ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А46-5448/2017

18 апреля 2018 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  11 апреля 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  18 апреля 2018 года

 

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шиндлер Н.А.,

судей Лотова А.Н., Сидоренко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-15229/2017) индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Омской области от 10.10.2017 по делу № А46-5448/2017 (судья Чернышев В.И.)

по исковому заявлению Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 316554300095108) 

о взыскании задолженности по арендной плате и пени

 

при участии в судебном заседании представителей:  

от индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3, по доверенности № 55АА  1312176 от 26.10.2015 сроком действия 15 лет;

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска – ФИО4, по доверенности № Исх-ДИО/5195 от 03.04.2018 сроком действия 1 год. 

 

установил:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее –Департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № Д-Ц-14-5389 в размере 1 295 342,93 руб. за период с 11.05.2015 по 28.02.2017, пени в размере 21 892,92 руб. за период с 01.01.2009 по 20.02.2017.

ИП ФИО2 предъявлено к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска встречное исковое заявление о признании недействительной сделки по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 55:36:040116:69, арендуемый на основании договора аренды земельного участка № Д-Ц-14-5389 от 25.04.2005, оформленной на основании уведомления департамента от 08.02.2017 № Исх-Дио/1594; внесении изменений в договор аренды земельного участка № Д-Ц-14-5389 от 25.04.2005, применив для расчёта арендной платы рыночную стоимость земельного участка, определённую отчётом № 006/17 от 21.04.2017 ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус», установив срок действия новой арендной платы с момента государственной регистрации соглашения и обязании департамента имущественных отношений Администрации города Омска после вступления в законную силу решения суда в двухнедельный срок подготовить соответствующее соглашение к договору.

Решением Арбитражного суда Омской области от 10.10.2017 по делу № А46-5448/2017 требования Департамента имущественных отношений Администрации города Омска удовлетворены частично. С ИП ФИО2 в пользу Департамента взыскано 1 295 342 руб. 93 коп. задолженности по договору аренды земельного участка №Д-Ц-14-5389 за период с 01.05.2015 по 28.02.2017, пени в размере 4 378 руб. 58 коп., а также 25 997 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета. В удовлетворении остальной части требований Департамента отказано. В удовлетворении требований по встречному исковому заявлению ИП ФИО2 отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП ФИО2 обратилась в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении встречных исковых требований.

Обосновывая апелляционную жалобу, ее податель ссылается на то, что стороны согласовали возможность изменения арендной платы по договору только посредством заключения соглашения, но не в одностороннем порядке (пункт 2.2 договора аренды). При этом действующим законодательством не предусмотрена возможность ретроспективного применения рыночной стоимости арендной платы. Новый размер арендной платы определен Департаментом на основании отчета  ООО «Ареал-Сервис» от 20.01.2017 № 015 и установлен к применению с 11.05.2015. Ответчик указывает, что был лишен возможности заявить ходатайство о проведении судебной экспертизы рыночной стоимости. Посчитав представленное ответчиком заключение эксперта ООО «ЦН ЭКСПО «АРУС» ненадлежащим доказательством по делу, суд первой инстанции не предложил ответчику провести судебную экспертизу. Кроме того, ответчик ссылается на то, что представленное им заключение на отчет Департамента не принято судом.

Департамент письменный отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2017 (резолютивная часть объявлена 07.12.2017) производство по апелляционной жалобе ИП ФИО2 приостанавливалось до опубликования определения Верховного Суда Российской Федерации по делу № 3а-37/17 (дело № 50-АПГ17-18), резолютивная часть которого объявлена 02.11.2017.

Определением суда от 26.02.2018 судебное заседание для решения вопроса о возобновлении производства по делу назначено на 11.04.2018 на 11 час. 45 мин., в случае возобновления производства по делу – судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы назначено на 11.04.2018 на 11 час. 50 мин.

ИП ФИО2 представлена уточенная апелляционная жалоба, в которой ответчик просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований Департамента. Ответчик ссылается на то, что изменение способа определения арендной платы (переход с формулы на отчет об оценке рыночной стоимости размера арендной платы) не относится к категории регулируемой арендной платы. Кроме того, податель жалобы ссылается на то, что апелляционным определением Верховного Суда Российской Федерации от 02.11.2017 по делу №50АПГ17-18  пункт 5 Постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п признан недействующим. В связи с чем применение данной нормы для расчета арендной платы невозможно.

В заседании суда апелляционной инстанции 11.04.2018 при участии представителей сторон, не возражавших против возобновления производства по апелляционной жалобе, производство по апелляционной жалобе возобновлено, суд перешел к рассмотрению жалобы по существу.

Представитель ИП ФИО2 поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе и уточнениях к ней, просил решение суда первой инстанции  отменить и принять по делу новый судебный акт. 

Представитель Департамента просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным. В порядке обоснования возражений на доводы жалобы Департаментом представлена расшифровка начислений и поступлений по договору №Д-Ц-14-5389 за период с 01.04.2013 по 28.02.2017, которая приобщена к материалам дела (часть 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и уточнений к ней, выслушав представителей сторон, установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 08.02.2005 на основании распоряжения Мэра города Омска от 30.12.2004 № 3310-р между Департаментом недвижимости Администрации города Омска (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды № Д-Ц-14-5389 земельного участка, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком на 25 лет земельный участок, относящийся к категории земель поселений, в границах города Омска, общей площадью 553 кв.м, кадастровый номер 55:36:040116:0069, расположенный по адресу: 

<

...> угол ул. Интернациональная, д. 1/21 под здание (здание кафе «Пирамида»).

Границы земельного участка определены в кадастровом плане, прилагаемом к договору аренды.

В соответствии с пунктом 2.1 договора величина арендной платы на предоставленном участке определяется ежемесячно расчетным путем согласно расчету арендной платы, приведенному в приложении к договору.

В течение первого месяца действия настоящего договора величина арендной платы составляет 10 818,98 руб. в 1 месяц. В течение всего срока действия договора арендатор самостоятельно осуществляет расчет арендной платы, исходя из расчета арендной платы, приведенного в приложении к договору, с учетом уведомлений об изменении величин, используемых в расчете (пункт 2.2 договора).

При принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, новые значения этих величин используются в расчете с указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан - с момента вступления этих актов в законную силу). Для надлежащего расчета арендной платы арендодатель письменно по адресу, указанному в разделе 12 настоящего договора, уведомляет арендатора обо всех изменениях в вышеуказанных нормативных правовых актах с указанием момента начала применения тех их положений, которые определяют новые значения используемых в расчете арендной платы величин (пункт 2.3 договора). 

На основании пункта 2.6 договора арендатор перечисляет арендную плату получателю в  размере,  исчисляемом согласно приложению к  настоящему соглашению, за каждый месяц вперед с оплатой до 25-го числа месяца, предшествующего отчетному. 

В приложении к договору указано, что расчет арендной платы осуществляется в соответствии с постановлением Мэра г. Омска от 19.04.2004 № 130-П «О ценовом зонировании и порядке расчета ставок арендной платы за землю и поправочных коэффициентов к ним на территории г. Омска». Размер арендной платы, рассчитанный по формуле, составил 10 818,98 руб. в 1 месяц.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном порядке 25.04.2005.

21.05.2012 между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (арендодателем) и ИП ФИО2 (арендатором) заключено соглашение к договору аренды, которым пункт 2.2 договора аренды изложен к новой редакции.

 В соответствии с пунктом 2.2 договора (в редакции соглашения от 21.05.2012) арендная плата подлежит изменению не чаще одного раза в год в следующих случаях:

1) внесения изменений в порядок определения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории города Омска;

2) внесения изменений в значения показателей, используемых при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории города Омска.

В случае изменения порядка определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, расположенные на территории города Омска, арендодатель заключает с арендатором дополнительное соглашение. 

В случае внесения изменений в значения показателей, используемых при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, расположенные на территории Омска, размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке. Об изменении размера арендной платы арендодатель   письменно уведомляет арендатора путем направления уведомления по реквизитам, указанным в настоящем договоре. Арендатор обязан принять уведомление к исполнению в указанный в нем срок. Настоящее условие не требует составления дополнительного соглашения.

Указанным соглашением приложение к договору также изложено в новой редакции. Расчет арендной платы осуществлен в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 № 179-п. Размер ежемесячной арендной платы рассчитывается по формуле: Ап = Кс х Сап / 12, где: Ап – размер ежемесячной арендной платы; Кс – кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:040116:0069 составляет 1 рубль; Сап – ставка арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования земельного  участка – 0,025 (п. 6 приложения № 1 к Положению об арендной плате за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске), 12 – количество месяцев в году.

Размер ежемесячной арендной платы составляет 0,025 руб.

Пунктом 4 соглашения предусмотрено, что оно вступает в силу с даты государственной регистрации и распространяет своей действие на отношения сторон, возникшие с 23.04.2012.

Соглашение зарегистрировано в установленном порядке 07.06.2012.

Со ссылкой на пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации и Постановление Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов», в письме от 08.02.2017 № Исх-ДИО/1594 Департамент уведомил ИП ФИО2 о том, что арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 55:36:040116:0069, площадью 553 кв.м, предоставленный по договору аренды № Д-Ц-14-5389, с 11.05.2015 по 10.05.2016 составляет 58 095,48 руб. в месяц, с 11.05.2016 по 10.05.2017 – 61 813,59 руб. в месяц, с 11.05.2017 – 64 286,13 руб. в  месяц.

Расчет арендной платы произведен по формуле исходя из рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 11.05.2015 – 8 450 251,69 руб. (отчет № 015 от 20.01.2017). 

Письмо получено ответчиком 28.02.2017 (уведомление о вручении – т. 1 л.д. 26).

Согласно расчету Департамента сумма задолженности ИП ФИО2 по договору за период с 11.05.2015 по 28.02.2017 составила 1 295 342 руб. 93 коп., пени за просрочку платежей за период с 01.01.2009 по 20.02.2017 – 21 892 руб. 92 коп.

В целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора Департамент направил ответчику претензию от 22.02.2017 № Исх-ДИО/2441 с требованием об оплате задолженности и пени в указанном размере.

Однако претензия (получена ответчиком 07.03.2017 – т. 1 л.д. 66) оставлена без ответа и удовлетворения.

В связи с чем в рамках настоящего дела истец заявил о взыскании с ответчика суммы задолженности и пени в судебном порядке.

Со своей стороны, ответчиком предъявлен встречный иск.

10.10.2017 Арбитражным судом Омской области принято решение, которое обжаловано ответчиком в апелляционном порядке.

Суд апелляционной инстанции, проверив в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, не находит оснований для его отмены, а доводы апелляционной жалобы не принимает как необоснованные, исходя из следующего.

Правоотношения сторон, возникшие на основании договора аренды земельного участка от 08.02.2005 № Д-Ц-14-5389, регулируются нормами раздела III части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об обязательствах) и параграфа 1 главы 34 части 2 Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, а также условиями заключенного договора.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Право аренды земельных участков предусмотрено статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Согласно пункту 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

На основании подпункта 2 пункта 3 указанной статьи, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Как было сказано выше, истец заявил ко взысканию с ответчика задолженность по арендной плате за период с 11.05.2015 по 28.02.2017. 

Расчет арендной платы произведен в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п.

Как следует из пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. 

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. 

В силу пункта 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. 

 Суд апелляционной инстанции исходит из того, в рассматриваемом случае размер арендной платы является результатом применения действующих на момент подписания договора расчётных величин формулы расчёта, согласованной сторонами, а не соглашением о твёрдой цене аренды в рублях. В противном случае отсутствовала бы необходимость согласования формулы расчёта, включающей нормативно регулируемые расчётные величины.

При этом стоимость аренды государственного имущества относится к        категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учётом применимой соответствующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

В пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Согласно 19 указанного Постановления арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы и не вправе применять другой размер арендной платы.

Методика расчёта арендной платы является доступной для сторон.

В данном случае, вопреки ошибочным доводам ответчика, необходимость в заключении дополнительного соглашения к договору аренды отсутствует.

Как следует из искового заявления Департамента и расшифровки начислений, размер арендной платы с 11.05.2015 по 10.05.2016 составляет 58 095,48 руб. в месяц, с 11.05.2016 по 10.05.2017 – 61 813,59 руб. в месяц.

Поскольку размер арендной платы за земельный участок относится к регулируемым ценам, в связи с чем - начиная с 11.05.2015 арендная плата рассчитывается в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п (далее - Порядок).

Согласно пункту 5 Порядка арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3, 4 настоящего Порядка, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле:

А = С x Р, где:

А - арендная плата;

С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка;

Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

При заключении договора аренды земельного участка уполномоченный орган или орган местного самоуправления Омской области предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды (пункт 7 Порядка).

Согласно отчету ООО «Ареал-Сервис» № 015 от 20.01.2017 об определении величины рыночной стоимости рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:040116:0069 по состоянию на 11.05.2015 составила 8 450 251,69 руб.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с пунктом 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.    

Оспаривая указанную в отчете ООО «Ареал-Сервис» № 015 от 20.01.2017 величину рыночной стоимости, ИП ФИО2 представила отчет ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» от 21.04.2017 № 006/17 об определении рыночной стоимости земельного участка, а также заключение эксперта ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС», составленное по результатам проверки и анализа отчета ООО «Ареал-Сервис» № 015 от 20.01.2017.

Так, экспертом ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» проведена проверка и анализ отчета № 015 от 20.01.2017, выполненного ООО «Ареал-Сервис», на соответствие законодательству РФ в области оценочной деятельности, стандартам, методическим указаниям и обоснованности и достоверности определенной рыночной стоимости объекта оценки.

По результатам проведенного исследования экспертом сделан вывод, что итоговую стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:040116:0069 в размере 8 450 251,69 руб. нельзя признать достоверной и обоснованной. Данный вывод эксперт мотивировал ошибками, допущенным оценщиком в отчете.

Как следует из заключения эксперта, эксперт посчитал корректным и объективным выбор сравнительного подхода в рамках проводимой оценки. Эксперт указал, что сравнительный подход является основным и прямым методом определения рыночной стоимости объекта оценки. Для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщик выбрал метод сравнения продаж. По мнению эксперта, выбор подходов и методов к оценке рыночной стоимости объекта оценки оценщиком произведен верно. Описание соответствует применяемой методологии.

При это эксперт указал, что в отчете 8.4 «Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости» Оценщиком выполнен с нарушением ФСО № 7 пункт 11г,  так как оценщиком проанализированы не все основные ценообразующие факторы, влияющие на стоимость земельных участков, аналогичных объекту оценки, и не приведены интервалы значений данных факторов. Кроме того, информация в данном разделе вводит в заблуждение пользователя отчета, чем также нарушается требования ФСО № 3 пункт 5.

Эксперт ссылается на то, что оценщиком не рассмотрены и не учтены следующие ценообразующие факторы: 

- наличие коммуникаций, их состав и возможность их подведения к земельному участку;

- транспортная доступность: близость к автомагистралям, выход на красную линию, пешеходный или автомобильный трафик (для земельных участков под   торгово-административную застройку).

В качестве примера отражения в отчете соответствующих корректирующих коэффициентов экспертом приведены копии страниц 10 и 11 Сборника «Рекомендации для профессиональных участников Омского регионального рынка недвижимости по оценке земельных участков. Территориально-экономическое зонирование» Выпуск №2. Итоги 2013г. По состоянию на 1 января 2014г. Издан Клубом Брокеров Коммерческой Недвижимости совместно с экспертами Некоммерческого Партнерства «Омская коллегия оценщиков». 

Также эксперт отмечает, что оценщиком описан не весь объем доступных ему рыночных данных об объектах-аналогах, не обосновано использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов.

Суд апелляционной инстанции учитывает, что заключение эксперта на отчет является одним из доказательств по делу.

На основании частей 1, 4 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (часть 5 указанной статьи).

Проанализировав отчет ООО «Ареал-Сервис» № 015 от 20.01.2017, суд апелляционной инстанции установил следующее.

 В отчете № 015 от 20.01.2017 оценщик использовал метод сравнения продаж, указав, что этот метод наиболее эффективен для объектов недвижимости, по которым имеется значительный объем информации по сделкам и предложениям реализации объектов недвижимости и требуется проведение анализа по большому  количеству ценообразующих факторов. Оценщиком в процессе расчетов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (ст. 435 и 437).

Обоснованность выбранного оценщиком метода определения рыночной стоимости экспертом в указанном выше заключении подтверждена. 

В отчете № 015 от 20.01.2017 оценщик указал, что критериями отбора аналогов выступили:

-  Местоположение объекта. Исходя из анализа местоположения, назначения, внешней среды и рынка Объекта оценки, можно сделать вывод о том, что соразмерными объектами - аналогами в плане местоположения могут выступать объекты, расположенные в центральной части г. Омск Омской области

- Площадь объекта - преимущественно были отобраны наиболее сопоставимые объекты - объектом оценки по данному параметру.

-  Тип объекта - земельный участок, предполагаемый для использования в целях торгово-офисной застройки.

- Передаваемые права - право собственности / аренды.

- Сведения о предложениях реализации (сделках) в отношении объектов-аналогов представлены до даты проведения оценки, согласно требованиям законодательства, об оценочной деятельности в РФ.

Исходя из указанных критериев, оценщиком выбрано 3 объекта-аналога:

- земельный участок, площадью 7842 кв.м, по адресу: пересечение ул Жукова/ФИО5, удельная цена – 16 577,40 руб. за кв.м,

- земельный участок, площадью 829 кв.м, по адресу:  ул. Фрунзе, д. 72/1, удельная цена – 19 059,11 руб. за кв.м,

- земельный участок, площадью 1900 кв.м, по адресу:  ул. Бударина, 3, удельная цена – 18 421,05 руб. за кв.м.

Однородность выборки объектов-аналогов определена с помощью коэффициента вариации, который был рассчитан как отношение функции «СТАНДОТКЛОН» удельных цен объектов-аналогов к их средневзвешенному значению и составил 3,18%, что позволяет считать выборку объектов-аналогов однородной.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что допущения и ограничения, связанные с выбором объектов-аналогов, оценщиком явно и недвусмысленно приведены, в связи с чем нарушение требований пункта 5 ФСО № 7 не допущено. Выводы эксперта ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» в этой части являются необоснованными. 

Указывая на то, что оценщиком проанализированы не все возможные объекты, конкретных замечаний по трем выбранным объектам-аналогам экспертом не приведено. 

Правомерность учета оценщиком объектов-аналогов, с помощью информации о которых была рассчитана цена объекта оценки, ответчиком не оспаривается. Достоверных и допустимых доказательств того, что оценщиком применены неактуальные цены, подателем жалобы не приведено. Сведений о том, что характеристики объектов-аналогов отличаются от характеристик спорного земельного участка, в материалы дела не представлено.

Судом апелляционной инстанции установлено, что среди характеристик объектов-аналогов оценщиком проанализированы транспортная доступность и коммуникации. В отчете (стр. 49) по все объектам (объект оценки и объекты-аналоги) указано: транспортная доступность – высокая, благоустроенное состояние дорожного покрытия; коммуникации – расположены в непосредственной близости от з.у. и являются доступными для подключения. Корректировки по данным показателям оценщиком произведены.

В связи с чем выводы эксперта ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» оценщиком не рассмотрены и не учтены такие ценообразующие факторы, как наличие коммуникаций и транспортная доступность, содержанием отчета оценщика опровергаются.

На наличие других ошибок в отчете оценщика ООО «Ареал-Сервис» № 015 от 20.01.2017 экспертом не указано.

С учетом изложенного, заключение эксперта ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» не может быть принято в качестве надлежащего доказательства по делу.

Суд апелляционной инстанции считает, что отчет оценщика ООО «Ареал-Сервис» № 015 от 20.01.2017 по форме и содержанию соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, в связи с чем является допустимым доказательством по делу.

Иного из материалов дела не следует и подателем жалобы не доказано.

Отчет содержит профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта исследования, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов.

Оценка выполнялась на дату - 11.05.2015, поскольку предыдущий отчет об определении рыночной стоимости земельного участка в рамках дела № А46-13956/2015 признан судом недостоверным. Именно с указанной даты ответчик обязан вносить плату за пользование спорным земельным участком в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п.

Как было сказано выше, в соответствии с пунктом 2.3 договора при принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, используемых в расчете арендной платы, новые значения этих величин применяются в расчете арендной платы с указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан - с момента вступления этих актов в законную силу).

Ссылка подателя жалобы на неназначение по делу судебной экспертизы как на обстоятельство, свидетельствующее о необоснованности обжалуемого решения, судом апелляционной инстанции отклонена.

Согласно пункту 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Инициатива проведения экспертизы не относится к компетенции арбитражного суда, который, руководствуясь принципами независимости, состязательности и равноправия сторон, не вправе ставить одну из сторон в преимущественное положение по отношению к другой стороне спора.

Ссылаясь на необходимость проведения по настоящему делу судебной экспертизы в целях установления рыночной стоимости земельного участка, соответствующего ходатайства суду первой инстанции ответчик не заявил.

Исходя из изложенного у суда отсутствуют правовые основания для назначения судебной экспертизы по собственной инициативе.

Поскольку в силу статей 9, 41, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания обстоятельств, на которых сторона основывает свои требования и возражения, лежит на этой стороне, применяя правила Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о состязательности и равноправии участников арбитражного судопроизводства, суд апелляционной инстанции исходит из того, что непредставление ответчиком каких-либо доказательств, не препятствует рассмотрению дела по существу и является основанием для рассмотрения дела арбитражным судом по имеющимся доказательствам.

Ходатайства о назначении судебной экспертизы ответчик суду апелляционной инстанции также не заявил.

Представленный ИП ФИО2 отчет ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» от 21.04.2017 № 006/17, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка определена в сумме 6 257 000 руб.,  не принимается судом в качестве надлежащего доказательства по делу. Так, оценка рыночной стоимости земельного участка проведена по состоянию на 21.04.2017, тогда как в данном случае значение имеет рыночная стоимость по состоянию на 11.05.2015.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает обоснованным размер арендной платы, определенной исходя из рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:040116:0069 по состоянию на 11.05.2015 - 8 450 251,69 руб. (отчет № 015 от 20.01.2017).

Согласно расчету истца общая сумма арендной платы, подлежащей уплате в период с 11.05.2015 по 28.02.2017 в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п, составляет 1 295 342,93 руб. 

Тот факт, что пункт 5 Порядка определения размера арендной платы, утвержденного постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п,  признан недействующим Определением Верховного Суда РФ от 02.11.2017 № 50-АПГ17-18, не освобождает  ответчика от обязанности по внесению арендной платы в указанном выше размере в исковой период.

Суд апелляционной инстанции учитывает, что определением Верховного Суда РФ от 02.11.2017 № 50-АПГ17-18 пункт 5 Порядка признан недействующим с даты принятия определения.

Согласно статьям 186, 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Из изложенного выше следует, что квалификация нормы правового акта в качестве недействующей осуществляется только с момента вступления в силу судебного акта, содержащего выводы о недействительности.

Таким образом, поскольку пункт 5 Порядка признан недействующим с 02.11.2017, основания для признания незаконным его применения при взыскании задолженности по арендной плате за период с 11.05.2015 по 28.02.2017 отсутствуют. Соответствующие доводы подателя жалобы отклонены как необоснованные.

Проверив расчет истца, суд апелляционной инстанции признал его арифметически верным. Контррасчет ответчиком не представлен, возражений по расчету истца не заявлено. 

Доказательств погашения задолженности в указанном размере в материалах дела не имеется.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по договору аренды земельного участка №Д-Ц-14-5389 за период с 11.05.2015 по 28.02.2017 в размере 1 295 342 руб. 93 коп.

Встречные исковые требования ответчика удовлетворению не подлежат по изложенным выше основаниям.

Кроме того, истцом заявлено о взыскании с ответчика пени за период с 01.01.2009 по 20.02.2017 в размере 21 892 руб. 92 коп. 

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с пунктом 7.2 договора в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,50% просроченной суммы за каждый день просрочки, которую перечисляет получателю.

Поскольку обязанность по внесению арендной платы ответчиком не исполнена, требование о взыскании неустойки по пункту 7.2 договора заявлено правомерно. 

На основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, требования истца в части взыскания неустойки удовлетворено судом первой инстанции в сумме 4 378,58 руб. 

Возражений относительно взыскания неустойки в сумме 4 378,58 руб. стороны суду апелляционной инстанции не заявили, доводов о необоснованном уменьшении суммы неустойки Департамент не привел, поэтому оснований для переоценки выводов суда первой инстанции по этому вопросу у суда апелляционной инстанции не имеется (часть 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункт 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции»).

При данных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, с учетом отсутствия иных доводов апелляционной жалобы, оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы ответчика суд апелляционной инстанции не усматривает.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на подателя жалобы, то есть на ИП ФИО2

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Омской области от 10.10.2017 по делу № А46-5448/2017 – без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

Председательствующий

 

Н.А. Шиндлер

Судьи

 

А.Н. Лотов

О.А. Сидоренко