АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КАМЧАТСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А24-330/2017

г. Петропавловск-Камчатский

02 июня 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 26 мая 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 02 июня 2017 года.

Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Решетько В.И. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по иску 

общества с ограниченной ответственностью «Авто-Оптима» (ИНН 4101143796, ОГРН 1114101001563)

к  

Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципальное учреждение (ИНН 4101131945, ОГРН 1094101003710)

об устранении недостатков имущества, сданного в аренду 

при участии:

от истца:Платонова Е.В. – представитель по доверенности от 01.11.2016 (сроком на один год);

                                   ФИО2 – представитель по доверенности от 30.09.2015 (сроком на пять лет);

от ответчика:      ФИО3 – представитель по доверенности от 09.01.2017 № 01-08-02/2/17 (сроком до 31.12.2017), 

ФИО4 – представитель по доверенности от 12.05.2017 № 01-08-02/697/17 (сроком до 31.12.2017),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Авто-Оптима» (далее – истец, арендатор, ООО «Авто-Оптима», место нахождения: 

<

...>) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с иском к Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципальное учреждение (далее – ответчик, Управление, арендодатель, место нахождения: 

<

...>) об устранении недостатков имущества, сданного в аренду.

Исковые требования заявлены со ссылками на статьи 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивированы тем, что с октября 2014 года истец не имеет возможности эксплуатировать принадлежащий ему объект недвижимости – здание бокса стояночного в связи с отсутствием проезда к арендуемому им земельному участку под данным зданием (кадастровый номер 41:01:0010109:513).

Как указал истец, собственник земельного участка (кадастровый номер 41:01:0010109:479), через который ранее истец к проезжал арендуемому земельному участку и, соответственно, к принадлежащему ему зданию, в октябре 2014 года отказал истцу в проезде через свой участок, установив шлагбаум и мотивируя тем, что истец вправе обеспечить проезд к своему объекту недвижимости с другой стороны через земли, государственная собственность на которые не разграничена.

Попытки разрешения спора в досудебном порядке (согласование и выбор земельного участка для строительства технологического проезда и т.д.) в течение более двух лет положительного результата не принесли. За указанное время изменилось законодательство в данной сфере, в связи с чем процедура испрашиваемого истцом земельного участка для строительства технологического проезда стала невозможной.

При этом выяснилось, что сервитут для проезда через земельный участок (кадастровый номер 41:01:0010109:479) установлен не был, хотя о его наличии он был уведомлен арендодателем при заключении договора аренды.

На предложение разрешить вопрос в добровольном порядке ответчик ответил отказом. 

Управление в представленном в суд письменном отзыве требование истца не признало и указало, что к арендуемому истцом земельному участку существует сложившаяся транспортно-пешеходная связь – дорога, которая не состоит на кадастровом учете, однако это обстоятельство не указывает на факт ее отсутствия. Кроме того, при заключении договора и приема имущества у арендатора никаких претензий в доступности к земельному участку не имелось (л. д. 101–101).

Представители истца в судебном заседании заявленные требования поддержали по доводам и основаниям, изложенным в исковом заявлении. Просили удовлетворить иск в полном объеме.

Представители ответчика иск не признали по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Дополнительно пояснили, что собственник земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010109:250 установил ограждение за границами своего участка, произведя тем самым самозахват части территории кадастрового квартала 41:01:0010109. В подтверждение указанного факта просили приобщить к делу письмо Управления в адрес контрольного управления администрации Петропавловск-Камчатского городского округа от 25.04.2017 о принятии соответствующих мер. В связи с этим полагали, что Управление не может являться надлежащим ответчиком по делу.

Вышеназванное письмо приобщено к материалам дела на основании статьи 66 АПК РФ. 

Исследовав и оценив письменные доказательства по делу в соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд считает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме в связи со следующим.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истец является собственником недвижимого имущества – бокса стояночного, общая площадь 318, 2 кв.м., инв. № 9522, лит. А, расположенного по адресу: 

<

...> б/н (л. 

<

...>).

На основании постановления администрации Петропавловск-Камчатского городского округа от 06.08.2014 № 1938 между Администрацией в лице Департамента градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (арендодатель) (правопреемник – Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципальное учреждение) и ООО «Авто-Оптима» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 07.08.2014 № 78/14, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял на условиях аренды земельный участок, кадастровый номер 41:01:0010109:513, площадью 0.1153 га, расположенный по адресу: 

<

...>. Вид разрешенного использования – земельные участки объектов хранения транспорта. Фактическое использование – для эксплуатации объекта: здание бокс стояночный (пункт 1.1 договора) (л. д. 56–59).

На момент заключения договора земельный участок находился в пользовании арендатора  с 04.06.2014 (пункт 1.3 договора).

Договор заключен сроком с 07.08.2014 по 06.07.2015 (пункт 2.1 договора) и в соответствии с пунктом 2.4 договора по окончании срока его действия был возобновлен на неопределенный срок.

Настоящий спор возник из договора аренды, поэтому подлежит разрешению с применением положений Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде и общих положений об обязательствах. 

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (пункт 2 статьи 611 ГК РФ).

Из пункта 1 статьи 612 ГК РФ следует, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

В силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Как установлено судом и подтверждается письменными доказательствами по делу, собственник земельного участка (кадастровый номер 41:01:0010109:479), через который ранее истец к проезжал арендуемому земельному участку и, соответственно, к принадлежащему ему объекту недвижимого имущества, в октябре 2014 года отказал истцу в проезде через свой участок, установив шлагбаум и мотивируя тем, что истец вправе обеспечить проезд к своему объекту недвижимости с другой стороны через земли, государственная собственность на которые не разграничена.

Попытки разрешения спора в досудебном порядке (согласование и выбор земельного участка для строительства технологического проезда и т.д.) в течение более двух лет положительного результата не принесли. 

Как пояснил истец, сервитут для проезда через земельный участок (кадастровый номер 41:01:0010109:479) установлен не был, хотя о его наличии он был уведомлен арендодателем при заключении договора аренды.

Более того, в настоящее время отсутствует проезд к земельному участку и с обратной стороны, поскольку собственник земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010109:250 установил ограждение за границами своего участка, произведя тем самым самозахват части территории кадастрового квартала 41:01:0010109.  

Данные обстоятельства лицами, участвующими в деле, не оспаривались, и свидетельствуют о том, что в связи с отсутствием проезда к арендуемому земельному участку истец с октября 2014 года не имеет возможности использовать земельный участок в соответствии с его целью и условиями его предоставления (пункт 3.3.1 договора), что не может быть признано правомерным.

Соответственно, имущество, которое не может быть использовано арендатором по определенному договором целевому назначению, является имуществом, переданным с недостатками, полностью препятствующими его использованию.

При совокупности установленных в ходе разрешения настоящего спора обстоятельств арбитражный суд считает, что требование истца, предусмотренное абзацем третьим пункта 1 статьи 612 ГК РФ, является обоснованным, в связи с чем иск подлежит удовлетворению.

В связи с удовлетворением иска и на основании статьи 110 АПК РФ расходы истца по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. подлежат возмещению ответчиком в полном объеме.

Руководствуясь статьями 1–3, 17, 27, 28, 101, 110, 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

иск удовлетворить. 

Обязать Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципальное учреждение в течение четырех месяцев с момента вступления решения в законную силу устранить недостатки сданного в аренду имущества по договору аренды от 07.08.2014 № 78/14 путем организации своими силами и за свой счет проезда к земельному участку, кадастровый номер 41:01:0010109:513. 

Взыскать с Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципальное учреждение в пользу общества с ограниченной ответственностью «Авто-Оптима» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                 В.И. Решетько