ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-27090/2025

Дело № А40-228804/24

г. Москва

18 июля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2025 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 18 июля 2025 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Фриева А.Л., 

судей: Кузнецовой Е.Е., Савенкова О.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Платоновым Д.М.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Департамента городского имущества города Москвы и ООО «Специализированный застройщик «Люксъ отель» на Решение Арбитражного суда г. Москвы от 16.04.2025 по делу № А40-228804/24, по иску Департамента городского имущества города Москвы к ООО «Специализированный застройщик «Люксъ отель» о взыскании задолженности в размере 279 107 281 руб. 67 коп., пени в размере 22 370 861 руб. 19 коп.

При участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от  27.12.2024,

от ответчика: не явился, извещен.

У С Т А Н О В И Л:

Департамент городского имущества города Москвы (далее – истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО «Специализированный застройщик «Люксъ отель» (далее – ответчик) о взыскании задолженности в размере 279 107 281 руб. 67 коп., образовавшейся в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы, а также предусмотренной договором пени в размере 22 370 861 руб. 19 коп.

Решением суда от 16.04.2025 иск был удовлетворен частично: с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в размере 192 340 570,97 руб., пени за период в размере 21 274 083,46 руб., в удовлетворении остальной части иска суд отказал.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, стороны обратились с апелляционными жалобами.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ. 

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционных жалоб, находит основания для изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Департаментом городского имущества города Москвы, (Арендодатель, истец) и ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «ЛЮКСЪ ОТЕЛЬ» (Арендатор, ответчик) заключен договор аренды от 23.04.2021 № М-01-056534 (с учетом дополнительных соглашений от 01.07.2021, 06.06.2022), предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 77:01:0001077:1000 общей площадью 5273 кв.м с адресными ориентирами: Москва, ул. Тверская, вл. 10 (далее - Участок), предоставляемый в пользование на условиях аренды для целей проектирования и строительства (реконструкции) объекта капитального строительства в соответствии с Градостроительным планом земельного участка от 05.05.2021 № РФ-77-4-53-32241, а именно: гостиничное обслуживание. Размещение гостиниц, а также зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды, предоставления жилого помещения для временного проживания в них (4.7). 

Договор заключен сроком до 30.06.2030 (п. 2.1). 

В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. 

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного Кодекса формами платы за пользование земли являются земельный налог и арендная плата. 

За пользование земельными участками, находящимися в аренде, взимается арендная плата. 

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 02.02.2010 № 12404/09, стоимость государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых, поэтому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с применимой в соответствии с действующим законодательством ставкой арендной платы на условиях, предусмотренных договором. 

В силу п. 1, п. 2 ст. 424 ГК РФ исполнение Договора оплачивается по цене установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. 

Пунктом 4.11 Дополнительного соглашения от 01.07.2021 определено, что арендная плата по Договору аренды земельного участка от 23 апреля 2021 г. № М-01- 056534 установлена в сумме 0,01 % от кадастровой стоимости земельного участка и 124,46 % от кадастровой стоимости земельного участка за первый год срока аренды земельного участка после изменения цели его предоставления, что составляет 890 028 202  руб. 66 коп. в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 25 июня 2021 г. № КУВИ-002/2021-78168493. 

За второй год срока действия договора аренды, а также с даты ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке, годовой размер арендной платы устанавливается в размере 0,01 % от кадастровой стоимости земельного участка. 

За третий год срока действия договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в размере 0,02 % от кадастровой стоимости земельного участка. 

За четвертый год срока действия договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в размере 5 % от кадастровой стоимости земельного участка. 

За пятый год срока действия договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в размере 7 % от кадастровой стоимости земельного участка. 

За шестой год срока действия договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в размере 8 % от кадастровой стоимости земельного участка. 

Согласно п.4.12 Дополнительного соглашения арендатор обязуется оплатить арендную плату в размере, указанном в Договоре, за первый год срока аренды в рассрочку на следующих условиях: - рассрочка по оплате арендной платы за первый год срока земельного участка предоставляется сроком на 6 лет, но не более чем до даты установленном порядке объекта, расположенного на земельном участке эксплуатацию. 

На весь срок действия рассрочки на сумму платежа начисляются проценты в размере ключевой ставки Банка России, действующей на дату выпуска распоряжения от 30 июня 2021 г. №27106. 

Арендная плата за первый год срока аренды после изменения цели предоставления земельного участка для осуществления строительства (реконструкции), подлежащая уплате в рассрочку, вносится ежеквартально равными платежами. 

Проценты начисляются ежеквартально на сумму неуплаченной арендной платы за первый год срока аренды земельного участка и вносятся совместно с платежами по основному долгу. 

Установлен следующий график платежей: 

- 49 322 396,23 руб. - в течение 30 дней с даты принятия распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 30 июня 2021 г. № 27106; 

- 48 812 484,24 руб. - до 05 октября 2021 г.;

- 48 302 572,25 руб. - до 05 января 2022 г.;

- 47 792 660,26 руб. - до 05 апреля 2022 г.;

- 47 282 748,27 руб. - до 05 июля 2022 г.;

- 46 772 836,27 руб. - до 05 октября 2022 г.;

- 46 262 924,28 руб. - до 05 января 2023 г.;

- 45 753 012,29 руб. - до 05 апреля 2023 г.;

- 45 243 100,30 руб. - до 05 июля 2023 г.; 

- 44 733 188,31 руб. - до 05 октября 2023 г.;

- 44 223 276,32 руб. - до 05 января 2024 г. и далее в соответствии с графиком. 

Как следует из расчета истца, в нарушение принятых на себя обязательств ответчик не оплатил арендную плату за период с 01.04.2023 по 30.09.2023, в результате чего за ним образовалась задолженность в размере 279 107 281,67 руб. 

Досудебный порядок соблюден.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Суд первой инстанции, оценив представленные доказательства, признал обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца в части  взыскания задолженности в сумме 192 340 570,97 руб. 

При этом судом первой инстанции принято во внимание, что:

- первоначально размер арендной платы в связи с изменением цели предоставления земельного участка для осуществления строительства (реконструкции) был рассчитан в Приложении 1 к дополнительному соглашению № М-01-056534 от 01.07.2021 к договору аренды № М-01-056534 от 23 апреля 2021 г. на основании распоряжения ДГИ г. Москвы № 27106 от 30.06.2021 с использованием кадастровой стоимости равной 715 054 392,75 рублей;

- Решением Московского городского суда от 26 января 2022 г. по делу № 3а-34/2022 кадастровая стоимость земельного участка по адресу: 

<

...>, установлена по состоянию на 11 марта 2021 в размере рыночной равной 655 390 318 рублей;

- Решением Московского городского суда от 14 декабря 2023 г. по делу № 3а13268/2023 кадастровая стоимость земельного участка по адресу: 

<

...> установлена по состоянию на 01 января 2021 в размере рыночной равной 1693 470 000 рублей;

- Решением Московского городского суда от 19 февраля 2024 г. по делу № 3а0997/2024 кадастровая стоимость земельного участка по адресу: 

<

...> установлена по состоянию на 01 января 2022 г. на период с 01 января 2023 года по дату установления новой кадастровой стоимости в размере рыночной равной 690 956 000 рублей;

- Вступившим в законную силу постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2022 по делу № А40-101755/2022 по иску ООО «Специализированный ответчик «Люксъ Отель» к ДГИ г. Москвы отказ Департамента городского имущества г. Москвы в перерасчете арендной платы по дополнительному соглашению № М-01-056534 от 01.07.21, выраженный в письмах от 01.04.22 № ДГИ-Э28129/22-1; от 29.04.22 № ДГИ-Э-42866/22-1, от 27.05.22 № ДГИ-Э-63907/22-1, от 07.06.22 №ДГИ-Э-64105/22-1 с использованием в целях расчета арендной платы кадастровой стоимости земельного участка кадастровый № 77:01:0001077:1000, установленной решением Московского городского суда от 26.01.22 по делу №3а34/2 признан незаконным;

- Решением Арбитражного суда г. Москвы от 18 апреля 2024 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01 августа 2024 года по делу № А40-225044/2022 установлено, что в соответствии с решением Московского городского суда от 26.01.2022 г. по делу №3-34/2022 и постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда по делу № А40-101755/2022 Департамент осуществил перерасчет платы за первый год после изменения цели по договору аренды от 23.04.2021 г. № М-01-056534 с учетом кадастровой стоимости в размере 655 390 318 руб. путем издания распоряжения Департамента от 19.07.2023 г. № 47472, в соответствии с которым внесены изменения в распоряжение Департамента от 30.06.2021 г. № 27106 «О внесении изменений в договор аренды земельного участка от 23.04.2021 г.  № М-01-056534 ».

Согласно п.п. 2,3 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Приведенный истцом график платежей выполнен без учета распоряжения № 47472 от 19.07.2023, согласно которому установлен следующий график платежей: 

- 49 321 944,54 руб. в течение 30 дней с даты принятия распоряжения, 

- 48 812 037,22 руб. до 05.10.2021, 

- 48 302 129,9 руб. до 05.01.2022, 

- 47 792 222,58 руб. до 05.04.2022, 

- 47 282 315,25 руб. до 05.07.2022, 

- 46 772 407,93 руб. до 05.10.2022, 

- 46 262 500,61 руб. до 05.01.2023, 

- 45 752 593,29 руб. до 05.04.2023, 

- 45 242 685,97 руб. до 05.07.2023 и далее в соответствии с графиком. 

Правильность выполнения перерасчета, с учетом тех же доводов ответчика, установлена при рассмотрении дела № А40-225044/2022, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы ответчика о необходимости применения иной формулы для расчета, иной процентной ставки от кадастровой стоимости не могут быть приняты судом во внимание и подлежат отклонению. 

С учетом платежного поручения № 216 от 20.12.2024 на сумму 86 762 813,6 руб., суд первой инстанции пришел к выводу о том, что размер задолженности за спорный период составляет 279 103 384,57 – 86 762 813,6 = 192 340 570,97 руб.

Между тем сумма основного долга составляет не 279 103 384, 57 руб., а 279 104 725,63 руб. (47 792 222,58 + 47 282 315,25 +  46 772 407,93 + 46 262 500,61 руб. + 45 752 593,29 + 45 242 685,97).

Таким образом, с учетом платежного поручения от 19.12.2024 № 216 в размере 86 762 813, 60 руб. сумма основного долга составляет: 279 104 725, 63 - 86 762 813, 60 = 192 341 912,03 руб.

Вопреки доводам общества судами трех инстанций в рамках дела № А40-225044/2022 был проверен расчет задолженности Департамента. 

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что доводы ответчика при рассмотрении данного спора направлены на преодоление уже вступивших в законную силу судебных актов по делу № А40-225044/2022.

Распоряжение Департамента от 19.07.2023 № 47472, в соответствии с которым внесены изменения в распоряжение Департамента от 30.06.2021 № 27106 «О внесении изменений в договор аренды земельного участка от 23.04.2021 № М-01-056534», как ненормативный правовой акт органа власти, ответчиком в установленном порядке не оспорен, незаконным не признан.

Согласно п. 7.2. Договора аренды в случае несвоевременного внесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю пени. Пени за просрочку, платежа начисляются на сумму задолженности в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки по день уплаты включительно. 

Требование истца о взыскании пени за период с 06.07.2022 по 30.09.2023 в размере 22 370 861,19 руб. удовлетворено судом первой инстанции в части 21 274 083,46 руб. с учетом применения моратория, введенного Постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 № 497.

Между тем согласно исковому заявлению Департаментом заявлены требования о взыскании задолженности за период с 01.04.2022 по 30.09.2023, то есть задолженности, возникла в период действия моратория, в связи с чем положения моратория не применяются.

В пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» разъяснено, что в период действия моратория финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (пп. 2 п. 3 ст. 9.1, абзац десятый п. 1 ст. 63 ФЗ о банкротстве).

Суд апелляционной инстанции установил, что по обязательствам, возникшим после введения моратория, освобождения от ответственности не происходит.

Таким образом, имеются основания для начисления неустойки за период с 06.07.2022 по 30.09.2023.

Согласно представленному истцом в суд апелляционной инстанции расчету неустойки за период с 06.07.2022 по 30.09.2023 ее размер составил 22 370 659,30 руб.

Между тем, перепроверив данный расчет неустойки, суд апелляционной инстанции не может признать его верным, поскольку фактически сумма неустойки за период с 06.07.2022 по 30.09.2023 составляет 22 370 656,3 руб. Истцом допущена арифметическая ошибка при сложении сумм пени за период с 01.07.2023 по 30.09.2023 и указан их размер 8 656 168,83 руб., однако при сложении сумм пени за данный период правильной суммой является 8 656 165,83 руб. (292 327,55+1 255 971,27+1 739 752,79+3 795 824,27+1 572 289,95). 

Оснований для применения положений ст. 333 ГК РФ апелляционным судом не установлено.

При этом доводы апелляционной жалобы ответчика о продлении моратория противоречат Постановлению Правительства РФ от 28.03.2022 № 497, в связи с чем не могут быть приняты судом во внимание.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции подлежит изменению с частичным удовлетворением исковых требований о взыскании задолженности за период с 01.04.2022 по 30.09.2023 в размере 192 341 912,03 руб., пени за период с 06.07.2022 по 30.09.2023 в размере 22 370 656,30 руб.

В остальной части судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, и дана надлежащая оценка имеющимся в деле доказательствам.

Расходы по уплате госпошлины распределяются в соответствии со статьями 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 269 - 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы удовлетворить.

Решение Арбитражного суда города Москвы от 16.04.2025 по делу №А40-228804/242024 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции:

Исковые требования удовлетворить частично. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Люксъ отель» (ИНН: 

<

***>) в пользу Департамента городского имущества города Москвы (ИНН: 

<

***>) задолженность за период с 01.04.2022 по 30.09.2023 в размере 192 341 912,03 руб., пени за период с 06.07.2022 по 30.09.2023 в размере 22 370 656,30 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.  

В удовлетворении апелляционной жалобы общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Люксъ отель» отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Люксъ отель» (ИНН: 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 1 411 858 руб., по апелляционной жалобе в размере 30 000 руб.

            Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа. 

Председательствующий судья:                                                      А.Л. Фриев 

Судьи:                                                                                               Е.Е. Кузнецова 

                                                                                                           О.В. Савенков