Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236016

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А21- 1629/2018

г. Калининград

16 апреля 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 09.04.2018.

Полный текст решения изготовлен 16.04.2018.

 

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Сычевской С.Н., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению 

общества с ограниченной ответственностью «ЖЭУ-23» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, место нахождения: 236029, 

<

...> офис 1А) 

к Министерству регионального контроля (надзора) Калининградской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании недействительным предписания № ЖК-2/4/КАС/10873-р от 01.01.2018г.

 

при участии в судебном заседании: 

от заявителя: ФИО2, паспорт № 2708 207798, доверенность от 21.07.17г.;

от заинтересованного лица: 

ФИО3, паспорт № 2711 357226, доверенность от 12.02.18г.;

установил:

в связи с поступлением обращения жильца квартиры 8 многоквартирного дома № 85 по ул.Нарвская в г.Калининграде по вопросу  повышения размера платы за содержание и ремонт общего имущества, министерством издан приказ № 3274 от 25.12.2017 о проведении внеплановой, документарной проверки общества.

В ходе проверки установлено и отражено в акте проверки от 10.01.2018 № ЖК-1/3274/КАС, что в соответствии с договором от 02.11.2014 (далее - Договор) ООО «ЖЭУ-23» осуществляет функции управляющей организации по обслуживанию, содержанию, текущему и капитальному ремонту жилого дома 85, расположенного на ул.Нарвская, г. Калининград.

В Приложении №3 к договору установлен размер платы за содержание общего имущества (тариф) в размере 10.73 руб./кв.м. 

В соответствии с пунктом 3.4.1 указанного Договора управляющая организация вправе не чаше одного раза в год увеличивать размер платы и содержание жилищного фонда на базовый индекс потребительских цен (индекс инфляции) по субъекту РФ по данным федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по формированию официальной статистической инфляции.

Управляющая организация вправе за 30 дней до окончания каждого года действия договора предоставить собственникам в многоквартирном доме предложения по изменению перечня и стоимости услуг по договору с приложением сметы расходов. Указанная смета является основанием для принятия общим собранием собственников помещений решения об изменении на следующий отчетный период размера платы за содержание общего имущества. В случае, если собственники в 30-дневный срок с момент надлежащего уведомления не принимают какого-либо решения по обоснованному предложению Управляющей организацией об изменении тарифа, либо о введении новой услуги, управляющая организация вводит в действие обоснованный тариф и новую услугу в одностороннем порядке, (п.3.4.2 договора)

Согласно приложенной к обращению жильца спорного дома квитанции на оплату жилищно-коммунальных услуг плата за «содержание жилья» в августе 2017 г. составляла - 11,32 руб. с кв. метра общей площади.

Из представленного приказа директора ООО «ЖЭУ-23» №4а от 27.06.2017 следует, что с 1 июля 2017 года введен новый размер платы за управление, содержание и ремонт общего имущества собственников помещений многоквартирного дома на 5.52 %.

На официальном сайте «ГИС ЖКХ» размещен договор управления многоквартирным домом 85 по ул. Нарвская в г. Калининграде от 25.06.2015, заключенный с одним из собственников многоквартирного дома в Приложении к которому размер платы за управление, содержание и ремонт общего имущества составляет 13.11 руб./кв.м. При этом решение общего собрания об утверждении платы в размере 13.11 руб./кв.м. отсутствует. На момент проверки министерству не представлен.

В связи с этим 10.01.2018 министерством было выдано обществу предписание № ЖК-2/4/КАС/10873-р по устранению выявленных нарушений требований жилищного законодательства, в соответствии с которым в связи с нарушением пп. б), в) п. 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 № 1110, пп. ж) п. 4 Правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416, ч.7 ст.156, ч.1 п.5 ч.2 ст.44, ч.1 ст.162, ч.6.1 ст.193 Жилищного кодекса РФ, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2016 № 491, общество в срок до 15.031.2018 должно:

- произвести перерасчет (снятие) размера платы всем жильцам (собственникам/нанимателям) многоквартирного дома №85 по ул.Нарвская в г.Калининграде за услугу содержание жилья (содержание и ремонт жилого помещения) согласно утвержденному на общем собрании собственников помещений тарифу (плате) до 10.73 руб. за 1 кв.м., без учета базового индекса роста потребительских цен (индекса инфляции по субъекту РФ по данным Росстат), за весь период производившихся начислений; представить в Департамент жилищного контроля и надзора  Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области копии заверенных платежных документов, свидетельствующих об осуществлении перерасчетов.

Не согласившись с предписанием, общество 16.02.2017 обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением, полагая, что плата за содержания жилья может в последующем индексироваться при наличии указанных в договоре оснований, например изменения уровня инфляции, уровня потребительских цен.

В судебном заседании представитель заявителя требования поддержал.

От заинтересованного лица поступил отзыв на заявление, в котором Министерство регионального контроля (надзора) Калининградской области возражало против удовлетворения заявленных требований.

Рассмотрев материалы дела и заслушав пояснения представителей сторон, суд признает необходимым в удовлетворении заявления отказать по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Срок обжалования предписания (ч. 4 ст. 198 АПК РФ) заявителем соблюден.

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Частью 7 статьи 156 ЖК РФ предусмотрено, что размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не создано товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном ст. 45-48 Кодекса.

Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местное самоуправления (ч. 4 ст. 158 ЖК РФ).

Таким образом, размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется на срок не менее чем один год на общем собрании собственников помещений в таком доме, а в случае отсутствия такого решения применяются тарифы, установленные органом местного самоуправления.

Действующее законодательство не предусматривает возможности самостоятельного изменения управляющей организацией размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме без решения общего собрания собственников помещений в таком доме, так же как и введение в действие в одностороннем порядке тарифа, отличного от размера, установления органом местного самоуправления, в случае, если собственниками помещений в многоквартирном доме размер платы за содержание и ремонт жилого помещения не определен.

В соответствии с пп. ж) п. 4 Правил № 416 управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением такого стандарта, как организация и осуществление расчетов за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, включая услуги и работы по управлению многоквартирным домом, и коммунальные услуги, в том числе: начисление обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и коммунальных услуг в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

При этом пп. а) п. 11 Правил № 491 предусмотрено, что содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя осмотр общего имущества, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан.

Вместе с тем, согласно статье 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

Согласно статье 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

В части 2.3 той же статьи предусмотрено, что при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Согласно части 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; 2) плату за коммунальные услуги.

В силу части 1 статьи 156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 ЖК РФ. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год (часть 7 статьи 156 ЖК РФ).

На основании части 7 статьи 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и изменения условий договора управления многоквартирным домом.

Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (часть 4 статьи 158 ЖК РФ).

Статьей 452 ГК РФ предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно пункту 31 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.

Из анализа названных норм следует, что размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется на срок не менее чем один год на общем собрании собственников помещений в таком доме, а в случае отсутствия такого решения применяются тарифы, установленные органом местного самоуправления.

Пунктом 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что существенными условиями договора управления многоквартирным домом является порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также внесения такой платы. В соответствии с частью 8 той же статьи изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Процедура изменения платы за содержание жилого помещения регулируется положениями жилищного законодательства, которые являются специальными по отношению к положениям гражданского законодательства. Вышеназванные нормы призваны в первую очередь гарантировать права и интересы собственников жилых помещений как наиболее слабой стороны во взаимоотношениях с управляющей организацией. Жилищное законодательство не предусматривает каких-либо изъятий в части, касающейся одностороннего изменения обслуживающей организацией указанной платы, а равно не предусматривает право лиц, осуществляющих деятельность по содержанию общего имущества многоквартирного дома, на одностороннее изменение размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества по договорам, заключенными с гражданами-потребителями. Такое изменение возможно только решением общего собрания собственников (Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2017 №18АП-9615/2017 по делу №А47-2031/2017; Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2017 №13АП-5957/2017 по делу №А56-69508/2017).

Исходя из анализа положений статей 39, 45 - 48, 156 и 158 ЖК РФ, основным способом управления и изменения размера платы за содержание и ремонт жилого

помещения для собственников на законодательном уровне определен только способ в виде волеизъявления собственников помещений в многоквартирном доме посредством принятия решения об этом на общем собрании. Установление размера платы иным способом противоречит требованиям закона и нарушает права потребителя (Определение Верховного Суда РФ от 16.02.2017 №306-КГ17-6962 по делу №А49-10717/2016).

Внесение изменений в договор управления многоквартирным домом без проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме противоречит требованиям вышеуказанных норм законодательства.

Таким образом, в случае необходимости изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения управляющая организация должна была инициировать проведение общего собрания собственников помещений для внесения изменений в договор управления многоквартирным домом.

Исходя из вышеприведенных норм и правил, ООО «ЖЭУ-23» являясь профессиональным участником отношений по управлению домами, было знать соответствующие требования законодательства и исполнять их.

Следовательно, оспариваемое предписание является законным.

В соответствии с ч. 3 ст. 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Поскольку основания для удовлетворения заявления отсутствует, расходы общества по оплате государственной пошлины возмещению не подлежат (ч. 110 АПК РФ).

В судебном заседании представители сторон пояснили, что ими представлены и раскрыты все имеющиеся у заявителя доказательства.

Руководствуясь статьями 167–170, 176, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд     

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.  

 

Судья                                                                                  С.Н. Сычевская