Арбитражный суд Мурманской области

улица Книповича, дом 20, город Мурманск, 183038 

http://www.murmansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

город Мурманск                           Дело № А42-740/2021

«19» мая 2021 года

         Резолютивная часть решения  вынесена 12 мая 2021 года

         Полный текст решения изготовлен 19 мая 2021 года

Арбитражный суд Мурманской области в составе судьи Ярец Н.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                              ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (г. Мурманск; ОГРНИП 317784700118860, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Сфера» (107031, переулок Дмитровский, д. 7, офис 2, г. Москва; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества,

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (183025, ул.Полярные Зори, д.22, г.Мурманск; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>); публичное акционерное общество «Сбербанк России» в лице филиала ПАО «Сбербанк России» Мурманское отделение № 8627 (117312, ул.Вавилова, д.19, г.Москва; адрес филиала: 183038, пр.Ленина, д.37, г.Мурманск; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), публичное акционерное общество «Совкомбанк» (156000, пр. Текстильщиков, д. 46, г. Кострома; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Панорама» (123112, Пресненская набережная, д. 12, этаж 22 офис 2210 ком. 10.1 – 10.6; г. Москва;  ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), индивидуальный предприниматель ФИО3 (Мурманская область; ОГРНИП 311510725100012, ИНН 

<

***>),

при участии в судебном заседании представителей:  

истца – ФИО4, доверенность от 01.10.2020;

ответчика – ФИО5, доверенность от 25.02.2021;

третьего лица ПАО «Сбербанк России» в лице филиала ПАО «Сбербанк России» Мурманское отделение № 8627 – ФИО6, доверенность от 13.02.2020; 

третьего лица ПАО «Совкомбанк» - ФИО7, доверенность от 12.10.2020;

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО8 (далее - истец, предприниматель, ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Сфера» (далее - ответчик, ООО «Сфера») об обязании ответчика в тридцатидневный срок с момента вступления в законную силу решения суда заключить с истцом на условиях проекта, приложенного к исковому заявлению, договор купли-продажи недвижимого имущества:

-Часть здания - Гостиничный комплекс «Лапландия», общей площадью                          3 118,3 кв.м, кадастровый номер 51:10:0010302:459, расположенная по адресу: 

<

...>;

-Часть здания - Гостиничный комплекс «Лапландия», общей площадью 3 127,2 кв.м, кадастровый номер 51:10:0020405:544, расположенная по адресу: Мурманская обл., МО           г. Мончегорск с подведомственной территорией, 

<

...>;

-Земельный участок, кадастровый номер 51:10:0020405:30, расположенный по адресу: Мурманская область, МО г. Мончегорск с подведомственной территорией,                  

<

...> на земельном участке расположено здание № 32.

В обоснование иска истец со ссылками пункт 5 статьи 429, пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) указал, на уклонение ответчика, заключившего предварительный договор,  от заключения  основного договора купли-продажи недвижимого имущества.

В представленном отзыве ответчик против удовлетворения иска возражал. Указал, что ООО «Сфера» не выставляло истцу счет на оплату обеспечительного платежа, предусмотренного предварительным договором купли-продажи. Истец не оплатил обеспечительный платеж, стороны предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости от 30.11.2020 не подписывали дополнительного соглашения о продлении срока действия указанного договора. Таким образом, предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости от 30.11.2020  является расторгнутым с 26.12.2020 года. Кроме того, отсутствует согласие на заключение основного договора от залогодержателя.

        В представленном отзыве третье лицо ПАО «Сбербанк России» полагало требование о понуждении заключения договора купли-продажи недвижимого имущества не подлежащим удовлетворению. Указало что документы, свидетельствующие о продлении срока действия предварительного договора купли-продажи, о выставлении счета на оплату обеспечительного платежа, а также о фактической оплате обеспечительного платежа, истцом  в материалы дела не представлены. При таких обстоятельствах, предварительный договор купли-продажи не может быть признан действующим, основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют. Кроме того, необходимо учитывать, что спорные объекты недвижимости находятся в залоге у ПАО «Совкомбанк» и в силу положений статьи 37  Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) могут быть отчуждены залогодателем другому лицу лишь с согласия залогодержателя. ПАО «Совкомбанк» не давал согласие на отчуждение спорных объектов недвижимого имущества ФИО2 Между ПАО ПАО «Сбербанк России»  и индивидуальным предпринимателем  ФИО3  (далее – ИП ФИО9) 20.01.2021 заключен кредитный договор № 

<

***>, сумма кредита 95 000 000 руб., выдача кредита произведена на аккредитив. Цель кредита: приобретение спорных объектов недвижимости с использованием аккредитивной формы расчетов. Условием раскрытия аккредитива является предоставление в ПАО «Сбербанк России» документов, подтверждающих регистрацию права собственности ФИО3 на спорные объекты недвижимости и обременение (ипотеку) данных объектов недвижимости. В банк предоставлены договор купли-продажи объектов недвижимости от 20.01.2021, заключенный между ООО «Сфера» и ИП ФИО3, согласие от ПАО «Совкомбанк» на заключение данного договора.

Третье лицо ПАО «Совкомбанк» в отзыве на исковое заявление возражало против удовлетворения заявленных исковых требований в связи с  отсутствием согласия залогодержателя на заключение договора купли-продажи. 

Между   ПАО «Совкомбанк» и ООО «Панорама» заключен договор № 1019/К-Г/18 от 19.07.2018 об организации выпуска частично покрытой банковской гарантии. В обеспечении исполнения договора об организации выпуска частично покрытой банковской гарантии между ПАО «Совкомбанк» и ООО «Сфера» заключены:

- договор поручительства № 1019/К-Г-ПЮ-2/18 от 19.07.2018;

- договор залога недвижимого имущества (ипотеки) № 1019/К-1 -ЗН/18 от 19.07.2018, зарегистрированный в Росреестре 18.08.2018.

С 12.11.2018 (даты внесения записи в Единый государственный реестр юридических лиц о реорганизации ПАО «Совкомбанк» путем присоединения к нему АКБ «РосЕвроБанк» (АО) - ПАО «Совкомбанк» стал правопреемником АКБ «РосЕвроБанк» (АО) по всем обязательствам в отношении всех кредиторов и должников, включая и обязательства, оспариваемые сторонами.

30.11.2020 между ООО «Сфера» и ИП ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, которое находится в залоге у    ПАО «Совкомбанк». При этом ни одна из сторон до заключения настоящего договора не обращалась к залогодержателю с целью получения согласия на отчуждение залогового имущества. ПАО «Совкомбанк» получив от ООО «Сфера» обращение о снятии обременения с недвижимого имущества, отказало в снятии ограничений в виде залога с целью продажи данных объектов. 

Третье лицо ООО «Панорама» в отзыве на исковое заявление возражало против удовлетворения исковых требований, указав на невыставление истцом ответчику счета на оплату обеспечительного  платежа, отсутствие дополнительного соглашения о продлении срока действия предварительного договора и, следовательно,  расторжение предварительного договора. Также  третье лицо указало на отсутствие согласия залогодержателя на отчуждение спорного недвижимого имущества. 

          Третье лицо ФИО3 в отзыве на исковое заявление возражал против удовлетворения исковых требований.

На основании части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судебное заседание проведено в отсутствие представителей третьих лиц ООО «Панорама», ИП ФИО3,  и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области.

В судебном заседании представитель истца заявил ходатайство об истребовании у третьих лиц ПАО «Совкомбанк» и ПАО «Сбербанк» дополнительных доказательств.

Представители ответчика и третьих лиц  против удовлетворения ходатайства возражали. 

С учетом мнения представителей лиц, участвующих в деле, в соответствии со статьей 66 АПК РФ, ходатайство истца об истребовании доказательств отклонено судом.  

В судебном заседании представитель истца заявил ходатайство о фальсификации  доказательств: письма  ПАО «Совкомбанк»  в ООО «Сфера»  исх. № 275 от 14.01.2021 (т.1, л.д. 102); заявления ПАО «Совкомбанк» в ООО «Сфера», удостоверенное  ФИО10, временно исполняющей  обязанности  нотариуса города Москвы Музыки С.А., подписанное ФИО11, зарегистрировано в реестре: 77/847-н/77-2021-4-614 от 19.03.2021 (т.2, л.д. 82); доверенности № 10/347 от 01.11.2018 от ПАО «Совкомбанк», выданной  на имя ФИО11 (т.2, л.д. 83); соглашения  о порядке исполнения обязательств от 03.02.2021 (т. 2, л.д.84).

Представитель ответчика согласился исключить из числа доказательств по делу письма  ПАО «Совкомбанк»  в ООО «Сфера»  исх. № 275 от 14.01.2021 (т.1, л.д. 102), указа на не сохранение оригинала указанного письма. 

Представители  ПАО «Совкомбанк»  в ООО «Сфера»  возражения против исключения из числа доказательств по делу  заявления ПАО «Совкомбанк» в ООО «Сфера», удостоверенное  ФИО10, временно исполняющей  обязанности  нотариуса города Москвы Музыки С.А., подписанное ФИО11, зарегистрировано в реестре: 77/847-н/77-2021-4-614 от 19.03.2021 (т.2, л.д. 82); доверенности № 10/347 от 01.11.2018 от ПАО «Совкомбанк», выданной  на имя ФИО11 (т.2, л.д. 83); соглашения  о порядке исполнения обязательств от 03.02.2021 (т. 2, л.д.84).

Рассмотрев в порядке статьи 161 АПК РФ заявление истца о фальсификации доказательств, суд пришел к выводу о его необоснованности и отсутствии оснований исключения заявления ПАО «Совкомбанк» в ООО «Сфера» (т.2, л.д. 82); доверенности № 10/347 от 01.11.2018 от ПАО «Совкомбанк», выданной  на имя ФИО11 (т.2, л.д. 83); соглашения  о порядке исполнения обязательств от 03.02.2021 (т. 2, л.д.84) из числа  доказательств по делу.

Представитель истца  заявил ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения  по существу  и вступления в законную силу судебного акта по делу № А31-5683/2021, рассматриваемого  Арбитражным судом Костромской области. 

Представители ответчика и третьих лиц  против удовлетворения ходатайства возражали. 

Рассмотрев ходатайство  представителя истца, суд не нашел  оснований, предусмотренных статьями 143, 144 АПК РФ  для его  удовлетворения. Ходатайство отклонено.   

Представитель истца на удовлетворении исковых требований настаивал, представил дополнительные доказательства, поддержал письменные пояснения.

Представители ответчика и третьих лиц против удовлетворения иска возражали.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

В соответствии с Выписками из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости ООО «Сфера» на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимого имущества:

- часть здания - Гостиничный комплекс «Лапландия», общей площадью 3 118,3 кв.м, кадастровый номер 51:10:0010302:459, расположенная по адресу: 

<

...>;

- часть здания - Гостиничный комплекс «Лапландия», общей площадью 3 127,2 кв.м, кадастровый номер 51:10:0020405:544, расположенная по адресу: Мурманская обл., МО           г. Мончегорск с подведомственной территорией, 

<

...>;

- земельный участок, кадастровый номер 51:10:0020405:30, расположенный по адресу: Мурманская область, МО г. Мончегорск с подведомственной территорией, 

<

...> на земельном участке расположено здание № 32.

Между истцом (далее - Покупатель) и ответчиком (далее - Продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости от 30.11.2020 (далее - предварительный договор), в соответствии с условиями которого, стороны договорились о заключении в будущем договора купли-продажи и передаче права собственности на спорные объекты недвижимости (пункт 1.1. предварительного договора).

В соответствии с пунктом 1.2. предварительного договора стороны обязались заключить основной договор не позднее 26.12.2020.

На основании пункта 2.1. предварительного договора в качестве обеспечения исполнения обязательства Покупателя по заключению основного договора в течение 5 рабочих банковских дней с момента заключения предварительного договора, но не ранее получения счета на оплату обеспечительного платежа от Продавца, Покупатель вносит на расчетный счет Продавца обеспечительный платеж в размере 5 000 000 руб., который является авансовым платежом и учитывается при заключении основного договора в качестве частичной оплаты по объектам, указанным в подпунктах 1.1.1., 1.1.2., 1.1.3. предварительного договора следующим образом: 2 000 000 руб. за объект, указанный в подпункте 1.1.1. предварительного договора, 2 000 000 руб. за объект, указанный в подпункте 1.1.2. предварительного договора, 1 000 000 руб. за объект, указанный в подпункте 1.1.3. предварительного договора.

Цена приобретаемых объектов недвижимости составляет 103 000 000 руб. из которых: стоимость объекта, указанного в подпункте 1.1.1. предварительного договора          50 000 000 руб.;

стоимость объекта, указанного в подпункте 1.1.2. предварительного договора                         50 000 000 руб.;

стоимость объекта, указанного в подпункте 1.1.3. предварительного договора                          3 000 000 руб. (пункт 3.1. предварительного договора).

В соответствии с пунктом 1.5. предварительного договора Покупатель уведомлен о наличии обременений (ограничений), зарегистрированных на основании договора залога недвижимого имущества (ипотеки) № 1019/К-1-ЗН/18 от 19.07.2018, заключенного между Продавцом и АКБ «РосЕвроБанк».

На основании пункта 3.2. предварительного договора Продавец в течение 3 рабочих дней с момента заключения предварительного договора обязался обратиться в банк - залогодержатель объектов недвижимости за получением согласия на продажу указанных объектов Покупателю и на снятие обременения в виде ипотеки. Срок получения данного согласия составлял 21 календарный день.

В соответствии с пунктом 3.3. предварительного договора формой расчетов по основному договору является покрытый безотзывный аккредитив, открываемый Покупателем в пользу Продавца в срок не позднее 5 рабочих дней с даты получения согласия банка - залогодержателя объектов недвижимости, на следующих условиях:

- наименование банка-эмитента: ПАО «Сбербанк России»;

- наименование исполняющего банка: ПАО «Сбербанк России»;

- банк получателя денежных средств: ПАО «Совкомбанк»;

- наименование получателя средств: ООО «Сфера»;

- сумма аккредитива с учетом пункта 2.1. предварительного договора – 98 000 000 руб.;

- вид аккредитива: безотзывный покрытый;

- срок действия аккредитива: 3 месяца;

- условие раскрытия аккредитива: предоставление документов, подтверждающих переход права собственности на объекты недвижимости, перечисленные в пункте 1.1. предварительного договора и снятие обременения в виде ипотеки с указанных объектов в пользу ПАО «Совкомбанк» (ранее - АКБ «РосЕвроБанк»).

На основании пункта 3.4. предварительного договора расходы, связанные с проведением расчетов по аккредитиву, несет Покупатель.

Ипотека в силу закона не возникает. Исполнением обязательств Покупателя по оплате объектов недвижимости является зачисление денежных средств на расчетный счет Продавца. Стороны обязуются подать все необходимые документы для регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости на имя Покупателя в регистрирующий орган не позднее 10 рабочих дней с момента подписания основного договора (пункты 3.5., 3.6., 3.7 предварительного договора).

В соответствии с разделом 6 предварительного договора, он вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до даты заключения основного договора, а в части расчетов до полного исполнения ими своих обязательств по нему (пункт 6.1. предварительного договора).

На основании пункта 6.2 предварительного договора Продавец должен был  направить  счет Покупателю для оплаты обеспечительного платежа на два адреса электронной почты.

В случае если Продавцом не выставлен Покупателю счет на оплату обеспечительного платежа и при этом стороны не подписали дополнительное соглашение о продлении срока действия настоящего договора, то предварительный договор считается расторгнутым по соглашению сторон. При этом у сторон взаимные обязательства не возникают и стороны отказываются от взаимных претензий друг другу (пункт 6.4. предварительного договора).

В материалах дела имеется дополнительное соглашение № 1 от 17.12.2020 к предварительному договору купли-продажи объектов недвижимости от 30.11.2020, подписанное покупателем ФИО2 о нижеследующем:

- внести изменения в пункт 1.2 предварительного договора и изложить его в следующей редакции: - основной договор стороны обязуются заключить не позднее 06 февраля 2021 года, подписание основного договора купли-продажи удостоверяется нотариусом. Нотариальные расходы оплачиваются Покупателем».

- внести изменения в пункт 2.1 предварительного договора и изложить его в следующей редакции: «В качестве обеспечения исполнения обязательства Покупателя по заключению основного договора, Покупатель в течение 5 рабочих банковских дней с момента получения счета на оплату обеспечительного платежа от Продавца вносит на расчетный счет Продавца обеспечительный платеж в размере 5 000 000 руб., который является авансовым платежом и учитывается при заключении основного договора в качестве частичной оплаты по объектам, указанным в подпунктах  1.1.1., 1.1.2., 1.1.3. предварительного договора следующим образом: 2 000 000 руб. за объект, указанный в подпункте 1.1.1. предварительного договора, 2 000 000 руб. за объект, указанный в подпункте 1.1.2. предварительного договора, 1 000 000 руб. за объект, указанный в подпункте 1.1.3. предварительного договора».

- внести изменения в пункт 3.2 предварительного договора и изложить его в следующей редакции: «В течение 3 рабочих дней с момента заключения предварительного договора Продавец обязуется обратиться в банк - залогодержатель объектов недвижимости за получением согласия на продажу указанных объектов Покупателю и на снятие обременения в виде ипотеки. Срок получения данного согласия составляет 60 календарных дней».

01.02.2021 истец направил в адрес ответчика заявление с предложением о подписании основного договора купли – продажи объектов недвижимого имущества с проектом договора купли – продажи объектов недвижимого имущества.

Заявление б/н от 01.02.2021 с предложением о подписании основного договора купли – продажи объектов недвижимого имущества оставлено ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием истцу для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно договору купли-продажи объектов недвижимости от 20.01.2021, заключенному между ООО «Сфера» (далее - Продавец) и ИП ФИО3 (далее - Покупатель) Продавец обязался передать в собственность, а Покупатель обязался принятьи оплатить следующее недвижимое имущество (далее - объекты): 

- нежилое помещение: подвал, обшей площадью 3 118,3 кв.м, кадастровый номер 51:10:0010302:459, расположенное по адресу: 

<

...>. Указанная часть здания принадлежит Продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 24.01.2014. Право собственности зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области 17.03.2014, запись в                                  ЕГРН № 51-51-04/001/2014-227. 

- Нежилое помещение: Подвал, общей площадью 3 127.2 кв.м, кадастровый номер 51:10:0020405:544, расположенное по адресу: 

<

...>. Указанная часть здания принадлежит Продавцу на нраве собственности на основании договора купли-продажи от 24.01.2014. Право собственности зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области 17.03.2014, запись в ЕГРН                               № 51-51-04/001/2014-228.

- Земельный участок, кадастровый номер 51:10:0020405:30. расположенный по адресу: 

<

...> на земельном участке расположено здание № 32. Указанный земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, на котором расположены объекты недвижимости, приобретенные в собственность от 21.08.2017. Право собственности зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области 04.09.2017, запись в ЕГРН № 51:10:0020405:30-51/005/2017-2 (пункт 1.1. Договора).

В соответствии с пунктом 1.2. Договора на дату подписания настоящего Договора в отношении объектов имеются следующие обременения:

- ипотека от 18.08.2018 г. № roc. рer. 51:10:0020405:544-51/034/2018-1 в пользу АКБ РосЕвроБанк на основании Договора залога недвижимого имущества №1019/К-1-311/18 от 19.07.2018;

- аренда от 12.02.2015 г.. № гос. рег. 51-51/005-51/001/003/2015-137/2 на 10 лет в пользу ПАО Сбербанк России на основании Договора аренды № 6\2014 от 31.12.2014.

Цена приобретаемых объектов недвижимости определена сторонами пунктом 2.1. Договора и составляла 120 000 000 руб.

Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами идействует до полного исполнения ими своих обязательств по нему (пункт 6.1. Договора).

В соответствии с договором № 8627OJV4W29Q7Q0RE1WZ6P об открытии невозобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки) от 20.01.2021 ПАО «Сбербанк» (Кредитор) обязался предоставить ИП  ФИО3 (Заемщику) кредит. Кредит лимитной линии        95 000 000 руб. на приобретение объектов недвижимости:  

Часть здания - гостиничный комплекс «Лапландия», площадь 3118.3 кв.м. Адрес: 

<

...>. Кадастровый номер: 51:10:0010302:459.

Часть здания - гостиничный комплекс "Лапландия", площадь 3127.2 кв.м. Адрес: 

<

...>. Кадастровый номер: 51.10:0020405:544.

Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов. Назначение (разрешенное использование): под гостиничный комплекс "Лапландия", дли иного использования. Кадастровый номер: 51:10:0020405:30. Общая площадь 2 553 кв.м; местонахождение: Мурманская область, МО г. Мончегорск сподведомственной территорией 

<

...> на земельном участке расположено здание № 32, в том числе с применением расчетов по открываемому Кредитором по поручению Заемщика безотзывному покрытому документарному аккредитиву.

В материалах дела имеется заявление ПАО «Совкомбанк» № 77 АГ 6059737 от 19.03.2021 о подтверждении отказа в ответ на обращение ООО «Сфера» о снятии обременения с гостиничного комплекса «Лапландия» (кадастровые номера 51:10:0010302:459, 51:10:0020405:544, 51:10:0020405:30), с целью последующей продажи данного комплекса по цене 103 000 000 руб.  ИП ФИО2  Причина отказа заключалась в том, что предложение ФИО2 о цене Объектов недвижимости               (103 000 000 руб.) было значительно ниже их залоговой стоимости (126 165 000 руб.), согласованной в пункте 2.1 договора залога недвижимого имущества (ипотеки)                      № 1019/К-1-ЗН/18 от 19.07.2018.

На последующую просьбу ООО «Сфера», снять залог с Объектов недвижимости с целью продажи Объектов недвижимости ИП ФИО3 по цене 120 000 000 руб.             ПАО «Совкомбанк» ответило согласием, в результате чего 20.01.2021 г. был заключен договор купли-продажи Объектов недвижимости между ООО «Сфера» и ИП                ФИО3 При этом условием снятия залога являлось направление денежных средств от продажи Объектов недвижимости в счет досрочного погашения кредитного (обеспеченного залогом) обязательства. 

Соглашением о порядке исполнения обязательств от 03.02.2021, заключенным между ПАО «Совкомбанк» (далее – Банк), ООО «Сфера» (далее – Залогодатель), и              ООО «Панорама» (далее – Должник), стороны подтвердили, что Залогодателем заключен Договор купли-продажи объектов недвижимости, по условиям которого денежные средства от продажи объектов недвижимости в сумме 120 000 000 руб. должны поступить на залоговый счет Залогодателя № 40702810912020567450, открытый в                               ПАО «Совкомбанк». При этом денежные средства в сумме 110 000 000 руб., поступившие на залоговый счет Залогодателя, находятся в залоге у Банка, в соответствии с Договором залога прав № 664/К-ЗПТ/17 по счету от 03.02.2021 (далее - Договор залога), заключенному Банком с Залогодателем в отношение твердой денежной суммы в размере 110 000 000 руб. Договором залога обеспечиваются обязательств Должника перед Банком, вытекающие из Кредитного договора № 

<

***> от 11 июля 2017 года (далее - Кредитный договор) (пункт 1 Соглашения).

В соответствии с пунктом 2 Соглашения банк обязуется не позднее 3-х рабочих дней с даты поступления на залоговый счет, указанный в пункте 1 Соглашения, денежных средств в размере 110 000 000 руб., направить их в счет частичного досрочного погашения основного долга (кредита) Должника по Кредитному договору.

В пункте 3 Соглашения стороны согласовали, что после исполнения Банком указанных в пункте 2 обязанностей, обязательства Залогодателя, вытекающие из договора займа № 24/01/14 от 24.01.2014 и договора займа № 3-08/2015-3 от 26.08.2015 с учетом Договора цессии № 100220 от 10.02.2020, и из договора займа № 28/04/14 от 28.04.2014 с учетом Договора цессии № 100220201 от 10.02.2020, перед Должником прекращаются в полном размере.

Оставшейся на залоговом счете суммой денежных средств в размере 10 000 000 руб. Залогодатель вправе распоряжаться самостоятельно без каких-либо ограничений.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор), на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с пунктом 5 статьи 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ.

Согласно пункту 4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Пунктом 6 статьи 429 ГК РФ установлено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно статье 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. Оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом.

В силу пункта 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В представленном отзыве ответчик указал, что не выставлял истцу счет на оплату обеспечительного платежа. Истец не оплатил обеспечительный платеж, стороны предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости от 30.11.2020 не подписывали дополнительного соглашения о продлении срока действия указанного договора.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из буквального содержания пункта 1.2.  предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости от 30.11.2020 основной договор должен быть заключен между сторонами не позднее 26.12.2020.

Согласно пункту 6.1. предварительного договора настоящий договор действует до даты заключения основного договора.

Пунктом 6.4. предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости от 30.11.2020 стороны согласовали, что в случае если Продавцом не выставлен Покупателю счет на оплату обеспечительного платежа и при этом стороны не подписали дополнительное соглашение о продлении срока действия настоящего договора, то предварительный договор считается расторгнутым по соглашению сторон. При этом у сторон взаимные обязательства не возникают и стороны отказываются от взаимных претензий друг другу.

 Между тем, ООО «Сфера» не выставило счет ИП ФИО2 на оплату обеспечительного платежа. 

Также из материалов дела не следует, что между сторонами было подписано дополнительное соглашение о продлении срока действия предварительного договора.

При указанных обстоятельствах суд соглашается с доводом ответчика о прекращении действия предварительного договора  26.12.2020.

Кроме того, из содержания пункта 3.2.  предварительного договора следует, что стороны связывали обязанность подписать договор купли-продажи с получением Продавцом от банка-залогодержателя объектов недвижимости согласия на продажу указанных объектов и на снятие обременения в виде ипотеки. Срок получения данного согласия составлял 21 календарный день.

ПАО «Совкомбанк» отказало на обращение ответчика о снятии обременения с объектов недвижимости, с целью последующей продажи ФИО2 

В соответствии с пунктом 1 статья 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

          На основании изложенного  у суда отсутствуют основания для удовлетворения иска.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В связи с тем, что в удовлетворении иска отказано, судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца.

          На основании части 5 статьи 96 АПК РФ в связи   отказом в удовлетворении иска подлежат отмене  обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Мурманской области от 15.02.2021.

         Руководствуясь статьями 167-170, 176, частью 5 статьи 96  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный  суд Мурманской области

решил:

в удовлетворении иска отказать.

         Отменить  обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Мурманской области от 15 февраля 2021 года.

 

       Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в арбитражный суд апелляционной инстанции.

        Кассационная жалоба  может быть подана в срок, не превышающий  двух месяцев со дня вступления в законную силу решения.

Судья                                                      Н.Н. Ярец