-11 от 06.12.2017, соответственно;

-земельных участков с кадастровыми номерами 26:16:020201:7818 и 26:16:020201:7835 – ФИО6 (записи о регистрации права № 26:16:020201:7818-26/015/ 2017-2 от 10.07.2017 и 26:16:020201:7835-26/015/2014-2 от 10.07.2017).

           Согласно  статьи 11.6 Земельного кодекса Российской Федерации при объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается.

               Пунктами 2-4 названной статьи предусмотрено, что при объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок; при объединении земельных участков, принадлежащих на праве собственности разным лицам, у таких лиц возникает право общей собственности на образуемые земельные участки; при объединении земельных участков, принадлежащих на праве общей собственности разным лицам, у них возникает право общей собственности на образуемый земельный участок в соответствии с гражданским законодательством.

             Таким образом, настоящий спор касается существования спорных земельных участков и прав на них, в связи с чем, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 53 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», требует участия в деле в качестве ответчиков собственников спорных земельных участков.

             В связи с чем,    вышеуказанный  спор с учетом его предмета и субъектного состава не относился к категории споров, рассматриваемых арбитражным судом, в том числе в соответствии со специальной подведомственностью, установленной частью 1 статьи 33 АПК РФ, в связи с чем  производство по делу было прекращено(определение прилагается).

              Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения в здании(статья 131, п.3 статьи 223, п.4статьи 244 ГК  РФ).

         В силу   разъяснений,  действующих на момент совершения  сделки, содержащихся в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении  судами некоторых положения раздела Iчасти первой Гражданского кодекса Российской Федерации» абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики применения рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», при отчуждении собственником здания  и земельного участка, на котором оно расположено, помещений в этом здании, у покупателя помещений и продавца возникает режим  общей долевой собственности на земельный участок(ст.244п.4 ГК РФ).

             С учетом вышеизложенного, суд считает, что в связи с   разделом единого земельного участка 26:16:020201:445, площадью 1290,74 кв.м с  адресом: 

<

...>, существовавшего на момент подписания предварительного договора купли-продажи № 22 от 14.10.2015, наличием вновь образованных земельных участков кадастровыми номерами 26:16:020201:7836 площадью 532 кв.м, по адресу: 

<

...>, 26:16:020201:7818 площадью 651 кв.м, по адресу: 

<

...>, и 26:16:020201:7835 площадью 108 кв.м. по адресу:  

<

...>, принадлежащих на праве  общей долевой  собственности разным лицам с определением  их долей, спора ФИО7 на предмет существования этих земельных  участков  и прав на них   в рамках рассматриваемого дела невозможно определить размер  доли земельного участка, принадлежащей ФИО2, которую истец считает необходимым  указать в акте  в акте приема-передачи помещений к  предварительному договору купли-продажи №22, что исключает подписание  акта приема-передачи помещений к  предварительному договору  купли-продажи №22 на условиях  требуемых  истцом.

             Отсутствие подписанного  истцом  акта приема-передачи помещений от 16.01.2019  к  предварительному  договору  купли-продажи № 22 от 14.10.2015 исключает удовлетворению требования истца о принятии  решения суда о государственной регистрации перехода права собственности к ФИО2 на нежилые помещения  по предварительному договору  купли-продажи №22.

           Кроме того, в соответствии с п. 16 договора государственная регистрация  перехода права собственности нежилые помещения  по предварительному договору  купли-продажи №22 возложена на покупателя за его счет.

           Доказательств обращения в регистрирующий орган  с документами представленными ответчиком для регистрации перехода права собственности по  договору купли-продажи №22 суду  истцом не представлено.

 Вышеуказанные обстоятельства исключают удовлетворение требований  истца.

В соответствии с ст.110 АПК РФ расходы по госпошлине отнести на ответчика   в связи с удовлетворением требований  истца   в части  передачи помещений по акту приема -передачи в период судебного разбирательства, в остальной части на истца в связи с отказом  в  удовлетворении требований.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд                       

                                                       Р Е Ш И Л:

в иске отказать.

Взыскать с акционерного общества «Ставропольтехмонтаж», г. Ставрополь, ОГРН 

<

***> в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Невинномысск, ОГРН 

<

***> государственную пошлину в размере 9 000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления  решения суда в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Судья                                                                      Н.В. Гладских