Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Волгоград                                                                                                

«17» сентября 2024 года                                                                      Дело № А12-10031/2024

Резолютивная часть решения объявлена 17 сентября 2024 года.

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Лебедева А.М., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Федоровой А.С. (до перерыва), секретарем судебного заседания Денисовым А.Ю. (после перерыва),

при участии:

от истца: представителя ФИО1 по доверенности,

от ответчика: представителя ФИО2 по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью «Манхэттен Девелопмент» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «ВолТорг» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании задолженности и неустойки, 

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «ВолТорг»

к обществу с ограниченной ответственностью «Манхэттен Девелопмент»

о взыскании убытков, 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Манхэттен Девелопмент» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ВолТорг» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по договору №А-02-1483 от 25.05.2023 по основной арендной плате за период с октября 2023 года по январь 2024 года в размере 275 805 руб. 60 коп., по дополнительной арендной плате за период с ноября 2023 года по январь 2024 года в размере 111 772 руб. 50 коп., по переменной арендной плате за период с июля 2023 года по январь 2024 года в размере 62 311 руб. 32 коп., неустойки по состоянию на 09.04.2024 в размере 387 528 руб. 10 коп.

Определением суда от 22.04.2024 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 27.05.2024 суд перешёл к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

В отзыве ответчик возражал против удовлетворения иска по приведенным основаниям, в том числе просил снизить размер неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 07.08.2024 принят встречный иск ООО «ВолТорг» о взыскании убытков в сумме 530 138 руб. 25 коп.

В судебном заседании 03.09.2024 суд принял к рассмотрению уточненные встречные требования о взыскании убытков в сумме 716 394 руб. 86 коп.

Представитель истца представила отзыв на встречный иск.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом объявлен перерыв, после которого рассмотрение дела продолжено.  

Представитель истца поддержала первоначальные исковые требования в полном объеме, возражала против удовлетворения встречных требований по основаниям, изложенным в отзыве.

Представитель ответчика поддержала встречные исковые требования в полном объеме, возражала против удовлетворения первоначального иска по основаниям, изложенным в отзыве.

Изучив материалы дела, доводы первоначального искового заявления и встречного искового заявления, выслушав представителей сторон, суд пришёл к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 25.05.2023 между ООО «Манхэттен Девелопмент» (арендодатель) и ООО «ВолТорг» (арендатор) заключен договор № А-02-1483 аренды помещения, площадью 125,2 кв.м., расположенного в ТРК «Парк Хаус» по адресу: г. Волгоград, бул. 30-летия Победы, 21, для размещения магазина под товарным знаком «Белорусские продукты».

Согласно пункту 2.1.7 договора арендатор обязан завершить отделочные работы и подготовить помещение для обслуживания посетителей в течение 90 календарных дней с даты подписания акта доступа.

По истечении 90 дней арендатор не начал коммерческую деятельность в помещении, отделочные работы в помещении не были завершены и были приостановлены ответчиком. На письма арендодателя арендатор не ответил.

В соответствии с пунктом  2.1.7 договора в случае, если арендатор нарушил срок подготовки помещения для обслуживания посетителей более чем на 30 календарных дней, арендодатель начиная с 31 календарного дня такого нарушения имеет право отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке согласно статье 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. В указанном случае договор прекращает свое действие с даты получения арендатором уведомления арендодателя об отказе.

На основании уведомления арендодателя № 1077 от 27.12.2023 договор аренды прекратил свое действие.

Согласно пункту 4 договора арендная плата состоит из следующих составляющих:

А) основная арендная плата;

Б) дополнительная арендная плата;

В) переменная арендная плата;

Г) арендная плата с оборота.

Основная арендная плата за все помещение в месяц составляет сумму в рублях, эквивалентную 1 250 Евро в месяц, без учета НДС. Основная арендная плата уплачивается арендатором авансом ежемесячно не позднее 5 (пятого) календарного дня оплачиваемого месяца (пункты 4.2.1, 4.2.2 договора).

Арендатор оплачивает дополнительную арендную плату за услуги предоставляемые арендодателем по управлению комплексом, которые не включают услуги по обслуживанию и обеспечению функционирования инженерных систем, спроектированных и смонтированных арендатором в помещении, ежемесячно авансовыми платежами не позднее 5 календарного дня оплачиваемого месяца (пункт 4.4.1 договора).

Согласно пункту 4.4.5 договора дополнительная арендная плата за все помещение в целом составляет сумму в рублях, эквивалентную 535,71 Евро в месяц, без учета НДС.

Как предусмотрено пунктом 4.5.1 переменная арендная плата состоит из: 

- плата за потребленное в помещении (электроснабжение, водопотребление, водоотведение);

- плата, приходящаяся на места общего пользования: электроснабжение, водопотребление (холодная вода), водоотведение (канализация питьевой воды), теплоснабжение (газ и/или теплоэнергия), канализацию стоков (дождевых, талых и инфильтрационных), вывоз ТКО, сверхнормативный сброс загрязняющих веществ и негативное воздействие на централизованную систему водоотведения.

На дату окончания срока действия договора у арендатора имелся обеспечительных платеж на сумму 150 000 руб.

В соответствии с пунктом 5.4 договора аренды имеющийся депозит был зачтен в счет имеющейся задолженности по арендной плате (уведомление от 18.01.2024).

Как указывает истец, на стороне ответчика образовалась задолженность:

- по основной арендной плате за период с октября 2023 года по январь 2024 года в размере 3940,08 Евро по курсу 70 руб. = 275 805 руб. 60 коп.;

- по дополнительной арендной плате за период с ноября 2023 года по январь 2024 года в размере 1 596,75 Евро по курсу 70 руб. = 111 772 руб. 50 коп.;

- по переменной арендной плате за период с июля 2023 года по январь 2024 года в размере 62 311 руб. 32 коп.

В соответствии с пунктом 12.1.8 договора в случае просрочки исполнения денежного обязательства арендодатель вправе потребовать уплаты, а арендатор обязан по такому требованию уплатить пени в размере 0,6% от суммы фактической неоплаченной в срок, установленный в договоре, арендной платы и/или любой из составных частей за каждый день просрочки.

В адрес ответчика истцом направлялись претензии от 30.01.2024 и от 12.03.2024, оставленные без удовлетворения.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «Манхэттен Девелопмент» в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Отношения сторон урегулированы договором аренды (глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения; если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.д.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

В соответствии с правилами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

В соответствии с положениями статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть 7 подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами. 

В соответствии с положениями пункта 3 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела. 

По смыслу пункта 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права. 

Из положений указанных норм следует, что формирование предмета доказывания в ходе рассмотрения конкретного спора, а также определение источников, методов и способов собирания объективных доказательств, посредством которых устанавливаются фактические обстоятельства дела, является исключительной прерогативой суда, рассматривающего спор по существу. 

В соответствии с нормами статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. 

В соответствии с положениями части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. 

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 № 12505/11 сформулирована правовая позиция, согласно которой, нежелание представить доказательства должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументированно, со ссылкой на конкретные документы, указывает процессуальный оппонент. Участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения.

Факт наличия задолженности ответчика подтвержден материалами дела, ответчиком контррасчет долга не представлен, оплата не доказана.

Также истец просил взыскать с ответчика 387 528 руб. 10 коп. неустойки за период с 06.10.2023 по 09.04.2024 (с учетом добровольного снижения неустойки истцом).

Согласно статьям 329 и 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 12.1.8 договора в случае просрочки исполнения денежного обязательства арендодатель вправе потребовать уплаты, а арендатор обязан по такому требованию уплатить пени в размере 0,6% от суммы фактической неоплаченной в срок, установленный в договоре, арендной платы и/или любой из составных частей за каждый день просрочки.

Расчет неустойки признан судом правильным.

В ходе рассмотрения дела ответчиком заявлено о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 критериями для установления несоразмерности неустойки могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки относительно суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательств и другие.

При этом в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 от 24.03.2016 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Из указанного следует, что признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение, при этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкции с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

Поскольку ответчик не доказал экстраординарность и исключительность рассматриваемого случая для применения в расчете более низкой неустойки, нежели установленной договором (принимая во внимание добровольное уменьшение истцом размера неустойки), суд не усмотрел оснований для её снижения.

Относительно встречных требований о взыскании убытков в сумме 716 394 руб. 86 коп. суд отмечает следующее.

Указанные убытки, по утверждению ответчика, образовались в результате следующего.

02.08.2023 между ООО «ВолТорг» (заказчик) и ООО «Газэнергопроект» (подрядчик) был заключен договор на выполнение проектных работ № 1659 по условиям которого подрядчик по заданию заказчика выполняет проектные работы для перепланировки спорного помещения. Стоимость работ по договору составила 30 000 руб. и была оплачена ООО «ВолТорг».

25.09.2023 между ООО «ВолТорг» и ИМ ФИО3 был заключен договор № 2/23-П купли-продажи товаров, предназначенных для проведения отделочных работ в помещении. Общая стоимость товаров составила 217 831,57 руб.

Кроме того, между ООО «ВолТорг» (заказчик) и ИП ФИО3 (подрядчик) был заключен договор подряда № 9/23-СМР от 15.11.2023, по условиям которого подрядчик обязуется выполнить в спорном помещении следующие виды работ: монтаж каркаса перегородки из профилей; монтаж каркаса потолка из профилей; грунтовка пола перед плиткой; укладка плитки на пол; шлифование стяжки с частичным выравниванием; укладка керамического плинтуса; затирка керамогранита. Общая стоимость выполненных работ составила 282 306,68 руб.

27.09.2023 между ООО «ВолТорг» (покупатель) и ООО «КЕРАМА-Волгоград» (продавец) был заключен договор купли-продажи № 27/09/23-4, в соответствии с которым был приобретен керамический гранит на сумму 180 736,61 руб., плюс стоимость доставки 5 520 руб.

Письмом Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору № ФС-КС-7/28562 от 27.11.2023 было разъяснено, что в связи с выявлением несоответствий в продукции белорусских предприятий Департаментом ветеринарного и продовольственного надзора Министерства сельского хозяйства Республики Беларусь их статус в Реестре предприятий Таможенного союза изменен на «усиленный лабораторный контроль». В связи с повторным выявлением несоответствий в продукции ряда белорусских предприятий Россельхознадзор обратился в Департамент с просьбой об изменении их статуса на «временно ограничено».

В связи с изложенными обстоятельствами и ограничением поставок товаров и продуктов, как указал ответчик, он не смог своевременно приступить к осуществлению деятельности, согласованной сторонами в договоре.

По утверждению ответчика, понесенные арендатором расходы в рамках указанных выше договоров, со ссылкой на положения статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, должны быть возмещены арендодателем.

В соответствии с пунктом 2.1.2 договора аренды, а также пунктом 1.2 Разделительной ведомости выполнения работ (приложение № 14 к договору аренды) арендатор до начала работ по подготовке помещения к обслуживанию посетителей запрашивает у арендодателя технические условия, на основе которых обязуется подготовить и предоставить на согласование арендодателю необходимую проектную документацию на помещение.

Таким образом, начиная с даты подписания договора аренды (с 25.05.2023) у арендатора возникла обязанность по подготовке проектной документации для проведения ремонтных работ в помещении.

30.06.2023 помещение было передано арендатору для проведения отделочных работ по акту доступа.

Согласно пункту 2.1.7 договора арендатор обязан завершить отделочные работы и подготовить помещение для обслуживания посетителей в течение 90 календарных дней с даты подписания сторонами акта доступа, т.е. до 27.09.2023.

27.07.2023 письмом №353 арендодатель напомнил арендатору о сроках строительно-ремонтных работ и об обязанности арендатора принять помещение по передаточному акту для начала коммерческой деятельности 28.09.2023.

Между тем, как следует из встречного искового заявления, договор на подготовку проектной документации арендатор заключил лишь 02.08.2023.

Доказательств того, что арендатор не мог приступить к проектным и отделочным работам по независящим от него объективным причинам или по вине арендодателя, в материалы дела не представлено.

Довод арендатора, что он не мог приступить к указанным работам ввиду отсутствия в договоре приложений № 2 и № 7 несостоятелен, поскольку согласно пункту 16.8 договора стороны подтверждают, что до подписания настоящего договора арендатор ознакомился с Положением по Торгово-развлекательному комплексу (приложение № 2), Инструкцией о взаимодействии работников охраны, персонала и арендаторов ТРК «Парк Хаус», при обстоятельствах угрозы возникновения чрезвычайных ситуаций или ликвидации (приложение № 3), Регламентом взаимоотношений арендодателя с арендатором при обустройстве торговой площади/Правилами проведения отделочных работ (приложение № 7), Общестроительными техническими условиями для Комплекса (приложение № 9) и Актом разграничения эксплуатационной ответственности (приложение № 10), которые расположены на сайте арендодателя по адресу http://volgograd.atrium-parkhouse.ru/tenant/. 

По истечении 90 дней арендатор не завершил отделочные работы в помещении. На письмо арендодателя №420 от 04.09.2023 о нарушении сроков строительно-ремонтных работ арендатор не ответил.

Суд отмечает, что договор на закупку строительных материалов для проведения отделочных работ был заключен арендатором 25.09.2023, договор подряда заключен 15.11.2023, то есть по истечении установленного договором аренды срока для проведения ремонтных работ (после 27.09.2023) без согласования с арендодателем и заключения дополнительного соглашения к договору аренды.

На основании статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 1). В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2). Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3).

Согласно пункту 2.2.2 договора при прекращении договора аренды произведенные улучшения помещения, неотделимые без вреда для помещения (неотделимые улучшения), переходят в собственность арендодателя, и их стоимость не подлежит возмещению арендатору. Настоящим стороны подтверждают, что арендатор производит неотделимые улучшения в помещении для своих собственных нужд, в том числе для повышения эффективности своей деятельности в помещении, производимые арендатором неотделимые улучшения не связаны с каким-либо интересом арендодателя. Все отделимые улучшения, произведенные арендатором в помещении, являются собственностью арендатора и в случае прекращения договора подлежат изъятию и вывозу силами и за счет арендатора.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 

Договор аренды № А-02-1483 от 25.05.2023 был подписан сторонами после обсуждения и внесения всех правок со стороны арендатора.

Учитывая изложенное, суд не усмотрел оснований для удовлетворения встречного иска.

Судебные расходы по делу подлежат отнесению на ответчика в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

первоначальный иск удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ВолТорг» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Манхэттен Девелопмент» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) задолженность по основной арендной плате в размере 275 805 руб. 60 коп., по дополнительной арендной плате в размере 111 772 руб. 50 коп., по переменной арендной плате в сумме 62 311 руб. 32 коп., неустойку за период с 06.10.2023 по 09.04.2024 в сумме 387 528 руб. 10 коп., судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску в сумме 18 501 руб.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ВолТорг» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 1 247 руб. государственной пошлины по иску.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в Двенадцатый  арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через Арбитражный суд Волгоградской области.

 

Судья                                                                                                                          А.М. Лебедев