АРБИТРАЖНЫЙ СУД  КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Краснодар                                                                                            Дело № А32-26883/2024

 

Резолютивная часть решения оглашена 11.09.2024 года.

Полный текст решения изготовлен 21.10.2024 года.

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Савина Р.Ю., при ведении протокола  судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

истец: администрация г. Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

ответчик: ООО «Кавказ-Сервис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

о расторжении договора аренды от 28.08.2015 № 4900009730,

об указании, что решение суда по настоящему делу является основанием для погашения в ЕГРН записи от 13.04.2016 № 23-23/050-23/019/805/2016-7380/2 о государственной регистрации права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304006:1050,

 

при участии в заседании:

от истца: ФИО1 – по доверенности, после перерыва не явились, извещены,

от ответчика: ФИО2 – по доверенности, ФИО3 – по доверенности, 

 

У С Т А Н О В И Л :

Администрация г. Сочи (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «Кавказ-Сервис»  (далее – ответчик, общество) с требованием о расторжении договора аренды от 28.08.2015 № 4900009730, об указании, что решение суда по настоящему делу является основанием для погашения в ЕГРН записи от 13.04.2016 № 23-23/050-23/019/805/2016-7380/2 о государственной регистрации права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304006:1050.

Представитель истца настаивал на требованиях, пояснил, что спорный земельный участок не  используется в соответствии с видом разрешенного использования, представил акт осмотра.

Представитель ответчика возражал против требований, указал, что ведется реконструкция здания, представил договор подряда на проведение геодезических работ от 27.08.2024 № 1/27/08/2024 и договор на изготовление эскизного проекта от 10.07.2024, пояснил, что в материалах дела отсутствуют доказательства нецелевого использования ответчиком спорного земельного участка, кроме того  более 5 лет имеется корпоративный спор между учредителями общества относительно порядка использования здания на участке, что препятствует его использованию (дело № А32-16413/2024).

В судебном заседании 28.08.2024 объявлен перерыв до 11.09.2024 в 16-00 для изучения материалов дела.

После перерыва заседание продолжено.

Представитель ответчика представил отзыв и выписку из ЕГРН на здание, расположенное на спорном земельном участке.

Изучив и оценив представленные в дело доказательства, суд считает, что требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключён договор аренды от 28.08.2015 № 4900009730 (далее - договор), согласно которому арендодатель передал во временное владение арендатору земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304006:1050 площадью 4 233 кв.м (далее – спорный земельный участок), расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Шоссейная, 2, для размещения и эксплуатации комплекса санатория «Кавказ» (п. 1.1. договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Срок действия договора устанавливается с момента государственной регистрации по 01.08.2063 (п. 2.1 договора).

Общество является собственником нежилого здания – зимний клуб с кадастровым номером 23:49:0304007:1483 площадью 287,8 кв.м. 1947 года постройки, расположенного на спорном земельном участке, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 25.08.2024 № КУВИ-001/2024-214718140. 

Управлением муниципального земельного контроля администрации г. Сочи (далее - Управление) осуществлен осмотр спорного земельного участка, в ходе которого установлено, что на указанном земельном участке расположен ветхий, не эксплуатируемый объект капитального строительства, произрастают зеленые насаждения.

По мнению администрации земельный участок используется не в соответствии с видом разрешенного использования.

Согласно п. 4.1.1. договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды в случае нарушения существенных условий договора:

- при использовании земельного участка в целях, не предусмотренных договором;

- при использовании земельного участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку;

- при невыполнении арендатором обязанностей, указанных в п.5.2, 5.3 договора.

В соответствии с п.п. 5.2.6 договора аренды при эксплуатации земельного участка строго соблюдать требования федерального, краевого законодательства и нормативно-правовых актов органов местного самоуправления города Сочи.

В соответствии с п.5.2.7 договора арендатор обязан использовать земельный участок строго в соответствии с целевым назначением и в целях, предусмотренных п.п. 1.1,1.3 договора, способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле, как природному ресурсу.

В соответствии с п.5.2.15 договора аренды арендатор обязан, не нарушать прав и законных интересов землепользователей смежных участков и иных лиц.

Согласно п.5.2.16 договора аренды арендатор обязан при изменении целевого назначения зданий, строений, сооружений (или их частей), расположенных на участке, обратиться к арендодателю для внесения в договор.

Департаментом имущественных отношений администрации г. Сочи в адрес общества направлено письмо от 22.11.2023 № 18045/02.01-44 с требованиями о необходимости в 30-дневный срок устранить вышеуказанные нарушения и       представить в адрес департамента документы, подтверждающие устранение выявленных нарушений.

Однако до настоящего времени ответ от арендатора не поступал.

Указанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением. 

При решении вопроса об обоснованности исковых требований суд руководствуется следующим.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. Из указанной нормы следует, что предъявление иска, с учетом характера нарушенного права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется способами, установленными данной нормой, а именно путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа если иные способы не приведут к более быстрому и эффективному восстановлению нарушенных, либо оспариваемых прав и интересов.

Выбор способа защиты гражданских прав является прерогативой истца, между тем он должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение заявленных требований приведет к восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав и законных интересов путем удовлетворения заявленных истцом требований.

Согласно ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства, порождающих гражданские права и обязанности. К числу последних относятся гражданские права и обязанности, возникающие вследствие неосновательного обогащения.

В п. 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон  договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном  нарушении  договора  другой  стороной.  Существенным  признается  нарушение  договора  одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

В соответствии с нормой ч.1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

Частью 2 ст. 452 ГК РФ установлено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Материалами дела подтверждается, что истец в адрес ответчика направил письмо от 22.11.2023 № 18045/02.01-44.

Однако ответа на данное уведомление истцом получено не было.

Таким образом, досудебный порядок расторжения договора истцом соблюден.

Требования истца мотивированы тем, что спорный земельный участок используется ответчиком не по целевому назначению.

Как указано выше, общество является собственником нежилого здания – зимний клуб с кадастровым номером 23:49:0304007:1483 площадью 287,8 кв.м. 1947 года постройки, расположенного на спорном земельном участке, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 25.08.2024 № КУВИ-001/2024-214718140.

Объект недвижимости - зимний клуб являлся частью комплекса санатория «Кавказ»

Суд отмечает, что вышеуказанное здание построено в 1947 году, т.е. до заключения сторонами спорного договора аренды, самовольной постройкой не признано.

Согласно п. 5.2.7. договора аренды арендатор обязан использовать земельный участок строго в соответствии с целевым назначением и в целях, предусмотренных п.п. 1.1.,1.3., способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле, как природному ресурсу.

Согласно п. 5.2.9. договора аренды арендатор обязан не допускать действий, которые могут привести к ухудшению состоянию земли, экологической и санитарной обстановке города, не совершать нарушения прав и законных интересов других землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, не допускать нарушения функционирования находящихся в пределах границ участка инженерных коммуникаций, сетей, сооружений, дорог, проездов и т.д.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что использование ответчиком вышеуказанного объекта капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

В судебном заседании 28.08.2024 представитель ответчика указал, что ведется реконструкция здания, представил договор подряда на проведение геодезических работ от 27.08.2024 № 1/27/08/2024 и договор на изготовление эскизного проекта от 10.07.2024, пояснил, что более 5 лет имеется корпоративный спор между учредителями общества относительно порядка использования здания на участке, что препятствует его использованию (дело № А32-16413/2024).

Как следует из пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 ГК РФ. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 ГК РФ, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Судебная практика исходит из того, что расторжение договора всегда носит исключительный характер, является крайней мерой в условиях, когда действия одной из сторон не отвечают требованиям закона, договора, а также принципам разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений.

Согласно пункту 1 стать 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

В соответствии с пунктом 3.1 статьи 70 АПК РФ, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. 

В соответствии с  положениями  ст. 9 АПК РФ каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств.  Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч.2 ст.9 АПК РФ).

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что арендатор своими действиями нарушает пп. 5.2.7 и 5.2.9 в части ухудшения состояния земли, экологической и санитарной обстановке города, а также наносит вред окружающей среде.

То обстоятельство, что земельный участок используется с целью эксплуатации здания, само по себе не свидетельствует об использовании земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием. Функциональное назначение здания относится к вопросу использования именно данного объекта недвижимости, а не земельного участка.

Вышеуказанные обстоятельства не являются существенным нарушением условий договора, а следовательно не являются основанием для расторжения договора аренды земельного участка.

Иных доказательств использования земельного участка не по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации, в частности систематического невнесения арендной платы арендатором, администрация не представила.

Таким образом, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора аренды в соответствии с нормами статьи 619 ГК РФ, статьи 46 ЗК РФ.

Учитывая, что спорный договор аренды заключен на 48 лет, недоказанность истцом нарушения арендатором существенных условий данного договора, суд не находит оснований для расторжения арендных правоотношений. 

Между тем, при заявлении настоящего иска, истцом не учтено, что использование не по целевому назначению влечет административную ответственность, предусмотренную частью 1 статьи 8.8 Кодекса об административных правонарушениях.

Следует отметить, что истец не наделен соответствующими полномочиями на обращение с настоящим иском в суд, поскольку контроль за надлежащим использованием земельных участков осуществляется органами исполнительной власти в рамках административных процедур в соответствии с их компетенцией.

Статьей 72 ЗК РФ в обязанности органов местного самоуправления вменено осуществление муниципального земельного контроля (пункт 3). В случае выявления нарушения требований земельного законодательства, за которое предусмотрена административная и иная ответственность, в акте проверки указывается информация об этом, а копия акта направляется в орган государственного земельного надзора (пункт 5).

Согласно пункту 6 статьи 72 ЗК РФ в срок не позднее, чем пять рабочих дней со дня поступления от органа местного самоуправления копии акта проверки, указанного в пункте 5 данной статьи, орган государственного земельного надзора обязан рассмотреть указанный акт и принять решение о возбуждении дела об административном правонарушении или решение об отказе в возбуждении дела об административном правонарушении и направить копию принятого решения в орган местного самоуправления.

Земельный кодекс предусматривает специальный порядок привлечения к ответственности за использование земельного участка не по целевому назначению.

Опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность. Если причиненный вред является последствием эксплуатации предприятия, сооружения либо иной производственной деятельности, которая продолжает причинять вред или угрожает новым вредом, суд вправе обязать ответчика, помимо возмещения вреда, приостановить или прекратить соответствующую деятельность (пункты 1, 2 статьи 1065 ГК РФ).

В силу пункта 4 статьи 85 ЗК РФ если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.

Исходя из положений части 8 статьи 36 Грк РФ и части 4 статьи 85 ЗК РФ земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.02.2017 № 308-ЭС16-20610.

Указанные нормы предоставляют истцу право обратиться в суд с иском о запрещении деятельности, в результате которой был причинен вред или создается опасность причинения такого вреда в будущем. Действия заинтересованного лица предупреждают опасность причинения вреда и направлены на обеспечение охраны прав и интересов иных лиц (граждан и организаций).

Истцом доказательств наличия угрозы жизни и здоровью человека, окружающей среде, объектам культурного наследия эксплуатацией спорного объекта суду не представлено.

В связи с изложенным суд считает, что истец избрал ненадлежащий способ защиты права, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

На основании изложенного, в удовлетворении заявленных исковых требований надлежит отказать.

Истец в силу прямого указания закона, а именно ст. 333.37 Налогового кодекса РФ, освобожден от уплаты госпошлины при обращении в арбитражный суд.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.          

 

Судья                                                                                                                            Р.Ю. Савин