Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6 http://www.spb.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-42937/2023

25 октября 2024 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена 17 октября 2024 года. Полный текст решения изготовлен 25 октября 2024 года. 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:  судьи Нетосов С.В.,  

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1,  

рассмотрев в судебном заседании дело по иску: 

истец: общество с ограниченной ответственностью «ЕВРОТЕХНИКА» (Аптекарский  пр., д. 18, лит. А, кв. 482, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата  присвоения ОГРН: 29.07.2003, ИНН: 

<

***>)  

ответчик: федеральное государственное унитарное предприятие «Дирекция по  инвестиционной деятельности» (107113, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г.  МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ СОКОЛЬНИКИ, ПЕСОЧНЫЙ ПЕР., Д. 2,  ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 06.03.2003, ИНН: 

<

***>);  

третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью «Антарес» (адрес: 420064,  Республика Татарстан, Казань город, Азамат улица, дом 49, ОГРН: 

<

***>, Дата  присвоения ОГРН: 15.12.2002, ИНН: 

<

***>)  

об оспаривании отчета, 

при участии согласно протоколу судебного заседания от 17.10.2024, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ЕВРОТЕХНИКА» обратилось в  Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым  заявлением к федеральному государственному унитарному предприятию «ДИРЕКЦИЯ  ПО ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ» об оспаривании отчета независимого  оценщика.  

Определением от 16.05.2023 исковое заявление принято к производству,  назначено предварительное и основное судебное заседание.  

Определением от 12.10.2023 суд привлек к участию в деле в качестве третьего  лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора – ООО «Антарес»  (420064, Республика Татарстан, Казань город, Азамат улица, дом 49, ОГРН:  

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 15.12.2002, ИНН: 

<

***>)  

Определением от 11.02.2024 суд удовлетворил ходатайство ООО  «ЕВРОТЕХНИКА» о проведении оценочной экспертизы, приостановил производство  по делу и назначив судебное заседание по рассмотрению вопроса о возобновлении  производства по делу.  

Определением от 23.04.2024 суд продлил срок проведения экспертизы. В материалы дела поступило экспертное заключение. Протокольным определением от 29.08.2024 производство по делу возобновлено. В настоящем судебном заседании истец поддержал заявленные требования. 

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного  заседания (информация о рассмотрении дела в порядке, предусмотренном частью 1  статьи 121 АПК РФ, размещена на сайте суда в сети Интернет), не явился, в связи с чем,  на основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации дело рассмотрено в отсутствие его представителей.  

В соответствии с п. 4 ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации суд перешел из предварительного в основное судебное разбирательство.  

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу  доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд  установил следующее.  

01.11.2020 между обществом с ограниченной ответственностью «Евротехника» и  Федеральным государственным унитарным предприятием по техническому  обслуживанию защитных средств и сооружений гражданской обороны «Экран» был  заключен договор аренды № 04-11/2020 (далее - Договор).  

Согласно распоряжению Межрегионального территориального управления  Росимущества во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях от  06.04.2021 № 33-566-р о закреплении на праве хозяйственного ведения арендованного  объекта недвижимого имущества, с 09.08.2021 все права и обязанности арендодателя по  Договору в полном объеме перешли к ФГУП «Дирекция по инвестиционной  деятельности» (ответчик), о чем подписано соответствующее дополнительное  соглашение от 09.08.2021 (копию прилагаем).  

В силу пункта 1.1 Договора арендодатель передал, а арендатор принял во  временное владение и пользование сооружение (объект ГО № 5634), назначение:  нежилое, количество этажей: 2, в том числе подземных 1, общая площадь: 284,50 кв.м,  расположенное по адресу: Санкт-Петербург, 14-я линия, В.О., дом 87, сооружение 1,  литера С, являющееся федеральной собственностью и защитным сооружением  гражданской обороны (далее --объект аренды).  

Пунктом 2.1 Договора установлен срок действия аренды, который составляет 5 лет  (с «01» ноября 2020 года по «01» ноября 2025 года).  

Размер арендной платы за пользование объектом установлен на основании  Протокола № 2 от 09.10.2020 о результатах проведения аукциона на право заключения  договора аренды недвижимого имущества и составляет 20 057 руб. 25 коп., в том числе  НДС 20% в месяц (п. 5.2. Договора).  

Истец принятые на себя обязательства по договору исполнял надлежащим  образом, что не оспаривается сторонами. В то же время, Ответчиком в одностороннем  порядке было принято решение об увеличении размера арендной платы,  предусмотренной Договором, на основании пункта 5.6. Договора.  

Согласно пункту 5.6. Договора - размер ежемесячной арендной платы подлежит  изменению арендодателем в одностороннем внесудебном порядке без согласия  арендатора в сторону увеличения, но не чаще одного раза в год и с обязательным  предварительным уведомлением арендатора. Индексация размера арендной платы  происходит в случае изменения рыночной стоимости арендной платы за право  пользование объектом (конъюнктуры рынка), определяемое в соответствии с отчетом  

независимого оценщика, а также в случае введения в действие нормативных правовых  актов, устанавливающих иной порядок определения размера арендной платы. Новый  размер арендной платы устанавливается в соответствии с отчетом независимого  оценщика.  

В случае увеличения арендной платы арендодатель обязан направить арендатору  уведомление об изменении арендной платы вместе с отчетом независимого оценщика.  При этом новый размер арендной платы устанавливается с момента получения  арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений. Момент получения  Арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 10 дней с даты его  отправки. Дополнительным соглашением изменение размера величины ежемесячной  арендной платы не оформляется.  

07.11.2022 в адрес истца поступило вышеуказанное уведомление № исх.3526/2022  от 24.10.2022, в котором сообщалось об увеличении арендной платы на 119 233 руб. 95  коп.  

Таким образом, с учетом указанного уведомления, итоговый размер арендной  платы по Договору составил 139 291 руб. 20 коп. в месяц, включая НДС, что на 594,5 %  превышает ставку арендной платы, согласованную сторонами при заключении  Договора.  

К уведомлению также был приложен отчет об оценке № 118-09/2022 от 26.09.2022  (далее - отчет об оценке), подготовленный независимым оценщиком ООО «Антарес».  

Истец не согласен с представленным отчетом об оценке, равно как и с  увеличением стоимости арендной платы на указанную в нем величину, в связи с чем  обратился с настоящим иском.  

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)  гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок,  предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не  предусмотренных законом, но не противоречащих ему.  

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и  из иных оснований, указанных в ГК РФ.  

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства  должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и  требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и  требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно  предъявляемыми требованиями.  

Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения  обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением  случаев, предусмотренных законом.  

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по  договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется  предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и  пользование либо во временное пользование.  

Право на одностороннее изменение условий обязательства может быть  предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую  деятельность, в отношениях между собой (пункт 10 постановления Пленума Верховного  Суда РФ от 22.11.2016 № 54 "О некоторых вопросах применения общих положений  Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении").  

Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по  соглашению сторон, только в случае если иное не предусмотрено договором.  

Таким образом, буквальное толкование указанных норм позволяет прийти к  выводу о том, что по общему правилу арендодателю нормами Гражданского кодекса  

Российской Федерации не предоставлено право на одностороннее изменение условий  договора аренды о размере арендной платы.  

Если одностороннее изменение условий обязательства совершены тогда, когда это  не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон, или не  соблюдены требования к его совершению, то по общему правилу такое одностороннее  изменение его условий не влечет юридических последствий, на которые оно было  направлены (пункт 12 постановления Пленума ВС РФ № 54). То есть, согласно  указанному разъяснению данная односторонняя сделка является ничтожной.  

Между тем, пунктом 5.6. договора установлено, что размер ежемесячной арендной  платы подлежит изменению арендодателем в одностороннем внесудебном порядке без  согласия арендатора в сторону увеличения, но не чаще одного раза в год и с  обязательным предварительным уведомлением арендатора. Индексация размера  арендной платы происходит в случае изменения рыночной стоимости арендной платы  за право пользование объектом (конъюнктуры рынка), определяемое в соответствии с  отчетом независимого оценщика, а также в случае введения в действие нормативных  правовых актов, устанавливающих иной порядок определения размера арендной платы.  Новый размер арендной платы устанавливается в соответствии с отчетом независимого  оценщика.  

В целях судебной проверки обоснованности увеличения арендной платы, по  ходатайству истца была назначена судебная экспертиза.  

 Судом, с учетом мнения сторон, был определен следующий вопрос: 

- определить рыночную величину ежемесячной платы за аренду («рыночную  стоимость права пользования и владения сооружением») объекта гражданской обороны   № 5634, назначение: нежилое, количество этажей: 2, в том числе подземных 1, общая  площадь: 284,5 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, сооружение 1, литера С, без учета коммунальных расходов, эксплуатационных  платежей и земельного участка, по состоянию на 26.09.2022 (на дату составления отчета  об оценке № 118-09/2022 от 26.09.2022).  

30.05.2024 в материалы дела поступило экспертное заключение № 02-ЭЗ/2024. 

Согласно вывода эксперта рыночная величина ежемесячной платы за аренду  («рыночная стоимость права пользования и владения сооружением») объекта  гражданской обороны № 5634, назначение: нежилое, количество этажей: 2, в том числе  подземных 1, общая площадь: 284,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Санкт- Петербург, 14-я линия В.О., дом 87, сооружение 1, литера С, без учета коммунальных  расходов, эксплуатационных платежей и земельного участка, по состоянию на  26.09.2022 (на дату составления отчета об оценке № 118-09/2022 от 26.09.2022),  составляет 0 или 1 условный руб.  

Статьей 71 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд оценивает  доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем,  полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле  доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность  каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь  доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного  суда заранее установленной силы.  

Заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу  (часть 3 статьи 86 АПК РФ).  

Заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 86, 87 АПК РФ,  отвечает признакам ясности и полноты, не содержит противоречий. Несогласие  ответчика с выводами эксперта не свидетельствует о недостоверности или неполноте  экспертного заключения.  

Заключение эксперта носит утвердительный, а не вероятностный характер,  основано на достаточном исследованном материале, выполнено с применением  действующих технологий и методик.  

Кроме того, эксперт вправе сам определять методику проведения экспертизы и  устанавливать ход и содержание исследования, поскольку при проведении судебной  экспертизы - эксперт процессуально независим и профессионально самостоятелен  (статья 7 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации").  

Доказательств некомпетентности эксперта, нарушения экспертом  законодательства при проведении экспертизы в материалах дела не имеется.  

Эксперт в установленном порядке предупрежден об уголовной ответственности,  соответственно, правовых оснований не доверять заключению эксперта у суда не  имеется.  

Возражения ответчика по существу означают несогласие стороны спора с  итоговой величиной рыночной стоимости величины ежемесячной платы, что не  является основанием для критической оценки.  

О проведении повторной либо дополнительной судебной экспертизы лицами,  участвующими в деле, не заявлено.  

Принимая во внимание, что заключением эксперта стоимость ежемесячной платы  определена в размере 0 или 1 руб., исковые требования ООО «ЕВРОТЕХНИКА»  подлежат удовлетворению в полном объеме.  

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные  лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются  арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные  расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру  удовлетворенных исковых требований.  

На основании пункта 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 "О применении законодательства о  государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" по смыслу норм  статьи 110 АПК РФ вопрос о распределении судебных расходов по уплате  государственной пошлины разрешается арбитражным судом по итогам рассмотрения  дела, независимо от того, заявлено ли перед судом ходатайство о его разрешении.  

Истцом при обращении в суд с рассматриваемым иском в федеральный бюджет  уплачена государственная пошлина в сумме 6 000 руб.  

В связи с удовлетворением заявленного к ФГУП «Дирекция по инвестиционной  деятельности» требования, судебные расходы по уплате государственной пошлины в  размере 6 000 руб. и по оплате судебной экспертизы в сумме 59 000 руб. относится на  ответчика и подлежит взысканию с него в пользу истца.  

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт,  выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной  квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле,  посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в  информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного  доступа.  

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской  области  

решил:

исковое заявление удовлетворить в полном объеме. 

Признать недействительной одностороннюю сделку федерального  государственного унитарного предприятия «Дирекция по инвестиционной  деятельности» об увеличении размера арендной платы по договору аренды № 0411/2020 от 01 ноября 2020 года, оформленную в виде уведомления № исх.3526/2022 от  24.10.2022.  

Взыскать с федерального государственного унитарного предприятия «Дирекция  по инвестиционной деятельности» в пользу общества с ограниченной ответственностью  «ЕВРОТЕХНИКА» 6 000 руб. расходы по оплате государственной пошлины и 59 000  руб. расходы по оплате судебной экспертизы.  

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный  суд в течение месяца со дня принятия Решения.  

Судья Нетосов С.В.