АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А35-8615/2020

21 октября 2021 года

г. Курск

Резолютивная часть решения объявлена 14 октября 2021 года

Арбитражный суд Курской области в составе судьи О.А. Матвеевой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 318463200025731, ИНН 

<

***>) 

к комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

В судебном заседании участвуют представители: 

от истца: не явился, извещен,

от ответчика: ФИО3 – по доверенности от 12.10.2021. 

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в суд с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи  муниципального имущества 14-2020/09/В от 24.09.2020 – нежилого помещения № 2 на первом этаже, площадью 45,1 кв.м., с кадастровым номером 46:29:103104:2179, расположенного по адресу: 

<

...>   изложив пункта 3 договора купли-продажи в следующей редакции: «Рыночная стоимость в соответствии с кадастровой стоимостью Имущества составляет 592714 (Пятьсот девяносто две тысячи семьсот четырнадцать) рублей 00 копеек без учёта НДС»; изложив пункт 3.2 договора купли-продажи в следующей редакции: « В случае обращения взыскания на имущество в судебном порядке цена выкупаемого имущества в размере 592714 (Пятьсот девяносто две тысячи семьсот четырнадцать) рублей 00 копеек является начальной продажной ценой заложенного Имущества.»;

изложив пункт 13 договора купли-продажи в следующей редакции: «Обязанности сторон, не урегулированные настоящим договором, устанавливаются в соответствии с действующим законодательством. В случае нарушения установленного п. 3 настоящего Договора срока оплаты стоимости Имущества Покупатель уплачивает Продавцу неустойку, устанавливаемую в размере 0,003% от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки.Уплата неустойки не освобождает Покупателя от исполнения обязательств по настоящему Договору»; пункт 14 и 15 Договора, исключить.

Определением суда от 02.11.2020  исковое заявление принято судом к производству, назначено предварительное судебное заседание.

Определением от 01.12.2020 дело назначено к судебному разбирательству.

20.09.2021 истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований, а именно  урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества № 14-2020/09/В от 24.09.2020 г.  нежилого помещения №2 на 1-ом этаже, площадью 45,1 кв.м. кад. № 46:29:103104:2179 по адресу 

<

...>, изложить пункта 3 договора купли-продажи в следующей редакции: «Рыночная стоимость в соответствии с отчётом об оценке рыночной стоимости Имущества №Т12/06-21 от 15.07.2021 г, составляет 816000 (Восемьсот шестнадцать тысяч) рублей 00 копеек без учёта НДС»; изложить пункт 3.2 договора купли-продажи в следующей редакции: «В случае обращения взыскания на имущество в судебном порядке цена выкупаемого имущества в размере 816000 (Восемьсот шестнадцать тысяч) рублей 00 копеек является начальной продажной ценой заложенного Имущества.»; изложить пункт 13 договора купли-продажи в следующей редакции: «Обязанности сторон, не урегулированные настоящим договором, устанавливаются в соответствии с действующим законодательством. В случае нарушения установленного п. 3 настоящего Договора срока оплаты стоимости Имущества Покупатель уплачивает Продавцу неустойку, устанавливаемую в размере 0,01% от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки. Уплата неустойки не освобождает Покупателя от исполнения обязательств но настоящему Договору»; пункт 14 и 15 Договора, исключить.

Ходатайство судом удовлетворено в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 17.02.2021 от филиала ПАО «Квадра» - «Курская генерация» истребованы  сведения: 1. Имеется ли в здании площадью 551,9 кв.м., расположенном по адресу: 

<

...>, система центрального отопления; в случае если система отопления в здании имеется: каково его техническое состояние; функционирует система отопления в здании на сегодняшний день, осуществляется ли поставка тепловой энергии; 2. Имеется ли в нежилом помещении 2 площадью 45,1 кв.м. на 1 этаже здания, расположенного по адресу: 

<

...>, система центрального отопления; в случае если система отопления в нежилом помещении имеется: каково его техническое состояние; функционирует ли система отопления в указанном помещении на сегодняшний день, осуществляется ли поставка тепловой энергии; 3. С кем заключены договоры на поставку тепловой энергии в указанное выше здание, в том числе в нежилое помещение 2 площадью 45,1 кв.м. на 1 этаже здания. Производят ли лица, с которыми заключены соответствующие договоры, оплату поставленной тепловой энергии.

09.03.2021 от филиала ПАО «Квадра» - «Курская генерация» поступила информация о том, что между ООО «Курская ТСК» и ООО «УК СЕЙМ» (ИНН 

<

***>, КПП 463201001) 09 января 2013 года заключен Договор на снабжение тепловой энергией в горячей воде № 23100816 ряда жилых домов. Дополнительным соглашением от 08.09.2020 г. к Договору № 23100816 от 09.01.2013 г. на снабжение тепловой энергией в горячей воде, в число домов, в которые поставлялась тепловая энергия в горячей воде, был включен жилой дом № ЗА по ул. Парковая г. Курска. Пунктом 2.3.7 Договора предусмотрена обязанность ООО «УК Сейм» надлежащим образом обслуживать внутридомовые инженерные сети и теплопринимающие устройства и нести ответственность за их состояние. Собственниками помещений, расположенных в жилом доме № 3 А по ул. Парковая г. Курска, избран способ управления домом - посредством Управляющей организации - УК «СЕЙМ». УК «СЕЙМ» несет ответственность за содержание общего имущество (в том числе системы центрального отопления, горячего водоснабжения) в доме № 3 а по ул. Парковая г. Курска.

ПАО «Квадра» - «Курская генерация» в своем письме  пояснило, что поскольку ПАО «Квадра» осуществляет поставку тепловой энергии до внешней сети дома, информацией о системе отопления, ее функционировании внутри жилого дома не располагает. Договор на поставку тепловой энергии в нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...> - № 2310397 от 01.02.2021, заключен с Муниципальным бюджетным учреждением культуры «Централизованная система библиотек города Курска».

Определением от 13.04.2021 (резолютивная часть определения объявлена 06 апреля 2021 года) по делу назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы поручено индивидуальному предпринимателю ФИО4.

На рассмотрение эксперта поставлен вопрос: какова рыночная стоимость объекта недвижимого имущества: нежилого помещения 2 на 1 этаже, площадью 45,1 кв.м, кадастровый номер 46:29:103104:2179, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 17.08.2020, с учетом допущения об обязанности арендатора обеспечивать надлежащее состояния объекта и сохранность инженерных сетей, коммуникаций и оборудования на объекте, при исполнении которой на момент оценки имущество оборудовано системой отопления и находится в удовлетворительном состоянии?

Согласно заключению эксперта, рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 17.08.2020 составляет 1 021 000 руб.00 коп (с НДС), 850 000 руб. (без НДС).

Определением от 13.07.2021 производство по делу возобновлено.

Истец в судебное заседание не явился, ходатайств не заявил.

Ответчик поддержал ранее представленную позицию по делу, а именно 14.09.2021, 21.09.2021 представил суду отзывы по делу,  в которых возражал против изложения абзаца 1 пункта 3  договора в редакции истца, с учетом экспертного заключения, однако в случае если суд сочтет возможным установить стоимость выкупаемого имущества в соответствии с заключение эксперта, просил суд учитывать  рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 17.08.2020 в размере 1 021 000 руб. 00 коп.

Ответчик в своем отзыве требования относительно пунктов 13,14,15 договора считает не подлежащими удовлетворению.

Дело рассмотрено в соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ, согласно которой при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие. 

Исследовав доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд установил следующее.

Как установлено судом, Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска с предложением заключить договор купли-продажи арендуемого имущества в рамках реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В ответ на указанное заявление ответчик направил в адрес истца предложение о заключении договора от 29.09.2020 № 9093/07.01-14 с решением об условии приватизации арендуемого имущества от 24.09.2020 № 14 и проектом договора купли-продажи муниципального имущества.

Пунктом 3 проекта договора купли-продажи муниципального имущества от 24.09.2020 предусмотрено, что имущество продается по цене 1 042 000 руб. 00 коп. без учета НДС.

По мнению истца, указанная стоимость имущества определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости, где заказчиком выступил комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска, истцу оценка о рыночной стоимости не предоставлялась.

С указанной стоимостью, истец не согласился, сославшись на то, что данное помещение с 12.05.2012 года с момента регистрации права собственности на бесхозное имущество за муниципальным образованием «Город Курск», не ремонтировалось, у него отсутствуют система отопления и электроснабжения.

Как указал истец, на сайте Управления Росреестра по Курской области, кадастровая стоимость данного объекта недвижимости составляет 592714 рублей.

05.10.2020 г. истец направил в адрес ответчика письмо об оспаривании стоимости и протокол разногласий, в котором предложил изложить пункт 3 договора купли-продажи в следующей редакции: «Рыночная стоимость в соответствии с кадастровой стоимостью Имущества составляет 592714 (Пятьсот девяносто две тысячи семьсот четырнадцать) рублей 00 копеек без учёта НДС», также просил изложить пункт 3.2 договора купли-продажи в следующей редакции: «В случае обращения взыскания на имущество в судебном порядке цена выкупаемого имущества в размере 592714 (Пятьсот девяносто две тысячи семьсот четырнадцать) рублей 00 копеек является начальной продажной ценой заложенного Имущества.».

Одновременно, истец просил исключить п. 14 и 15 Договора, существенно нарушающих и ухудшающих положение Покупателя перед Продавцом, так как изложенная редакция, ставит Покупателя в заведомо невыгодное положение, подразумевающее неосновательное обогащение Продавца.

Также истец пояснил, что п. 13 Договора, предусматривает штраф в размере 10 % за неисполнение своевременной оплаты в то время, когда п.  14, 15 Договора, по мнению ИП ФИО5, уже предусматривают со стороны Продавца штрафы и одностороннее расторжение с присвоением Ответчиком всех ранее оплаченных сумм. 

19.10.2020 комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска в своем письме отклонил протокол разногласий к договору купли-продажи муниципального имущества от 24.09.2020.

Таким образом, между истцом и ответчиком возникли разногласия относительно выкупной цены земельного участка, установления ответственности сторон по договору. 

В связи с изложенным, истец обратился в Арбитражный суд Курской области.

Оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу о наличии оснований для урегулирования разногласий при заключении договора купли-продажи муниципального имущества от 24.09.2020.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. 

Статья 12 ГК РФ содержит перечень способов защиты гражданских прав. При этом данная статья допускает защиту гражданских прав как указанными в ней способами, так и иными способами, предусмотренными законами.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. 

Пунктом 1 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Согласно пункту 1 статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В силу пункта 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, ИП ФИО2 обратился в комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска с предложением заключить договор купли-продажи арендуемого имущества в рамках реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В ответ на указанное заявление ответчик направил в адрес истца предложение о заключении договора купили-продажи с решением об условии приватизации арендуемого имущества от 24.09.2020 № 14 и проектом договора купли-продажи муниципального имущества.

Истец направил в адрес ответчика  протокол разногласий к договору от 24.09.2020 № 14-2020/09/В купли-продажи  нежилого помещения № 2 на первом этаже, площадью 45,1 кв.м., с кадастровым номером 46:29:103104:2179, расположенного по адресу: 

<

...> относительно цены земельного участка, цены выкупа земельного участка, ответственности сторон по договору.

Ответчиком был отклонён данный протокол разногласий в письме  19.10.2020.

В связи с наличием спора о достоверности величины рыночной стоимости земельного участка в рамках настоящего дела назначена судебная экспертиза.

На рассмотрение эксперта поставлен вопрос: какова рыночная стоимость объекта недвижимого имущества: нежилого помещения 2 на 1 этаже, площадью 45,1 кв.м, кадастровый номер 46:29:103104:2179, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 17.08.2020, с учетом допущения об обязанности арендатора обеспечивать надлежащее состояния объекта и сохранность инженерных сетей, коммуникаций и оборудования на объекте, при исполнении которой на момент оценки имущество оборудовано системой отопления и находится в удовлетворительном состоянии?

Проведение экспертизы поручено индивидуальному предпринимателю ФИО4.

Согласно заключению эксперта, рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 17.08.2020 составляет 1 021 000 руб.00 коп (с НДС), 850 000 руб. (без НДС).

С учетом экспертного заключения истец 20.09.2021 заявил ходатайство об уточнении исковых требований, а именно просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества № 14-2020/09/В от 24.09.2020 нежилого помещения №2 на 1-ом этаже, площадью 45,1 кв.м. кад. № 46:29:103104:2179 по адресу 

<

...>, изложить пункта 3 договора купли-продажи в следующей редакции: «Рыночная стоимость в соответствии с отчётом об оценке рыночной стоимости Имущества №Т12/06-21 от 15.07.2021 г, составляет 816000 (Восемьсот шестнадцать тысяч) рублей 00 копеек без учёта НДС»; изложить пункт 3.2 договора купли-продажи в следующей редакции: «В случае обращения взыскания на имущество в судебном порядке цена выкупаемого имущества в размере 816000 (Восемьсот шестнадцать тысяч) рублей 00 копеек является начальной продажной ценой заложенного Имущества.»; изложить пункт 13 договора купли-продажи в следующей редакции: «Обязанности сторон, не урегулированные настоящим договором, устанавливаются в соответствии с действующим законодательством. В случае нарушения установленного п. 3 настоящего Договора срока оплаты стоимости Имущества Покупатель уплачивает Продавцу неустойку, устанавливаемую в размере 0,01% от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки. Уплата неустойки не освобождает Покупателя от исполнения обязательств но настоящему Договору»; пункт 14 и 15 Договора, исключить.

Ходатайство судом удовлетворено в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик в своем отзыве возражал против удовлетворения исковых требований, а именно полагал, что незначительное (2%) расхождение стоимости спорного имущества, указанной в договоре купли-продажи - 1 042 00 руб. 00 коп., и в заключении эксперта № Т12-06/21 - 1 021 000 руб., не свидетельствует о том, что что сделка совершается по завышенной цене.

Как считает ответчик, отклонение в 2% нельзя признать существенным, свидетельствующим о заключении сделки на нерыночных условиях. 

При этом, ответчик считает, что в случае если суд сочтет возможным установить стоимость выкупаемого имущества в соответствии с заключением эксперта №Т12-06/21, необходимо учитывать письмо ФИО4 от 15.07.2021, поступившее в материалы дела 28.07.2021, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 17.08.2020 составляет 1 021 000 руб.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). 

Учитывая изложенное, судом были назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного земельного участка. 

Суд пришел к выводу о том, что заключения эксперта № Т12-06-21 от 17.05.2021, с учетом разъяснения эксперта от 15.07.2021 соответствует требованиям законодательства (статьи 71, 86 АПК РФ).

Таким образом, с учетом экспертного заключения, суд полагает необходимым  изложить абзац 1 пункта 3  договора в следующей редакции: «Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 46:29:103104:2179 в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости  имущества составляет 1 021 000 (один миллион двадцать одна тысяча) руб. 00 коп.»; изложить п. 3.2 договора в следующей редакции: «В случае обращения взыскания на имущество в судебном порядке, цена выкупаемого имущества в размере 1 021 000 (один миллион двадцать одна тысяча) руб. 00 коп. является начальной продажной ценой заложенного имущества».

Суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца в урегулировании разногласий  в отношении пунктов 13,14 и 15 договора купли-продажи по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно Постановлению Администрации г. Курска от 01.08.2011 № 2092 Размер неустойки в 0,3% от суммы задолженности за каждый день просрочки для пеней и 10% от стоимости имущества для штрафов устанавливается в договорах купли-продажи имущества Муниципального образования «город Курск».

В соответствии с Постановлением Администрации города Твери от 10.05.2017 №579 «Об утверждении типовых форм договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества» размер пени установлен 0,5% за каждый день просрочки. 

Размер неустойки при приобретении муниципального имущества города Курска не изменялся с 2011 года, не считается чрезмерно высоким,  признается мерой ответственности за нарушение договорных обязательств.

Между тем, неисполнение или ненадлежащее исполнение покупателем денежного обязательства по договору купли-продажи муниципального имущества позволит ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами.

В соответствии со статьями 41 и 42 Бюджетного кодекса Российской Федерации доходы от использования имущества, находящегося в муниципальной собственности, включая доходы, получаемые от приватизации, относятся к неналоговым доходам местного бюджета.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7, необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

В настоящем случае неустойка, устанавливаемая в виде сочетания пени и штрафа в размере, определенном пунктом 13 договора, компенсирует потери истца в связи с несвоевременным исполнением ответчиком взятых на себя обязательств, является справедливой, достаточной и соразмерной последствиям нарушения обязательства.

Требуя уменьшения размера неустойки, истец не представил правового и документального обоснования такого требования. 

Положения пунктов 14 и 15 Договора регулирует порядок расторжения договора купли-продажи в случае нарушения исполнения обязательств.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 ГК РФ).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Оценка того, имеет ли место нарушение стороной договора и является ли такое нарушение существенным по смыслу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ, осуществляется судом в рамках предоставленных ему полномочий в каждом конкретном деле.

Неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи (пункт 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017).

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу ст.ст. 450, 450.1, 453, 454, 485, 486, 488, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации цена договора и сроки внесения очередных платежей в силу закона являются существенными условиями договора купли-продажи недвижимого имущества с условием о рассрочке; при нарушении данных существенных условий договора продавец вправе отказаться от договора, как в одностороннем, так и в судебном порядке, при этом, покупатель не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора.

Суд приходит  к выводу, что пункты 13, 14 и 15 Договора в редакции ответчика соответствует действующему законодательству Российской Федерации, не возлагают на покупателя каких-либо дополнительных или незаконных обязанностей.

В абзаце 9 пункта 12 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 22.05.2013, указано, что основания ответственности за нарушение обязательств установлены статьей 401 ГК РФ. Ответственность без вины наступает у лиц, не исполнивших или ненадлежащим образом исполнивших обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности (пункт 3).

Согласно абз. 3 п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Согласно п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Исходя из того, что в силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Снижение размера неустойки и исключение положений договора относительно порядка его расторжения в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) покупателем условий договора направлено на необоснованное освобождение должника от ответственности за невыполнение обязательств, предусмотренных договором купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке. 

Пункты 13, 14 и 15 договора в редакции истца создадут ситуацию, при которой нарушение стороной договора принятых на себя обязательств фактически не влечет для последней имущественных последствий в размере, достаточном для стимулирования стороны исполнять обязательства надлежащим образом.

Тем самым, в настоящем случае, требования истца в части пунктов 13, 14 и 15 договора  направлены на заключение договора купли-продажи имущества Муниципального образования «Город Курск» на более выгодных условиях деятельности, чем у других субъектов предпринимательской деятельности, приобретающих муниципальное имущество в порядке Закона №159-ФЗ, что является незаконным.

Таким образом, суд приходит к выводу изложить п. 13 договора в редакции ответчика, и именно: «Обязанности Сторон, не урегулированные настоящим Договором, устанавливаются в соответствии с действующим законодательством.

В случае нарушения установленного пунктом 3 настоящего Договора срока оплаты стоимости Имущества Покупатель уплачивает Продавцу неустойку, устанавливаемую в размере 0,3% от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки.

Уплата неустойки не освобождает Покупателя от исполнения обязательств по настоящему Договору.

Расторжение настоящего Договора не освобождает Покупателя от уплаты неустойки в случае, если расторжение произведено вследствие нарушения Покупателем своих обязанностей по настоящему Договору.  

В случае нарушения установленного пунктом 3 настоящего Договора срока оплаты стоимости Имущества или нарушения иных существенных условий Договора Покупатель уплачивает Продавцу штрафные санкции размере 10% от стоимости Имущества, установленной в п. 3 Договора.

Ответственность Сторон, не урегулированная настоящим Договором, устанавливается действующим законодательством.»;

изложить п. 14 договора в редакции ответчика: «Продавец вправе отказаться от исполнения настоящего Договора и расторгнуть его в одностороннем (внесудебном) порядке путем уведомления Покупателя в любом из следующих случаев, каждый из которых признается существенным нарушением настоящего Договора:

- однократного невнесения Покупателем ежемесячной суммы основного долга полностью, указанной в графике платежей - приложение № I к Договору, и процентов, начисленных на сумму основного долга;

- неполной оплатой независимо от суммы недоплаты ежемесячной суммы основного долга полностью, указанной в графике платежей -приложение № 1 к Договору, и процентов, начисленных на сумму основного долга;

- оплатой ежемесячной суммы основного долга, указанной в графике платежей - приложение № 1 к Договору и процентов, начисленных на сумму основного долга с нарушением сроков, установленных настоящим Договором.»;

изложить п. 15 договора в редакции ответчика: «15. В иных случаях, кроме предусмотренных в п. 14 настоящего Договора, настоящий Договор может быть расторгнут по основаниям, установленным действующим законодательством, по соглашению сторон или в судебном порядке.

В случае расторжения настоящего договора по вине Покупателя, а также в случае расторжения Договора по основаниям, предусмотренным п. 14 настоящего Договора, полномочия Покупателя в отношении указанного в п. 1 Договора имущества прекращаются, Имущество подлежит возврату Продавцу. При этом все ранее уплаченные Покупателем денежные средства по Договору, включая сумму основного долга, процентов, неустоек и штрафных санкций продавцом возмещению не подлежат.

В случае расторжения настоящего Договора по вине Покупателя с Покупателя подлежат взысканию убытки, причиненные неисполнением настоящего Договора.

Все споры между Сторонами, возникающие по настоящему Договору, разрешаются в соответствии с законодательством Российской Федерации.».

Согласно части 1 части 65, статьями 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. 

В соответствии со статьей 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону могут быть подтверждены определенными доказательства, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами. 

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Оценив представленные доказательства с позиций их относимости, допустимости и достоверности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности в соответствии с положениями статей 67, 68, 71 названного Кодекса, суд пришел к выводу об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи, исходя из экспертного заключения и редакции договора, представленной ответчиком.

Расходы по оплате государственной пошлины и экспертизы по делу относятся судом на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска, при заключении договора купли-продажи  муниципального имущества 14-2020/09/В от 24.09.2020 – нежилого помещения № 2 на первом этаже, площадью 45,1 кв.м., с кадастровым номером 46:29:103104:2179, расположенного по адресу: 

<

...>

изложив абзац 1 пункта 3  договора в следующей редакции: «Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 46:29:103104:2179 в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости  имущества составляет 1 021 000 (один миллион двадцать одна тысяча) руб. 00 коп.»;

изложив п. 3.2 договора в следующей редакции: «В случае обращения взыскания на имущество в судебном порядке, цена выкупаемого имущества в размере 1 021 000 (один миллион двадцать одна тысяча) руб. 00 коп. является начальной продажной ценой заложенного имущества».

изложив п. 13 договора в следующей редакции: «Обязанности Сторон, не урегулированные настоящим Договором, устанавливаются в соответствии с действующим законодательством.

В случае нарушения установленного пунктом 3 настоящего Договора срока оплаты стоимости Имущества Покупатель уплачивает Продавцу неустойку, устанавливаемую в размере 0,3% от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки.

Уплата неустойки не освобождает Покупателя от исполнения обязательств по настоящему Договору.

Расторжение настоящего Договора не освобождает Покупателя от уплаты неустойки в случае, если расторжение произведено вследствие нарушения Покупателем своих обязанностей по настоящему Договору.  

В случае нарушения установленного пунктом 3 настоящего Договора срока оплаты стоимости Имущества или нарушения иных существенных условий Договора Покупатель уплачивает Продавцу штрафные санкции размере 10% от стоимости Имущества, установленной в п. 3 Договора.

Ответственность Сторон, не урегулированная настоящим Договором, устанавливается действующим законодательством.»;

изложив п. 14 договора в следующей редакции: «Продавец вправе отказаться от исполнения настоящего Договора и расторгнуть его в одностороннем (внесудебном) порядке путем уведомления Покупателя в любом из следующих случаев, каждый из которых признается существенным нарушением настоящего Договора:

- однократного невнесения Покупателем ежемесячной суммы основного долга полностью, указанной в графике платежей - приложение № I к Договору, и процентов, начисленных на сумму основного долга;

- неполной оплатой независимо от суммы недоплаты ежемесячной суммы основного долга полностью, указанной в графике платежей -приложение № 1 к Договору, и процентов, начисленных на сумму основного долга;

- оплатой ежемесячной суммы основного долга, указанной в графике платежей - приложение № 1 к Договору и процентов, начисленных на сумму основного долга с нарушением сроков, установленных настоящим Договором.»;

изложив п. 15 договора в следующей редакции: «15. В иных случаях, кроме предусмотренных в п. 14 настоящего Договора, настоящий Договор может быть расторгнут по основаниям, установленным действующим законодательством, по соглашению сторон или в судебном порядке.

В случае расторжения настоящего договора по вине Покупателя, а также в случае расторжения Договора по основаниям, предусмотренным п. 14 настоящего Договора, полномочия Покупателя в отношении указанного в п. 1 Договора имущества прекращаются, Имущество подлежит возврату Продавцу. При этом все ранее уплаченные Покупателем денежные средства по Договору, включая сумму основного долга, процентов, неустоек и штрафных санкций продавцом возмещению не подлежат.

В случае расторжения настоящего Договора по вине Покупателя с Покупателя подлежат взысканию убытки, причиненные неисполнением настоящего Договора.

Все споры между Сторонами, возникающие по настоящему Договору, разрешаются в соответствии с законодательством Российской Федерации.».

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в кассационную инстанцию в Арбитражный суд Центрального округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Судья                                                                                О.А. Матвеева