АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

 

Дело № А62-1501/2019

г.Калуга

17 декабря 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 17.12.2019

Постановление изготовлено в полном объеме 17.12.2019

Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

Председательствующего

Сорокиной И.В.

Судей

Леоновой Л.В.

ФИО1

при участии в заседании:

от истца

Заместителя прокурора Смоленской области, действующего в интересах муниципального образования город Смоленск

от ответчиков 

Администрации города Смоленска

общества с ограниченной ответственностью «Городское Юридическое Бюро № 1»

представитель не явился, извещен надлежаще

представитель – ФИО2 по доверенности от 29.03.2019 № 223, действующей по 31.12.2019, копия диплома о высшем юридическом образовании А № 0696632 от 26.06.2009 

директор ООО «Городское Юридическое Бюро № 1» ФИО3 (приказ № 1 от 22.04.2019 о продлении срока полномочий в качестве директора общества)

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Администрации города Смоленска, г.Смоленск, общества с ограниченной ответственностью «Городское Юридическое Бюро № 1», г.Смоленск, на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2019 по делу № А62-1501/2019,

У С Т А Н О В И Л:

заместитель прокурора Смоленской области, действующий в интересах муниципального образования город Смоленск, обратился в арбитражный суд с исковыми требованиями к Администрации города Смоленска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и обществу с ограниченной ответственностью «Городское Юридическое Бюро N 1» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи нежилого помещения от 24.12.2018.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 23.05.2019 (судья Яковенкова В.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2019 (судьи Тучкова О.Г., Волошина Н.А., Сентюрина И.Г.)  решение Арбитражного суда Смоленской области от 23.05.2019 отменено. Исковые требования удовлетворены. Признан недействительным договор от 24.12.2018 купли-продажи нежилого помещения, находящегося по адресу: 

<

...>, общей площадью 13,9 кв. м, заключенный между Администрацией города Смоленска и обществом с ограниченной ответственностью «Городское Юридическое Бюро N 1». Применены последствия недействительности сделки в виде обязания общества с ограниченной ответственностью «Городское Юридическое Бюро N 1» возвратить Администрации города Смоленска нежилое помещение, находящееся по адресу: 

<

...>, общей площадью 13,9 кв. м; обязания Администрации города Смоленска возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Городское Юридическое Бюро N 1»      65 630 руб. 76 коп.

Ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции при вынесении оспариваемого судебного акта норм материального права, Администрация города Смоленска и ООО «Городское Юридическое Бюро N 1» обратились в суд округа с кассационными жалобами, в которых просят отменить постановление суда апелляционной инстанции, оставив в силе решение суда первой инстанции.

От истца в суд округа поступил отзыв на кассационную жалобу, в котором истец просит оставить обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции без изменения, кассационные жалобы без удовлетворения. 

В судебном заседании представители ответчиков поддержали доводы, изложенные в кассационных жалобах, просили суд их удовлетворить.

Представитель истца, извещенный о времени и месте рассмотрения кассационных жалоб надлежащим образом, своих представителей в суд округа не направил. Дело рассмотрено в отсутствие указанного лица в порядке, предусмотренном ст.284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационных жалоб и отзыва на них, а также заслушав представителей ответчиков, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены оспариваемого постановления апелляционной коллегии ввиду следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, постановлением Администрации города Смоленска от 22.11.2018 N 3090-адм «Об условиях приватизации арендуемого нежилого помещения в доме 47 по улице Николаева в городе Смоленске» была согласована продажа ООО «Городское Юридическое Бюро N 1» арендуемого нежилого помещения общей площадью 13, 9 кв. м, расположенного на 1-м этаже жилого дома N 47 по улице Николаева в городе Смоленске, являющегося частью объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации регионального значения «Дом жилой» 1930-е гг. (далее - нежилое помещение).

24.12.2018 между муниципальным образованием город Смоленск в лице Администрации и ООО «Городское Юридическое Бюро N 1» заключен договор купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения.

Пунктами 3.1 - 3.3 договора установлена продажная цена недвижимого имущества, которая определена на основании отчета об оценке и составляет 410 085 руб.; предусмотрено внесение оплаты в рассрочку посредством ежеквартальных выплат в равных долях в течение 5 лет в соответствии с графиком платежей, являющимся приложением N 1 к договору.

Договор удостоверен 24.12.2018 нотариусом Смоленского городского нотариального округа Смоленской области РФ ФИО4

По акту от вышеуказанной даты Администрация города Смоленска передала нежилое помещение ООО «Городское Юридическое Бюро N 1».

29.01.2019 за ООО «Городское Юридическое Бюро N 1» зарегистрировано право собственности на данное нежилое помещение, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, установлено обременение объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона.

Как следует из условий спорного договора (п.п.2.6, 2.7.), общество приобрело объект культурного значения, который на основании решения Смоленской областной Думы от 28.02.1995 N 24 включен в список памятников истории и культуры Смоленской области, подлежащих государственной охране как памятники местного значения, а также внесен в Единый государственный реестр объектов культурного наследия народов Российской Федерации под номером 671410066290005 в соответствии с положениями Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

 Обращаясь в арбитражный суд с исковыми требованиями, прокурор указал, что  договор купли-продажи нежилого помещения от 24.12.2018 заключен с нарушением требований части 3 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», статьи 29 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», в соответствии с которыми реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение имущества, являющегося объектом культурного наследия и включенного в реестр объектов культурного наследия, осуществляется только с соблюдением процедур, установленных статьей 29 Федерального закона N 178-ФЗ (в данном случае путем продажи на конкурсе).

Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что при заключении договора купли-продажи нежилого помещения от 24.12.2018 Администрацией города Смоленска соблюдены требования Федерального закона 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», в связи с чем оснований для отказа ООО «Городское Юридическое Бюро N 1»  в реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества не имелось.

Ссылаясь на ошибочность указанного вывода суда первой инстанции и отменяя данное решение, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований в связи с несоблюдением сторонами договора купли-продажи нежилого помещения от 24.12.2018 положений статьи 29 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». 

По мнению кассационной инстанции, удовлетворяя заявленные исковые требования, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с положениями пункта 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ, Закон о приватизации) особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Абзацем 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено  преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

На основании части 3 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным федеральным законом, регулируются нормами Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, применяемыми при приватизации государственного и муниципального имущества. Реализация права преимущественного выкупа, предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, возможна лишь в отношении имущества, приватизация которого допускается Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ и при соблюдении предусмотренных им ограничений.

Из толкования вышеприведенных положений норм права следует вывод, что определенные Федеральным законом N 159-ФЗ особенности для субъектов малого и среднего предпринимательства не отменяют действия иных норм, предусмотренных Законом о приватизации.

В силу пункта 1 статьи 29 Закона о приватизации объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, могут приватизироваться в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью, а также путем продажи на конкурсе или путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества при условии их обременения требованиями к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, требованиями к сохранению таких объектов, требованиями к обеспечению доступа к указанным объектам.

При этом, порядок проведения конкурса по продаже объектов культурного наследия установлен положениями статьи 20 вышеуказанного Закона.    

Таким образом, положениями статей 20, 29 Закона о приватизации установлены особенности приватизации объектов культурного наследия, которые являются специальными по отношению к норме статьи 3 Закона N 159-ФЗ и подлежат применению при приватизации объектов культурного наследия.

Аналогичная правовая позиция содержится в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.09.2018 N 301-КГ-18-753.

Положением о проведении конкурса по продаже государственного или муниципального имущества, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 12.08.2002 N 584, урегулирован порядок установления условий конкурса в отношении объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр, а также порядок его проведения.

Проанализировав вышеприведенные положения законодательства, суд апелляционной инстанции указал, что сделка по приватизации объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, в обход установленных статьей 29 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ процедур, в том числе путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение такого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, является недействительной в силу ее ничтожности.

В решении суд первой инстанции указал, что объектом приватизации являлась часть объекта культурного наследия, не включенная в Единый государственный реестр как самостоятельный объект культурного наследия. Выданное охранное свидетельство от 23.04.2013 N 1457 не содержит описания предмета охраны объекта культурного наследия. В связи с этим суд области пришел к выводу, что законодательные ограничения не распространяются на совершение оспариваемой сделки, и у Администрации города Смоленска отсутствовали законные основания для отказа в реализации ООО «Городское Юридическое Бюро N 1» своего преимущественного права на выкуп спорного имущества без проведения конкурсных процедур.

Суд апелляционной инстанции обоснованно признал указанный вывод суда области не соответствующим установленным обстоятельствам дела.

Решением Смоленской областной Думы от 28.02.1995 N 24 «О сохранении культурного наследия Смоленской области» в список памятников истории и культуры Смоленской области, подлежащих государственной охране как памятники местного значения, включен объект культурного значения – «Дом жилой» 1930-е годы по ул. Николаева, д. 47, г. Смоленск, который внесен в Единый государственный реестр объектов культурного наследия под номером 671410066290005. Включение в Единый государственный реестр объектов культурного наследия отдельных частей такого объекта законодательством не предусмотрено.

Согласно охранному обязательству от 23.04.2013 N 1457, выданному Администрации города Смоленска, предметом охраны является нежилое помещение общей площадью 190,0 кв. м, расположенное на 1 этаже объекта культурного наследия регионального значения «Дом жилой» по адресу: г. Смоленск, ул. Николаева, д. 47. В соответствии с поэтажным планом нежилого помещения, являющегося предметом охраны (приложение N 3 к договору аренды от 04.12.2013 N 3305/2013), спорное нежилое помещение является его частью, а соответственно входит в предмет охраны объекта культурного наследия.

При этом, как верно указал суд апелляционной инстанции, при вынесении решения судом области не учтено, что право собственности ООО «Городское Юридическое Бюро N 1» на спорный объект зарегистрировано с ограничением прав и обременением объекта недвижимости в виде объекта культурного наследия (номер государственной регистрации 67-67-01/162/2013-392). 

Пунктом 2.7 договора купли-продажи от 24.12.2018 на ООО «Городское Юридическое Бюро N 1» возложена обязанность после перехода права собственности оформить охранное обязательство, обеспечивать режим содержания памятника, а также проводить соответствующие работы по его сохранению.

Ссылаясь на правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации, изложенную в Определении от 12.09.2018 N 301-КГ-18-753 и пункте 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018, суд апелляционной инстанции обоснованно отклонил доводы ответчиков, как противоречащие материалам дела, о том, что переданное обществу нежилое помещение самостоятельным объектом культурного наследия не является, следовательно, законом не предусмотрен запрет на его продажу без конкурсных процедур.

При этом суд апелляционной инстанции верно отметил, что спорное помещение расположено на первом этаже объекта культурного наследия, входит в его состав и является его неотделимой частью, в связи с чем установленные федеральным законодательством особенности приватизации таких объектов применяются как к объекту культурного наследия в целом, так и к его частям, состоящим на кадастровом учете, как самостоятельные объекты правоотношений.

Согласно пункту 1.1 договора аренды нежилого помещения от 04.12.2013 N 3305/13, заключенного между МО город Смоленск в лице Администрации города Смоленска и ООО «Городское юридическое бюро N 1», в аренду передается нежилое помещение общей площадью 13,9 кв. м, являющееся муниципальной собственностью и относящееся к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации местного значения, расположенного по адресу: 

<

...>.

Пунктами 2.6. и 2.7 спорного договора купли-продажи нежилого помещения от 24.12.2018 предусмотрено, что передаваемое недвижимое имущество является объектом культурного наследия регионального значения: «Дом жилой» (в границах нежилого помещения общей площадью 13,9 кв. м, расположенного на первом этаже), расположенного по указанному адресу, и после регистрации перехода права собственности на указанное нежилое помещение покупатель обязуется выполнять требования, установленные Федеральным законом от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», оформить охранное обязательство собственника объекта культурного наследия, использовать данный объект под цели, обеспечивающие сохранность памятника, обеспечивать режим содержания памятника, также проводить ремонтно-реставрационные работы, консервационные и реставрационные работы, предусмотренные актом технического состояния, составляющим неделимое целое с охранным обязательством, а также разовые предписания «Госоргана».

Установив, что в период арендных отношений ООО «Городское юридическое бюро N 1» получило охранное обязательство от 22.01.2014 N 1735, которым на общество как на пользователя возложена обязанность по принятию мер к сохранению объекта культурного наследия регионального значения «Дом жилой» 1930-е, а после заключения договора купли-продажи от 24.12.2018 ООО «Городское юридическое бюро N 1» обратилось в Департамент Смоленской области по культуре и туризму за получением охранного обязательства собственника объекта культурного наследия в границах спорного помещения, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что проданное по договору от 24.12.2018 нежилое помещение относится к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации местного значения.

При этом суд правильно указал, что в данном случае, положения статьи 29 Закона о приватизации являются специальной нормой по отношению к статье 3 Закона N 159-ФЗ и подлежат применению при приватизации объектов культурного наследия, в связи с чем надлежащим способом приватизации спорного нежилого помещения, относящегося к объектам культурного наследия, является продажа его на конкурсе.

По общему правилу статьи 167 Гражданского кодекса РФ последствием признания сделки недействительной является возвращение ее сторон в первоначальное положение.

По смыслу положений частей 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки обязанность возвратить все полученное по ней должна быть возложена на стороны по сделке.

Таким образом, общим последствием недействительности сделки в соответствии с названной нормой Гражданского кодекса РФ является двусторонняя реституция (восстановление прежнего состояния).

Сделав вывод о признании договора купли-продажи нежилого помещения от 24.12.2018 недействительным (ничтожным), в связи с его заключением без проведения конкурса и нарушением тем самым положений статьи 29 Закона о приватизации, установив, что с момента подписания сторонами договора купли-продажи от 24.12.2018, ООО «Городское Юридическое Бюро N 1» произвело оплату за приобретенное недвижимое имущество на общую сумму 65 630 руб. 76 коп. и оценив представленные в материалы дела доказательства в подтверждение произведенной оплаты (платежные поручения от 26.01.2019 N 2, от 26.01.2019 N 3, от 15.03.2019 N 8, от 15.03.2019 N 9, от 26.06.2019 N 700485, уведомление от 25.06.2019 N 326), суд апелляционной инстанции правомерно применил последствия недействительности сделки в виде понуждения ООО «Городское Юридическое Бюро N 1» возвратить Администрации города Смоленска спорное нежилое помещение, а также понуждения Администрации города Смоленска возвратить обществу уплаченные денежные средства по договору от 24.12.2018 в размере 65 630 руб. 76 коп.

Кроме того, суд апелляционной инстанции обоснованно отклонил, как не имеющий правового значения, довод ООО «Городское Юридическое Бюро N 1», о том, что постановление Администрации города Смоленска от 22.11.2018 N 3090-адм «Об условиях приватизации арендуемого нежилого помещения в доме 47 по улице Николаева в городе Смоленске» является действующим, поскольку не отменено и не признано недействительным в установленном законом порядке.

При этом суд указал, что прокурором Ленинского района города Смоленска на данное постановление направлен протест от 31.01.2019 с требованием об отмене постановления Администрации города Смоленска от 22.11.2018 N 3090-адм.

Доводы кассаторов являлись предметом исследования суда апелляционной инстанции, не опровергают выводы суда, а выражают лишь несогласие с ними, основаны на неверном толковании норм права, в связи с чем не могут являться основанием для отмены оспариваемого судебного акта. 

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебного акта суда апелляционной инстанции не имеется. 

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 АПК РФ, суд кассационной инстанции

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2019 по делу № А62-1501/2019 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст.291.1 АПК РФ.

Председательствующий                                                                              И.В. Сорокина

Судьи                                                                                                            Л.В.Леонова

                                                                                                                      ФИО1