ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-3649/2025

г. Челябинск

29 апреля 2025 года

Дело № А76-32924/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 апреля 2025 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Колясниковой Ю.С.,

судей Жернакова А.С., Курносовой Т.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шагаповым В.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Созидание» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.03.2025 по делу № А76-32924/2024.

В судебном заседании принял участие представитель:

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям Сосновского муниципального района - ФИО1 (служебное удостоверение, доверенность от 09.01.2025, сроком действия до 31.12.2025).

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Администрация Сосновского муниципального района Челябинской области (далее – истец, Администрация района) 13.09.2024 обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Созидание» (далее – ответчик, общество, ООО СЗ «Созидание»), в котором просит расторгнуть договор от 27.12.2010 года № 241/2010 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:19:0501001:492; обязать ответчика в течение 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу передать земельный участок истцу и подписать акт приема-передачи участка. 

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее – третье лицо, Управление), Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям Сосновского муниципального района (далее – третье лицо, Комитет), Администрация Рощинского сельского поселения (далее – третье лицо, Администрация поселения) (л.д. 45, 68).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 04.03.2025 (в полном объеме) исковые требования удовлетворены.

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО СЗ «Созидание» (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Апеллянт утверждает, что с 27.12.2010 и по текущий день, ООО СЗ «Созидание» (далее - арендатор) использует земельный участок по целевому назначению, а именно арендатором принимаются необходимые меры по обеспечению плодородия земли. Так, ООО СЗ «Созидание» производит обработку почвы, что подтверждается договором оказания сельскохозяйственных услуг от 01.11.2018, договором № 10 на оказание услуг от 12.07.2021.

Вместе с тем, апеллянт отмечает, что законодательством и заключённым договором аренды не предусмотрен односторонний отказ от договора в связи с изменением категории земель, кроме того вид разрешенного использования земельного участка «для сельскохозяйственного использования» остался прежним. Между тем Администрация допустила изменение категории земель земельного участка без согласия ООО СЗ «Созидание», тем самым, не приняв меры к защите прав арендатора, что является беспечностью со стороны арендодателя и указывает на факт отсутствия контроля за земельными участками, предоставленных в аренду. 

Также податель жалобы указывает, что Арендатор не менял категорию земель на «земли населённых пунктов», кроме того п. 1.1. договора аренды земельный участок предназначен для сельскохозяйственного использования, что соответствует текущему разрешённому использованию «для сельскохозяйственного использования».

Из п. 4.2. договора аренды следует, Арендодатель обязуется не вмешиваться в хозяйственную деятельность Арендатора, связанную с использованием Участка, за исключением случаев, когда Арендатор допускает нарушения земельного и природоохранного законодательства. Однако указанных нарушений Арендатор не допускал.

Кроме того, податель жалобы считает, что фиксация нарушений в целях исключения злоупотребления правом должна проводиться Россельхознадзором, который вправе устанавливать нарушения на земельном участке, предназначенным для сельскохозяйственного использования. При этом Арендодатель проводил осмотр без участия Арендатора. В связи с чем, нельзя исключать ошибки при осмотре участка, и верно ли Арендодателем определены границы участка при нахождении на местности.

Как указывает податель жалобы, одним из оснований для расторжения договора аренды земельного участка № 241/2010 от 27.12.2010 Истец называет изменение категории земель на «земли населённых пунктов». Между тем данное изменение не является основанием для расторжения договора и не влияет на возможность использования земельного участка. Так, на основании п. 1 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации, зона сельскохозяйственного использования может быть в категории «земли населённых пунктов».

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2025 апелляционная жалоба принята к производству. Судебное заседание назначено на 28.04.2025. 

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Сосновским муниципальным районом Челябинской области (арендодатель) и ООО СЗ «Созидание» (арендатор) заключен договор от 27.12.2010 № 241/2010 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:19:0501001:492, категория земель «земли сельскохозяйственного назначения» с разрешенным видом использования «для сельскохозяйственного использования» (л.д. 18-20).

Согласно пункту 2.1 договора аренды срок определен сторонами до 27.11.2059.

В соответствии с пунктом 4.4 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

В силу пункта 4.1 договора арендодатель имеет право принимать в одностороннем порядке решение о досрочном прекращении права аренды и расторжении договора в том числе при использовании участка не по целевому назначению.

Актом приема-передачи от 27.12.2010 №241/2010 земельный участок с кадастровым номером 74:19:0501001:492 передан арендатору (л.д. 20 оборот).

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 74:19:0501001:492 имеет категорию – «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования (л.д. 16-17).

Комитетом 16.06.2023  проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 74:19:0501001:492, в ходе которого выявлено нецелевое использование земельного участка, которое нарушает вид разрешенного использования. На земельном участке размещено кладбище, ведется захоронение, земельный участок по периметру не огорожен (л.д. 9-10). 

В дальнейшем, 06.06.2024 Комитетом был осуществлен повторный осмотр земельного участка с кадастровым номером 74:19:0501001:492, в ходе которого установлено, что земельный участок не используется в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, зарос многолетними растениями, сельскохозяйственная деятельность не ведется, на части земельного участка размещено кладбище (л.д. 14-15).

11.07.2024 в адрес ответчика было направлено уведомление №4264 с требованием устранить выявленные нарушения и представить в течение 15 дней с момента отправки уведомления доказательства устранения выявленных нарушений, а также использования земельного участка по назначению (л.д. 22-23, 24-25).

Ответ и доказательства устранения нарушений не были представлены.

В связи с непредставлением в срок доказательств устранения нарушений 30.07.2024 в адрес ответчика направлено уведомление № 5031 об отказе от договора с соглашением о расторжении и актами приема-передачи (л.д. 26, 27, 28).

Письмом от 19.08.2024 общество СЗ «Созидание» отказалось от подписания соглашения о расторжении договора аренды (л.д. 24).

Поскольку ответчиком обстоятельства нарушения нецелевого использования арендуемого земельного участка не устранены, Администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о расторжении заключенного договора аренды земельного участка.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции установил, что ООО СЗ «Созидание», заключив договор аренды земельного участка, осуществляло на участке деятельность не с целью сельскохозяйственного использования. Кроме того, общество не отрицало намерение использовать спорный земельный участок для целей жилищного строительства. Установленные истцом нарушения по использованию земельного участка ответчиком не были устранены.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В силу статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Судом первой инстанции установлено, что договор аренды земельного участка сторонами подписан, данный факт не оспаривается.

Согласно абзацу седьмому статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

При этом в силу части 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором аренды могут быть установлены основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.

Из материалов дела следует, что уведомлением № 4264 Администрация указала ответчику на необходимость устранить нарушения условий договоров, а также направила предложения о расторжении договора аренды.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена при использовании земельного участка не по целевому назначению.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации также установлено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более, чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливают специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации; указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельства могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

На основании представленных в материалы дела документов, судом первой инстанции установлено, что спорный земельный участок по договору предоставлен ответчику для сельскохозяйственного использования, по условиям которых арендатор обязан эффективно использовать полученный в аренду земельный участок соответствии с целевым назначением; не допускать ухудшения экологической обстановки и захламления участка и прилегающей территории в радиусе 50 м; осуществлять мероприятия по охране земель в порядке, установленном законодательством; не нарушать прав арендодателя, установленных законодательством и настоящим договором; закрепить в натуре границы участка межевыми знаками.

В качестве существенного нарушения ответчиком условий договоров истец сослался на неиспользование земельного участка в соответствии с целевым назначением.

По правилам статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

В силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе сохранения целевого использования земельных участков, а, следовательно, арендодатель – публичный собственник такого земельного участка заинтересован в сохранении его целевого назначения в период действия договора аренды с целью возможности дальнейшего распоряжения им.

В силу статьи 79 Земельного кодекса Российской Федерации сельскохозяйственные угодья – пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), – в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства), при этом правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (пункт 1 статьи 78, пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и соответствовать сведениям, внесенным в публичный реестр.

Согласно подпункту 8 пункта 1 статьи 1, пункту 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли по целевому назначению подразделяются на категории и используются в соответствии с установленным для каждой категории целевым назначением. Земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов являются самостоятельными категориями (подпункты 1 и 2 пункта 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами, в том числе к жилым зонам и зонам сельскохозяйственного использования.

Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне, за исключением установленных Федеральным законом случаев, когда границы земельных участков могут пересекать границы территориальных зон (п. 2 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 3 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Согласно п. 9 ст. 1 ГрК РФ виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом.

В силу ч. 6 ст. 36 ГрК РФ градостроительным регламентом, исполнение которого обязательно для всех землепользователей, определяется правовой режим земельных участков, равно как и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Как указывалось ранее, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 74:19:0501001:492 отнесен к категории земель – «земли населенных пунктов» с разрешенным видом использования – для сельскохозяйственного использования (л.д. 16-17). 

Судом первой инстанции установлено, что в соответствии с выпиской из ПЗЗ Рощинского сельского поселения, земельный участок с кадастровым номером 74:19:0501001:492 частями расположен в территориальных зонах: рекреационная зона иного назначения А2, многофункциональная общественно-деловая зона Б, зона озеленения специального назначения Д2, зона коммунальных и складских объектов IV и V классов опасности Г3, видами разрешенного использования которых не предусмотрено сельскохозяйственное использование (л.д. 52-59).

Статьей 7 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее – Закон № 172-ФЗ) предусмотрено, что перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, указанных в данной норме.

К числу таких исключительных случаев, допускающих перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию пунктом 3 части 1 статьи 7 Закона № 172-ФЗ отнесено установление или изменение черты населенных пунктов.

По правилам части 1 статьи 8 Закона № 172-ФЗ установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов является переводом земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов.

Частью 11 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах – это земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, – используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.

Судом первой инстанции учтено принятие и изменение правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, на основании Решения Собрания депутатов Сосновского муниципального района Челябинской области, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером 74:19:0501001:492 включен в границы населенного пункта, в связи с чем, и была изменена категория земельного участка.

В отличие от собственника, арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка. Кроме того, внесение изменений в условия договора аренды о виде разрешенного использования земельного участка не должно привести к нарушению публичных норм земельного законодательства о предоставлении участков, в частности в целях строительства.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Согласно заключенному сторонами без проведения торгов договору аренды разрешенное использование спорного земельного участка – сельскохозяйственное использование. Предоставление обществу в аренду участка сельскохозяйственного назначения обязывает его использовать участок исключительно в тех названных целях, для которых он предоставлялся.

Нахождение публичного земельного участка, переданного в аренду, в определенной зоне, само по себе не означает, что арендатор, получивший данный участок в аренду с одним видом разрешенного использования, может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования, в том числе условно разрешенный, изменить его и использовать без волеизъявления собственника.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установлен в договоре, в том числе и посредством внесения в договор аренды изменений вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора аренды изменение вида разрешенного использования публичного земельного участка (в том числе и в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) не допускается.

Само по себе утверждение (изменение) правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не влечет обязанность арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка. Изменение договора аренды возможно при наличии оснований, предусмотренных статьями 450 и 451 Гражданского кодекса. 

Земельным законодательством, как действовавшим на момент заключения спорного договора аренды, так и действующим в настоящее время, установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Как верно отмечено судом первой инстанции, спорный земельный участок предоставлялся в аренду без проведения торгов для сельскохозяйственного использования, а не по результатам аукциона для целей строительства.

Исходя из положений пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации и части 8 статьи 36 ГрК РФ при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и соответственно, разрешенное использование земельного участка, собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы вправе продолжать использование этого участка по виду, разрешенному до такого изменения, без какого-либо ограничения по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 ГрК РФ объектов.

Соответствующая позиция отражена в пункте 6 Обзора об изменении вида разрешенного использования земельного участка, определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.06.2019 № 301-КГ18-25680.

Исходя из чего следует вывод, что независимо от того, что явилось основанием для внесения изменений в вид разрешенного использования земельного участка, внесение изменений в договор аренды в части вида разрешенного использования участка в том случае, если предоставление участка с измененным видом разрешенного использования возможно только по результатам проведения торгов, недопустимо, так как такое действие влечет за собой нарушение публичного интереса и нарушает права неограниченного круга лиц, имеющих возможность приобрести участок в   аренду при проведении торгов.

По правилам пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой же статьи. Пункт 2 указанной статьи не содержит ссылки на возможность предоставления в аренду земельного участка для строительства жилых домов без проведения торгов.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что у Администрации как у арендодателя отсутствовала обязанность изменить вид разрешенного использования земельного участка путем внесения в договор соответствующего изменения.

Как указывалось ранее, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации).

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом № 101-ФЗ, который принят в связи с необходимостью установления на федеральном уровне единых правил использования и оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и долей в праве общей собственности на них, направленных на создание условий для перехода земельных участков к эффективно хозяйствующим субъектам, привлечения инвестиций в агропромышленный комплекс России. Данный Закон закрепил основной принцип, на котором основывается оборот земель сельскохозяйственного назначения, - сохранение целевого использования земельных участков (подпункт 1 пункта 3 статьи 1).

Пунктом 2 статьи 5 Закона № 264-ФЗ предусмотрено, что одной из основных целей государственной аграрной политики является сохранение и воспроизводство используемых для нужд сельскохозяйственного производства природных ресурсов, создание благоприятного инвестиционного климата и повышение объема инвестиций в сфере сельского хозяйства.

Таким образом, на пользователя земельным участком с разрешенным видом использования для сельскохозяйственного производства возложена обязанность по целевому использованию. Нецелевое использование участка с учетом его специфического правового статуса и придаваемого публичного значения должно квалифицироваться в качестве существенного нарушения договора аренды, влекущего его принудительное расторжение.

Из абзаца 1 пункта 1 Постановления № 1482 следует, признаком неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению является наличие на 50 и более процентах площади земельного участка зарастания сорными растениями по перечню согласно приложению и (или) древесно-кустарниковой растительностью (за исключением поле - и лесозащитных насаждений, плодовых и ягодных насаждений), и (или) наличие дерна, характеризующегося переплетением корней, побегов, корневищ многолетних сорных растений, глубина которого достигает 15 и более сантиметров (за исключением наличия дерна на земельных участках, предназначенных и используемых для выпаса сельскохозяйственных животных), и (или) распространение деградации земель.

Следовательно, для того, чтобы сделать вывод о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, судам следует проанализировать и оценить фактическое использование ответчиком земельного участка, в том числе с применением критериев, установленных Постановлением № 1482, для чего предложить сторонам предоставить соответствующие доказательства. 

Пунктом 4.1 договора установлено, арендодатель имеет право принимать в одностороннем порядке решение о досрочном прекращении права аренды и расторжении договора, в том числе при использовании участка не по целевому назначению.

В иске требования Администрации мотивированы выявлением факта нецелевого использования земельного участка.

Из акта обследования земельного участка от 06.06.2024 установлено, что земельный участок с кадастровым номером 74:19:0501001:492 не используется в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, зарос многолетними растениями, сельскохозяйственная деятельность не ведется, на части земельного участка размещено кладбище (л.д. 14-15).

Фотоматериалами, приложенных к акту осмотра от 06.06.2024,  подтверждается отсутствие ведения какой-либо сельскохозяйственной деятельности, размещение сооружений/техники сельскохозяйственного назначения, на земельном участке присутствует обильная растительность.

Кроме того, согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц основным видом деятельности общества является строительство жилых и нежилых зданий. В материалах дела не имеется документов, подтверждающих использование обществом участков для сельскохозяйственного производства. Как пояснил представитель ответчика в судебном заседании, на участке осуществлялась сельскохозяйственная обработка, что не подтверждает использование земельных участков для сельскохозяйственного использования.

Более того, судом первой инстанции установлено, что в рамках дела № А76-44671/2021 рассмотрены требования общества СЗ «Созидание» о признании незаконными решений Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям Сосновского муниципального района Челябинской области, содержащихся в сообщениях от 05.10.2021 № 4468, 4469, 4467, 4466, об отказе в предоставлении в собственность земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 74:19:0501001:0136, 74:19:0501001:0137, 74:19:0501001:492, 74:19:0501001:493; об обязании Комитета направить обществу проекты договоров купли-продажи указанных земельных участков.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 31.05.2023 № 309-ЭС22-29534 в удовлетворении требований общества отказано.

Верховным Судом Российской Федерации от 31.05.2023 № 309-ЭС22-29534 по делу № А76-44671/2021 установлено, что спорный земельный участок включен в границы населенного пункта. В территориальных зонах застройки индивидуальными жилыми домами и малоэтажной застройки не предусмотрен такой вид разрешенного использования как сельскохозяйственное производство, ввиду чего испрашиваемые земельные участки в силу прямого указания закона (пункт 11 статьи 85 Земельного кодекса) не могут быть использованы в целях сельскохозяйственного производства.

Судом первый инстанции судебный акт от 31.05.2023 № 309-ЭС22-29534 по делу № А76-44671/2021 правомерно признан, имеющим преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора.

На момент рассмотрения указанного дела в ЕГРЮЛ сведения в отношении дополнительных  видов деятельности, предполагающих осуществление сельскохозяйственного производства обществом, отсутствовали, однако по смыслу норм действующего законодательства, подлежащих применению, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся арендатору.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно указал, что действия заявителя направлены на обход законодательно установленного (пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации) порядка продажи публичных земельных участков на аукционе.

Как отмечено судом первой инстанции, в процессе рассмотрения дела общество не отрицало намерение использовать спорный земельный участок для целей жилищного строительства. 

Из указанного следует, что у общества не имеется возможности использовать спорный участок в качестве земель сельскохозяйственного назначения.

Ответчик, в подтверждение использования земельного участка с кадастровым номером 74:19:0501001:492 по назначению, представил договоры от 01.11.2018, от 15.05.2020, от 12.07.2021 по сельскохозяйственной обработке спорного земельного участка (л.д. 35, 36, 79), а также ответ Россельхознадзора от 06.12.2021 об отсутствии выявленных и не устраненных нарушениях требований земельного законодательства в отношении спорного земельного участка (л.д. 37).

Между тем как верно отмечено судом первой инстанции, представленные ответчиком договоры на оказание услуг по сельскохозяйственной обработке, не являются надлежащим и достаточным доказательством ведения сельскохозяйственной деятельности, поскольку эффективное сельскохозяйственное производство подразумевает также посев и выращивание трав, что в настоящем случае отсутствует.

Кроме того, суд первой инстанции обратил внимание на то, что представленными в материалы дела документами подтверждается, что действия ответчика фактически направлены на создание видимости целевого использования спорного земельного участка. При этом какие-либо разумные и достаточные действия, направленные на осуществление сельскохозяйственной деятельности ответчиком с 2021 года осуществлены не были.

Так, в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412, земельные участки с видом разрешенного использования «сельскохозяйственное использование» используются для ведения сельского хозяйства; содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1 - 1.20 (например, растениеводство, выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур, овощеводство, животноводство и др.), в том числе размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.

Более того, как было указано выше материалами дела № А76-44671/2021 подтверждается, что ответчиком предпринята попытка выкупа спорного земельного участка без проведения аукциона в отсутствие реально осуществляемой сельскохозяйственной деятельности для осуществления индивидуального жилищного строительства, что не предусмотрено договором аренды и исключает использование земельного участка по целевому назначению. Длительное отсутствие осуществления на земельном участке какой-либо сельскохозяйственной деятельности свидетельствуют об отсутствии намерения арендатора использовать участок по целевому назначению.

Признав поведение ответчика недобросовестным, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что общество, заключая договор аренды земельного участка, принимая на себя обязательства по целевому использованию, не осуществляло на участке деятельность, предусмотренную договором, в связи с чем, требования Администрации района о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:19:0501001:492 обосновано удовлетворены.

Иное из материалов дела не следует и ответчиком не доказано с учетом объективной затруднительности для истца доказать отсутствующий факт, наличия сведений и документов о его хозяйственной деятельности в распоряжении самого ответчика (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 Гражданского кодекса Российской Федерации, и специальными нормами об отдельных видах договоров либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия.

Пунктом 6.4 договора установлено, что при расторжении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии по акту приема-передачи.

Исходя из нарушенных ответчиком исполнением обязательств по целевому использованию предоставленного земельного участка, требования Администрации о передаче земельного участка истцу подлежат удовлетворению.

Определяя срок для исполнения ответчиком обязанности по возврату земельного участка, следует руководствуется разъяснениями, изложенными в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора».

С учетом указанных разъяснений суд первой инстанции правомерно признал разумным и достаточным для возврата ответчиком спорного земельного участка истцу срок, равный 15 дням с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу (статья 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Апеллянтом не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, не приведено конкретных доводов в обоснование апелляционной жалобы, в том числе о фактах, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, базирующихся на исследовании и правильной оценке представленных в материалы дела доказательств в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Всем доказательствам, представленным сторонами, обстоятельствам дела, а также доводам, в том числе, изложенным в жалобе, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку, оснований для переоценки выводов у суда апелляционной инстанции в силу статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.03.2025 по делу № А76-32924/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Созидание» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Ю.С. Колясникова

Судьи:

А.С. Жернаков

Т.В. Курносова