АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Ленина д.74, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-20803/2021

г. Тюмень

06 июня 2022 года

Резолютивная часть решения оглашена 30 мая 2022 года

Решение изготовлено в полном объеме 06 июня 2022 года

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Михалевой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление 

общества с ограниченной ответственностью «Пурконтроль» (ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 28.02.2007, ИНН: 

<

***>, адрес: 629830, Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Губкинский, территория панель 3, д. 3, производственная база № 0004) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Строймир-Югра» (ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 14.02.2014, ИНН: 

<

***>, адрес: 626002, 

<

...>)

о признании недействительным в части договора долевого участия в строительстве № Г-318 от 06.11.2018 и применении последствий недействительности сделки, 

третьи лица: временный управляющий ООО «СтроймирЮгра» ФИО1 (адрес для корреспонденции: 625032, г. Тюмень32, а/я 2173), ООО «ДиЭй Проджект» (625029, 

<

...>), ООО «Управляющая компания «Восток-Сити» (625051, 

<

...>), Главное управление строительства Тюменской области (625000, 

<

...>),

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2, 

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3 – на основании доверенности от 26.06.2020, 

от ответчика: ФИО4 – на основании доверенности от 21.04.2021, ФИО5 – на основании доверенности от 27.01.2022, ФИО6 – на основании доверенности от 30.03.2022,

 от третьих лиц: 

от ГУС ТО:  ФИО7 – на основании доверенности от 10.03.2021,

от ООО «ДиЭй Проджект»: ФИО8 – на основании доверенности от 25.03.2022,

от временного управляющий ООО «СтроймирЮгра» ФИО1 и ООО «Управляющая компания «Восток-Сити»: не явились, извещены;

установил:

ООО «Пурконтроль» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области к ООО «Строймир-Югра» (далее – ответчик) с исковым заявлением  о признании недействительной ничтожной сделки - договора долевого участия в строительстве № Г-318 от 06.11.2018 в части передачи участнику долевого строительства общего имущества многоквартирного дома (неэксплуатируемой террасы-кровли многоквартирного дома) и ее оплаты, и применении последствий  недействительности сделки в части путем взыскания с ООО «Строймир-Югра» в пользу ООО «Пурконтроль» излишне оплаченных денежных средств по договору долевого участия в строительстве № Г-318 от 06.11.2018 в размере 1 522 620, 59 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «ДиЭй Проджект», ООО «Управляющая компания «Восток-Сити», временный управляющий ООО «Строймир-Югра» ФИО1, Главное управление строительства Тюменской области.

В обоснование заявленного иска ООО «Пурконтроль» указывает, что открытая терраса, входящая в состав спорного жилого помещения, является общим имуществом многоквартирного дома по адресу: 

<

...>, соответственно, включение террасы в предмет договора купли-продажи противоречит  требованиям статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), сделка в указанной части является недействительной на основании части 2 статьи 168 ГК РФ. В подтверждение своей позиции истец ссылается на выводы эксперта ООО «АРБИТР» Центр независимых экспертиз», изложенные в заключении № А-151/2020 от 22.10.2020. 

Ответчик иск не признал, представил отзыв. В обоснование возражений ответчик указал, что в соответствии с условиями договора истцу передана квартира, площадь которой установлена договором долевого участия в строительстве; построенный многоквартирный дом принят в эксплуатацию, отступлений от проекта при приемке не установлено. Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № 72-304-844-2017 от 30.12.2019, указанное разрешение недействительно без технических планов от 20.12.2019, подготовленных кадастровым инженером ФИО9 в отношении жилого дома, в котором расположена спорная квартира. Информация в отношении спорной квартиры внесена в Единый государственный реестр юридических лиц. 

По ходатайству ответчика в материалы дела приобщены копии планов этажей из раздела проектной документации «Архитектурные решения», приказа от 19.12.2019 № 1252-од ГУС ТО, заключения № 218к «О соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации» от 19.12.2019, Заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, договора управления многоквартирным домом № ДУ/Горки2019 от 31.12.2019, технических характеристик объекта капитального строительства, копия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 72-304-844-2017 от 30.12.2019, копия технического плана на многоэтажный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...>, копия выписки из Единого государственного реестра недвижимости.

Временный управляющий ООО «Строймир-Югра» ФИО1 представил письменный отзыв на иск, просил в удовлетворении иска отказать, указал на пропуск истцом срока исковой давности предусмотренного пунктом 2 статьи 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

От Главного управления строительства Тюменской области поступил отзыв на иск.

В порядке статьи 81 АПК РФ истцом представлены письменные пояснения по делу, ответчиком представлены дополнения к отзыву.

Определением суда от 14.04.2022 удовлетворено ходатайство истца о вызове эксперта ФИО10 в судебное заседание для дачи пояснений по экспертному заключению. В судебном заседании, состоявшемся 04.05.2022, эксперт дал пояснения по предмету спора, ответил на вопросы суда и лиц, участвующих в деле. При этом эксперт указал, что эксплуатируемая кровля, на которой расположена открытая терраса, по факту таковой не является. При осмотре установлено, что конструктив кровли не соответствует проектным решениям и является неэксплуатируемой кровлей. 

В ходе судебного разбирательства судом рассмотрено и отклонено ходатайство истца о проведении судебной экспертизы.

Временный управляющий ООО «СтроймирЮгра» ФИО1 и ООО «Управляющая компания «Восток-Сити» явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены надлежащим образом в соответствии с требованиями статей 121, 123 АПК РФ. 

Суд, руководствуясь положениями части 4 статьи 123, части 3 статьи 156 АПК РФ, рассмотрел дело по существу в отсутствие представителей вышеуказанных третьих лиц.

В судебном заседании представитель истца поддержал свои исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик в заседании суда против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве. 

Представители ООО «ДиЭй Проджект» и ГУС ТО изложили свои правовые позиции.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, между ООО «Пурконтроль» (участник долевого строительства) и ООО «Строймир-Югра» (застройщик) заключен договор долевого участия в строительстве № Г-318 от 06.11.2018 (далее - договор), по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами либо с привлечением инвестиций в виде денежных средств участника долевого строительства построить (создать) «Многоквартирный жилой дом в 

<

...>», расположенный по адресу: 

<

...> (далее - жилой дом) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого жилого дома передать соответствующий объект долевого строительства, указанный в пункте 1.2 настоящего договора, участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять объект долевого строительстве в общую совместную собственность.

Согласно пункту 1.2 договора квартира - объект долевого строительства, то есть жилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома: Квартира условный №318 будет находиться в секции ГП-1.3 на 13 (тринадцатом) этаже (2-я на площадке слева направо от входа на этапе) указанного жилого дома. Общая площадь квартиры 108,75 кв.м, состоит из площади лоджий: количество 2 (две), площадью 2,2 кв.м, и 5,6 кв.м., которые принимаются в расчет с коэффициентом 0,5 и составляют 1,1 кв.м, и 2,8 кв. м., и площади террасы 144,5 кв.м., которая принимается в расчет с коэффициентом 0,3 и составляет 43,35 кв.м., жилая площадь квартиры 23,7 кв.м., количество и площадь комнат - 2 (две) площадью 11,4 кв.м и 12,3 кв.м. Кухня-гостиная площадью 23,1 кв.м. Прихожая - 8,2 кв. м. Сан.узел 2 (два) площадью 4,0 кв.м, и 2,5 кв.м. Расположение квартиры отражено на плане, который прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью (приложение №1).

Согласно пункту 2.1 договора цена договора составляет 5 350 000 руб.

Во исполнение условий договора истец произвел оплату денежных средств по договору в размере 4 740 000 руб., что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями.

16.05.2021 ООО «Пурконтроль» получен акт приема-передачи объекта долевого строительства (односторонний) от 05.02.2020. 

Кроме того, 16.05.2021 ООО «Пурконтроль» получены от ООО «Строймир-Югра» вместе с актом технические характеристики объекта капитального строительства многоэтажного жилого дома, согласно которым (экспликации) площадь квартиры № 318 составляет 61,9 кв.м. (Жилые комнаты, санузлы, кухня и коридор) + 158,2 кв.м. (две лоджии и терраса).

Как следует из содержания указанного акта ООО «Пурконтроль» передается квартира № 318, расположенная в третьем подъезде на 13 этаже 2-я по нумерации слева направо в «Многоквартирном жилом доме в 

<

...>», расположенном по адресу: 

<

...>. Площадь передаваемой квартиры указана в размере 61,9 кв.м. 

На основании указанного акта, договора и разрешения на ввод в эксплуатацию было зарегистрировано за ООО «Пурконтроль» право собственности на указанную квартиру площадью 61,9 кв.м.

Поскольку право собственности ООО «Пурконтроль» на лоджии в количестве 2 (две), площадью 2,2 кв.м, и 5,6 кв.м, которые принимаются в расчете коэффициентом 0,5 и составляют 1,1 кв.м, и 2,8 кв.м, и террасу 144,5 кв.м, которая принимается в расчет с коэффициентом 0,3 и составляет 43,35 кв.м, в ЕГРН не зарегистрировано, истец  полагает, что указанная квартира передана  в собственность ООО «Пурконтроль» без лоджий и террасы.

Ранее в рамках дела № А70-17364/2020 заявлен иск ООО «Пурконтроль» к ООО «Строймир-Югра» об обязании исполнить обязательства по передаче объекта долевого строительства в рамках договора участия в долевом строительстве № Г-318 от 06.11.2018 года и о взыскании 135 934,58 рублей неустойки. Определением от 29.01.2021 к рассмотрению совместно с первоначальным принят встречный иск ООО «Строймир-Югра» к ООО «Пурконтроль» о взыскании 764 000 руб. основного долга по договору участия в долевом строительстве № Г-318 от 06.11.2018 год. Производство по делу №А70-17364/2020 прекращено, в связи с отказом сторон от первоначального и встречного исков.

В ходе производства по делу № А70-17364/2020 истцом представлено заключение эксперта № А-151/2020 от 22.10.2020, подготовленное экспертами ООО «АРБИТР» Центр независимых экспертиз».

В частности, из заключения эксперта № А-151/2020 от 22.10.2020 терраса площадью 144,5 кв.м представляет собой плоскую неэксплуатируемую кровлю смежной секции дома, покрытой полимерной мембраной с устройством защитного слоя из щебня фракции 5-10 мм.

На указанном участке кровли (террасе) находятся две вентиляционные шахты естественной вентиляции с размерами 3100x680 мм и 1800x910 мм и высотой 2,5 м с дефлекторами, механические вытяжные системы в количестве 3 шт. и вентиляционная система дымоудаления, которые обслуживают весь жилой дом. Установлены авиасигнальные фонари, молниезащита.

На участок кровли, расположенный ниже, ведет металлическая стремянка, посредством которой предоставлен доступ на кровлю неограниченному кругу лиц, в том числе с целью эксплуатации и обслуживания вышеуказанного общедомового оборудования, удаления снежных масс и загрязнений с кровли.

Со ссылкой на заключение внесудебной экспертизы, истец указывает, что кровля (терраса), являющаяся предметом договора долевого участия, фактически относится к  общему имуществу собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, соответственно, сделка по передаче данного имущества  нарушает требования статей 290 ГК РФ и 36 ЖК РФ (общее имущество не может находиться в единоличной собственности), а также права и законные интересы третьих лиц (иных собственников жилых и нежилых помещений жилого дома) и является недействительной на основании части 2 статьи 168 ГК РФ.

По расчету истца цена договора (за исключением стоимости террасы ввиду  ничтожности  в этой  части договора) составляет 3 217 379,41 руб., исходя из стоимости I кв.м. (с учетом понижающих коэффициентов) в размере 49 195, 40 руб. (5 350 000 руб./108,75 кв.м. =49 195,40 руб.).

Истцом была направлена претензия № б/н от 06.11.2020 , согласно которой ООО «Пурконтроль» заявило о ничтожности договора долевого участия в строительстве №Г-318 от 06.11.2018 в части передачи общего имущества многоквартирного дома неэксплуатируемой террасы-кровли многоквартирного дома и потребовало возвратить излишне оплаченные денежные средства в размере 1 522 620, 59 руб., применить последствия ничтожности договора долевого участия в строительстве № Г-318 от 06.11.2018 в части передачи общего имущества многоквартирного дома неэксплуатируемой террасы-кровли многоквартирного дома и предпринять действия по актуализации договора долевого участия в строительстве № Г-318 от 06.11.2018 путем исключения из текста ничтожных положений.

 Поскольку претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 2 статьи 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно части 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

В силу пункту 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В пункте 78 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 25) указано, что согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно статье 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно пункту 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ № 54) положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи. Разъяснения, содержащиеся в настоящем Постановлении (за исключением абзаца второго пункта 4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве.

Согласно абзацу 2 пункта 4 Постановления Пленума ВАС РФ № 54, если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Согласно части 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно пункту 1.2 договора передаче ООО «Строймир-Югра» в собственность ООО «Пурконтроль», помимо квартиры, подлежит, в том числе, терраса площадью 144,5 кв.м, которая принимается в расчет с коэффициентом 0,3 и составляет 43,35 кв.м.

В силу пункта 2 статьи 2 Закона о долевом строительстве под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства и входящее в состав МКД и (или) иного объекта недвижимости. 

Согласно статье 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290). 

Исходя из положений пункта 1 статьи 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно части I статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно пунктам 2, 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. 

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3 Постановления Пленума ВАС РФ № 64).

Согласно части 2 статьи 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Согласно части 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Как разъяснено в пункте 38 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, общее имущество многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) не может являться предметом договора участия в долевом строительстве. В связи с этим передача в собственность лицу (долевику) права собственности на помещения многоквартирного дома, являющиеся общим имуществом, не может являться условием договора инвестирования строительства многоквартирного дома, так как оно не соответствует требованиям закона и влечет нарушение прав собственников расположенных в нем иных помещений.

С учетом вышеуказанных положений законодательства, истец указывает, заключенный между застройщиком и участником долевого строительства договор в отношении общего имущества многоквартирного дома (неэксплуатируемой террасы-кровли многоквартирного дома) является ничтожной сделкой в части передачи участнику долевого строительства общего имущества многоквартирного дома (неэксплуатируемой террасы-кровли многоквартирного дома).

Заявление временного управляющего ООО «СтройМир-Югра» ФИО1 о применении исковой давности суд первой инстанции оценил, при этом руководствовался положениями, предусмотренными статьями 195, 196, 200 ГК РФ, исходил из того, что исчислять начало течения срока исковой давности необходимо с момента, когда  у собственника появилась возможность заявления подобных требований, с момента появления у него соответствующей процессуальной правоспособности. В данном случае, исковые требования основаны на заключении внесудебной экспертизы № А-151/2020 от 22.10.2020, в связи с чем, трехлетний  срок исковой давности для предъявления иска в суд, предусмотренный частью 1 статьи 181 ГК РФ на момент его подачи – 27.10.2021, суд признает  не истекшим.

Рассмотрев доводы истца о том, что терраса, относящаяся к квартире, является общим имуществом многоквартирного дома, суд приходит к выводу о несоответствии данных доводов фактическим обстоятельствам дела и представленным по делу доказательствам.

Как усматривается из представленной в материалы дела  проектной документации, на указанный жилой дом, 03.10.2017 получено положительное заключение экспертизы № 02-2-Г2-0046-17 на странице 8 которой указано, что на тринадцатом этаже размещены 9 квартир: 2-квартиры студии, 2 однокомнатные, 5 двухкомнатных квартир, две из которых имеют выход на индивидуальные террасы расположенные на эксплуатируемой кровле.

В соответствии с действующим законодательством ответчиком была размещена на сайте «Наш дом. РФ» проектная декларация в отношении многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>, где так же было отображено, что на 13 этаже размещаются две двухкомнатные квартиры, которые имеют выход на индивидуальные  террасы  расположенные  на эксплуатируемой кровле.

Объект был построен и введен в эксплуатацию. 

Главным управлением строительства по Тюменской области 19.12.2019 в отношении указанного объекта, было выдано заключение № 218 о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов.

В письменных пояснениях по делу ГУС ТО указал, что при осуществлении государственного строительного надзора застройщиком объекта представлялась исполнительная документация, подтверждающая выполнение строительных работ в соответствии с проектной документацией. Критических нарушений в ходе проведения проверок УГСН ТО не установлено, строительство объекта осуществлялось согласно проектной документации, получившую положительное заключение технической экспертизы. Согласно акту проверки ГУС ТО от 17.12.2019 № 2089-к, построенный объект соответствует проектной документации. При проведении государственного строительного надзора, нарушений при устройстве кровли, а именно террас, не установлено.

В представленной истцом внесудебной экспертизе суд относится критически.

Прежде всего, следует отметить, что указанное экспертное заключение №А-151/2020 было подготовлено для иного судебного дела. 

При этом выводы эксперта об отнесении террасы к общему имуществу МКД основаны на утверждении о несоответствии террасы требованиям к эксплуатируемой кровле, а также наличии на кровле оборудования МКД - вытяжных вентиляторов, вентиляторов дымоудаления, вентиляционных шахт.

Судом установлено, что выводы экспертов сделаны без учета проектной документации, основаны лишь на визуальном обследовании покрытия террасы, соответственно, выводы о несоответствии водоизоляционного ковра проектной документации не являются достоверными.

Вывод экспертов о том, что кровля является неэксплуатируемой, не обоснован, а также не является основанием для признания террасы общим имуществом лишь по данному признаку.

В соответствии с пунктом  3.1.15.4 СП 17.133330.2017 «Свод правил. Кровли» эксплуатируемы кровли – специально оборудованная защитным слоем кровля, предназначенная для использования, например, в качестве зоны отдыха, размещения спортплощадок, и др. и предусмотренная для пребывания людей, не связанная с периодическим обслуживанием инженерных систем.  

Из пояснений проектировщика следует, что исполнение покрытия террасы может быть различным и договором не оговорены варианты отделки террасы, не исключено гравийное покрытие.

Из пояснений управляющей организации следует, что терраса управляющей компанией не обслуживается.

При этом как таковое наличие в спорном помещении инженерных коммуникаций и оборудования не дает оснований автоматически считать это помещение, используемое как самостоятельный объект недвижимости, общим имуществом многоквартирного дома.

Постановлением Президиума ВАС РФ № 12537/09 от 15.12.2009 установлено, что право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую часть жилого дома, а лишь на технические подвалы, самостоятельное использование которых невозможно. Если же такое использование возможно, то данные помещения являются самостоятельными объектами гражданских прав и к общему имуществу жилого дома не относятся

Поскольку терраса не является техническим помещением, связанными исключительно с обслуживанием и эксплуатацией многоквартирного жилого дома, учитывая положения пункта 1 статьи 290 ГК РФ, пункта 1 статьи 36 ЖК РФ, подпункта «а» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, суды приходит к выводу об отсутствии оснований для признания террасы помещением общего пользования и распространения на него правового режима общего имущества многоквартирного дома. 

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, спорная терраса предусмотрена проектной документацией, имеет отдельный вход только из помещения квартиры.

Указанные выводы сделаны судом с учетом правовой позиции Верховного суда РФ, нашедшей свое отражение в Определениях от 26.08.2014 № 308-ЭС14-298, от 14.08.2019 № 309-ЭС19-12633,  Определении Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 10.03.2020 № 306-ЭС15-3282 по делу № А65-22387/2008.

На основании изложенного, передача истцу в собственность террасы по спорной сделки не нарушает требований действующего законодательства, в связи с отсутствием оснований для признания данной террасы общим имуществом многоквартирного дома.

Более того, как установлено материалами дела, квартира в соответствии с условиями договора была передана истцу, истец оформил на нее право собственности.

Объект поставлен на кадастровый учет с террасой указанной в договоре долевого участия в строительстве и соответствует площадям установленным договором.

Как указано в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию № 72-304-844-2017 от 30.12.2019, данное разрешение недействительно без технических планов от 20.12.2019 подготовленных кадастровым инженером ФИО9 в отношении жилого дома, в котором расположена спорная квартира.

В Единый государственный реестр недвижимости (далее - ГГРН) сведения о помещении (квартире), расположенном в многоквартирном доме, вносятся на основании разрешения на ввод в эксплуатацию и технического плана здания (многоквартирного дома).

В соответствии с требованиями Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953 (ред. от 01.11.2016) «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений» технический план здания (многоквартирного дома) в обязательном порядке содержит полученные, в том числе по результатам кадастровых работ, сведения, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета всех расположенных в таком здании (многоквартирном доме) помещений (в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также помещений вспомогательного использования), включая сведения о местоположении в здании и площади таких помещений, а также машино-мест.

Требования к определению площади здания, сооружения и помещения утверждены приказом Минэкономразвития России от 01.03.2016 г. № 90.

В соответствии с пунктом 12 указанного приказа площадь жилого помещения (квартира, комната) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.

В площадь жилого помещения включаются площади ниш высотой 2 метра и более, арочных проемов шириной 2 метра и более, пола под маршем внутриквартирной лестницы при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша 1,6 метра и более. В площадь жилого помещения не включаются площадь, занятая выступающими конструктивными элементами и отопительными печами, а также площадь, находящаяся в пределах дверного проема.

Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ не предусмотрено внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений об «общей приведенной площади» и «общей площади» жилого помещения. В соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ от 01.03.2016 г. № 90 определяется и вносится в ЕГРН площадь помещения, в связи, с чем отсутствуют основания для применения при выполнении кадастровых работ каких-либо понижающих коэффициентов, в том числе согласно положениям Приказом Минстроя РФ от 25.11.2016 №854/пр. Данная позиция также отражена в письме Минэкономразвития РФ от 24.04.2017  №Д23и-2451.

Соответственно, доказательства нарушения права и законных интересов истца при передаче по спорной сделке в собственность террасы в материалах дела, отсутствуют.

Согласно  пункту 70 Постановления Пленума ВС РФ № 25 сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Постановлением Пленума ВС РФ № 25  установлено, что согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Приняв объект долевого строительства, а именно квартиру № 318 указанного жилого дома, оформив право собственности, истец давал ответчику основание полагаться на действительность сделки, в связи с чем, предъявление иск через значительный период времени не отвечает принципу добросовестности.

Таким образом, оценив в порядке статей 67, 68, 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что в удовлетворении иска следует отказать.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины по настоящему делу относятся на истца.

Как следует из материалов дела истцом в рамках дела заявлено требование о признании недействительной ничтожной сделки договора долевого участия в строительстве № Г-318 от 06.11.2018 в части передачи участнику долевого строительства общего имущества многоквартирного дома (неэксплуатируемой террасы-кровли многоквартирного дома) и ее оплаты, и применении последствий  недействительности сделки в части путем взыскания с ООО «Строймир-Югра» в пользу ООО «Пурконтроль» излишне оплаченных денежных средств  в размере 1 522 620, 59 руб.

В соответствии с пунктом 2 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными размер государственной пошлины составляет 6000 руб. 

При подаче иска истцом произведена оплата государственной пошлины в размере 28 226 руб. по платежному поручению № 276 от 22.10.2021. 

Таким образом, истцом произведена оплата государственной пошлины по требованиям как имущественного, так и неимущественного характера.

Вместе с тем, как следует из разъяснений ВАС РФ, изложенных в постановлении от 26.03.2013 по делу № А39-1546/2012, требование о применении последствий недействительности сделок не может быть отнесено к искам имущественного характера, подлежащим оценке, размер государственной пошлины по которым в силу статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации определяется в процентном отношении от цены иска.       

С учетом изложенных разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации размер государственной пошлины по настоящему делу составляет 6000 руб., излишне уплаченная государственная пошлина в размере 22 226 руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 177 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать. 

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Пурконтроль» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 22 226 руб. 

Выдать справку на возврат государственной пошлины после вступления решения в законную силу. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тюменской области.

 

Судья

 

Михалева Е.В.