Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. д.18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-23487/17

14 сентября 2017 года

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 12 сентября 2017 года. 

Полный текст решения изготовлен 14 сентября 2017 года.

Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Ж.П. Борсовой,

при ведении протокола судебного заседания  секретарем с/з ФИО1,  рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации городского округа Звездный городок Московской области к ООО "ГЕФЕСТ" о взыскании, расторжении договора,

при участии в судебном заседании - согласно протоколу,

Лица, участвующие в деле, о времени  и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

Рассмотрев материалы дела, суд 

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Звездный городок Московской области обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "ГЕФЕСТ" о взыскании задолженности по договору аренды № 018/16-А от 29.07.2016г. за период с 29.07.2016г. по 28.02.2017г. в сумме 349 777 руб. 96 коп., о расторжении договора аренды муниципального нежилого здания от 29.07.2016г. № 018/16-А, а также компенсации судебных расходов.

Рассматривая требование о расторжении договора аренды муниципального нежилого здания № 018/16-А от 29.07.2016г. суд полагает, что данное требование подлежит оставлению без рассмотрения ввиду следующего.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ, арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

В силу ч.2 ст.452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

При этом, ч.5 ст.4 АПК РФ предусматривает, что спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором, за исключением дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, дел о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, дел о несостоятельности (банкротстве), дел по корпоративным спорам, дел о защите прав и законных интересов группы лиц, дел о досрочном прекращении правовой охраны товарного знака вследствие его неиспользования, дел об оспаривании решений третейских судов.

Из представленной претензии № 111исх-406 от 03.03.2017г. суд может сделать вывод о соблюдении претензионного или иного досудебного порядка соблюдения спора в части требований о взыскании задолженности.

Следовательно, требование о расторжении договора аренды муниципального нежилого здания № 018/16-А от 29.07.2016г. подлежит оставлению без рассмотрения.

Администрацией городского округа Звездный городок в судебном заседании заявлено ходатайство об объединении  дел в одно производство, в обоснование которого указывает, что определением от 20.06.2017г. также принято к производству  дело №А41-50957/2017 в порядке упрощенного производства по иску Администрации к ООО «ГЕФЕСТ» о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.03.2017г. по 30.04.2017г., расторжении договора аренды муниципального нежилого здания. Поскольку, по мнению истца, совместное рассмотрение дел будет способствовать более быстрому и правильному разрешению спора.

В соответствии с ч. 3 ст. 130 АПК РФ арбитражный суд вправе объединить несколько однородных дел, в которых участвуют одни и те же лица, в одно производство для их совместного рассмотрения.

Критериями для объединения нескольких дел в одно производство является существующая между ними взаимная связь по основаниям заявленных требований и (или) представленным доказательствам, а также необходимость устранения риска принятия противоречащих друг другу судебных актов (ч.2.1 ст.130 АПК РФ).

Вместе с тем, суд не усматривает взаимной связи между делами, в связи с чем, оснований для удовлетворения ходатайства у суда не имеется.

Также в судебном заседании ответчиком Обществом «ГЕФЕСТ» заявлено ходатайство о приостановлении производства по рассматриваемому делу до вступления в силу судебного акта по делу №А41-50957/2017.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого арбитражным судом.

Исследовав доводы заявления, суд не находит оснований для удовлетворения заявленного ходатайства.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражал. 

В обоснование заявленных требований истец ссылается на следующие обстоятельства.

29 июля 2016г. между Администрацией городского округа Звездный городок Московской области (Арендодатель) и ООО «ГЕФЕСТ» (Арендатор) заключен договор муниципального нежилого здания № 018/16-А, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование за плату отдельно стоящее нежилое здание «Холодильника», расположенное по адресу: Московская область, Щелковский район, ЗАТО, п. Звездный городок, д. 57, стр. 3, общей площадью 262,4 кв.м., согласно акту приема-передачи № 018/16-А от 29.07.2016г., который является неотъемлемой частью договора.

Срок аренды устанавливается с 29 июля 2016г. по 28 июля 2031г. (п. 2.1 Договора).

Прием-передача нежилого здания осуществляется с участием Арендатора по Акту приема-передачи, в котором отражается техническое состояние нежилого здания на момент передачи (п. 2.2 Договора).

Базовая ставка арендной платы составляет 2285,13 рублей за 1 кв.м. в год. Сумма арендной платы, подлежащая ежемесячному внесению, определяется расчетом стоимости и составляет 49 968,28 руб. в месяц (п. 3.1 Договора).

В соответствии с п. 3.2 Договора арендная плата за текущий месяц аренды должна быть полностью внесена Арендатором до 10-го числа следующего календарного месяца. Датой уплаты арендной платы считается дата приема банком к исполнению платежного поручения Арендатора.

03 марта 2017г. Администрация городского округа Звездный городок обратилась к ООО «ГЕФЕСТ» с требованием о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 29.07.2016г. по 28.02.2017г. в сумме 349 777 руб. 96 коп.

Исследовав представленные доказательства, выслушав пояснения сторон, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

Согласно ст.606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Частью 1 ст.614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с ч. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Доказательств, подтверждающих государственную регистрацию договора аренды муниципального нежилого здания «Холодильник» № 018/16-А от 29 июля 2016г., в материалы дела не представлено.

В п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что требований ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться стороной в соответствии с принятыми на себя соглашением (о размере платы и по иным условиям пользования) обязательствами. Совершенный в надлежащей форме договор (изменения к нему), все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям, влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.

Указанный договор аренды подписан сторонами договора, о его фальсификации кто-либо из сторон не заявлял.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора само по себе прямо не свидетельствует о недостижении сторонами соглашения по условиям договора.

Муниципальное нежилое здание «Холодильник» передано ответчику во временное владение и пользование по акту № 018/16-А от 29.07.2016 года, данное обстоятельство не опровергается сторонами спора. 

Доказательств возврата ответчиком истцу арендованного имущества в материалы дела не представлено, в связи с чем суд пришел к выводу, что ответчик фактически пользовался спорным имуществом в заявленный период.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик указывает, что между сторонами подписано дополнительное соглашение № 1 от 29 июля 2016г., в соответствии с которым в редакцию заключенного ранее договора внесены изменения.

Так, в соответствии с п. 3.5 Договора в редакции дополнительного соглашения арендная плата начисляется с момента государственной регистрации договора аренды № 018/16-А от 29 июля 2016г.

Данное дополнительное соглашение также не прошло государственной регистрации в установленном порядке. 

В судебном заседании представителем истца заявлено ходатайство о фальсификации дополнительного соглашения № 1 от 29 июля 2016г. и последующем исключении его из числа представленных доказательств.

В целях проверки заявленного ходатайства арбитражный суд истребовал у ответчика оригинал дополнительного соглашения № 1 от 29 июля 2016г. в целях установления подлинности представленного документа.

Ответчиком оригинал истребуемого дополнительного соглашения не представлен, в соответствии со справкой ОМВД России по району Южное Тушино от 04 июля 2017г., выданной ФИО2 истребуемое соглашение утеряно, установить его местонахождение не представляется возможным, следовательно, у суда отсутствует возможность проверить доводы, изложенные в заявлении о фальсификации.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 71 Кодекса решение суда должно основываться на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд не может считать доказанным факт, подтверждаемый только копией документа или иного письменного доказательства, если в суд не представлен подлинник документа, а копия этого документа заверена ненадлежащим образом. Право давать оценку доказательствам по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, а также относимость, допустимость и достоверность каждого из них и взаимную связь в совокупности, предоставлено исключительно суду первой и апелляционной инстанций.

Дополнительное соглашение в подлиннике отсутствует в материалах дела.

Статьей 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если лицо, участвующее в деле, обратится в арбитражный суд с заявлением в письменной форме о фальсификации доказательства, представленного другим лицом, участвующим в деле, суд:

1) разъясняет уголовно-правовые последствия такого заявления;

2) исключает оспариваемое доказательство с согласия лица, его представившего, из числа доказательств по делу;

3) проверяет обоснованность заявления о фальсификации доказательства, если лицо, представившее это доказательство, заявило возражения относительно его исключения из числа доказательств по делу.

В этом случае арбитражный суд принимает предусмотренные федеральным законом меры для проверки достоверности заявления о фальсификации доказательства, в том числе назначает экспертизу, истребует другие доказательства или принимает иные меры.

В виду отсутствия в подлиннике дополнительного соглашения, суд посчитал невозможным назначение соответствующей судебной экспертизы. 

Вместе с тем, отклоняя доводы ответчика, основанные на дополнительном соглашении, суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 8.2. Договора аренды, любые изменения и дополнения к договору действительны лишь при условии, что они совершены в письменной форме, подписаны уполномоченными на то представителями Сторон и зарегистрированы в установленном законодательством РФ порядке.

В соответствии с ч.1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», заключение договоров аренды в отношении муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких докторов.

Приказом Федеральной антимонопольной службы России от 10.02.2010 № 67 утверждены Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества (далее - Правила).

18.07.2016 проведен аукцион на право заключения договоров аренды недвижимого имущества,  находящеюся   в собственности  ЗАТО  городской округ  Московской  области.  В качестве лота № 8 выступало отдельно стоящее нежилое здание «Холодильник», общей площадью 262,4 кв.м. (п. Звездный городок, д. 57, стр.3).

Размещение информации о проведении аукциона на право заключения договоров аренды недвижимого имущества в соответствии с Правилами является публичной офертой, предусмотренной cт.437 Гражданского кодекса РФ, а подача заявления на участие в аукционе является акцептом оферты согласно ст. 438 Гражданского кодекса РФ (пункты 28, 120 Правил).

В силу пп.2 и пп.16 п. 114 Правил документация об аукционе помимо информации и сведений, содержащихся в извещении о проведении аукциона, должна содержать форму, сроки и порядок оплаты по договору; указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, укачанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.

К документации об аукционе должен быть приложен проект договора, который является неотъемлемой частью документации об аукционе (п.115 Правил).

Договор заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации (п. 98 Правил).

В соответствии с п. 12.6. Документации об аукционе № А-ЗВГ/16-105 договор аренды заключается на условиях, указанных в Документации об аукционе и в поданной Участником, с которым заключается договор аренды. Заявке и по цене, предложенной Победителем аукциона.

А пунктом 12.8 Документации об аукционе № А-ЗВГ/16-105, установлено, что арендная плата за пользование Объектом (лотом) аукциона вносится в порядке, предусмотренном договором аренды. (Приложение 8).

Согласно пункту 3.5. Договора аренды, являющеюся частью аукционной документации и Договора, подписанного сторонами, арендная плата начисляется с момента подписания акта приема-передачи недвижимого имущества.

При этом, в силу и.12.7. Документации об аукционе № А-ЗВГ/16-105. при заключении и (или) исполнения договора изменение условий договора, указанных в Документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается, за исключением случаев, предусмотренных п. 12.10. Документации об аукционе.

Таким образом, стороны не могли своим соглашением изменить установленный аукционной документацией порядок начисления арендной платы. 

Кроме того, возражая против заявленных требований, ответчик указал, что  в акте приема-передачи указано, что Арендодатель также передает Арендатору документы: экспликацию нежилых помещений и ключи в количестве 2 (двух) шт. Однако, Арендодатель после подписания акта приема-передачи не исполнил свою обязанность по передаче ключей и документации.

Как указывает ответчик, Общество с ограниченной ответственностью «ГЕФЕСТ» неоднократно обращалось в адрес администрации городского округа Звездный городок Московской области о предоставлении необходимой технической документации (письма от 17.11.2016 года исх. 1/11 (получено администрацией городского округа Звездный городок Московской области 21.11.2016 года № 111 вх-8955); 13.01.2016 года исх.- 1 ЗГ (получено администрацией городского округа Звездный городок Московской области 13.01.2016№ 111 вх-185), от 10.03.2017 исх. - 24 ЗГ получено администрацией городского округа Звездный городок Московской области 10.03.2017 №111 вх. - 1615).

До настоящего  времени администрация  городского округа Звездный городок Московской области не передала ООО «ГЕФЕСТ» документы и ключи от нежилого здания.

Данные доводы ответчика суд считает несостоятельными. 

Согласно ч.1 ст.611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу ч.1 ст.655 ГК РФ, передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

При этом, в силу ч.2 ст.612 ГК РФ, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Как следует из правовой позиции ВАС РФ, изложенной в постановлении  Президиума № 1389/12 от 09.04.2013г., арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязательства по внесению арендной платы лишь за период, истекший с момента фактической передачи ему указанного имущества, и до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом.

В рассматриваемом случае, техническое состояние передаваемого помещения, было отражено в акте приема-передачи от 29.07.2016г., подписанного обеими сторонами. Из акта следует, что состояние помещений удовлетворительное, а инженерные коммуникации требуют ремонта, обязательство произвести который принял на себя арендатор (п.1 ч.1 ст.8 ГК РФ, ст.307 ГК РФ), с последующим зачетом стоимости ремонта в счет арендной платы. 

Представленные ответчиком доказательства не свидетельствуют о невозможности использования им помещения по назначению, с учетом вышеупомянутых положений ч.2 ст.612 ГК РФ, и условий соглашения сторон, выраженного как в самом договоре аренды, так и в акте приема-передачи. С учетом положения ст.10 ГК РФ, действия ответчика, принявшего помещение в аренду на согласованных условиях, и в последующем заявившего отказ от внесения арендной платы, не могут быть признаны добросовестными. Вопреки доводам ответчика, из акта приема-передачи имущества следует, что арендатору было известно техническое состояние принимаемого в аренду помещения, в том числе и риск его использования по назначению (для складской деятельности). Документация на здание и ключи также переданы арендатору, согласно упомянутому акту.

Согласно ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом ст.310 ГК РФ содержит запрет на односторонний отказ от исполнения обязательства.

Учитывая, что доказательств внесения арендной платы за спорный период, ответчиком вопреки положениям ст.65, 66 и 68 АПК РФ не представлено, при том что данное обязательство подлежит исполнению, требование о взыскании задолженности является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Судебные расходы распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ и возлагаются на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО "ГЕФЕСТ" в пользу Администрации городского округа Звездный городок Московской области сумму долга в размере 349 777,96 руб.

Требование о расторжении договора аренды от 29.07.2016 года № 018/16-А оставить без рассмотрения. 

Взыскать с ООО "ГЕФЕСТ" в доход федерального бюджета госпошлину в размере 9 995,00 руб.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца через Арбитражный суд московской области. 

Судья                                                                                                            Ж.П. Борсова