ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-22599/18

28 ноября 2018 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 22 ноября 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  28 ноября 2018 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Коновалова С.А.,

судей Бархатова В.Ю., Боровиковой С.В.,

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1,

при участии в заседании:

от Администрации муниципального образования городской округ Лосино-Петровский: ФИО2, по доверенности от 09.01.2018; от АО «КБ ДельтаКредит»: не явились, извещены;от ООО «Партнер-Развитие»: не явились, извещены;от Министерства строительного комплекса Московской области: не явились, извещены;от ПАО «Московский кредитный банк»: не явились, извещены;от ПАО АКБ «Балтика»: не явились, извещены;от ТКБ Банк ПАО: не явились, извещены;от ООО «КБ «БФГ-Кредит»: не явились, извещены;от ПАО АКБ «Инвестторгбанк»: не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу АО «КБ ДельтаКредит» на решение Арбитражного суда Московской области от 20 августа 2018 года по делу № А41-22599/18, принятое судьей Кузьминой О.А., по исковому заявлению Администрации муниципального образования городской округ Лосино-Петровский к ООО «Партнер-Развитие», третьи лица: Министерство строительного комплекса Московской области, ПАО «Московский кредитный банк», ПАО АКБ «Балтика», ТКБ Банк ПАО, АО «КБ ДельтаКредит», ООО «КБ «БФГ-Кредит», ПАО АКБ «Инвестторгбанк», о взыскании задолженности, пени и расторжении договора аренды земельного участка, 

 

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования городской округ Лосино-Петровский Московской области обратилась в суд с иском к ООО «Партнер-Развитие» с требованием о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 848-ю от 16.06.2014 в размере 87 919,20 руб. за период с 2 кв. 2017 года по 1 кв. 2018 года, а также пени в размере 6 000,50 руб. за период с 16.06.2017 по 15.03.2018, а также о расторжении договора и обязании вернуть участок.

В деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, участвуют Министерство строительного комплекса Московской области, ПАО «Московский кредитный банк», ПАО АКБ «Балтика», ТКБ Банк ПАО, АО «КБ ДельтаКредит», ООО «КБ «БФГ-Кредит», ПАО АКБ «Инвестторгбанк».

            Решением Арбитражного суда Московской области от 20 августа 2018 года по делу №А41-22599/18 исковые требования удовлетворены. 

            Не согласившись с указанным решением в части удовлетворения требования о расторжении договора аренды, АО «КБ ДельтаКредит» обжаловало его в апелляционном порядке.

            Истец направил в судебное заседание своего представителя, который возражал на доводы апелляционной жалобы.

Ответчик и третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

В отсутствие возражений со стороны участвующих в деле лиц, апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части в соответствии с пунктом 5 статьи 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 16.06.2014 между Администрацией муниципального образования городской округ Лосино-Петровский Московской области и «Партнер-Развитие» был заключен договор аренды земельного участка N 848-ю. Стороны согласовали предмет договора - земельный участок с кадастровым номером 50:14:0060108:2 общей площадью 4670 кв. м, для развития застроенной территории в целях многоэтажного жилищного строительства.

В договоре также согласованы срок его действия, размер и порядок внесения арендных платежей. В соответствии с условиями договора ответчик принял на себя обязательство своевременно уплачивать арендные платежи.

Договор зарегистрирован в установленном порядке Управлением Росреестра по Московской области.

Вопреки условиям договора, обязательства по своевременному внесению платежей не были исполнены ответчиком в полном объеме. 

В связи с изложенным, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования о расторжении договора аренды, суд первой инстанции посчитал подтвержденным факт существенного нарушения ответчиком условий договора аренды в части полноты и своевременности внесения арендной платы.

Между тем, удовлетворяя указанное требование, суд первой инстанции не учел следующее.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 и пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора. 

Согласно п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса: при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. 

Данное положение устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. 

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

 В соответствии со ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть по решению суда при существенном нарушении его условий другой стороной. 

В материалы дела представлен акт осмотра земельного участка от 16.06.2017, согласно которому на земельном участке с кадастровым номером 50:29:0060219:0016 расположен незавершенный объект строительства. 

Из Выписки из ЕГРН от 14.03.2018 №99/2018/87728948 следует, что земельный участок с кадастровым номером 50:14:0060108:2 обременен 28 договорами участия в долевом строительстве (том 1 л.д. 35-56). 

Согласно разрешению на строительство от 23.03.2016 № RU50-53-4458-2016, ООО «Партнер-Развитие» разрешено производить строительство 2-х секционного 16-ти этажного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 50:14:0060108:2 (том 1 л.д. 83-84). 

Разрешение на строительство от 23.03.2016 № RU50-53-4458-2016 в установленном законодательством порядке не обжаловалось и не отменялось.

Основанием для обращения Администрации с рассматриваемым иском о расторжении договора послужило длительное нарушение обществом обязанности по внесению арендной платы. 

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. 20.06.2016. 

Материалами дела подтверждается факт несвоевременного внесения арендной платы более двух раз подряд.

Однако, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает невозможным расторжение в настоящее время договора аренды, поскольку в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:14:0060108:2 зарегистрировано обременение в виде 28 договоров долевого участия. 

Таким образом, судом установлено, что участок обременен правами участников долевого строительства. 

Арбитражный апелляционный суд считает, что расторжение договора аренды земельного участка повлечет нарушение прав физических лиц. 

В силу закона, право аренды находится в залоге у участников долевого строительства (физических лиц), следовательно, расторжение договора аренды непосредственно затрагивает их законные права и интересы. 

Рассматривая возможность расторжения договора аренды и возврата земельного участка, арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что использование арендатором права на расторжение договора аренды, в том числе в порядке одностороннего отказа от договора, не должно приводить к нарушению прав и законных интересов третьих лиц (участников долевого строительства)

В данном случае заявленными Администрацией требованиями не преследуется цель возврата земельного участка и надлежащего исполнения обязанностей перед третьими лицами, заключившими с обществом договоры участия в долевом строительстве. 

С учетом обременения земельного участка правами участников долевого строительства отсутствует возможность возврата земельного участка арендодателю в первоначальном состоянии, соответственно, расторжение договора аренды повлечет невозможность исполнения ответчиком его обязательств перед участниками долевого строительства, возврат земельного участка с возведенным на нем объектом незавершенного строительства приведет к необоснованному обогащению истца. 

В рамках настоящего спора баланс интересов сторон может достигаться только с учетом обеспечения прав на жилье и имущественных интересов большого количества участников долевого строительства, у которых земельный участок находится в залоге в силу статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». 

Обременение земельного участка правами участников долевого строительства само по себе является достаточным основанием для отказа в иске о расторжении договора аренды.

Расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой ответственности за нарушение арендатором договорных обязательств. 

Исходя из изложенного, обжалуемое решение подлежит отмене в части требования о расторжении договора аренды, а указанное требование удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 20 августа 2018 года по делу № А41-22599/18 отменить в части удовлетворения требования о расторжении договора аренды земельного участка от 16.06.2014 № 848-Ю.

В удовлетворении исковых требований Администрации муниципального образования городской округ Лосино-Петровский о расторжении договора аренды земельного участка от 16.06.2014 № 848-Ю отказать.

В остальной части решение Арбитражного суда Московской области от 20 августа 2018 года по делу № А41-22599/18 оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

 

Председательствующий

 

С.А. Коновалов

 

Судьи

 

В.Ю. Бархатов

 

 С.В. Боровикова