АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А10-7259/2018

12 февраля 2020 года

г. Улан-Удэ

Резолютивная часть решения объявлена 05 февраля 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 12 февраля 2020 года.

 

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Белоглазовой Е.В.,  при ведении протокола судебного заседания до перерыва секретарем ФИО1, после перерыва секретарем ФИО2,

при участии в судебном заседании:

представителей истца, общества с ограниченной ответственностью «Партнер-строй-инвест» - ФИО3 (доверенность от 15.01.2020), ФИО4 (директор),

представителя ответчика, Бурятского отделения публичного акционерного общества «Сбербанк России» - ФИО5 (доверенность №03-03/06 от 20.02.2018),

представителя третьего лица, ЖСК «Весна» - ФИО3 (председатель правления),

до перерыва представителя третьего лица, ФИО6, - ФИО7 (доверенность от 09.11.2017),

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Партнер-строй-инвест» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Бурятскому отделению публичного акционерного общества «Сбербанк России» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о прекращении записи об ипотеке в пользу публичного акционерного общества «Сбербанк России» в отношении квартиры №48 (кадастровый номер 03:24:033501:1616), площадью 46,4 кв.м., расположенной на 11-м этаже многоквартирного жилого дома по адресу: бульвар Карла Маркса, 18А, г. Улан-Удэ, внесенной в ЕГРН за №03-03/001-03/016/016/2015-1929/1 от 09.09.2015; о погашении  регистрационной записи №03-03/001-03/016/016/2015-1928/1 от 09.09.2015, внесенной в ЕГРН на основании регистрации договора участия в долевом строительстве № 34 от 31.08.2015, заключенного между  ФИО6 и ООО СК «ДОМ»,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Партнер-строй-инвест» (далее – истец, ООО «Партнер-строй-инвест») обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  к Бурятскому отделению публичного акционерного общества «Сбербанк России» (далее – ответчик, ПАО «Сбербанк России», банк)  о прекращении записи об ипотеке в пользу публичного акционерного общества «Сбербанк России» в отношении квартиры №48 (кадастровый номер 03:24:033501:1616), площадью 46,4 кв.м., расположенной на 11-м этаже многоквартирного жилого дома по адресу: бульвар Карла Маркса, 18А, г. Улан-Удэ, внесенной в ЕГРН за №03-03/001-03/016/016/2015-1929/1 от 09.09.2015; о погашении  регистрационной записи №03-03/001-03/016/016/2015-1928/1 от 09.09.2015, внесенной в ЕГРН на основании регистрации договора участия в долевом строительстве № 34 от 31.08.2015, заключенного между  ФИО6 и ООО СК «ДОМ».

В обоснование заявленных исковых требований истец указал следующее.  24.03.2018 в Октябрьский районный суд города Улан-Удэ был подан коллективный иск от дольщиков многоквартирного строящегося жилого дома по бульвару Карла Маркса 18 ЖСК «Весна» и застройщика ООО «Партнер-Строй-Инвест» о расторжении договора участия в долевом в строительстве  № 34 от 31.08.2015, заключенного между ФИО6  и ООО «Строительная Компания «ДОМ». Октябрьский районный суд заявителям в  иске отказал, в  связи с тем,  что застройщиком соблюден внесудебный порядок расторжения договора участия в долевом строительств согласно пунктами 2 и 3 части 1 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». 07.09.2018 застройщиком ООО «Партнер-Строй-Инвест» в Росреестр Республике Бурятия было подано заявление о регистрации расторжения договора участия долевом строительстве. Регистрация Росреестром была приостановлена по причине отсутствия письменного согласия залогодержателя, о чём указано в уведомлении от 27.09.2018. Истец направил в адрес банка письмо с просьбой дать согласие на снятие обременения с квартиры в связи с расторжением договора долевого участия. Банк (залогодержатель) отказался дать свое согласие на погашение записи об ипотеки, что явилось основанием для обращения в суд.

Определением суда от 26 декабря 2018 года исковое заявление принято к рассмотрению.

Ответчик иск не признал в полном объёме. Указал, что  источниками оплаты квартиры по договору долевого участия являлись собственные средства ФИО6 в размере 673 843 рубля и кредитные средства в размере 1 091 637 рублей. Обязательства ФИО6 по кредитному договору с банком не прекращены, остаток задолженности по кредитному договору составляет 858 372 рубля 82 копейки. Считает, что поскольку обеспеченное залогом обязательство ФИО6 перед банком не исполнено, оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке не имеется.

В дополнениях к отзыву банком заявлено о пропуске срока исковой давности, считает, что срок исковой давности истёк 13.11.2018. Также ответчик полагает, что договор участия в долевом строительстве №34 от 31.08.2015 не расторгнут и является действующим.

Определением суда от 04 февраля 2019 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО6. Заявлено о пропуске срока исковой давности.

В отзыве на иск ФИО6 просил в удовлетворении заявленных требований отказать, указал на пропуск истцом срока исковой давности. Также указал на то, что договор участия в долевом строительстве №34 от 31.08.2015 в установленном законом порядке не расторгнут и является действующим; договорные отношения между истцом и ФИО6 отсутствуют; обязательства по кредитному договору с банком ФИО6 в полном объёме на момент рассмотрения спора не исполнены; истец злоупотребляет правом, что является основанием для отказа в иске.

Истец возражал против доводов ответчика и третьего лица ФИО6 о пропуске срока исковой давности, указав, что срок давности по заявленным требованиям им не пропущен.

Определением суда от 11 апреля 2019 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия.

В материалы дела третьим лицом, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия, представлены письменные пояснения, в которых указано, что регистрационная запись об ипотеке внесена в отношении земельного участка с кадастровым номером 03:24:033501:12; квартира является предметом ограничения по договору долевого участия, на государственный кадастровый учёт не поставлена. Погашение регистрационной записи об ипотеке производится на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя, или заявления залогодержателя.

Определением суда от 27 ноября 2019 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ЖСК «Весна» и ООО СК «Дом».

При рассмотрении спора представители ЖСК «Весна» и ООО СК «Дом» поддержали заявленные исковые требования.

Информация о принятии искового заявления к производству, о времени и месте судебного заседания, размещена на официальном сайте Арбитражного суда Республики Бурятия в сети Интернет http://buryatia.arbitr.ru, а также в информационной системе «Картотека арбитражных дел» – kad.arbitr.ru.

В судебном заседании представители истца заявленные исковые требования поддержали в полном объёме, изложили свои доводы по делу.

Представители ответчика и третьего лица ФИО6 заявленные исковые требования не признали в полном объеме, изложила свои доводы по делу, просили в удовлетворении иска отказать.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

31.08.2015 между ООО «Строительная компания «Дом» (застройщик) и ФИО6 (участник долевого участия) подписан договор участия в долевом строительстве №34 (л.д. 12-17, т.1), согласно пункту 1.1 которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать участнику объект долевого строительства, определенный настоящим договором, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства.

Застройщик осуществляет строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов - для строительства: административные и офисные здания, отдельно стоящие многоквартирные жилые дома площадью: 1334 кв.м, местоположение которого: 

<

...>, кадастровый номер; 03:24:033501:12 (пункт 1.2 договора).

Предварительное описание объекта долевого строительства, подлежащего передаче Участнику долевого строительства по настоящему договору:

Объектом долевого строительства является 2-комнатная квартира № 43, общей проектной площадью 46,46 кв.м, расположенная на 11 этаже многоквартирного жилого дома, находящегося по строительному адресу: 

<

...>. Указанная площадь, адрес и номер квартиры на время строительства являются предварительными и уточняются после ввода жилого дома в эксплуатацию и получения технической документации. Расположение объекта долевого строительства указано на плане создаваемого объекта, которое прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью (пункт 1.3).

Согласно пункту 2.1 объект долевого строительства оценивается сторонами в 1 765 480 рублей 00 копеек, в том числе 5% от цены договора на содержание служб заказчика-застройщика. Цена одного квадратного метра объекта долевого строительства составляет 38 000 рублей.

В соответствии с пунктом 3.3 договора для участия в долевом строительстве объекта недвижимости ОАО «Сбербанк России» в лице Бурятского отделения №8601 Сбербанка России (залогодержатель) предоставляет участнику-залогодателю целевой кредит в сумме 1 091 637 рублей. Кредитные средства передаются участником-залогодателем застройщику в течение 3 дней с момента перечисления их банком-залогодержателем на счет участника-залогодателя по вкладу, действующему в режиме «до востребования», открытому в филиале банка №8601/2020.

С момента государственной регистрации права собственности участника-залогодателя на объект долевого строительства, он считается находящимся в залоге (ипотеке) у банка-залогодержателя на основании статьи 58 Закона «О залоге» и статьи 77 ФЗ «Об ипотеке  (залоге недвижимости)». При регистрации права собственности участника на объект долевого строительства одновременно подлежит государственной регистрации её залог (ипотека), возникающий на основании закона. Залогодержателем данного залога является банк, залогодателем – участник долевого строительства (пункт 3.4 договора).

В соответствии с пунктом 4.1 договора застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в срок не позднее 2 квартала 2016 года, застройщик имеет право на досрочное завершение строительства.

В случае, если в соответствии с условиями договора уплата цены настоящего договора должна производиться участником-залогодателем путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора (пункт 7.2).

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора, договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено   по почте заказным письмом с описью вложения (пункт 9.4 договора).

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (пункт 12.1).

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объёме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (пункт 12.2).

Согласно пункту 13.1 договор подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав и вступает в силу с момента его регистрации и действует до полного исполнен сторонами всех принятых на себя обязательств надлежащим образом.

Односторонний отказ от исполнения договора, а также его изменение или расторжение осуществляется согласно пункта 9 договора. При этом все изменения договора оформляются путем подписания сторонами дополнительного соглашения в виде одного документа, которое является неотъемлемой частью настоящего договора и  подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (пункт 13.2 договора).

05.09.2015 между ПАО «Сбербанк России» (кредитор) и ФИО6 (заемщик) заключен кредитный договор 

<

***> (индивидуальные условия кредитования) на сумму 1 091 637 рублей  (л.д. 1-7, т.3).

23.05.2017 между ООО «СК «Дом» (продавец) и ООО «Партнер-Строй-Инвест» подписан договор купли-продажи земельного участка по адресу 

<

...>, площадью 1334 кв.м., кадастровый номер 03:24:033501:12 (л.д. 134-136, т.1).

Между ООО СК «Дом», ООО «Партнер-Строй-Инвест» и участниками долевого строительства подписаны соглашения о передаче функций, прав и обязанностей застройщика новому застройщику по договорам участия в долевом строительстве.

26.05.2017 ООО «СК «Дом» в адрес ФИО6 направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора и расторжении договора участия в долевом строительстве в связи с неисполнением обязательств по оплате цены договора. Предложено подписать соглашение о передаче прав на достройку дома новому застройщику, доплатить неоплаченные по договору денежные средства (л.д. 20-21, т.2).

20.11.2017 ООО «СК «Дом» в адрес ФИО6 повторно направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора и расторжении договора долевого участия №34 от 31.08.2015 с 20.11.2017. Также направлено письмо с предложением подписать соглашение о передаче функций, прав и обязанностей застройщика ООО «СК «Дом» новому застройщику ООО «Партнер-Строй-Инвест»  (л.д. 22-25, т.2).

Соглашение о передаче функций, прав и обязанностей застройщика ООО «СК «Дом» новому застройщику ООО «Партнер-Строй-Инвест» со стороны ФИО6 не подписано.

Вступившим в законную силу Решением Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 26.12.2017 постановлено о регистрации перехода права собственности на земельный участок расположенный по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 03:24:033501612) от ООО «СК «ДОМ» к ООО «Партнёр-Строй-Инвест»», осуществлении государственной регистрации соглашений о передаче функций, прав и обязанностей застройщика к новому застройщику, в том числе, в отсутствие согласия ФИО6 (л.д. 35-37 т.1).

Верховный суд Республики Бурятия апелляционным определением от 12 февраля 2018 года по делу №33-356 отказал в удовлетворении искового заявления ФИО6 к ООО «Строительная компания «Дом» о признании права собственности на долю в общей долевой собственности  (л.д. 30-33, т.1). Апелляционным определением установлено, что ФИО6 по состоянию  на 30.09.2017 полностью не внесена сумма по договору долевого участия, задолженность перед застройщиком составляет 673 8473 рубля (л.д.105-109 т.2).

20.02.2018 обществу с ограниченной ответственностью «Партнер-Строй-Инвест» выдано разрешение на строительство многоквартирного жилого дома по бульвару Карла Маркса, 18А в Октябрьском районе г.Улан-Удэ (л.д. 18-19, т.1).

04.03.2018 истцом в адрес ФИО6 также было направлено письмо с просьбой погасить задолженность и подписать дополнительное соглашение (л.д. 26-27, т.2).

Решением Октябрьского районного суда г.Улан-Удэ от 22 мая 2018 года (л.д. 27-29, т.1), вступившим в законную силу 29.06.2018,  исковые требования ФИО3, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, Торгово-производственной компаний (ТИК) «УралСибМет», ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ЖСК «Весна», ООО «Партнер-Строй-Инвест» к ФИО6 ООО «СК «ДОМ» о расторжении договора участия в долевом строительстве оставлены без удовлетворения. При этом, указанным судебным актом установлено, что договор участия в долевом строительстве уже расторгнут с 04.03.2018 на основании пункта 4 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в связи с чем основания для расторжения договора в судебном порядке отсутствуют.

07.09.2018 истцом в Росреестр Республике Бурятия  подано заявление о регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве (л.д. 20, т.1).

20.09.2018 истцом в адрес ФИО6 повторно направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора и расторжении договора долевого участия (л.д. 55-56, т.2).

27.09.2018 Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии Управления Росреестра по Республике Бурятия в адрес ООО «Партнер-Строй-Инвест» было направлено уведомление о приостановлении «Регистрации сделки об ограничении, обременении права»  в связи с отсутствием согласия залогодержателя (л.д. 21-22, т.1).

Истцом в адрес банка направлен запрос от 04.10.2018 с просьбой предоставить согласие залогодержателя на прекращение договора участия в долевом строительстве №34 от 31.08.2015 (л.д. 24-25, т.1).

В ответ на запрос банк письмом №8601-01-исх/08 сообщил, что представление согласия на расторжение договора о долевом участии без сохранения обременения в пользу банка при наличии задолженности влечет утрату обеспечения по кредитному договору и несет риск признания в судебном порядке действий банка неправомерными в связи с отсутствием прямого волеизъявления заемщика (л.д. 26, т.1).

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с вышеуказанным иском.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности в соответствии  с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Согласно пункту 1 статьи 77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

Пунктом 1 статьи 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав:

в случае, если выдана закладная:

совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;

заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;

заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме;

в случае, если не выдана закладная:

совместного заявления залогодателя и залогодержателя;

заявления залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Согласно части 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Основания прекращения залога установлены статьей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, одним из которых является прекращение обеспеченного залогом обязательства.

Расторжение договора участия в долевом строительстве жилья с застройщиком, без прекращения обеспеченного залогом обязательства, не отнесено к основаниям прекращения залога.

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», судам необходимо учитывать, что после расторжения договора, из которого возникли обязательства, обеспеченные залогом (статьи 310, 450 ГК РФ), залог продолжает обеспечивать те из них, которые не были исполнены и не прекращаются при расторжении такого договора.

В силу части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г.Улан-Удэ от 22.05.2018 по делу №2-2163/2018 установлено, что ООО «Партнер-Строй-Инвест» в полной мере соблюдена процедура одностороннего расторжения договора, в том числе был соблюден тридцатидневный срок предупреждения дольщика о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования в соответствии с пунктом 3 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве. Октябрьский районный суд г.Улан-Удэ установил, что договор долевого участия расторгнут на основании пункт 4 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, обязательства ФИО6 по кредитному договору, заключенному с ПАО «Сбербанк России», на момент рассмотрения спора в полном объёме не исполнены и не прекращены, доказательств внесения ФИО6 денежных средств в счет погашения задолженности по кредитному договору в полном объёме в материалах дела не имеется.

Поскольку обеспеченное залогом обязательство ФИО6 перед ПАО «Сбербанк России» до настоящего времени не исполнено, правовых оснований для признания прекращенным залога (ипотеки) и, соответственно, погашения регистрационных записей об ипотеке,  суд первой инстанции не усматривает.

При этом суд принимает во внимание то, что в рассматриваемом случае обеспеченным залогом обязательством является не договор долевого участия в строительстве, а кредитный договор.

Приведённые истцом доводы в обоснование заявленных требований проверены судом в полном объёме, однако не подтверждают наличие обстоятельств, влекущих прекращение записи об ипотеке.

При таких условиях, исковые требования ООО «Партнер-Строй-Инвест» о прекращении записи об ипотеке в пользу публичного акционерного общества «Сбербанк России» в отношении квартиры №48 (кадастровый номер 03:24:033501:1616), площадью 46,4 кв.м., расположенной на 11-м этаже многоквартирного жилого дома по адресу: бульвар Карла Маркса, 18А, г. Улан-Удэ, внесенной в ЕГРН за №03-03/001-03/016/016/2015-1929/1 от 09.09.2015; о погашении  регистрационной записи №03-03/001-03/016/016/2015-1928/1 от 09.09.2015, внесенной в ЕГРН на основании регистрации договора участия в долевом строительстве № 34 от 31.08.2015, заключенного между  ФИО6 и ООО СК «ДОМ», не подлежат удовлетворению.

Доводы ответчика и третьего лица о пропуске истцом срока исковой давности также проверены судом и подлежат отклонению.

В силу статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В рассматриваемом случае, вопреки доводам сторон, момент начала течения срока исковой давности следует определять с момента, когда истец узнал о нарушении своего права, т.е. с момента уведомления истца Росреестром по Республике Бурятия от 27.09.2018 о приостановлении регистрации по его заявлению по причине отсутствия письменного согласия залогодержателя.

С указанным иском истец обратился в арбитражный суд 28.11.2018. Таким образом, установленный законом трехлетний срок исковой давности истцом не пропущен.

На  основании   статьи   110   Арбитражного  процессуального  кодекса  Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р  Е  Ш  И Л:

В удовлетворении иска отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Бурятия.

 

Судья                                                                                                  Белоглазова Е.В.