ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А46-16650/2016

03 августа 2017 года

город Омск

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июля 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме 03 августа 2017 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сидоренко О.А.,

судей Золотовой Л.А., Лотова А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8197/2017) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 25.05.2017 по делу № А46-16650/2016 (судья Чернышев В.И.), принятое по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Ситал-Маг» к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Фирма «ЛАТИС», общества с ограниченной ответственностью «Центр интеллектуальных технологий», об урегулировании разногласий, возникших при заключении соглашения к договору аренды земельного участка № ДГУ/12-2927 от 29.12.2012,

при участии в судебном заседании представителей:

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска – ФИО2 (личность удостоверена паспортом, по доверенности № Исх-ДИО/12122 от 24.07.2017);

от общества с ограниченной ответственностью «Ситал-Маг» - ФИО3 (личность удостоверена паспортом, по доверенности № 8 от 18.10.2016), ФИО4 (личность удостоверена паспортом, по доверенности № 8 от 18.10.2016);

от общества с ограниченной ответственностью «Фирма «ЛАТИС» - ФИО3 (личность удостоверена паспортом, по доверенности № 4 от 30.09.2016), ФИО4 (личность удостоверена паспортом, по доверенности № 4 от 30.09.2016);

от общества с ограниченной ответственностью «Центр интеллектуальных технологий» - представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Ситал-Маг» (далее - истец, ООО «Ситал-Маг») обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - ответчик, Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении соглашения к договору аренды земельного участка № ДГУ/12-2927 от 29.12.2012.

Определением суда от 28.11.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Фирма «ЛАТИС» (далее – ООО «Фирма «ЛАТИС»).

Определением суда от 17.01.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Центр интеллектуальных технологий» (далее - ООО «Центр интеллектуальных технологий»).

Истец неоднократно уточнял исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в окончательном виде сформулировав их 11.05.2017 следующим образом: просил арбитражный суд урегулировать разногласия, возникшие при заключении соглашения между Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска и ООО «Ситал-Маг» к договору аренды земельного участка № ДГУ/12-2927-К-12 от 29.12.2012, в следующей редакции:

1) Пункт 2 указанного соглашения:

«Размер арендной платы для Арендатора с 18.02.2016 составляет 12 775 070 рублей в год или 1 064 589, 2 рублей в месяц.

2) Приложение к указанному соглашению: 

«ПОРЯДОК РАСЧЕТА»

1) Расчет ежемесячной арендной платы с 18.02.2016 за предоставленный в аренду земельный участок производится по формуле:

Ап = Р*С/12, где А - размер арендной платы в год; С - рыночная стоимость Участка (116 137 000 рублей - заключение эксперта № 07-Э/17); Р - ставка рефинансирования ЦБ РФ (на 01.01.2016-11%).

Размер арендной платы для Арендатора с 18.02.2016 составляет 12 775 070 рублей в год или 1 064 589, 2 рублей в месяц».

Уточнения исковых требований приняты судом к рассмотрению.

Решением Арбитражного суда Омской области от 25.05.2017 по исковые требования удовлетворены частично.

Пункт 2 соглашения к договору аренды земельного участка № ДГУ/12-2927 от 29.12.2012 изложить следующим образом:

«Размер арендной платы для Арендатора с 18.02.2016 составляет 13 096 490, 33 рублей в год или 1 091 374,19 рублей в месяц.

2) Изложить Приложение к указанному соглашению «ПОРЯДОК РАСЧЕТА» следующим образом:

1) Расчет арендной платы с 18.02.2016 за предоставленный в аренду земельный участок производится по формуле:

А = Р*С, где А - размер арендной платы в год; С - рыночная стоимость Участка (119 059 003 рублей - решение арбитражного суда по делу № А46-16650/2016); Р - ставка рефинансирования ЦБ РФ (на 01.01.2016 11%).

Размер арендной платы для Арендатора с 18.02.2016 составляет 13 096 490, 33 рублей в год или 1 091 374,19 рублей в месяц».

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить в части удовлетворения заявленных требований, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы Департамент указывает на то, что индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 7 «Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов», утвержденного постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п, не проводится в случае изменения рыночной стоимости в тот год, в котором установлена рыночная стоимость. При этом в соответствии с пунктом 9 указанного Постановления арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение рыночной стоимости. Изменение рыночной стоимости произошло в 2015 году на основании отчета об оценке рыночной стоимости. Соответственно индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции в соответствии с пунктом 9 Постановления в 2015 Департаментом не производилась. Индексация согласно пункту 7 Постановления проведена с 11.05.2016 года, то есть по истечении года, в котором была применена рыночная стоимость.

Также податель жалобы считает, что выводы комиссионной судебной экспертизы определения рыночной стоимости земельного участка, выполненной ООО «Абсолют-Эксперт» и ООО «ОМЭКС», о несоответствии отчета законодательству Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартам, методическим указаниям, являются необоснованными.

Оспаривая доводы подателя жалобы, ООО «Ситал-Маг» представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

ООО «Центр интеллектуальных технологий», надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, ходатайств об отложении слушания по делу не заявило, в связи с чем суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ в отсутствие представителя указанного лица по имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании представитель Департамента поддержал доводы и требования апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просил его отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представители ООО «Ситал-Маг» и ООО «Фирма «ЛАТИС» возразили на доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, не подлежащим отмене.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на неё, заслушав явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, установил следующие обстоятельства.

29.12.2012 между арендатором - ООО «Фирма «ЛАТИС» и арендодателем - Главным управлением по земельным ресурсам Омской области был заключен договор аренды № ДГУ/12-2927-К-12, предметом которого является аренда земельного участка с кадастровым номером 55:36:000000:1612, расположенного по адресу: Омская область, г. Омск, Кировский административный округ, ул. Лукашевича, д. 29, площадью 74927 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины, торговые комплексы и центры (далее «Участок»).

Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области за номером 55-55-01/030/2013-523.

На Участке находятся объекты недвижимости, указанные в приложении № 4 к Договору (далее «Объекты недвижимости»), в том числе магазин «ОБИ»: здание, общей площадью 17 449,30 кв. м.

Указанные Объекты недвижимости были проданы Истцу Третьим лицом по договору купли-продажи № ДКП 25/01-2016 от 25.01.2016, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

25.04.2016 Истцом в целях оформления прав на Участок в адрес Ответчика было направлено письмо с просьбой оформить соглашение о передаче прав и обязанностей по Договору на основании статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

31.05.2016 Департамент уведомил ООО «Ситал-Маг» о подготовке соглашения о передаче прав и обязанностей по Договору и об осуществлении расчета арендной платы для нового собственника Объектов недвижимости.

02.09.2016 Ответчик направил в адрес Общества письмо с приложением соглашения и просьбой его подписать. Указанное Соглашение Истец получил после 16.09.2016, что подтверждается отметкой на конверте.

В пункте 2 Соглашения Департамент имущественных отношений Администрации города Омска изменил размер арендной платы по Договору и порядок расчета арендной платы, указав в приложении к Соглашению новый порядок расчета арендной платы.

Общество подписало Соглашение с протоколом разногласий, в котором Истец не согласился с редакцией пункта 2 Соглашения и приложения к Соглашению (расчет арендной платы).

15.10.2016 Истец отправил Ответчику Соглашение и Протокол, что подтверждается квитанцией об отправке почтой. Согласно сведениям сайта Почта России Департамент получил Протокол Истца «25» октября 2016 года.

09.11.2016 Истец получил от Департамента протокол согласования разногласий к Соглашению. Согласно указанному документу Департамент отклонил пункт 2 и пункт 3 Протокола, подготовленного Обществом, в которых Истец не соглашается с размером арендной платы по Договору и порядком расчета арендной платы, предложенного Ответчиком.

Департамент производил расчет арендной платы, исходя из иной формулы и принимая во внимание рыночную стоимость земельного участка, определенную в Отчете № 2016.ОК4-6/5 от 15.07.2016 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:000000:1612, выполненном ООО «Центр интеллектуальных технологий», согласно которому рыночная стоимость земельного участка составляет 162 755 000 рублей.

Истец в целях проверки отчета № 2016.ОК4-6/5 от 15.07.2016, выполненного ООО «Центр интеллектуальных технологий», обратился к эксперту ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» ФИО5, которая подготовила заключение от 16.12.2016, содержащее вывод о несоответствии анализируемого отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности. Названный эксперт подготовил отчет № 008/16 от 16.12.2016, в котором отражено, что рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 11.05.2015 составляет 119 883 000 рублей.

В связи с наличием противоположных отчетов истец также обратился к эксперту ФИО6 (ООО «А-Экспертное бюро»), давшему заключение от 29.12.2016, содержащее вывод о достоверности рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 11.05.2015 в размере 119 883 000 рублей Эти обстоятельства явились поводом для обращения в арбитражный суд с исковым заявлением, которое является предметом рассмотрения по настоящему делу.

25.05.2017 Арбитражный суд Омской области принял обжалуемое решение.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу с пункта 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).

По положениям пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Пунктом 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом в пункте 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрена возможность изменения или расторжения договора по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Так, в частности, пунктом 1 статьи 424 ГК РФ установлено, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 02.02.2010 № 12404/09 по делу № А58-2302/2008, пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

11.05.2015 вступило в силу постановление Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов».

Названный Порядок устанавливает правила определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, если иное не установлено федеральными законами.

Согласно пункту 2 Порядка размер арендной платы при аренде земельных участков в расчете на год определяется одним из следующих способов:

1) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

2) в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными уполномоченным органом исполнительной власти Омской области в сфере регулирования земельных отношений (далее - уполномоченный орган);

3) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 5 указанного Постановления арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3, 4 настоящего Порядка, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле:

А = С x Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что именно эта формула, предусмотренная законодательством, действовавшим в период спорных правоотношений, должна применяться при расчете арендной платы за земельный участок.

ООО «Ситал-Маг» предоставило суду заключение от 16.12.2016, отчет № 008/16 от 16.12.2016, заключение от 29.12.2016, согласно которым рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 11.05.2015 составляет 119 883 000 рублей.

Учитывая существенную разницу стоимости участка, определенную в Отчетах, полагая, что величина рыночной стоимости объекта оценки, применяемая Департаментом для расчета арендной платы, существенно превышает его фактическую стоимость, и Общество и Департамент заявили ходатайство о проведении судебной экспертизы.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Из разъяснений, изложенных в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», также следует, что в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно пункту 2 названного информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

При этом оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

Согласно проведенной экспертизе определения рыночной стоимости земельного участка на основании определения арбитражного суда Омской области от 07.03.2017 по делу № А46-16650/2016 (экспертное заключение № 07-Э/17 от 14.04.2017 общества с ограниченной ответственностью «Абсолют-Эксперт»: 644010, 

<

...>) Отчет № 2016.ОК4-6/5 от 15.07.2016 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:000000:1612, выполненный ООО «Центр интеллектуальных технологий» г. Омск, законодательству Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартам, методическим указаниям и достоверности определенной рыночной стоимости объекта оценки соответствует не в полной мере; величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:000000:1612 на 11.05.2015 составляет 116 137 000 рублей.

Согласно проведенной экспертизе определения рыночной стоимости земельного участка на основании определения арбитражного суда Омской области от 07.03.2017 по делу № А46-16650/2016 (экспертное заключение № 16/17 от 13.04.2017 общества с ограниченной ответственностью «ОМЭКС» (644010, 

<

...>) отчет № 2016.ОК4-6/5 от 15.07.2016 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:000000:1612, выполненный ООО «Центр интеллектуальных технологий» г. Омск, законодательству Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартам, методическим указаниям и достоверности определенной рыночной стоимости объекта оценки соответствует не в полной мере; величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:000000:1612 на 11.05.2015 составляет 141 761 884 рубля.

Оба Эксперта пришли к выводу, что величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:000000:1612 на 11.05.2015, отраженная в отчете № 2016.ОК4-6/5 от 15.07.2016 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:000000:1612, выполненном ООО «Центр интеллектуальных технологий» г. Омск, не является достоверной в силу некорректного выбора объектов-аналогов. Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами экспертов, что для большей достоверности и объективности при определении рыночной стоимости земельного участка было правильно объекты-аналоги выбирать в том же административном округе города, а не сравнивать с аналогами, расположенными на территории всего города Омска, что привело к увеличению итогового размера.

Оба эксперта ФИО7 и ФИО8 рассчитали итоговую рыночную стоимость объекта оценки как средневзвешенное значение скорректированных цен объектов-аналогов на основании предположения, что максимальное влияние на результат должен оказывать аналог с наименьшей величиной общей валовой коррекции, как наиболее похожий на объект оценки. Наибольший вес присвоен аналогу, который меньше всего нужно было корректировать от первоначальной цены предложения, так как он изначально больше похож на объект оценки.

По мнению суда, чтобы получить адекватную и несмещенную оценку, то есть не сместить результат, либо в сторону завышения, либо в сторону занижения, нужно максимально корректно убирать аналоги из генеральной выборки.

Из анализа представленных экспертных заключений видно, что ФИО7 убрала один аналог, имеющий минимальное значение скорректированной цены, и один аналог, имеющий максимальное значение скорректированной цены:

- минимальный аналог № 4-730 руб. /кв. м

- максимальный аналог № 7-3 448 руб. /кв. м Итоговый результат после исключения двух аналогов - 116 137 000 руб.

На полной выборке (то есть на всех аналогах) эксперт ФИО8 не вывел результат предварительного расчета рыночной стоимости объекта оценки как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.

Представление о промежуточном результате, который получил эксперт ФИО8 можно составить на основании данных, приведенных в отчете, где эксперт указывает, что среднеарифметическая цена в выборке скорректированных цен аналогов (имеется в виду вся выборка) составляет 1 768 руб. /кв. м, медиана - 1 589 руб. /кв. м.

Таким образом, если использовать среднее значение скорректированных цен объектов-аналогов, рыночная стоимость объекта оценки, по мнению ФИО8, составит: 1768 руб. /кв. м* 74 927 кв. м= 132 470 936 руб.

Если использовать медианное значение скорректированных цен объектов-аналогов, рыночная стоимость объекта оценки составит 1589 руб. /кв. м* 74 927 кв. м= 119 059 003 руб.

Среднее арифметическое - является результатом деления суммы всех наблюдаемых числовых величин на их количество. Средняя арифметическая чувствительна к положению крайних значений ряда или экстремальным, сильно выбивающимся значениям выборки.

Медиана представляет собой срединное значение упорядоченного массива чисел. Если массив не содержит повторяющихся чисел, то половина его элементов окажется меньше, а половина - больше медианы. Если выборка содержит экстремальные значения, для оценки среднего значения предпочтительнее использовать не среднее арифметическое, а медиану.

Однако в итоге эксперт ФИО8 убрал один аналог, имеющий максимальное значение скорректированной цены, и два аналога, имеющих минимальное значение скорректированной цены:

- минимальный аналог № 4-730 руб. /кв. м

- второй минимальный аналог № 2-791 руб. /кв. м

- максимальный аналог № 7-3 448 руб. /кв. м Итоговый результат после исключения трех аналогов - 141 761 884 руб.

Судом первой инстанции верно отмечено, что более корректно для определения верной рыночной стоимости убирать одинаковое число минимальных и максимальных аналогов.

Вместе с тем, принять во внимание как конечный результат величину, отраженную в экспертном заключении № 07-Э/17 от 14.04.2017 общества с ограниченной ответственностью «Абсолют-Эксперт», суд не может с учетом замечаний и возражений, представленных на этот отчет ООО «Центр интеллектуальных технологий»: текст заключения эксперта ФИО7 в отдельных моментах идентичен заключению эксперта ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» ФИО5, к которой обращался во внесудебном порядке истец, вплоть до аналогичных ошибок в тексте («данные факт», исторический Центр города» и т.п.), что, по мнению ООО «Центр интеллектуальных технологий», возможно исключительно при работе с электронным документом, которого у эксперта быть не должно.

Кроме того, суд первой инстанции обратил внимание, что в своих пояснениях на эти возражения ООО «Центр интеллектуальных технологий» эксперт ФИО7 везде указывает себя исключительно в третьем лице: «эксперт ФИО7 имела полное право оставить итоговую рыночную стоимость», «как показано в заключении ФИО7», «подход ФИО7 к итоговому отбору объектов-аналогов максимально объективен», что заставляет усомниться в его авторстве.

Проанализировав эти аспекты, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о необходимости применения медианного значения скорректированных цен объектов-аналогов, отраженных в отчете эксперта ФИО8, с учетом которого рыночная стоимость земельного участка составит 1 589 руб. /кв. м* 74 927 кв. м = 119 059 003 руб.

При этом указанное значение также максимально совпадает с величиной рыночной стоимости земельного участка, отраженной в отчете эксперта ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» ФИО5 № 008/16 от 16.12.2016, в котором отражено, что рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 11.05.2015 составляет 119 883 000 рублей, а также в заключении от 29.12.2016 эксперта ФИО6 (ООО «А-Экспертное бюро»).

В обоснование апелляционной жалобы Департамент указывает на то, что индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 7 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п, не проводится в случае изменения рыночной стоимости в тот год, в котором установлена рыночная стоимость. При этом в соответствии с пунктом 9 указанного Порядка арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение рыночной стоимости. Изменение рыночной стоимости произошло в 2015 году на основании отчета об оценке рыночной стоимости. Соответственно индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции в соответствии с пунктом 9 Порядка в 2015 Департаментом не производилась. Индексация согласно пункту 7 Порядка проведена с 11.05.2016 года, то есть по истечении года, в котором была применена рыночная стоимость.

Суд апелляционной инстанции не принимает указанный довод по следующим основаниям.

Так, пункты 7 и 9 Порядка, утвержденного постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п, изложены следующим образом:

«При заключении договора аренды земельного участка уполномоченный орган или орган местного самоуправления Омской области предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды» (пункт 7);

«При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, уполномоченный орган или орган местного самоуправления Омской области предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

В случае изменения рыночной стоимости земельного участка размер уровня инфляции, указанный в пункте 7 настоящего Порядка, не применяется» (пункт 9).

Из буквального содержания указанных пунктов следует, что даже в случае проведения в 2015 году оценки и изменения в связи с этим рыночной стоимости земельного участка арендная плата подлежала бы перерасчету по состоянию на 1 января 2016 года и при этом размер уровня инфляции, указанный в пункте 7 Порядка, применению не подлежал.

Аналогичная правовая позиция изложена в ответе на вопрос 6 в разделе «Разъяснения по вопросам, возникающим в судебной практике» Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что вопреки доводам Департамента оценка рыночной стоимости земельного участка в 2015 году не проводилась (проведена в 2016 году), в 2015 году изменилась не рыночная стоимость земельного участка, а порядок определения арендной платы (ранее арендная плата рассчитывалась на основании кадастровой стоимости земельного участка, а в связи с принятием постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п стала рассчитываться на основании рыночной стоимости).

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции, частично удовлетворив требование ООО «Ситал-Маг», принял законное и обоснованное решение.

При вынесении решения судом первой инстанции в соответствии со статьей 71 АПК РФ оценены все представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи. Выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, соответствуют материалам дела. 

Нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 АПК РФ могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции, судом апелляционной инстанции не установлены. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы ответчика не имеется.

Департамент освобожден в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины, в связи с чем последняя не подлежит распределению между сторонами.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Администрации города Омска оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Омской области от 25.05.2017 по делу № А46-16650/2016 – без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.А. Сидоренко

Судьи

Л.А. Золотова

А.Н. Лотов