Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-121142/20-50-882

город Москва

25 ноября    2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 30 октября  2020 года 

Решение в полном объеме изготовлено 25 ноября  2020 года  

Арбитражный суд в составе

Судьи И.А. Васильевой 

Единолично

При ведении протокола секретарем с/з ФИО1

Рассмотрев в судебном заседании дело по иску Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 16.03.2017)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Аренда "Нео" (117342, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 06.12.2016, ИНН: 

<

***>)

о взыскании задолженности в размере 1 403 703 руб. 00 коп. по договору аренды нежилого помещения № АР-ТК-1 от 27.03.2017 г.,

по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью "Аренда "Нео" 

к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 

о взыскании задолженности в размере 180 261 руб. 31 коп. и неустойку в размере 66 516 руб. 42 коп. по договору аренды принимается арбитражным судом к рассмотрению совместно с первоначальным.

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО3 по доверенности от 06.07.2020 г.

ФИО4 по доверенности от 10.07.2020 г.

от ответчика: ФИО5 по доверенности № 1 от 21.01.2020 г.

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец) обратилcя в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Аренда "Нео" (далее – ответчик) о взыскании 1 403 703 руб. затрат по договору аренды нежилого помещения № АР-ТК-1 от 27.03.2017г.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 02.10.2020г. принят к производству встречный иск Общества с ограниченной ответственностью "Аренда "Нео" к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании задолженности в размере 180 261 руб. 31 коп. и неустойку в размере 66 516 руб. 42 коп. по договору аренды.

Истец (по первоначальному иску) в судебном заседании поддержал исковые требования, против удовлетворения встречных исковых требований возражал, представил дополнительные доказательства по иску, заявил о применении ст. 333 ГК по встречному иску. 

Ответчик (по первоначальному иску) в судебном заседании возражал против удовлетворения первоначальных исковых требований, встречные исковые требования поддержал в полном объеме. 

Протокольным определением отклонено ходатайство истца по первоначальному иску о вызове свидетеля. 

Рассмотрев заявленные требования, выслушав представителя истца и ответчика, исследовав и оценив в материалах дела доказательства, суд пришел к следующим выводам. 

Как следует из материалов дела, между ИП ФИО2 ( Арендатором) и ООО «АРЕНДА «НЕО» (Арендодателем) был заключен Договор аренды нежилого помещения № АР-ТК-1 от 27.03.2017г., в соответствии с которым ответчик предоставил, а истец принял нежилые помещения общей площадью 644,1 кв. м., а именно: нежилое помещение площадью 551,1 кв. м., этаж 3 - комн. 213, нежилое помещение площадью 93 кв. м., этаж 3 - комн. 237, расположенные в здании по адресу: 

<

...>, сроком на 5 лет исключительно в целях организации теннисного клуба.

В соответствии с п. 1.4. Договора, Арендатор обязался использовать Помещения исключительно в целях организации теннисного клуба.

В соответствии с п. 4.2.4. Договора, Арендатор обязался переоборудовать за свой счет Помещение.

В соответствии с п.8.3 Договора, Арендодатель вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора, предупредив об этом арендатора за 90 календарных дней.

29 января 2020 г. ответчик направил в адрес истца уведомление № 2, в котором сообщил об отказе от исполнения договора аренды в порядке, предусмотренном пунктом 8.3. Договора, с 13 мая 2020 года. 13 мая 2020 г. помещения были возвращены арендодателю.

В обосновании исковых требований истец ссылается на следующие обстоятельства : 

Арендатором в период срока аренды были произведены работы по благоустройству и переоборудованию арендуемых помещений в соответствии с их целевым назначением. Результатом произведенных ремонтных работ является оборудование оснащенного теннисного корта с раздевалкой.

Общая стоимость произведенных истцом работ по ремонту и переоборудованию помещения в виде комнаты 213, площадью 551, 1 кв.м., расположенной по адресу: 

<

...>. этаж 3. составила 1 403 703 руб., из которых:

- демонтажные работы по удалению архитектурных форм с площади, отведенной под теннисный корт - 50 000 руб., что подтверждается распиской от 29.03.2017 г.;

- демонтаж армированных бетонных конструкций: искусственных пригорков,подиумов, цветников; выравнивание образовавшихся после демонтажа выемок, стяжка по маякам картами; заливка многослойного теннисного покрытия хард - 858 880 руб., что подтверждается договором № 11 от 17 марта 2017 г., распиской от 24.03.2017,платежными поручениями; № 2 от 07 апреля 2017 г., № 4 от 18 апреля 2017 г., справкой о стоимости работ и затрат КС-3, актом КС-2;

- вынос и вывоз строительного мусора, оставшегося после демонтажа - 80 000 руб., что подтверждается договором №11 от 17 марта 2017 г., справкой о стоимости выполненных работ и затрат КС-3;

- доставка, внос, сборка и окраска рамы для теннисной сетки - 28 000 руб., что подтверждается договором от 03 апреля 2017 г., актом от 12 апреля 2017 г., распиской от 12 апреля 2017 г.;

- искусственное покрытие для презентации бизнес-центра - 3 840 руб., что подтверждается товарной накладной №1528 от 12.04.2017 г.;

- проектирование защитного ограждения по периметру корта - 11 000 руб., что подтверждается договором от 05 июня 2017 г., актом от 11 июня 2017 г. и распиской от 11 июня 2017 г.;

- заказ и изготовление сетки для защиты остекления по периметру теннисного корта 12 метров высотой - 90 242 руб., что подтверждается товарной накладной №1412 от 16 июня 2017 г., платежным поручением №7 от 16 июня 2017 г., платежным поручением № 8 от 28 июня 2017 г.;

- высотные монтажные работы по установке сетки для защиты остекления по периметру теннисного корта 12 метров высотой - 133 535 руб., что подтверждается платежным поручением №9 от 28.06.2017 г., платежным поручением № 12 от 18.07.2017 г., актом от 05 июля 2017 г.;

- работы по частичному демонтажу и перевешиванию защищающей остекление сетки по просьбе арендодателя и управляющей компании - 100 000 руб., что подтверждается договором от 01 августа 2018 г., актом от 30 августа 2018 г. и распиской от 30 августа 2018 г.;

- закупка, установка дополнительных прожекторов и их настройка для достижения равномерной освещённости поверхности теннисного корта - 48 246 руб., что подтверждается товарным чеком №737 от 19 февраля 2018 г. и фото объекта.

В связи со сменой собственника одного из арендуемых помещений, 19 мая 2020г. истец направил в адрес ответчика претензию № 10 с требованием компенсировать затраты на исполнение обязательств в размере 1 403 703 руб., которая оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения, в связи с чем истец по первоначальному иску обратился с иском в суд. 

Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований суд исходит из следующего. 

В соответствии с п. 1.4 Договора аренды Помещение передавалось Арендатору в целях организации теннисного клуба, для чего Арендатор должен был за свой счет произвести переоборудование Помещения (п. 4.2.4, 4.2.19 Договора аренды), а именно осуществить своими силами и за свой счет укладку напольного покрытия с логотипом «NEO GEO», монтаж ограждающей конструкции в виде защитной сетки теннисного корта, монтаж входной шумоизолирующей группы, а также направленное освещение теннисного корта, если имеющееся освещение будет недостаточным.

При этом в соответствии с пунктами 4.2.11, 4.2.12 Договора аренды обязательным условием для проведения любых работ, влекущих за собой переоборудование, перепланировку, неотделимые улучшения арендованного Помещения, является получение Арендатором от Арендодателя письменного согласования на выполнение таких работ, что предусматривает предоставление Арендодателю проектной и исполнительной документации на проводимые работы. Помимо этого, пунктом 4.2.11 Договора аренды специально оговорено, что после прекращения Договора аренды Арендатор не имеет права на возмещение стоимости неотделимых улучшений.

После передачи Помещения Арендатору по Акту приема-передачи от 27.03.2017 года в рамках заключенного Договора аренды в целях использования Помещения по назначению, предусмотренному п. 1.4 Договора аренды (организация теннисного клуба), Арендатор произвел в Помещении комплекс работ по его переоборудованию: укладку напольного покрытия, установку защитной сетки и дополнительного освещения. Однако, в нарушение условий Договора аренды, предусмотренных п.п. 4.2.11 - 4.2.12, данные работы были выполнены арендатором без согласования с Арендодателем. Проектная документация на выполняемые работы, в которой были бы указаны точные номенклатура, объем, стоимость материалов, оборудования и работ, Арендодателю предоставлена не была и Арендодателем не согласовывалась. Исполнительная документация по выполнения работ Арендодателю также не предоставлялась.

В связи с запланированным прекращением деятельности организации Арендодатель в соответствии с пунктом 8.3 Договора аренды, предусматривающим право каждой из Сторон в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения Договора с обязательным предупреждением другой Стороны за 90 календарных дней, 29 января 2020 года направил Арендатору уведомление об одностороннем отказе от исполнения Договора аренды с 13 мая 2020 года (Уведомление исх. № 2 от 29.01.2020г.). Однако, после этого в связи с тем, что Арендодателем было выявлено нарушение Арендатором существенных условий Договора аренды (п. 4.2.11 -4.2.12), выразившееся в несогласованных с Арендодателем работах по переоборудованию Помещения и его инженерных систем, Арендодатель изменил основание для расторжения Договора аренды, о чем письменно уведомил Арендатора, а именно об отказе Арендодателя от исполнения Договора на основании п. 8.2 Договора аренды, с 13 мая 2020 года (Уведомление исх. № 09 от 30.04.2020г.).

В соответствии с п. 8.2 Договора аренды Арендодатель имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения Договора в случаях нарушения Арендатором существенных условий Договора, в том числе в случае выполнения Арендатором перепланировок в Помещении без получения согласия Арендодателя, а также при осуществлении иных действий, требующих согласия (согласования) Арендодателя, без получения соответствующего согласия (согласования).

Уведомление исх. № 09 от 30.04.2020г. об изменении оснований расторжения Договора аренды было направлено Арендатору в соответствии с п. 11.8 Договора аренды заказным письмом с описью вложения.

Кроме того, в соответствии с Договором купли-продажи нежилого помещения и доли в праве на земельный участок № Б-3-237 от 24.12.2019г. право собственности на одно из помещений, являющихся предметом Договора аренды, а именно на нежилое помещение площадью 93 кв.м., этаж 3 - комн. 237, с 06 мая 2020 года перешло к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания НЕО ГЕО», которое в силу положений ст.ст. 617, 387 ГК РФ в отношении указанного помещения заняло место арендодателя.

В соответствии с направленным Уведомлением об одностороннем отказе от исполнения договора Арендодатели (ООО «Аренда «НЕО» и ООО «Управляющая компания НЕО ГЕО») подготовили двухсторонний акт возврата нежилых помещений в связи с односторонним отказом Арендодателя от исполнения Договора аренда по п. 8.2 Договора, однако прибывший 13 мая 2020 года по месту нахождения нежилых помещений Арендатор подписывать акт возврата отказался, свой вариант Акта возврата не предоставил, требований о переносе времени передачи Помещения не заявил.

В связи с отказом Арендатора от передачи нежилых помещений по акту Арендодатели в соответствии с п. 3.3 Договора аренды составили Акт возврата нежилых помещений от 13.05.2020г. в одностороннем порядке с привлечением третьего лица в качестве подтверждения факта отказа Арендатора от подписания и факта возврата Помещения.

В соответствии с ч. 2 ст. 616 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свои счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно ст. 623 ГК РФ, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.  В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.  Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В данном случае, договором аренды нежилого помещения № АР-ТК-1 от 27.03.2017г. иное правило не предусмотрено. Согласно п. 4.2.11 Договора аренды нежилого помещения № АР-ТК-1 от 27.03.2017г. после прекращения Договора Арендатор не имеет права на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия Арендодателя.

Таким образом, заключенный между сторонами Договор аренды нежилого помещения № АР-ТК-1 от 27.03.2017г. предусматривал необходимость выполнения Арендатором за свой счет комплекса работ по переоборудованию Помещения (п. 4.2.4, 4.2.19) для дальнейшего его использования в целях, предусмотренных п. 1.4 Договора (организация теннисного клуба). 

Однако, в соответствии с п.п. 4.2.11 - 4.2.12 Договора аренды выполнение таких работ без письменного их согласования с Арендодателем запрещается, согласование Арендодателем работ по переустройству Помещения предусматривает разработку и предоставление Арендатором проектной, а по окончании работ - исполнительной документации.

Требования пунктов 4.2.11 - 4.2.12 Договора аренды являются существенным условием Договора. Нарушение Арендатором данных положений Договора выполнение работ по переоборудованию Помещения без получения письменного согласования Арендодателя) является самостоятельным основанием для расторжения Договора аренды в одностороннем внесудебном порядке по инициативе Арендодателя в соответствии с п. 8.2 Договора.

Следовательно, в  нарушение указанных условий Договора Арендатор выполнил в арендованном Помещении значительный объем работ, как предусмотренных, так и не предусмотренных Договором, по переустройству и перепланировке Помещения без предоставления Арендодателю проектной и исполнительной документации на произведенные работы, и без получения от Арендодателя письменного согласования на выполнение работ.

Учитывая вышеизложенное, суд отказывает в удовлетворении первоначального иска.

В обосновании встречных исковых требований истец ссылается на следующие обстоятельства : 

Согласно п. 5.1.1 Договора аренды арендная плата по Договору состоит из Постоянной и Переменной арендной платы, и подлежит начислению с даты подписания Сторонами Акта приема-передачи Помещения.

В соответствии с п. 5.2.2 Договора аренды (в редакции Дополнительного соглашения № 1 от 01.01.2019г.) за период с 16 июля 2019 года по 15 июля 2020 года (далее - Третий год аренды) размер Постоянной арендной платы составляет 1 569 661,08 рублей за Помещение в год.

Согласно п. 5.2.3 Договора аренды расчетным периодом Постоянной арендной платы по Договору является квартал - период времени, равный 3 (трем) месяцам.

В соответствии с пп. 5.2.4.3 Договора аренды (в редакции Дополнительного соглашения № 1 от 01.01.2019г.) выплата Постоянной арендной платы за Третий год аренды производится Арендатором ежеквартально в размере 392 415,27 рублей путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя, указанный в Договоре, не позднее 2 (Двух) банковских дней с даты окончания квартала, подлежащего оплате.

В связи с переходом права собственности 06 мая 2020 года на нежилое помещение площадью 93 кв.м., этаж 3 - комн. 237, к Третьему лицу и расторжением с 13 мая 2020 года Договора аренды в целом Арендатор за последний расчетный период с 01.04.2020г. по 12.05.2020г. обязан уплатить Обществу с ограниченной ответственностью «Аренда «НЕО» арендную плату, которая рассчитывается следующим образом: за период с 01.04.2020г. по 05.05.2020г. арендная плата уплачивается за пользование обоими помещениями; за период с 06.05.2020г. по 12.05.2020г. арендная плата уплачивается за пользование нежилым помещением площадью 551,1 кв.м., этаж 3 - комн. 213 (в связи с отсутствием иных критериев расчета расчет производится пропорционально площади указанного помещения).

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В нарушение условий договора ответчиком арендная плата оплачена в полном объеме не была, в связи с чем, сумма задолженности ответчика перед истцом составила 180 261 руб. 31 коп., которая подлежит взыскания с ответчика в пользу истца. 

В соответствии с п. 7.3 Договора аренды в случае задержки исполнения Арендатором обязательства, предусмотренного п. 4.2.3 Договора («Своевременно вносить арендную плату и иные платежи, связанные с исполнением настоящего Договора»), и при условии предъявления Арендодателем соответствующего письменного требования, Арендатор обязан уплатить Арендодателю неустойку в размере 0,3 (Ноль целых три десятых) процента от действующей арендной платы за каждый день просрочки.

В связи с досрочным прекращением действия Договора аренды выплату арендной платы за последний период аренды с учетом требования пп. 5.2.4.3 Договора аренды Арендатор должен был произвести не позднее 2 (Двух) банковских дней с даты окончания указанного расчетного периода, т.е. не позднее 14 мая 2020 года.

Согласно расчету истца, неустойка составляет 66 516 руб. 42 коп. 

Суд, рассмотрев ходатайство ответчика о применении положений ст. 333 ГК РФ, считает, что имеются основания для снижения неустойки ввиду следующего.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах применения статьи 333 ГК РФ» № 81 от 22.12.2011г. неустойка может быть снижена судом на основании ст. 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

В силу п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.

По смыслу указанной нормы признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающим решение. При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств дела.

Согласно п. 42 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 при оценке последствий нарушения обязательства могут приниматься во внимание обстоятельства, имеющие как прямое, так и косвенное отношение к последствиям нарушения обязательства.

При указанных обстоятельствах, с учетом заявленного ходатайства ответчика, суд установил наличие оснований для уменьшения неустойки, путем применения положений ст. 333 ГК РФ уменьшив ее до 22 172 руб. 14 коп., рассчитав из ставки 0, 1 % за каждый день просрочки.

При применении статьи 333 ГК РФ суд учитывает компенсационную природу неустойки и считает указанную сумму справедливой, достаточной и соразмерной, принимая во внимание, что неустойка служит средством, обеспечивающим исполнение обязательства, а не средством обогащения за счет должника.

Применяя статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд исходит из того, что размер предъявленной ко взысканию неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательств по контракту. 

Учитывая вышеизложенное, суд удовлетворяет встречный иск в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 9, 65, 110, 123, 156, 167-170 АПК РФ, 

РЕШИЛ:

В удовлетворении первоначальных исковых требований Индивидуального предпринимателя ФИО2 отказать.

Встречные исковые требования Общества с ограниченной ответственностью "Аренда "Нео" удовлетворить.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Аренда "Нео" 180 261 (сто восемьдесят тысяч двести шестьдесят один) руб. 31 коп. долга, 22 172 (двадцать две тысячи сто семьдесят два) руб. 14 коп. неустойки, 7 936 (семь тысяч девятьсот тридцать шесть) руб. 00 коп. расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.  

     СУДЬЯ:                                                                         И.А. Васильева