Арбитражный суд Московской области

Проспект Академика Сахарова, дом 18, г. Москва, Россия, ГСП-6, 107053, www.asmo.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

РЕШЕНИЕ

 

г. Москва 

«__» ___________ 20__ г.Дело № _____________________

Резолютивная часть решения оглашена 28 ноября  2022г.

Полный текст решения изготовлен 02 декабря  2022г.

Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующего ____________________________________________________________ судей (заседателей) _________________________________________________________________ протокол судебного заседания вел ____________________________________________________

рассмотрев в судебном заседании дело  по иску (заявлению) ______________________________ 

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

к _________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________о ________________________________________________________________________________

при участии в заседании ____________________________________________________________

__________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

установил:

ПАО Сбербанк  обратилось в Арбитражный суд Московской области к Управлению Росреестра по Московской области  с заявлением о признании незаконным решения (Уведомления) от 23.05.2022г. №КУВД-001/2022-6116052/5 об отказе в государственном кадастровом учете здания,  расположенного по адресу: Российская Федерация, Московская область, г.о. Раменский, 

<

...>, обязании осуществить государственный кадастровый учет объекта капитального строительства Подземная автостоянка (поз. по СПОЗУ 10) в составе группы многоэтажных жилых домов (вторая очередь строительства, расположенного по адресу: Российская Федерация, Московская область, г.о. Раменский, 

<

...>. 

В связи с тем, что после обращения заявителя в суд, 21.10.2022 Управление Росреестра поставило на кадастровый учет Подземную автостоянку по новому заявлению Министерства жилищной политики Московской области, заявитель уточнил требования, просит признать незаконным решение (Уведомление) № КУВД-001/2022-6116052/5 Управления Росреестра от 23 мая 2022 об отказе в государственном кадастровом учете.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статьей 12 ГК РФ. Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 АПК РФ для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие двух  обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Как усматривается из материалов дела, 23.05.2022 Управление Росреестра вынесло отказ в постановке на кадастровый учет Подземной автостоянки по заявлению уполномоченного органа – Министерства жилищной политики Московской области. 

В качестве оснований для отказа в постановке на кадастровый учет Управление Росреестра указало: 

1) в нарушение п. 2 Требований технический план помещения составляется в отношении помещения (в том числе представляющего собой совокупность нескольких смежных изолированных и (или) обособленных помещений, которые в том числе могут располагаться на нескольких смежных этажах здания либо сооружения один над другим и имеют доступ друг к другу без использования иных помещений в таком здании либо сооружении), при этом такое помещение должно быть в соответствии с законодательством Российской Федерации изолировано и (или) обособленно от других помещений в здании или сооружении и иметь возможность впоследствии быть самостоятельным предметом гражданского оборота. Представленные к учету помещения не изолированы и не обособлены от других помещений.

2) в соответствии с пунктом 51 Требований графическая часть технического плана помещения, машино-места оформляется на основе поэтажных планов, являющихся частью проектной документации, проекта перепланировки, графической части технического паспорта здания (или сооружения), сведения о которых указаны в разделе "Исходные данные". При рассмотрении документов, включенных в состав приложения технического плана, выявлены противоречия в графической части представленной проектной документации с графической частью технического плана, подготовленного кадастровым инженером.

3) технический план подготовлен в результате выполнения кадастровых работ в связи с созданием здания, расположенного по адресу: Российская Федерация, Московская область, Раменский городской округ, 

<

...> строение 4 и 456 помещений в нем, в том числе 30 нежилых помещений и 426 машино-мест. При этом, разрешение на ввод в эксплуатацию от 05.06.2020 №RU50-23-15960-2020 выдано только на машиноместа в количестве 426.

4) в нарушение пункта 34 Требований к техническому плану каталог координат составлен неверно.

5) выявлены противоречия в части указания земельных участков, в границах которых расположено здание, между техническим планом и разрешение на ввод в эксплуатацию.

6) выявлено наложение образованного здания со зданиями с кадастровым номером 50:23:0110304:1096, 50:23:0110304:878, 50:23:0110304:1314.

Указанное решение заявитель считает незаконным и не соответствующим требованиям действующего законодательства, в связи с чем обратился в суд с настоящим заявлением в порядке главы 24 АПК РФ.

В силу части 1 статьи 3 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (часть 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав содержаться в части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно статье 27 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Судом установлены следующие обстоятельства дела, подтвержденные относимыми и допустимыми доказательствами. 

ПАО Сбербанк России предоставило Обществу с ограниченной ответственностью «Рамстрой» (далее - Застройщик) кредитные денежные средства по Договору №24/1-14 об открытии невозобновляемой кредитной линии от 07.07.2014. 

Определением Арбитражного суда Московской области от 24.01.2017 по делу №А41-4123/17 начато производство по делу о банкротстве Заемщика. 01.03.2018 производство по вышеуказанному делу прекращено в связи с заключением между должником и кредиторами мирового соглашения. Мировое соглашение позволило решить проблему 619 обманутых дольщиков ЖК «Солнечный» и снять социальную напряженность.

В целях исполнения условий мирового соглашения 25.04.2018 между Застройщиком и ПАО Сбербанк заключен Договор №2-338с-2/10С участия в долевом строительстве подземной автостоянки в составе группы многоэтажных домов, по условиям которого Застройщик обязался построить (создать) подземную автостоянку, расположенную по строительному адресу: 

<

...>, поз. по СПОЗУ 10 (далее – Подземная стоянка) и после получения разрешения на ввод подземной автостоянки в эксплуатацию передать Участнику долевого строительства объекты долевого строительства – Машино-места, по согласованному в договоре перечню (далее – Договор ДДУ).    Подземная стоянка находится на территории Жилищного комплекса «Солнечный», застройщиком которого было ООО «Рамстрой».

27.03.2020 Главное управление государственного строительного надзора по Московской области вынесло Распоряжение №10-39-068200-8-01 об утверждении заключения о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям проектной документации.

19.05.2020 в отношении Застройщика введена новая процедура банкротства - наблюдение (дело №А41-17368/2019). Несмотря на возбуждение новой процедуры в условиях неплатежеспособности и недостаточности имущества ООО «Рамстрой» достроило Подземную стоянку.

05.06.2020 Министерством жилищной политики Московской области (далее – Минжилполитики) выдано разрешение № RU50-23-15960-2020 на ввод Подземной стоянки в эксплуатацию. Разрешение содержало технический план от 14.04.2020, подготовленный для целей кадастрового учета. 

С 08.06.2020 в Управление Росреестра по Московской области Министерством жилищной политики Московской области неоднократно подавались заявления о постановке на кадастровый учет, документы об исправлении замечаний Управления Росреестра. Росреестр неоднократно выносил уведомления о приостановлении постановки на кадастровый учет, отказы в возобновлении кадастрового учета, отказы в кадастровом учете Подземной стоянки. 17.06.2020 Застройщик направил Банку уведомление о завершении строительства и необходимости принятия машино-мест.

12.08.2020 ПАО Сбербанк и Застройщик подписали акты приема-передачи машино-мест. Заявитель не мог отказаться от подписания актов приема-передачи, так как в этом случае в соответствии с ч. 6 ст. 8 Закона №214-ФЗ считался бы принявшим объект на основании одностороннего акта застройщика.

С 12.08.2020 по настоящее время ПАО Сбербанк осуществляет оплату содержания машино-мест на основании договоров об обслуживании. 

13.11.2020 Решением Арбитражного суда Московской области от по делу №А41-17368/19 ООО «РАМСТРОЙ» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства. Конкурсным управляющим утверждена ФИО2. В соответствии со ст. 2 Закона о банкротстве хозяйственная деятельность в конкурсном производстве не ведется: конкурсный управляющий формируют конкурсную массу и производит расчеты с кредиторами. 

21.07.2021 Арбитражный суд Московской области по делу № А41-24175/2021 отказал ООО «РАМСТРОЙ» в признании незаконным уведомления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Московской области № 50-0-1- 302/3101/2020-2042/12 от 24 марта 2021 г. об отказе государственного кадастрового учета объекта объекта капитального строительства, расположенного по адресу: Российская Федерация, Московская область, Раменский городской округ, 

<

...> строение 4. Из вступившего в законную силу решения суда следует, что 24.03.2021  Управление Росреестро отказало в кадастровом учете по одному основанию: выявление противоречия в графической части представленной проектной документации с графической частью технического плана, подготовленного кадастровым инженером.

Как усматривается из материалов дела, после вынесения судом вышеуказанного решения Министерство жилищной политики направило  новое заявление, по результатам рассмотрения которого Управление Росреестра в оспариваемом Решении указало уже  шесть оснований, препятствующих постановке на кадастровый учет.

Управление Росреестра не представило суду объяснений о причинах увеличения количества замечаний, не представило пояснений по сути каждого замечания, не представило доказательств законности и обоснованности каждого замечания. Суд критически относится к факту увеличения количества замечаний заинтересованного лица с учетом имеющихся в деле доказательств принятия мер Министерством жилищной политики и застройщиком по устранению замечаний. 

Суд установил, что 21.10.2022 здание Подземной автостоянки поставлено на кадастровый учет. 

Однако факт постановки  на кадастровый учет Подземной автостоянки 21.10.2022 не свидетельствует о законности оспариваемого отказа.

В материалы дела представлено разрешение на ввод в эксплуатацию с учетом изменений, внесенных на основании заявления ООО «РамСтрой» (P001-2847691886-64451328 от 03.10.2022) о внесении изменений в разрешение на ввод в эксплуатацию от 05.06.2020 № RU50-23-15960-2020. Однако из данного документа не усматривается внесение изменений, которые касаются всех замечаний, указанных в обжалуемом отказе от 23.05.2022.

Суд установил, что замечание, касающееся того, что представленные к учету помещения не изолированы и не обособлены от других помещений, незаконно, нарушает п. 6.2 ст. 24, ст. 26 Закона №218-ФЗ, п. 70  Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 №278) (далее – Административный регламент).

Росреестром нарушена норма  п. 6.2. ст. 24 Закона №218-ФЗ. В соответствии с указанной нормой границы машино-мест определяются проектной документацией здания, сооружения и обозначаются или закрепляются лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания, сооружения, либо обладателем права на машино-место, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами). Границы машино-места на этаже (при отсутствии этажности - в здании или сооружении) устанавливаются либо восстанавливаются путем определения расстояния от не менее двух точек, находящихся в прямой видимости и закрепленных долговременными специальными метками на внутренней поверхности строительных конструкций этажа (стенах, перегородках, колоннах, на поверхности пола (далее - специальные метки), до характерных точек границ машино-места (точек деления границ на части), а также расстояний между характерными точками границ машино-места. Таким образом, изолирование и обособление машино-мест не требуется.

В нарушение ст. 26 Закона №218-ФЗ Управление Росреестра не указало конкретное основание для отказа. Сославшись на некие «Требования» Управление Росреестра не указало реквизиты данного документа (номер, дату, принявший нормативный документ орган).

Пунктом 70 Административного  регламента предусмотрено, что уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должно содержать указание на все причины, послужившие основанием для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, с обязательной ссылкой на нормы (пункты, части, статьи) нормативных правовых актов, несоблюдение которых привело к приостановлению, содержание данных норм, а также указание на то, в чем именно заключалось несоблюдение требований указанных нормативных правовых актов, и рекомендации по устранению причин приостановления. Данные причины и рекомендации должны быть указаны таким образом, чтобы заявителю, не обладающему специальными знаниями в области права, было ясно без дополнительных разъяснений, на основании каких правовых норм и какие действия он должен совершить в целях устранения этих причин, а также для подготовки им заявления об обжаловании решения о приостановлении в порядке, установленном Законом № 221-ФЗ. 

В нарушение данной нормы Управление Росреестро не указало, что именно нужно сделать заявителю для устранения замечаний, какие помещения изолировать.

Суд установил, что замечание, касающееся выявленных противоречий в графической части представленной проектной документации с графической частью технического плана, подготовленного кадастровым инженером, незаконно.

В нарушение п. 70 Административного регламента Управление Росреестра не указало какие конкретно противоречия в каких конкретных частях технического плана с проектной документацией государственный регистратор, не уполномоченный проводить техническую экспертизу, установил. 

Порядок проведения правовой экспертизы и действия, которые совершает регистратор при ее проведении, установлены пунктами 213-239 Административного регламента.

У государственного регистратора, не имеющего специальных технических знаний, отсутствуют полномочия по сличению технических характеристик, оценки критичности допускаемых градостроительным законодательством нормативов по отклонению.

Указанными полномочиями обладает Минжилполитики в соответствии с п. 1 ст. 55 ГрК РФ, которое проверяет соответствие технических характеристик построенного здания с проектной документации. Только оно уполномочено оценивать допустимость и критичность отклонений (если они есть) и наличие признаков самовольной постройки при наличии отклонений. Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию, подтверждение соответствия построенного объекта проектной документации доказывает, что Подземная стоянка построена в соответствии с утвержденной документацией, а отклонения (даже, если они существуют) находятся в пределах допустимых значений.

Замечание не названо, не конкретизировано, отсутствуют рекомендации по устранению. Замечание незаконно, так как у заявителя при подобной формулировке отсутствует возможность его устранить.

Суду не представлены объяснения по поводу противоречий с учетом того, что Минжилполитики Московской области и застройщик принимали меры по их устранению, что подтверждается представленными в дело доказательствами – многочисленными обращениями в Управление Росреестра с документами.

Замечание нарушает ст. 26 Закона №218-ФЗ, так как не указана конкретная норма, установленная законом.

Суд установил, что замечание, касающееся выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию в отношении только 426 машино-мест, незаконно.

Управлением Росреестра нарушена ст. 26 Закона №218-ФЗ, так как не указано конкретное основание для отказа, а также не указаны реквизиты нормативного акта, на который ссылается Управление Росреестра, п. 70 Административного регламента в части порядка разъяснения понятным языком какие конкретно действия нужно предпринять для устранения.

Управлением Росреестра нарушена норма п. 1 ст. 55 ГрК РФ, так как разрешение на строительство выдано в отношении объекта капитального строительства – здания

Согласно указанной нормы разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. 

Разрешение на ввод в эксплуатацию от 05.06.2020  выдано в отношении здания как объекта капитального строительства. Любое здание имеет технические помещения, которые отражаются в техническом плане, который является неотъемлемой частью разрешения на строительство, следовательно разрешение на ввод в эксплуатацию распространяется на все составные части здания.

Суд критически относится к данному замечанию, так как ранее в уведомлении об отказе от 24.03.2021, которое проверялось судом, данное замечание не называлось.

Суд установил, что  замечание, касающееся некорректности каталога координат, незаконно.

Управление Росреестра нарушило ст. 26 Закона №218-ФЗ, п. 70 Административного регламента, так как не указало предусмотренного законом основания для отказа, не указало в чем заключаются ошибки в составлении каталога координат и как они влияют на возможность идентификации объекта недвижимости. Объяснений суду не предоставлено.

Суд критически относится к данному замечанию, так как ранее в уведомлении об отказе от 24.03.2021, которое проверялось судом, данное замечание не называлось.

Суд установил, что замечание, касающееся противоречий в земельных участках, в границах которых находится здание, незаконно.

В нарушение ст. 26 Закона №218 ФЗ, п. 70 Административного регламента Управление Росреестра не указало кадастровые номера всех земельных участков, в отношении которых выявило противоречие, не указало что требуется предпринять для устранения замечания.

Из представленных суду доказательств следует, что подземная автостоянка построена на земельном участке с кадастровым номером 50:23:0110304:160.

Кроме того, из представленных в дело доказательств следует, что Подземная автостоянка находится под землей, доказательств ее передвижения в связи с постановкой на кадастровый учет 21.10.2022 не представлено. Объяснений Управление Росреестра не представило.

Суд критически относится к данному замечанию, так как ранее в уведомлении об отказе от 24.03.2021, которое проверялось судом, данное замечание не называлось.

Суд установил, что замечание, касающееся наложения образованного здания со зданиями с кадастровым номером 50:23:0110304:1096, 50:23:0110304:878, 50:23:0110304:1314, незаконно.

Судом установлено, что здания с кадастровыми номерами 50:23:0110304:1096, 50:23:0110304:878, 50:23:0110304:1314 являются многоквартирными жилыми домами №№7,8,9 по ул. Лучистой и входят в ЖК «Солнечный», расположены на том же земельном участке, что и Подземная автостоянка с кадастровым номером 50:23:0110304:160. Нахождение Подземной автостоянки под домами №№7, 8, 9 изначально было предусмотрено проектной документацией. Соответствие Подземного паркинга утвержденному плану и разрешению на строительство подтверждено разрешением на ввод в эксплуатацию.

Суд критически относится к данному замечанию, так как ранее в уведомлении об отказе от 24.03.2021, которое проверялось судом,  данное замечание не называлось.

Согласно ч. 10 ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны быть отражены сведения об объекте капитального строительства в объеме, необходимом для осуществления его государственного кадастрового учета. Состав таких сведений должен соответствовать установленным в соответствии с Законом № 218-ФЗ требованиям к составу сведений в графической и текстовой частях технического плана (ч. 11 ст. 55 ГрК РФ).

Органом, уполномоченным на принятие решения о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, в соответствии с положениями ст. 19 ФЗ №218-ФЗ, является Минжилполитики – лицо, обратившееся с заявлением о государственном кадастровом учете ОКС. 

Уполномоченный орган, выдавая разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства.

Таким образом, в данном случае обязанность проверить при принятии объекта в эксплуатацию соответствие проекта строительства итоговому техническому плану, выполненному кадастровым инженером являлась обязанностью Минжилполитики Московской области. 

Как указал заявитель, факт постановки на кадастровый учет Подземной автостоянки 21.10.2022 не означает, что обжалуемый отказ в постановке на кадастровый учет от 23.05.2022 был законным. Права и законные интересы ПАО Сбербанк нарушены длительной (с июня 2020 года до октября 2022) не постановкой Подземной автостоянки на кадастровый учет. Это повлекло возникновения у заявителя убытков в сумме платежей, которые заявитель обязан уплачивать за содержание принадлежащих ему 104 машино-мест.

Исходя из совокупного толкования ст. 4 АПК РФ, а также главы 24 АПК РФ, в рамках которой заявлены рассматриваемые требования заявителя, следует, что любое обращение в арбитражный суд должно иметь своей целью, в том числе, восстановление нарушенных или оспариваемых прав лица, обратившегося за их защитой.

При этом заявитель имеет право защищать свои права не только путем инициирования спора о праве, но и другими способами, в частности, путем оспаривания действий, актов регистрирующего органа, признания их незаконными и нарушающими права заявителя.

Заявитель также имеет право защищать свои права и иными способами, в частности, такое оспаривание и признание действий регистрирующего органа незаконными и нарушающими права заявителя дают ему возможность требовать возмещения убытков, причиненных подобными действиями.

Поскольку удовлетворение заявленного требования необходимо заявителю для последующего возмещения убытков, причиненных незаконными действиями управления, суд полагает требования заявителя подлежащими удовлетворению в части с возложением расходов по госпошлине на заинтересованное лицо.

    Руководствуясь ст.ст.197-201,176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Признать незаконным решение (Уведомление) Управления Росреестра по Московской области от 23.05.2022г. №КУВД-001/2022-6116052/5 об отказе в государственном кадастровом учете здания,  расположенного по адресу: Российская Федерация, Московская область, г.о. Раменский, 

<

...>.

Взыскать с Управления Росреестра по Московской области в пользу ПАО «Сбербанк России» 3.000руб. расходов по госпошлине.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

 

Судья                                                                         Бобкова С.Ю.