Арбитражный суд Тамбовской области

392020, г. Тамбов, ул. Пензенская, д. 67/12

 http://tambov.arbitr.ru 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А64-1904/2021

г. Тамбов

14 мая 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 11.05.2021

Полный текст решения изготовлен          14.05.2021

Арбитражный суд Тамбовской области в составе судьи Ю.В. Попова

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи И.Г. Уклеиной

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью «ТамбовПромСтройИнвест»

<

...>, литер А, пом. 38

(ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Администрации города Тамбова Тамбовской области

<

...> (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о внесении изменений в договор

при участии в судебном заседании представителей:

от истца:        ФИО1, доверенность б/н от 12.02.2021, паспорт

от ответчика: ФИО2, доверенность № 2-40-137/21 от 10.03.2021, паспорт

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности, предусмотренные ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса РФ (АПК РФ), разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «ТамбовПромСтройИнвест» (ООО «ТамбовПромСтройИнвест», истец) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к Администрации города Тамбова Тамбовской области (Администрация города Тамбова, ответчик) об обязании внести изменения в договор № 01-11-13/9 от 18.03.2009 о развитии части застроенной территории в границах улиц Комсомольской, Советской, Ленинградской, Набережной, а именно: продлить срок действия договора до 31.12.2024; исключить из договора условие об обязанности застройщика по расселению и реконструкции жилых домов № 73 лит. А, Б, В, Г, № 75 лит. А (состоящий из лит. А, а), Б, Д, № 77 лит. А (состоящий из лит. А, а1, а2, а3, а4), Б по ул. Советской г. Тамбова, жилых домов № 6 лит. А, Б, № 8 лит. А, Б, В по ул. Комсомольская г. Тамбова (л.д. 7-10).

Письмом б/н от 11.05.2021 (л.д. 112) истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил исковые требования, просил обязать Администрацию города Тамбова внести изменения в договор № 01-11-13/9 от 18.03.2009 о развитии части застроенной территории в границах улиц Комсомольской, Советской, Ленинградской, Набережной, а именно: продлить срок действия договора до 31.12.2024.

Данные уточнения судом приняты.

Представитель истца в судебном заседании уточнённые исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении и уточнении к иску.

Ответчик возражал против удовлетворения иска по мотивам, приведённым в отзыве и дополнении к отзыву (л.д. 51-54, 113-114), указав, что заключение договора № 01-11-13/9 от 18.03.2009 было обусловлено, в числе прочего, реализацией утверждённой решением Тамбовской городской Думы № 389 от 30.05.2007 Муниципальной адресной программы сноса и реконструкции многоквартирных домов в городском округе - город Тамбов на 2007-2020 годы. Однако в настоящее время действие названной программы закончено, соответственно, продление названного договора необоснованно. Истцом не указано, какие объективные причины помешали ему выполнить обязательства по договору в установленный срок. Пандемия коронавирусной инфекции и длительное рассмотрение дела № А64-7055/2018 таковыми причинами не являются.

На момент обращения ООО «ТамбовПромСтройИнвест» с настоящим иском срок договора № 01-11-13/9 от 18.03.2009 истёк, в связи с чем этот договор не может быть продлён в судебном порядке.

В судебном заседании представитель также полагал уточнённый иск не подлежащим удовлетворению.

Из материалов дела следует, что 18.03.2009 между Администрацией города Тамбова (Администрация) и ООО «ТамбовПромСтройИнвест» (застройщик) был заключён договор № 01-11-13/9 о развитии части застроенной территории в границах улиц Комсомольской, Советской, Ленинградской, Набережной (договор), по условиям п.п. 1.1., 1.3. которого застройщик своими силами и за свой счёт и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполняет предусмотренные договором обязательства по развитию указанной территории площадью 1,2 га, а Администрация создаёт необходимые условия для их выполнения (л.д. 22-28).

Пунктом 3.3. договора установлена обязанность застройщика создать, либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения:

- для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений д. 10, литер А по ул. Комсомольской, признанного аварийным и подлежащим сносу - не менее 2 благоустроенных жилых помещений общей площадью не менее 85,6 кв.м, предоставленных по договору социального найма и расположенных на застроенной территории, в срок до 31.12.2010;

- для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений муниципальных жилых домов: д. 2 литер Б, д. 4 литер А, д. 12 литер А, Б по ул. Комсомольской; д. 73 литер А, Б, В., Г, д. 75 литер А, Б, Д, д. 77, литер А, Б по ул. Советской - не менее 30 благоустроенных жилых помещений общей площадью не менее 2 549,2 кв.м, предоставленных по договорам социального найма и расположенных на застроенной территории, в срок до 31.12.2010.

В п. 3.7. договора предусмотрена обязанность застройщика приобрети права на жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности в жилых домах, и нежилые строения: д. 2 литер Б, д. 4 литер А, д. 12 литер А, Б по ул. Комсомольской; д. 73 литер А, Б, В., Г, д. 75 литер А (состоящий из литеров А, а), Б, Д, д. 77, литер А (состоящий из литеров А, а1, а2, а3, а4), Б по ул. Советской, в срок до 31.12.2010 в соответствии с гражданским и земельным законодательством, за исключением объектов (части объектов) недвижимости, попадающих под строительство объектов инженерной инфраструктуры.

Согласно п. 3.8. договора застройщик принял на себя обязательство осуществить реконструкцию жилых домов: д. 73 литер А, Б, д. 75 литер А (состоящий из литеров А, а), Б, д. 77 литер А (состоящий из литеров А, а1, а2, а3, а4), Б по ул. Советской, расположенных на застроенной территории и являющихся объектами культурного наследия, с целью приспособления их для современного использования в соответствии с утверждённым проектом планировки территории в срок до 31.12.2014.

Из п. 3.9. договора следует обязанность застройщика осуществить строительство на территории в соответствии с утвержденным проектом планировки в срок до 31.12.2014.

Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до 31.12.2014 (п. 6 договора).

Пунктом 1 заключённого между ответчиками дополнительного соглашения № 01-19-37/17 от 08.06.2017 срок действия договора продлён до 31.12.2020 (л.д. 29, 30).

В связи с несогласием ответчика внести изменения в условия договора в части продления срока его действия до 31.12.2024 заявлен настоящий иск.

Исследовав материалы дела, изучив представленные по делу доказательства, суд находит уточнённые исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению ввиду нижеследующего.

Согласно действовавшей на момент заключения договора редакции ч. 1 ст. 46.2. Градостроительного кодекса РФ (Градостроительный кодекс) по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счёт и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с п.п. 3-6 ч. 3 ст. 46.2. Градостроительного кодекса, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с п.п. 7-9 ч. 3 ст. 46.2. Градостроительного кодекса.

Одним из существенных условий договора о развитии застроенной территории является срок договора (п. 10 ч. 3 ст. 46.2. Градостроительного кодекса).

Частью 26 ст. 46.3. Градостроительного кодекса предусмотрено, что договор о развитии застроенной территории заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона. При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается.

Между тем, нормы ст. 46.2. Градостроительного кодекса предусматривают закрытый перечень существенных условий, которые должны быть включены в договор о развитии застроенной территории, в том числе условия и объём участия органа местного самоуправления в развитии застроенной территории с указанием соответствующих сроков исполнения обязательств сторон и срока действия самого договора.

Исходя из положений ч. 26 ст. 46.3. Градостроительного кодекса, запрет на изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон установлен только на момент его заключения.

Из содержания названной правовой нормы не следует запрета на продление срока действия договора применительно к уже заключённому договору о развитии застроенной территории.

Указанная норма устанавливает невозможность изменения сторонами условий заключаемого по итогам аукциона договора по отношению к аукционным условиям в целях исключения возможности нарушения прав других потенциальных участников аукциона, но не исключает возможность применения ст.ст. 450, 451 Гражданского кодекса РФ (Гражданский кодекс) в процессе исполнения ранее заключённого договора.

Данный вывод подтверждается позицией ВС РФ, изложенной в определениях от 30.04.2020 № 310-ЭС20-6134, от 11.01.2019 № 305-КГ18-22746.

Договор № 01-11-13/9 от 18.03.2009 о развитии части застроенной территории не содержит запрета на изменение его условий. Не усматривается такой запрет и из существа такой категории договоров, как договор о развитии застроенной территории.

Судом установлено, и не оспаривается сторонами, что по состоянию на 31.12.2020 ни ООО «ТамбовПромСтройИнвест», ни Администрацией города Тамбова обязательства по договору в полном объёме не исполнены.

В частности, истцом ответчику не предоставлены земельные участки под строительство многоквартирных домов в зоне развитии застроенной территории, ответчиком не выполнены (выполнены не в полном объёме) мероприятия по расселению и реконструкции жилых домов № 73 лит. А, Б, В, Г, № 75 лит. А (состоящий из лит. А, а), Б, Д, № 77 лит. А (состоящий из лит. А, а1, а2, а3, а4), Б по ул. Советской г. Тамбова, жилых домов № 6 лит. А, Б, № 8 лит. А, Б, В по ул. Комсомольская г. Тамбова.

В силу нормы ч. 3 ст. 425 Гражданского кодекса законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечёт прекращение обязательств сторон по договору. При этом договор, в котором отсутствует такое условие, признаётся действующим до определённого в нём момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Удовлетворяя уточнённые исковые требования, суд также исходит из нижеизложенного.

Согласно ч. 8 ст. 448 Гражданского кодекса условия договора, заключённого по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путём проведения торгов, могут быть изменены сторонами: по основаниям, установленным законом; в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита); по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Таким образом, ни нормы градостроительного законодательства, ни нормы гражданского законодательства, не содержат запрета возможности продления срока договора о развитии застроенной территории.

В процессе рассмотрения дела № А64-7055/2018, имеющего преюдициальное значение для настоящего спора, было установлено, что изменение такого существенного условия договора № 01-11-13/9 от 18.03.2009 о развитии части застроенной территории в границах улиц Комсомольской, Советской, Ленинградской, Набережной, как его срок, не повлияло на определение цены договора на торгах (при расчёте начальной цены предмета аукциона на продажу права на заключение договора о развитии части застроенной территории такая величина, как срок договора, определяемая днями (месяцами, кварталами, годами), не используется, и, следовательно, не может влиять на эту цену).

Спорный договор в числе прочего основывается (взаимоувязан) на утверждённой решением Тамбовской городской Думы № 389 от 30.05.2007 Муниципальной адресной программе сноса и реконструкции многоквартирных домов в городском округе - город Тамбов на 2007-2020 годы (Программа).

Согласно второму разделу Программы её основная цель - снос и реконструкция ветхих жилых домов, а также домов, вид разрешённого использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, расселение жителей, проживающих в таком жилищном фонде, за счёт средств федерального, областного, городского бюджетов, а также средств инвесторов-застройщиков.

В рамках реализации Программы должны быть решены следующие основные задачи: создание условий для обеспечения застройки на территориях, занятых в настоящее время ветхим жилищным фондом, объектами капитального строительства, вид разрешённого использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, благоустроенными жилыми помещениями, объектами социально-культурного и коммунально-бытового назначения и инженерной инфраструктуры; реконструкция и модернизация зданий, являющихся памятниками истории и культуры, с приспособлением их для современного использования.

Как следует из третьего раздела, Программа предусматривает выполнение комплекса мероприятий, которые должны быть проведены в течение 2007-2020 годов. Реализация Программы производится поэтапно.

В течение первого этапа, рассчитанного на 2007-2012 годы, должны быть созданы необходимые организационные, нормативно-методические и правовые условия для обеспечения основных задач Программы, в том числе: принятие решений о развитии территорий; проведение аукционов и заключение договоров о развитии застроенной территории.

Второй этап Программы (2013-2020 годы) будет направлен на реализацию программных задач по переселению граждан и ликвидации ветхого жилищного фонда и созданию основы для дальнейшего повышения потребительских качеств и благоустройства муниципального жилищного фонда: поэтапное планомерное переселение граждан и дальнейший снос или реконструкция ветхого жилищного фонда; привлечение и аккумулирование финансовых ресурсов для реализации Программы; подготовка освобождённых земельных участков для новой застройки.

Четвёртый раздел Программы предусматривает перечень застроенных территорий (кварталов), в границах которых планируется снос или реконструкция многоквартирных домов, п. 6 раздела 4 Программы указывает на часть территории в границах улиц Комсомольской, Советской, Ленинградской, Набережной.

В рамках действия договора ООО «ТамбовПромСтройИнвест» выполнило существенный объём принятых на себя обязательств: передало в муниципальную собственность для предоставления гражданам, выселяемых из жилых помещений, расположенных на застроенной территории, благоустроенные жилые помещения; завершил расселение и снос объектов по адресу: ул. Комсомольская, д. 12, лит. А, Б, а также возвело и ввело в эксплуатацию здание ресторана «Дебют»; завершило расселение дома по адресу: ул. Комсомольская, д. 2, лит. Б; по указанному адресу построено и введено в эксплуатацию двухэтажное офисное здание; в соответствии с заключёнными между истцом и ответчиком досудебным соглашением от 08.06.2017, а также в соответствии с утверждённым определением Арбитражного суда Тамбовской области от 20.09.2018 по делу № А64-5817/2018 мировым соглашением от 19.09.2018, полностью оплатило расходы Администрации города Тамбова по расселению граждан из жилого дома по адресу: ул. Комсомольская, д. 4, лит. А.

В силу ч.ч. 3, 3.1. ст. 70 АПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств.

Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Ответчик выполнение истцом перечисленных обязательств в рамках договора не оспаривает.

Тем не менее, как было указано выше, истцом не момент рассмотрения настоящего дела Второй этап Программы реализован не полностью, ООО «ТамбовПромСтройИнвест» не в полном объёме выполнены мероприятия по расселению и реконструкции жилых домов № 73 лит. А, Б, В, Г, № 75 лит. А (состоящий из лит. А, а), Б, Д, № 77 лит. А (состоящий из лит. А, а1, а2, а3, а4), Б по ул. Советской г. Тамбова, жилых домов № 6 лит. А, Б, № 8 лит. А, Б, В по ул. Комсомольская г. Тамбова.

Данные обстоятельства, учитывая социальную значимость перечисленных мероприятий, также указывают на наличие правовых оснований для продления сроков исполнения застройщиком обязательств по договору о развитии части застроенной территории, а также срока самого договора.

Положениями ч. 1 ст. 451 Гражданского кодекса определено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключён или был бы заключён на значительно отличающихся условиях.

В процессе рассмотрения дела № А64-7055/2018 также были установлены следующие фактические обстоятельства.

На подлежащей развитию части застроенной территории в границах улиц Комсомольской, Советской, Ленинградской, Набережной имеются объекты культурного наследия, располагаются четыре объекта культурного наследия регионального значения: здание бывшей духовной семинарии (ул. Ленинградская, д. 1) и три жилых дома (ул. Советская, дома 73, 75, 77), что подтверждается письмом Управления по государственной охране объектов культурного наследия Тамбовской области № 47.01-45/2289 от 08.11.2018.

Охранные зоны на перечисленные объекты культурного наследия на момент заключения договора и его продления до 31.12.2020 не были утверждены, в связи с чем капитальное строительство возможно было только вне защитных зон этих объектов культурного наследия.

Данные обстоятельства, в числе прочего, послужили основанием для признания судом в рамках дела № А64-7055/2018 правомерными заключённых между сторонами дополнительных соглашений о продлении первоначальных сроков исполнения обязательств, в том числе дополнительного соглашения № 01-19-37/17 от 08.06.2017, которым срок действия договора продлён более чем на три с половиной года, то есть до 31.12.2020.

Между тем, как указывает ответчик по настоящему делу (л.д. 53) объединённая охранная зона объектов культурного наследия федерального значения и регионального значения, на территории которой расположены объекты, являющиеся предметом п.п. 3.7., 3.8. договора, а также требования к градостроительным регламентам в границах данной территории были утверждены приказом Управления по государственной охране объектов культурного наследия Тамбовской области № 198 только 20.09.2019, то есть за 1 год и 2 месяца до окончания продлённого срока действия договора.

По мнению суда, длительное отсутствие утверждённых охранных зон четырёх объектов культурного наследия регионального значения (здание бывшей духовной семинарии и три жилых дома) не по вине застройщика является существенным изменением обстоятельств в смысле ч. 1 ст. 451 Гражданского кодекса.

К таким обстоятельствам можно отнести также тот, не подлежащий доказыванию в силу его общеизвестности (ч. 1 ст. 69 АПК РФ) факт, что с марта 2020 года выполнять надлежащим образом принятые на себя обязательства истцу препятствовали ограничения, введенные в связи с распространением на территории РФ коронавирусной инфекции Covid-2019.

На взаимоотношения сторон, исполнение ими предусмотренных договором обязательств повлияло дело № А64-7055/2018, рассматриваемое с августа 2018 года по апрель 2020 года, в рамках которого Управление ФАС по Тамбовской области обжаловало законность заключённых между сторонами дополнительных соглашений к договору, которыми были продлены сроки исполнения обязательств застройщика и срок самого договора, поскольку вплоть до мая 2020 года в правоотношениях истца и ответчика отсутствовала правовая определенность относительно судьбы договора и срока его действия, в связи с чем ООО «ТамбовПромСтройИнвест» не имело возможности выполнять принятые на себя обязательства без существенных для себя рисков.

В п. 7.4. договора стороны согласовали, что все споры и разногласия по договору разрешаются путём переговоров, а в случае не достижения соглашения сторонами споры подлежат рассмотрению в Арбитражном суде Тамбовской области.

В порядке п. 7.4. договора письмом б/н от 27.10.2020 (л.д. 16-19) истец обратился к ответчику с соответствующим предложением об изменении условий договора, то есть до истечения срока действия договора, что не исключает его права обращения в суд с иском об обязании внести изменения в договор.

Статьёй 9 АПК РФ закреплено, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Из норм ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу положений ч.ч. 3.1., 5 ст.70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

При этом обстоятельства, признанные и удостоверенные сторонами в порядке, установленном ст. 70 АПК РФ, в случае их принятия арбитражным судом не проверяются им в ходе дальнейшего производства по делу.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Представленные по делу и исследованные судом доказательства и обстоятельства по спору сторон согласно заявленным основаниям, предмету иска, суд находит достаточными для разрешения спора по существу.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении уточнённых исковых требований.

Частью 1 ст. 110 АПК РФ определено, что судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст.ст. 49, 102, 110, 112, 167-170 АПК РФ, Арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Обязать Администрацию города Тамбова Тамбовской области внести изменения в договор № 01-11-13/9 от 18.03.2009 о развитии части застроенной территории в границах улиц Комсомольской, Советской, Ленинградской, Набережной, а именно: продлить срок действия договора до 31.12.2024.

2. Взыскать с Администрации города 

<

...> (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ТамбовПромСтройИнвест», 

<

...>, литер А, пом. 38 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) государственную пошлину в размере 6 000 руб. 00 коп.

3. Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «ТамбовПромСтройИнвест» из федерального бюджета излишне уплаченную по чеку-ордеру от 15.03.2021 (операция № 72) государственную пошлину в размере 6 000 руб. 00 коп.

4. Истцу выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

5. Направить лицам, участвующим в деле, решение заказным письмом с уведомлением о вручении.

6. Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы, решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, находящийся по адресу: 

<

...>, через Арбитражный суд Тамбовской области.

Судья                                                                                                     Ю.В. Попов