ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-7793/2018

г. Челябинск

22 июня 2018 года

Дело № А76-32568/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 июня 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу частного образовательного учреждения Автошкола «Болид» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.04.2018 по делу № А76-32568/2017 (судья Катульская И.К.).

В заседании принял участие представитель Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области – ФИО2 (доверенность № 1/8 от 09.01.2018). 

Министерство имущества и природных ресурсов Челябинской области (далее - Министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к частному образовательному учреждению Автошкола «Болид» (далее – ЧОУ Автошкола «Болид», ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды № 305-зем от 02.02.2015 за период с 01.07.2015 по 30.06.2017 в размере 799 791 руб. 48 коп., пени за период с 26.03.2015 по 30.06.2017 в размере 85 370 руб. 48 коп., расторжении договора аренды № 305-зем от 02.02.2015 (л.д. 3-5).

Определением суда первой инстанции от 27.11.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – ИП ФИО3, третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 24.04.2018 исковые требования Министерства удовлетворены в полном объеме (л.д. 98-101).

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ЧОУ Автошкола «Болид» (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение отменить в части, принять по делу новый судебный акт, которым:

- признать недействительным условие договора аренды земельного участка от 03.02.2015 № 305-зем о размере коэффициента вида использования земельного участка равного 4, изложенного в приложении № 1 к договору как противоречащее постановлению Правительства Челябинской области от 11.10.2016 № 211-П «Об установлении коэффициентов вида использования и социальной значимости земельных участков, находящихся в государственной собственности Челябинской области» (далее постановление Правительства Челябинской области от 11.10.2006 № 211-П);

- применить последствия недействительности сделки в виде перерасчета взыскиваемой задолженности по арендной плате, с учетом размера коэффициента вида использования земельного участка по договору аренды земельного участка от 03.02.2015 № 305-зем, равного 2 (л.д. 105-108).

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что для расчета арендной платы использован коэффициент вида использования земельного участка равный 4, который противоречит действующему законодательству - постановлению Правительства Челябинской области от 11.10.2006 № 211-П. Указывает, что земельный участок, предоставленный в аренду ЧОУ Автошкола «Болид», эксплуатируется ответчиком как некоммерческой организацией для целей эксплуатации площадки для первоначального обучения водителей (то есть неограниченного круга лиц), в качестве общественного объекта, для реализации некоммерческих образовательных целей. Целью деятельности некоммерческой организации не является извлечение прибыли. Доходы от хозяйственной деятельности направляются на решение уставных задач автошколы. Соответственно, верным является  применение коэффициента равного 2, предусмотренного для использования земельного участка в целях размещения общественных объектов.

Поскольку при расчете арендной платы использовался повышенный коэффициент, не отвечающий существу сложившихся между истцом и ответчиком правоотношений из договора аренды, ЧОУ Автошкола «Болид» не способно в настоящее время погасить значительную часть долга, заявленного истцом в размере 799 791 руб. 49 коп. Взыскание такой суммы, по мнению подателя жалобы, приведет к несостоятельности (банкротству) ответчика.    

Министерством представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором выражено несогласие с приведенными в ней доводами. 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители ответчика и третьего лица не явился. 

С учетом мнения представителя в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика и третьего лица.

В судебном заседании представитель истца поддержал возражения, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела,  на основании распоряжения Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области № 71-р от 27.01.2015 (л.д. 13) между Министерством (арендодатель) и ЧОУ Автошкола «Болид» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Челябинской области № 305-зем от 03.02.2015 (л.д. 14-17), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 3407,22 кв.м., с кадастровым номером 74:42:0104001:1, местоположение: 

<

...>, для эксплуатации площадки первоначального обучения водителей (п. 1.1 договора).

Согласно п. 1.2. договора участок свободен от зданий, строений, сооружений.

Договор заключен сроком до 27.12.2019 (п. 2.1 договора).

Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что условия договора распространяются на отношения сторон, возникшие с 27.01.2015.

По условиям пунктов 3.1, 3.2 договора арендная плата начисляется с 27.01.2015. Размер и порядок расчета арендной платы определен в приложении № 1 к договору, который является неотъемлемой частью договора.

В силу п. 3.3 договора арендная плата вносится арендатором равными долями ежеквартально, не позднее 25 числа последнего месяца квартала, путем перечисления на единый казначейский счет.

Согласно п. 4.1.2 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора: при использовании земельного участка не по целевому назначению и (или) не в соответствии с видом разрешенного использования; при систематическом (в течение двух платежных периодов) не внесения или неполном внесении арендной платы и других оговоренных договором платежей.

В соответствии с п. 5.2. договора за несвоевременное перечисление арендной платы арендатор уплачивает на расчетный счет, указанный в п. 3.3 договора, пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центробанком Российской Федерации от суммы долга за каждый день просрочки платежа (п. 5.2 договора).

В приложении № 1 к договору сторонами согласован расчет арендной платы, предусматривающий применение показателей кадастровой стоимости земельного участка (6 752 564,88 руб.), ставки арендной платы (1,5), коэффициентов вида использования земельного участка (4), социальной значимости (1,1) (л.д. 18).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 03.02.2015 (л.д. 19).

Указав, что принятые обязательства по договору № 305-зем от 03.02.2015 в части ежеквартального перечисления арендной платы арендатором не исполняются, в связи с чем сумма задолженности за период с 01.07.2015 по 30.06.2017 составила 799 791 руб. 48 коп, истец  направил в адрес ответчика уведомление исх. № 1/9973 от 04.07.2017 с требованием погашения образовавшейся задолженности и досрочном расторжении договора (л.д. 30).

Неисполнение ответчиком обязательства по  внесению арендной платы послужило основанием для обращения министерства с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из наличия между сторонами обязательственных отношений, обусловленных договором аренды, наличия задолженности ответчика перед истцом по внесению арендных платежей в сумме 799 791 руб. 48 коп. в отсутствие доказательств ее оплаты, а также правомерности предъявления требования по взысканию договорной пени. Указанное обстоятельство суд посчитал существенным нарушением условий договора и принял решение о его расторжении в судебном порядке. Отклоняя доводы ответчика о  неверном применении коэффициента вида использования равного 4 и необходимости применения коэффициента вида использования равного 2, суд первой инстанции не нашел оснований для отнесения используемого ответчиком земельного участка к предназначенным для размещения общественных объектов. При этом суд исходил из специфики таких объектов, отсутствия на земельном участке объектов строительства и осуществления ответчиком коммерческой деятельности.

 Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Проанализировав характер спорных правоотношений, исходя из содержания прав и обязанностей сторон, предусмотренных договором № 305-зем от 03.02.2015, суд первой инстанции правильно квалифицировал их как правоотношения по договору аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, ввиду согласования сторонами существенных условий договора аренды об объекте аренды и размере арендной платы.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (займодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Однако в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В случае если земельный участок предоставляется в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) и если законодательством Российской Федерации не установлен иной порядок определения размера арендной платы за такой земельный участок, годовой размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной собственности Челябинской области, определяется как произведение кадастровой стоимости земельного участка, ставки арендной платы и коэффициентов, устанавливаемых Правительством Челябинской области (часть 2 статьи 10 Закона Челябинской области от 28.04.2011 № 120-ЗО «О земельных отношениях» (далее - Закон № 120-ЗО)).

Во исполнение Закона № 120-ЗО Постановлением Правительства Челябинской области от 11.10.2006 № 211-П (далее - Постановление № 211-П) утверждены коэффициенты вида использования земельных участков, находящихся в государственной собственности Челябинской области, а также установлены коэффициенты социальной значимости земельных участков, находящихся в государственной собственности Челябинской области, для некоммерческих организаций, созданных органами государственной власти Челябинской области, - 1, для прочих арендаторов - 1,1.

Согласно Постановлению № 211-П для земельных участков,  расположенных в городских округах с численностью от 20 до 250 000 человек и используемых в прочих целях (прямо не указанных в постановлении), коэффициент вида использования земельных участков установлен в значении «4». Кроме того, данным постановлением предусмотрен подпункт «административно-управленческие и общественные объекты», для которого коэффициент вида использования земельных участков установлен в значении «2». 

Оценивая возражения апеллянта о том, что Министерством при расчете арендной платы применен неправильный коэффициент вида использования земельных участков равный 4, суд первой инстанции правильно исходил из того, общественные объекты – это здания и сооружения, которые классифицируются по их основной функции. Спортивные, развлекательные, культурные, учебно-просветительские и образовательные, административные здания, комплексы для отдыха – это объекты строительства, которые имеют свою специфику как в архитектурном оформлении, так и функциональном зонировании пространства.

К общественным относятся здания: детских яслей и садов; общеобразовательных школ и школ-интернатов; профессионально-технических и сельскохозяйственных учебных заведений; высших и средних специальных учебных заведений; магазинов, предприятий общественного питания; лечебно-профилактических учреждений, санаториев и домов отдыха; пионерских лагерей; спортивного назначения; театров, кинотеатров, цирков, клубов, Домов культуры; административного назначения, проектных, научно-исследовательских организаций и др.; библиотек, музеев, выставочных залов и др.

Как верно установлено судом первой инстанции частное образовательное учреждение Автошкола «Болид» оказывает на возмездной основе различные виды услуг, согласно сведениям Единого государственного реестра юридических лиц. 

Использование земельного участка для целей размещения общественных зданий из материалов дела не усматривается. Более того, ответчиком земельный участок площадью 1100 кв.м., являющейся частью земельного участка площадью 32407,22 кв.м. с кадастровым номером 74:42:0104001:1, был передан в субаренду для целей организации и эксплуатации стоянки временного хранения автотранспорта (л.д. 44-47).

Таким образом, Министерством при расчете арендной платы правомерно применен коэффициент 4.

В апелляционной жалобе ЧОУ Автошкола «Болид» просит признать недействительным условие договора аренды земельного участка от 03.02.2015 № 305-зем о размере коэффициента вида использования земельного участка равного 4, как противоречащее постановлению Правительства Челябинской области от 11.10.2016 № 211-П «Об установлении коэффициентов вида использования и социальной значимости земельных участков, находящихся в государственной собственности Челябинской области» и применить последствия недействительности сделки в виде перерасчета взыскиваемой задолженности по арендной плате, с учетом размера коэффициента вида использования земельного участка по договору аренды земельного участка от 03.02.2015 № 305-зем, равного 2.

Как следует из материалов дела, в ходе рассмотрения исковых требований в суде первой инстанции ответчик обращался со встречным иском к Министерству о признании недействительным условия договора аренды земельного участка от 03.02.2015 № 305-зем о размере коэффициента вида использования земельного участка равного 4 и применении последствий недействительности сделки в виде перерасчета начисленной арендной платы (л.д. 70-72).

Определением арбитражного суда первой инстанции от 11.01.2018 встречное исковое заявление ЧОУ Автошкола «Болид» было оставлено без движения. Определением от 21.02.2018 арбитражного суда первой инстанции от 21.02.2018 встречное исковое заявление ЧОУ Автошкола «Болид» возвращено ответчику (л.д. 90-91).

В силу части 3 статьи 257 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в апелляционной жалобе не могут быть заявлены новые требования, которые не были предметом рассмотрения в арбитражном суде первой инстанции.

Поскольку встречное исковое заявление ЧОУ Автошкола «Болид» было возвращено судом первой инстанции, требования ответчика, заявленные в апелляционной жалобе являются новыми, поскольку в суде первой инстанции не приводились и не рассматривались, в связи с чем не подлежат  рассмотрению судом апелляционной инстанции в качестве самостоятельных требований.

Факт временного пользования ЧОУ Автошкола «Болид» земельным участком подтвержден материалами дела и подателем жалобы не оспаривается.

Доказательств внесения арендных платежей в нарушение положений части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено, что является основанием удовлетворения требований о взыскании задолженности по арендной плате в размере 799 791 руб. 48 коп., а также для начисления договорной пени.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Стороны в пункте 5.2 договора аренды предусмотрели, что за несвоевременное перечисление арендной платы арендатор уплачивает на расчетный счет, указанный в п. 3.3 договора, пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации от суммы долга за каждый день просрочки платежа.

Представленный истцом расчет пени (л.д. 10-12), начисленной за период с 26.03.2015 по 30.06.2017, в размере 85 370 руб. 48 коп. судом первой инстанции проверен и признан верным.

Оснований для переоценки представленного расчета и вывода суда первой инстанции в отношении размера пени у суда апелляционной инстанции не имеется.

Согласно статье 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 4.1.2 спорного договора аренды предусмотрено, что при систематическом (в течение двух платежных периодов) не внесении или неполном внесении арендной платы и иных оговоренных договором платежей арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора.

Установив, что ответчиком систематически допускались просрочки оплаты арендной платы в соответствии с порядком, установленным договором, суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии оснований для удовлетворения требования Министерства о расторжении договора аренды.

В соответствии с пунктом 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее - информационное письмо от 11.01.2002 № 66) если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 30 информационного письма от 11.01.2002 № 66 разъяснено, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Истец направил в адрес ответчика уведомление от 04.07.2017 № 1/9973 о необходимости исполнения обязательств по договору аренды в срок до 10.07.2017, с указанием на обращение в суд с иском о расторжении договора при неисполнении обязательства (л.д. 30) и ответчиком не оспаривается. Таким образом, досудебный порядок расторжения договора аренды истцом соблюден.

Поскольку ответчиком допущена просрочка перечисления арендной платы, учитывая, что требование о расторжении договора заявлено истцом после предварительного предупреждения ответчика о необходимости произвести оплату задолженности в установленный срок, требование истца о расторжении договора аренды № 305-зем от 02.02.2015, правомерно признано судом первой инстанции обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Таким образом, судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя и подлежат взысканию в доход федерального бюджета ввиду предоставления отсрочки уплаты государственной пошлины при обращении в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.04.2018 по делу № А76-32568/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу частного образовательного учреждения Автошкола «Болид» – без удовлетворения.

Взыскать с частного образовательного учреждения Автошкола «Болид» в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 3000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судьяИ.Ю. Соколова

Судьи:Л.В. Пивоварова

 Л.А. Суспицина