АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А45-13189/2019

г. Новосибирск

12 декабря 2019 года

05 декабря 2019 года объявлена резолютивная часть решения                                               

12 декабря 2019 года изготовлено решение в полном объеме                                               

 

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Амелешиной Г.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,  рассмотрев  в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 630102, 

<

...>, зал судебного заседания № 535, дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Техно-Центр" (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск, к обществу с ограниченной ответственностью "ДАГЭС ГазтехникАнлаген" (ОГРН 

<

***>), Новосибирская область, с/с Мичуринский, о взыскании 1 333 791 руб. 26 коп., встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ДАГЭС Газтехник-Анлаген", к обществу с ограниченной ответственностью "Техно-Центр", об уменьшении арендной платы на 613 785 руб. 39 коп. при участии в судебном заседании представителей:  ООО "Техно-Центр": ФИО2, доверенность от 08.06.2018; ООО "ДАГЭС ГазтехникАнлаген": ФИО3, доверенность от 05.07.2019; ФИО4, доверенность от 27.05.2019, 

                                           УСТАНОВИЛ:

ООО «Техно-Центр» обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к ООО «ДАГЭС Газтехник-Анлаген» о взыскании задолженности по арендной плате и пени в связи с просрочкой платежа.

ООО «Техно-Центр» изменяло размер исковых требований и в окончательном виде просило взыскать с ООО «ДАГЭС Газтехник-Анлаген» задолженность и  пени: 

по договору №ДА-к-12/18 аренды нежилого помещения от 01.07.2018:  - 420944 руб. 80 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.12.2018 по 22.04.2019;  - 139569 руб. 88 коп. пени за просрочку уплаты арендной платы за период с 25.10.2018 по 26.11.2019;          

   по договору №ДА-к-13/18 аренды нежилого помещения от 01.07.2018:     - 1142611 руб. задолженности по постоянной части арендной платы за период с 01.12.2018 по 15.05.2019;    - 349354 руб. 05 коп. пени за просрочку уплаты постоянной части арендной платы за период с 25.10.2018 по 26.11.2019;    - 18566 руб. 40 коп. задолженности по переменной части арендной платы и вывоз ТБО (далее: переменная часть арендной платы) за период с 01.01.2019 по 30.04.2019, в том числе: задолженность по электроэнергии, водоснабжению и водоотведению за январь - 7001 руб. 40 коп., за февраль - 4472 руб.60 коп., за март – 2793 руб. 12 коп., за период с 1 по 10 апреля – 1299 руб. 28 коп.; задолженность за вывоз ТБО за январь – 1500 руб., за февраль – 1500 руб.;    - 7530 руб. 11 коп. пени за просрочку оплаты переменной части арендной платы за период с 16.11.2018 по 26.11.2019;     - 36000 руб. 00 коп. штрафа за просрочку возврата помещений за период с 09.04.2019 по 14.05.2019.            

В обоснование иска ООО «Техно-Центр» ссылается на то, что ответчик - ООО «ДАГЭС Газтехник-Анлаген», получив в пользование на основании договоров аренды по актам приема-передачи нежилые помещения, надлежащим образом не исполнял обязанности по внесению арендной платы, вследствие чего истец в соответствии с условиями договоров аренды письмом от 11.03.2019 в одностороннем порядке расторг договоры аренды с 08.04.2019, однако, ООО «ДАГЭС Газтехник-Анлаген» возврат арендованных помещений 08.04.2019 не произвело и фактически помещения по договору аренды №ДА-к-12/18 вернуло 22.04.2019, а по договору аренды №ДА-к-13/18 – 15.05.2019; претензия № 118 от 27.04.2019 об уплате задолженности по арендной платы за весь период пользования помещениями и пени за просрочку арендных платежей была оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд с данным иском.

Ответчик - ООО «ДАГЭС Газтехник-Анлаген» письменным отзывом и в ходе судебного разбирательства отклонил исковые требования как необоснованные. Возражения ответчика по иску сводятся к следующему.

По договору аренды №ДА-к-12/18:

-арендная плата за период с 10.04.2019 по 22.04.2019 начислена необоснованно и не подлежит взысканию, поскольку 10.04.2019 истец отключил электроэнергию в арендованных помещениях, что воспрепятствовало своевременному освобождению помещений;

-не подлежат взысканию пени, начисленные на необоснованно взыскиваемую арендную плату за период с 10.04.2019 по 22.04.2019, пени, начисленные за период с даты расторжения договора 08.04.2019, кроме этого, оставшаяся часть взыскиваемой пени в соответствии со статьей 333 ГК РФ подлежит уменьшению до 16318 руб. 43 коп. из расчета пени по ставке 0,04% в день от суммы задолженности, исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ в соответствующих периодах времени.

По договору аренды №ДА-к-13/18:

-не подлежит взысканию необоснованно начисленная постоянная часть арендной платы в сумме 861866 руб. 02 коп., в том числе: 571859 руб. 22 коп. за период невозможности использования неотапливаемых и плохо отапливаемых помещений по причине низкой температуры воздуха; 12577 руб. 80 коп. за период с 01.04.2019 по 09.04.2019; 247429 руб. за период с 10.04.2019 по 15.05.2019, поскольку просрочка освобождения помещений допущена по вине истца, т.к. вызвана отключением электроэнергии с 10.04.2019, что затруднило вывоз имущества, и собственной просрочкой истца в приемке помещений с 07.05.2019; 30000 руб., подлежащие исключению из задолженности ввиду осуществления ответчиком затрат по ремонту кран-балки на такую же сумму;

-не подлежат взысканию пени, начисленные на необоснованно взыскиваемую постоянную часть арендной платы, пени, начисленные за период с даты расторжения договора 08.04.2019, кроме этого, оставшаяся часть взыскиваемой пени в соответствии со статьей 333 ГК РФ подлежит уменьшению до 16898 руб. 87 коп. из расчета пени по ставке 0,04% в день от суммы задолженности, исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ в соответствующих периодах времени;

-не подлежит взысканию переменная часть арендной платы и соответствующие пени ввиду отсутствия документов, подтверждающих оказание услуг и наличие задолженности;

-не подлежит взысканию штраф в сумме 36000 руб. за просрочку возврата помещений, поскольку просрочка освобождения помещений допущена по вине истца, т.к. вызвана отключением электроэнергии с 10.04.2019, что затруднило вывоз имущества, и собственной просрочкой истца в приемке помещений с 07.05.2019.

ООО «ДАГЭС Газтехник-Анлаген» предъявило встречный иск к ООО «Техно-Центр» об уменьшении размера арендной платы в соответствии со статьей 612 ГК РФ по договору №ДА-к-13/18 аренды нежилого помещения от 01.07.2018 до 613785 руб. 39 коп.

Встречные исковые требования  ООО «ДАГЭС Газтехник-Анлаген» мотивированы  следующими обстоятельствами.

В соответствии со статьей 612 ГК РФ ООО «Техно-Центр» несет ответственность за недостатки сданных в аренду помещений. Сданные в аренду помещения не соответствуют требованиям Санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам «СанПиН 2.2.4.548-96 Физические факторы производственной среды. Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений. Санитарные правила и нормы», утвержденным Постановлением Правительства РФ от 01.10.1996 № 21 (далее: СанПиН 2.2.4.548-96), в части требований к температуре воздуха на рабочих местах арендованных производственных помещений, что подтверждается отчетом по результатам термографического обследования арендованных помещений № 50-1-002-19 от 28.01.2019, проведенного ООО «Экспертиза Северо-Запад» по заказу  ООО «ДАГЭС Газтехник-Анлаген». Оказалось, что в зимний период времени температура внутри арендованных производственных помещений ниже, чем требуется в соответствии с СанПиН 2.2.4.548-96, вследствие недостаточного отопления помещений площадью 1010,44 кв.м. и полного отсутствия отопления в группах помещений №№1, 2, 3, 4, 7 общей площадью 253,56 кв.м., что не могло быть обнаружено при осмотре и передаче помещений в аренду. В результате указанных недостатков ООО «ДАГЭС Газтехник-Анлаген» не могло использовать неотапливаемые помещения на протяжении 8 месяцев (длительность отопительного сезона), а плохо отапливаемые помещения – на протяжении 50 дней с ноября 2018 года по март 2019 года, поскольку работники ООО «ДАГЭС Газтехник-Анлаген» из-за низких температур не могли находиться на рабочих местах. Арендная плата за соответствующие периоды в общей сумме 613785 руб. 39 коп. взысканию не подлежит, поэтому арендная плата по договору аренды подлежит уменьшению на соответствующую сумму. 

ООО «Техно-Центр» письменным отзывом с дополнениями встречный иск не признало; его возражения сводятся к тому, что по встречному иску не соблюден претензионный порядок; актов сверки с отметкой о протоколах разногласий и самих протоколов разногласий ООО «Техно-Центр» не получало; договором не предусмотрены цель использования помещений и требования к температурному режиму; в нарушение статьи 612 ГК РФ ООО «ДАГЭС Газтехник-Анлаген» не уведомляло ООО «Техно-Центр» о выявленных недостатках помещений и не принимало самостоятельных мер к устранению недостатков; отчет по результатам термографического обследования арендованных помещений № 50-1-002-19 от 28.01.2019 является ненадлежащим доказательством и не охватывает весь период времени, в котором ООО «ДАГЭС Газтехник-Анлаген» предлагает исключить начисление арендной платы; о заявленных недостатках ООО «ДАГЭС Газтехник-Анлаген» было прекрасно известно на момент заключения договора аренды №ДА-к-13/18 от 01.07.2018, поскольку в предшествующий период генеральный директор ООО «ДАГЭС Газтехник-Анлаген» ФИО5 являлась также генеральным директором ООО «ДАГЭС Строй-Инжиниринг» и от имени последнего уже заключала с ООО «Техно-Центр» договор аренды этих же помещений №ДА-к-08/17 от 01.08.2017 на срок с 01.08.2017 по 30.06.2018 и, соответственно, была хорошо осведомлена об условиях зимней эксплуатации помещений, что, однако, не мешало ей заключить новый договор аренды №ДА-к-13/18 от 01.07.2018 на эти же помещения уже от имени ООО «ДАГЭС Газтехник-Анлаген»; в 2018 году ООО «Техно-Центр» провело центральное отопление в здание гаража, в котором ООО «ДАГЭС Газтехник-Анлаген» арендует помещения по спорному договору аренды, что подтверждается актом о готовности внутриплощадочных и внутридомовых сетей  и оборудования подключаемого объекта к подаче тепловой энергии в теплоносителе от 05.10.2018 и актом допуска в эксплуатацию узла учета тепловой энергии у потребителя от 30.10.2018 ФГУП «Энергетик», разрешением на допуск в эксплуатацию тепловых энергоустановок от 08.11.2018 Сибирского отделения Ростехнадзора.

Однако, ООО «Техно-Центр» не указало показатели эксплуатационных характеристик арендованных помещений, которые должны были быть достигнуты в результате подключения центрального отопления к зданию гаража, и не представило суду соответствующий проект с расчетами. 

ООО «ДАГЭС Газтехник-Анлаген» на возражения ООО «Техно-Центр» по встречному иску пояснило, что для данного встречного иска претензия не требовалась; цель использования арендованных помещений вытекает из их назначения в договоре как «производственных»; замечания к отчету по результатам термографического обследования арендованных помещений являются несостоятельными; сведения о среднесуточной температуре подтверждаются открытыми сведениями в интернете; факт заключения ФИО5 от имени ООО «ДАГЭС Строй-Инжиниринг» договора аренды этих же помещений, охватывавший предыдущий зимний период, не оспаривается, но на устные претензии по указанному договору арендодатель - ООО «Техно-Центр» обещал к следующему отопительному сезону 2018-2019 г.г. провести и запустить центральное отопление, установить дополнительные отопительные приборы, утеплить здание, и, поскольку работы по подключению центрального отопления действительно проводились, а переезд был сопряжен с дополнительными крупными расходами, то ООО «ДАГЭС Газтехник-Анлаген» в надежде на обещанное устранение недостатков помещений заключило спорный договор аренды №ДА-к-13/18 от 01.07.2018; на момент заключения и в период исполнения договора аренды №ДА-к-13/18 от 01.07.2018 у ООО «Техно-Центр» отсутствовали разработанные и утвержденные в установленном законом порядке проекты на внешние и внутренние тепловые сети в арендованных помещениях с расчетами мощности отопительного оборудования.   

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон,  арбитражный суд установил, что первоначальный иск подлежит удовлетворению частично, а встречный иск является необоснованным и не подлежит удовлетворению полностью по следующим основаниям. 

          В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

          Проверка доводов сторон, оценка представленных доказательств, приводит к следующему.

Между сторонами заключен договор аренды №ДА-к-13/18 от 01.07.2018, в соответствии с которым ООО «Техно-Центр» (арендодатель) передал ООО «ДАГЭС Газтехник-Анлаген» (арендатор) во временное владение и пользование нежилые производственные помещения, границы которых указаны в акте приема-передачи, общей площадью 1264 кв.м. в нежилом здании (гараж с закрытой стоянкой на 150 мест) общей площадью 6584,6 кв.м., расположенном по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, в 4 км южнее р.п. Краснообск, «Центральная производственная база», кадастровый номер 54:19:081301:2294, - на срок до 31.05.2019.

Наименование объекта недвижимости (здание «Гараж с закрытой стоянкой на 150 мест»), в котором арендатор арендовал помещения, и его местонахождение подтверждается копиями выписки из ЕГРП от 04.10.2016 и технического паспорта по состоянию на 17.12.2003.

Согласно техническому паспорту, здание «Гараж с закрытой стоянкой на 150 мест» 1982 года постройки этажностью 1-2 этажа, отметок о проведении капитального ремонта и реконструкции не имеется.

Согласно поэтажному плану к техническому паспорту и акту приема-передачи, в аренду были сданы помещения №№ 1, 7-11, 23-33, 45 на первом этаже здания.

Согласно экспликации к поэтажному плану, у арендованных помещений были следующие назначения: №1 – цех, №№7-11, 23-26 – вентиляционные камеры, №№27, 28 – склады, № 29 – компрессорная, №30 – помещение, №№31, 32 – коридоры, №33 – участок, №45 – галерея, - то есть кабинеты (офисные помещения) в аренду не передавались.

При этом в помещении цеха, согласно нанесенным на поэтажном плане общепринятых обозначений, находились смотровые ямы для автомобильного транспорта в количестве семи штук, т.е. помещение цеха предназначалось для осмотра и ремонта автомобилей, кроме этого, назначением помещения №34, которое в аренду не передавалось, является «стоянка».

Следовательно, в соответствии со статьей 37 Градостроительного кодекса Российской Федеральной и классификатором видов разрешенного использования земельных участков (утвержден приказом Минэкономразвития от 01.09.2014 № 540 с изменениями) назначением и разрешенным видом использования объекта капитального строительства, здания «Гараж с закрытой стоянкой на 150 мест», является размещение стоянки для хранения служебного автотранспорта и размещения мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей (коды использования по классификатору 4.9 и 4.9.1.4).

ООО «Техно-Центр» не представило документально обоснованных сведений о фактически произведенных изменениях существовавшей системы отопления в помещениях, сданных в аренду; также в материалах дела отсутствуют сведения о демонтаже системы отопления (полностью или частично) в арендуемых помещениях, отсутствуют сведения о показателях эксплуатационных характеристик арендованных помещений, которые должны были быть достигнуты в результате подключения центрального отопления к зданию гаража, и соответствующий проект с расчетами. 

Таким образом, в материалах дела отсутствуют сведения об изменении системы отопления арендованных помещений, спроектированной и построенной в 1982 году для соответствующих условий эксплуатации здания «Гараж с закрытой стоянкой на 150 мест». 

В договоре аренды №ДА-к-13/18 от 01.07.2018 стороны не конкретизировали цель использования арендатором арендованных помещений, но и не предусматривали цели, отличные от разрешенного вида использования здания «Гараж с закрытой стоянкой на 150 мест».

Из материалов дела усматривается, что ООО «ДАГЭС Газтехник-Анлаген» организовало в арендованных помещениях производство оборудования для сжиженного, природного и других технических газов, станций, готовых технологических блоков, агрегатов и т.п.

Таким образом, ООО «ДАГЭС Газтехник-Анлаген» использовало арендованные помещения здания «Гараж с закрытой стоянкой на 150 мест» не в соответствии с разрешенным видом использования этого здания, а для производственной деятельности в целях изготовления вещей промышленным способом, представляющей собой иной самостоятельный вид разрешенного использования объектов капитального строительства (код вида разрешенного использования земельного участка 6.0), непредусмотренный для здания «Гараж с закрытой стоянкой на 150 мест». 

Согласно пункту 4.1 СанПиН 2.2.4.548-96, данные правила устанавливают гигиенические требования к микроклимату рабочих мест производственных помещений с учетом интенсивности энерготрат работающих, времени выполнения работы и периодов года. 

Представленный ООО «ДАГЭС Газтехник-Анлаген» отчет по результатам термографического обследования арендованных помещений № 50-1-002-19 от 28.01.2019, проведенного ООО «Экспертиза Северо-Запад», утвержден директором ООО «Экспертиза Северо-Запад», однако, в отчете не указан составивший его эксперт, и в отчете отсутствует подпись эксперта. 

Отчет составлен применительно к рабочим местам, фактически организованным в арендованных помещениях здания «Гараж с закрытой стоянкой на 150 мест» в соответствии со штатным расписанием и по виду производственной деятельности, осуществляемой ООО «ДАГЭС Газтехник-Анлаген», для которой арендованные помещения не предназначены. 

В отчете обследования арендованные помещения не классифицированы в соответствии с их назначением и возможным размещением в них рабочих мест, соответствующих разрешенному виду использования здания «Гараж с закрытой стоянкой на 150 мест».

Поскольку представленный отчет обследования составлен применительно к рабочим местам, которых не должно быть в арендованных помещениях, составлен неназванным в отчете экспертом и им не подписан, то данный отчет не является надлежащим доказательством несоответствия сданных в аренду помещений различного назначения требованиям СанПиН 2.2.4.548-96, предъявляемым к рабочим местам в соответствии с назначением помещений по установленному для здания «Гараж с закрытой стоянкой на 150 мест» разрешенному виду использования. 

При этом, суд также учитывает и отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих факты неиспользования арендованных помещений в указанные арендатором периоды времени.

В соответствии с материалами дела ООО «ДАГЭС Газтехник-Анлаген» при заключении договора аренды №ДА-к-13/18 от 01.07.2018 были известны эксплуатационные характеристики арендуемых помещений, которые заведомо не устраивали его для собственных целей использования арендуемых помещений, было известно об отсутствии у ООО «Техно-Центр» разработанного и утвержденного в установленном законом порядке проекта на внутренние тепловые сети в арендованных помещениях с расчетами мощности отопительного оборудования, а также было известно об отсутствии изменения разрешенного вида использования здания на производственную деятельность. 

Это обстоятельство подтверждается и последующим поведением ООО «ДАГЭС Газтехник-Анлаген» при исполнении договора аренды: ООО «ДАГЭС Газтехник-Анлаген» не уведомляло арендодателя об обнаружении недостатков помещений и не предъявляло ему никаких требований в связи с этим, не принимало мер к устранению недостатков собственными силами, в тайне от арендодателя в одностороннем порядке производило температурные замеры и обследование помещений сторонними лицами, не направляло арендодателю экземпляры актов сверки со своими отметками о наличии протоколов разногласий и собственно самих протоколов

При таких условиях в соответствии с частью 2 статьи 612 ГК РФ ООО «Техно-Центр» не отвечает за указанные ООО «ДАГЭС Газтехник-Анлаген» недостатки помещений, каковыми ООО «ДАГЭС Газтехник-Анлаген» полагает заведомо ему известные существующие эксплуатационные характеристики арендованных помещений для целей своей деятельности, которая не соответствует установленному виду разрешенного использования этих арендованных помещений.  

В виду изложенного встречный иск ООО «ДАГЭС Газтехник-Анлаген» об уменьшении размера арендной платы является необоснованным и не подлежит удовлетворению полностью в соответствии с частью 1 статьи 612 ГК РФ. 

В соответствии с договором аренды №ДА-к-13/18 от 01.07.2018 арендатор обязан уплачивать арендную плату, состоящую из:

- постоянной части в виде ежемесячного фиксированного платежа в размере 209000 руб., подлежащей уплате в срок до 25-го месяца, предшествующего оплачиваемому;

-  переменной части, определяемой, исходя из количества фактически потребленных энергоресурсов по приборам учета, установленным в арендуемом помещении, включая электрическую энергию, водоснабжение водоотведение (далее: энергоресурсы), подлежащей уплате на основании счетов в следующие сроки: по электроэнергии – окончательный расчет не позднее 15-го числа следующего месяца, по водоснабжению (водоотведению) – в течении пяти дней с момента выставления счета.

Кроме этого, арендатор обязан оплачивать услуги по вывозу твердых бытовых отходов из расчета 300 руб. за вывоз одного контейнера отходов на основании счета арендодателя по заявке арендатора, фактическое количество которых определяется сторонами на основании двусторонних актов выполненных работ.

Исходя из положений пункта 3.5.2 договора, услуги по вывозу твердых бытовых отходов должны оплачиваться ежемесячно, но поскольку срок оплаты услуг по вывозу твердых бытовых отходов договором не установлен, то по общему правилу эти услуги подлежат оплате в следующем месяце и не позднее следующего дня после подписания акта выполненных работ.

 В соответствии с пунктом 8.2 договора за просрочку платежей арендатор должен уплатить пени в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки платежа; в соответствии с пунктом 8.3 арендатор должен уплатить штраф в размере 1000 руб. за каждый день просрочки возврата арендованных помещений.

   ООО «Техно-Центр» начислило арендатору 1142611 руб. задолженности по постоянной части арендной платы за период с 01.12.2018 по 15.05.2019 (день фактического освобождения помещений и возврата помещений арендодателю по акту приема-передачи) и 349354 руб. 05 коп. договорной пени за просрочку уплаты постоянной части арендной платы за период с 25.10.2018 по 26.11.2019.

   При этом, суд отклоняет доводы ООО «ДАГЭС Газтехник-Анлаген» о необоснованности начисленная следующих сумм постоянной части арендной платы: 

   - 571859 руб. 22 коп. за период невозможности использования неотапливаемых и плохо отапливаемых помещений по причине низкой температуры воздуха, - т.к. эти доводы являются несостоятельными по причинам, установленным в решении выше по встречному иску; 

   - 12577 руб. 80 коп. за период с 01.04.2019 по 09.04.2019, - т.к. эти доводы ничем не обоснованы, а в соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан вносить арендную плату за весь срок пользования арендованными помещениями по день их возврата арендодателю; 

   - 247429 руб. за период с 10.04.2019 по 15.05.2019, поскольку, по мнению арендатора, освобождение помещений в этом периоде времени допущено по вине арендодателя, отключившего электроэнергию с 10.04.2019, что затруднило вывоз имущества, и собственной просрочкой арендодателя в приемке помещений с 07.05.2019, - т.к. доводы о допущенной арендодателем просрочке в приемке помещений с 07.05.2019 являются бездоказательными, поскольку основаны лишь на его письме № 190506 от 07.05.2019, доказательства своевременной отправки и вручения которого арендодателю в материалы дела не представлены, доказательства фактического освобождения помещений в указанный день и уклонения арендодателя от приемки помещений также не представлено; доводы об отключении арендодателем электроэнергии в помещениях с 10.04.2019 применительно ко взысканию арендной платы являются несостоятельными, поскольку в своем письме № 190435 от 18.04.2019, на восьмой день отсутствия в помещениях электроэнергии, ООО «ДАГЭС Газтехник-Анлаген» заявляло о готовности освободить помещения 26.04.2019, никак не обуславливая это наличием затруднений из-за отсутствия электроэнергии, кроме этого, не указало период времени, на который было задержано освобождение помещений против обычных условий работы, и не представило соответствующее инженерно-техническое обоснование этих доводов;

   - 30000 руб., начисленных излишне и подлежащих исключению из задолженности ввиду осуществления ответчиком затрат по ремонту кран-балки в арендованных помещениях на такую же сумму, - т.к. реализовывать свое право на возмещение расходов на ремонт в ходе судебного разбирательства арендатор может только путем предъявления встречного иска с самостоятельным требованием о взыскании соответствующих сумм расходов.

   Доводы ООО «ДАГЭС Газтехник-Анлаген» об уменьшении размера взыскиваемой договорной пени являются несостоятельными, оснований для уменьшения размера взыскиваемой пени суд в соответствии со статьей 333 ГК РФ не усматривает.

   Таким образом, требования ООО «Техно-Центр» о взыскании 1142611 руб. задолженности по постоянной части арендной платы за период с 01.12.2018 по 15.05.2019 и 349354 руб. 05 коп. договорной пени за просрочку уплаты постоянной части арендной платы за период с 25.10.2018 по 26.11.2019 являются обоснованными, поскольку ООО «ДАГЭС Газтехник-Анлаген» не представило доказательств внесения арендной платы за соответствующие периоды, подтверждаются расчетами и подлежат удовлетворению в соответствии со статьями 614, 330 ГК РФ и пунктом 8.2 договора аренды. 

   Требования ООО «Техно-Центр» о взыскании 18566 руб. 40 коп. задолженности по переменной части арендной платы и вывоз ТБО (далее: переменная часть арендной платы) за период с 01.01.2019 по 30.04.2019, в том числе: задолженность по электроэнергии, водоснабжению и водоотведению за январь - 7001 руб. 40 коп., за февраль - 4472 руб.60 коп., за март – 2793 руб. 12 коп., за период с 1 по 10 апреля – 1299 руб. 28 коп.; задолженность за вывоз ТБО за январь – 1500 руб., за февраль – 1500 руб., - подтверждаются двусторонними актами выполненных работ (услуг) частично на общую сумму 17 267 руб. 12 коп., поскольку ООО «Техно-Центр» не представило документы, подтверждающие обоснованность начисления и выставление счета либо двусторонний акт выполненных работ (услуг) по электроэнергии, водоснабжению и водоотведению за период с 1 по 10 апреля  в сумме 1299 руб. 28 коп., и следовательно подлежат удовлетворению в соответствии со статьей 614 НК РФ в сумме 17 267 руб. 12 коп. В остальной части данное требование подлежит отклонению.

При этом представленные акты сверки расчетов судом во внимание не приняты, поскольку акты сверки не являются первичными документами для производства начислений и не предусмотрены договором в качестве расчетных документов, а также ввиду оспаривания арендатором обоснованности начисления данных платежей.

   Требования ООО «Техно-Центр» о взыскании 7530 руб. 11 коп. договорной пени за просрочку оплаты переменной части арендной платы за период с 16.11.2018 по 26.11.2019, согласно представленному расчету, состоят из начисления соответствующих пени на взыскиваемую сумму 18566 руб. 40 коп. задолженности по переменной части арендной платы, а также в связи с просрочкой платежей, начисленных за более ранний период времени с 16.11.2018 по 04.02.2019, расшифровка которых, а также документы подтверждающие обоснованность начисления и просрочки платежа, суду не представлены, вследствие чего требования в соответствующей части являются необоснованными, учитывая также возражения арендатора. 

   Кроме этого, в расчете допущены следующие ошибки: период просрочки по оплате электроэнергии за январь, февраль и март 2019 года следовало исчислять не с 15-го, а с 16-го числа следующего месяца, т.к. согласно условиям договора 15-ое число следующего месяца является последним днем для оплаты электроэнергии; период просрочки по оплате услуг по вывозу ТБО за февраль 2019 года следовало исчислять не с 01.03.2019, а с 02.03.2019, поскольку акт об оказании соответствующих услуг подписан сторонами 28.02.2019, а, следовательно, срок для оплаты услуг истекал 01.03.2019.

   Доводы ООО «ДАГЭС Газтехник-Анлаген» об уменьшении размера взыскиваемой пени являются несостоятельными, оснований для уменьшения размера взыскиваемой пени суд в соответствии со статьей 333 ГК РФ не усматривает.

   Таким образом, в соответствии с пунктом 8.2 договора аренды и статьей 330 ГК РФ требования о взыскании пени по переменной части арендной платы подлежат удовлетворению из расчета начисления на взысканную судом сумму задолженности переменной части арендной платы и согласно собственному расчету суда в размере 4 616 руб. 10 коп. В остальной части указанное требование удовлетворению не подледит.

   Требования ООО «Техно-Центр» на основании пункта 8.3 договора аренды о взыскании 36000 руб. 00 коп. штрафа за просрочку возврата помещений за период с 09.04.2019 по 14.05.2019 из расчета 1000 руб. в день подлежат удовлетворению частично, с учетом следующих обстоятельств.

   Для освобождения помещений в связи с досрочным расторжением договора арендодатель должен был предоставить арендатору разумный срок.           

ООО «Техно-Центр», направляя арендатору 11.03.2019 письменное уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке с 08.04.2019, тем самым предоставлял арендатору 28 дней на освобождение помещений.

В то же время, как усматривается из материалов дела, стороны вели переговоры о возможности заключения договора аренды на новый срок при условии заключения договора залога в обеспечение обязательств арендатора об уплате задолженности по арендным платежам. Представляется разумным, что в период ведения этих переговоров арендатор воздерживался от освобождения помещений. 

Из письма №181 от 27.03.2019 ООО «Техно-Центр» следует, что арендатору была установлена последняя дата возможности урегулирования вопроса о заключении договора аренды на новый срок – 04.03.2019.

Следовательно, разумный срок на освобождение помещений длительностью 28 дней следует исчислять не с 09.04.2019, а с 05.03.2019, который истекает 01.05.2019 

Таким образом, просрочка в освобождении помещений возникла на стороне арендатора с 02.05.2019 и, соответственно, в пределах заявленного в иске периода по 14.05.2019 составила 13 дней.

Доводы ООО «ДАГЭС Газтехник-Анлаген» об отключении арендодателем электроэнергии в помещениях применительно ко взысканию штрафа не имеют значения, поскольку в своем письме № 190435 от 18.04.2019, на восьмой день отсутствия в помещениях электроэнергии, ООО «ДАГЭС Газтехник-Анлаген» заявляло о готовности освободить помещения ещё 26.04.2019.

Доводы ООО «ДАГЭС Газтехник-Анлаген» о допущенной арендодателем просрочке в приемке помещений с 07.05.2019 являются бездоказательными, поскольку основаны лишь на его письме № 190506 от 07.05.2019, доказательства своевременной отправки и вручения которого арендодателю в материалы дела не представлены, доказательства фактического освобождения помещений в указанный день и уклонения арендодателя от приемки помещений также не представлено. 

Ввиду изложенного требование о взыскании штрафа за просрочку освобождения арендованных помещений подлежит удовлетворению частично в сумме 13000 руб. в соответствии с пунктом 8.3 договора аренды №ДА-к-13/18 от 01.07.2018 и статьей 330 ГК РФ. Требование о взыскании штрафа в остальной части подлежит оставлению без удовлетворения.

Между сторонами заключен договор аренды №ДА-к-12/18 от 01.07.2018, в соответствии с которым ООО «Техно-Центр» (арендодатель) передал ООО «ДАГЭС Газтехник-Анлаген» (арендатор) во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 254,4 кв.м. в здании по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, в 4 км южнее р.п. Краснообск, «Центральная производственная база», офисы 101, 103, 104, 106, - границы которых указаны в акте приема-передачи, на срок до 31.05.2019.

В соответствии с договором за пользование помещениями ежемесячно подлежит уплате арендная плата в виде фиксированного платежа в сумме 88932 руб. в срок до 25-го числа месяца, предшествующего оплачиваемому. В соответствии с пунктом 7.2 договора за просрочку платежей арендатор должен уплатить пени в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки платежа.

   Требования ООО «Техно-Центр» о взыскании 420944 руб. 80 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.12.2018 по 22.04.2019 (день фактического освобождения помещений и возвращения помещений арендодателю по акту приема-передачи) и 139569 руб. 88 коп. пени за просрочку уплаты арендной платы за период с 25.10.2018 по 26.11.2019 являются обоснованными, поскольку ООО «ДАГЭС Газтехник-Анлаген» не представило доказательств внесения арендной платы за соответствующие периоды, подтверждаются расчетами и подлежат удовлетворению в соответствии со статьями 614, 330 ГК РФ и пунктом 7.2 договора аренды. 

   Доводы ООО «ДАГЭС Газтехник-Анлаген» об уменьшении размера взыскиваемой договорной пени являются несостоятельными, оснований для уменьшения размера взыскиваемой пени суд в соответствии со статьей 333 ГК РФ не усматривает.

Доводы об отключении арендодателем электроэнергии в помещениях с 10.04.2019 применительно ко взысканию арендной платы являются несостоятельными, поскольку в своем письме № 190435 от 18.04.2019, на восьмой день отсутствия в помещениях электроэнергии, ООО «ДАГЭС Газтехник-Анлаген» заявляло о готовности освободить помещения 19.04.2019, никак не обуславливая это наличием затруднений из-за отсутствия электроэнергии, кроме этого, не указало период времени, на который было задержано освобождение помещений против обычных условий работы, и не представило соответствующее инженерно-техническое обоснование этих доводов.

Суд, отказывая в удовлетворении заявления  ООО «ДАГЭС Газтехник-Анлаген» об уменьшении размера взыскиваемой пени с 0,1% до 0,04%, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Факт просрочки внесения арендных платежей по договорам установлен в ходе судебного разбирательства.

При таком положении постановка истцом ООО «Техно-Центр»  вопроса об уплате пени является правомерной. 

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами 

Гражданское законодательство  предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Согласованное сторонами в Договорах аренды условий об уплате неустойки в случае ненадлежащего исполнения Арендатором  обязательства по Договору соответствует положениям статей 330 - 332, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Таким образом, предметом иска является взыскание договорной неустойки, соответственно, ее взыскание в порядке и размере, определенном соглашением сторон, является правомерным и не противоречит нормам Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определяя объем ответственности ответчика, суд не усматривает обстоятельств для удовлетворения заявления  ответчика и уменьшения размера взыскиваемой неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, учитывая, что к взысканию предъявлена неустойка в размере 0,1%, не противоречит сложившейся судебной практике, соответствует   применяемой за нарушение обязательства ставке для расчета неустойки,    при отсутствии доказательств обратного, является адекватной мерой ответственности за нарушение договорных обязательств. 

Из разъяснений, данных в п. 77 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", следует, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (п. 1 и 2 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Задача суда состоит в устранении явной несоразмерности штрафных санкций, следовательно, суд может лишь уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестает быть явно несоразмерной, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению.

В данном случае, ответчик не заявил,  судом не установлены обстоятельства, указывающие на возможность уменьшения размера взыскиваемой пени в порядке статьи 333 ГК РФ.

Как видно из материалов дела, ответчик допускал просрочку исполнения денежного обязательства без должного обоснования причин несвоевременной оплаты.  Размер неустойки, предусмотренный договором, соответствует балансу интересов сторон при заключении договоров, является адекватной мерой ответственности за нарушение договорных обязательств.

Ответчику были известны условия договоров, в том числе, касающиеся срока оплаты и ответственности за их нарушение. Доказательств того, что заключение договоров в предложенной редакции являлось для ответчика вынужденным, в материалы дела не представлено.

Пунктами 75, 77 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Ответчик является коммерческой организацией, осуществляет предпринимательскую деятельность, каковой, согласно статье 2 ГК РФ, является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Доказательств того, что ненадлежащее исполнение обязательства оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, в материалах дела не имеется.

Условие о неустойке  определено по свободному усмотрению сторон, ответчик должен был и мог  предположить и оценить возможность отрицательных последствий своей предпринимательской деятельности, в том числе связанных с  неисполнением или ненадлежащим исполнением принятых по договору  обязательств.

Риск наступления последствий в случае  неуплаты  платежей, предусмотренных договором, напрямую зависит от  действий самого ответчика. При этом, ответчик, действуя, как профессиональный участник гражданского оборота, мог и должен был   при заключении договора разумно рассчитать срок, необходимый для оплаты по договору.

В силу статьи 425 ГК РФ стороны, будучи свободными в определении условий договора, установили меру ответственности Общества (ответчика)  в случае нарушения им обязательства  по оплате, договор вступил  в силу и является обязательным для сторон с момента их заключения.

Согласно пунктам 66, 68 Постановления №7, расторжение договора, окончание срока действия договора не влечет прекращение всех обязательств по договору, в частности обязанностей сторон уплачивать неустойку за нарушение обязательств, если иное не предусмотрено законом или договором (пункты 3, 4 статьи 425 ГК РФ).

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Учитывая изложенное, разъяснения, содержащиеся в пунктах  71, 73, 75, 77  Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", суд пришел к выводу, что  истцом обосновано заявлена и подлежит взысканию с ответчика неустойка в указанном выше размере,  исчисленная с сумм задолженности, образовавшейся в период действия Договоров, что не оспаривается ответчиком.

 Доводы ООО "Техно-Центр" о несоблюдении ООО "ДАГЭС Газтехник-Анлаген" претензионного порядка урегулирования спора по встречным требованиям судом не принимаются.

Учитывая неоднократно выраженные высшей судебной инстанцией правовые позиции относительно предназначения  досудебного порядка урегулирования спора, как способа, позволяющего добровольно без дополнительных  расходов на уплату государственной пошлины и со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы, а также относительно правовых оснований для оставления иска без рассмотрения по ходатайству одной из сторон в обстоятельствах, когда удовлетворение такого ходатайства приведет лишь к необоснованному затягиванию разрешения спора и ущемлению прав другой стороны, суд, учитывая  срок разрешения настоящего спора,  пришел к выводу, применительно к процессуальному поведению ответчика, об  отсутствии с его стороны намерения разрешить спор во внесудебном порядке. 

По правилам распределения судебных расходов (статья 110 АПК РФ) государственная пошлина по первоначальному иску относится на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. 

Учитывая отказ во встречном иске, расходы по уплате государственной пошлины по встречным требованиям относятся на ООО "ДАГЭС Газтехник-Анлаген".

          Руководствуясь статьями 167-171, 110, 176 (часть 2) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

                                              РЕШИЛ:          

    По первоначальному иску           

    Взыскать с   общества с ограниченной ответственностью "ДАГЭС Газтехник-Анлаген" (ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Техно-Центр" (ОГРН 

<

***>): 

     по Договору №ДА-к-12/18 аренды нежилого помещения от 01.07.2018 г.: 420 944 руб. 80 коп. задолженности по арендной плате; 139 569 руб. 88 коп. пени;          

     по Договору №ДА-к-13/18 аренды нежилого помещения от 01.07.2018г.: 1 142 611 руб. задолженности по постоянной части арендной платы; 349 354 руб. 05 коп. пени за просрочку постоянной части арендной платы; 17 267 руб. 12 коп. задолженности по переменной части арендной платы; 4 616 руб. 10 коп. пени за просрочку оплаты переменной части арендной платы; 13 000 руб. 00 коп. штрафа за просрочку возврата помещений;            

     26 338 руб. 00 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины.           

     В остальной части первоначального иска отказать.            

     Взыскать с      общества с ограниченной ответственностью "ДАГЭС Газтехник-Анлаген" (ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 6 802 руб. 81 коп. государственной пошлины.           

     Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ТехноЦентр" (ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 432 руб. 07 коп. государственной пошлины.            

     Во встречном иске отказать.            

     Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия.        

     Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в   Седьмой арбитражный апелляционный суд.     

     Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.        

     Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области. 

Судья                                                                           Г.Л. Амелешина