АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Орел                                                                                              Дело  № А48-6120/2019

«30» января 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 23 января 2020 года

Полный текст решения изготовлен 30 января 2020 года

          Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Аксеновой Т.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рогачевой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента социальной защиты, опеки и попечительства, труда и занятости Орловской области (302028, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 310575225200013) при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:         

1) Департамент государственного имущества и земельных отношений Орловской области (302030, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>);

 2) индивидуальный предприниматель ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 315574900026111)

       1) об  обязании ответчика освободить переданное по договору аренды №177 от 14.12.2016 имущество, передать его истцу по акту приема-передачи,

       2) о взыскании 89033 руб. 50 коп., из них:  28648 руб. 66 коп. – задолженность по арендной плате, 60384 руб. 84 коп. – задолженность по оплате коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг, 

и по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 310575225200013) к Департаменту социальной защиты, опеки и попечительства, труда и занятости Орловской области (302028, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

         1) о признании преимущественного права на заключение договора аренды недвижимого имущества – нежилые помещения №№ 3, 3а, 4, 5, 6 по плану строения, общей площадью 129,2 кв.м., этаж 1, литера А, находящиеся по адресу: 

<

...>,

         2) о понуждении ответчика к заключению договора аренды указанных помещений на новый срок,

         при участии в судебном заседании:

от истца –  представители ФИО3 (паспорт, доверенность №72 от 10.09.2019), ФИО4 (паспорт, доверенность от 26.08.2019 № 63),

от ответчика  –  представитель  ФИО5  (паспорт, доверенность №1 от 26.08.2019),

от третьего лица (1) - представитель ФИО6 (служебное удостоверение, доверенность № 5Д от 06.03.2019),

от третьего лица (2) - ФИО2 (паспорт), после перерыва в судебное заседание не явилась;

          в соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании был объявлен перерыв с 16.01.2020 до 23.01.2020;

УСТАНОВИЛ:

Департамент социальной защиты, опеки и попечительства, труда и занятости Орловской области (далее – истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее - ответчик), в котором просил: 1) расторгнуть договор аренды № 177 от 14.12.2016 года,                      2) обязать ИП ФИО1 освободить переданное по договору имущество и возвратить его истцу по акту приема-передачи, 3) взыскать с ответчика  11701 руб. 85 коп. задолженности по арендной плате за апрель 2019 года, 28096 руб. 10 коп. задолженности по оплате коммунальных услуг за период с ноября 2018 года по февраль 2019 года (в редакции заявления об уточнении исковых требований от 18.06.2019 года).

          Определением суда от 20.06.2019 исковое заявление Департамента социальной защиты, опеки и попечительства, труда и занятости Орловской области принято к производству.

          В ходе рассмотрения дела истец неоднократно уточнял заявленные требования. В окончательной редакции, изложенной в ходатайстве об уточнении исковых требований от 21.01.2020, Департамент социальной защиты, опеки и попечительства, труда и занятости Орловской области просит суд: 1) обязать ИП ФИО1 освободить переданное по договору аренды №177 от 14.12.2016 имущество по адресу: 

<

...>, №№ комнат по плану строения 3, 3а, 4, 5, 6, возвратить имущество истцу по акту приема-передачи в течение 5 дней со дня вступления решения суда в законную силу, 2) взыскать с ответчика в пользу истца 89033 руб. 50 коп., из них:  28648 руб. 66 коп. – задолженность по арендной плате, 60384 руб. 84 коп. – задолженность по оплате коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг.

         Руководствуясь ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд принял к рассмотрению заявление истца об уточнении требований.

          В обоснование заявленных требований истец сослался на ст. 421, 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации; указал, что 14.12.2019 арендные отношения между сторонами прекратились, поскольку срок действия договора № 177 от 14.12.2016 истек. Письмом от 29.11.2019 №ДСЗ-16-4874 Департамент социальной защиты, опеки и попечительства, труда и занятости Орловской области уведомил ответчика о том, что намерен использовать арендуемое по указанному договору имущество для собственных нужд, ввиду чего возобновление арендных отношений на новый срок не представляется возможным.  Кроме того, истец указывает на наличие у ответчика задолженности по арендной плате по договору № 177 от 14.12.2016, задолженности по возмещению расходов арендодателя по оплате коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг по договору от 09.06.2017.

          Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований Департамента социальной защиты, опеки и попечительства, труда и занятости Орловской области, в письменных возражений от 23.01.2020 указал, что расчет истца не соответствует фактическим обстоятельствам спора, не учитывает произведенные ответчиком платежи, не содержит указания на период возникновения задолженности. Также ИП ФИО1 указал, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

          20.12.2019 ИП ФИО1  обратился в арбитражный суд со встречным исковым заявлением к Департаменту социальной защиты, опеки и попечительства, труда и занятости Орловской области в рамках дела №А48-6120/2019 о признании преимущественного права на заключение договора аренды недвижимого имущества – нежилые помещения №№ 3, 3а, 4, 5, 6 по плану строения, общей площадью 129,2 кв.м., этаж 1, литера А, находящиеся по адресу: 

<

...>; о понуждении ответчика к заключению договора аренды указанных помещений на новый срок.  

          Определением от 23.12.2019 суд принял встречное исковое заявление ИП ФИО1 к рассмотрению совместно с первоначальным иском. 

          20.12.2019 истец по встречному иску заявил ходатайство о принятии обеспечительных мер, в котором ИП ФИО1 просил суд: 

1) запретить Департаменту социальной защиты, опеки и попечительства, труда и занятости Орловской области заключать с иными лицами договоры аренды имущества: нежилые помещения №№ 3, 3а, 4, 5, 6 по плану строения, общей площадью 129,2 кв.м., этаж 1, литера А, находящиеся по адресу: 

<

...>,

2) запретить Департаменту социальной защиты, опеки и попечительства, труда и занятости Орловской области совершать действия по принудительному изъятию указанного имущества у ИП ФИО1 (арендатор) и ИП ФИО2 (субарендатор). 

         Определением Арбитражного суда Орловской области от 23.12.2019 отказано в удовлетворении заявления ИП ФИО1 о принятии обеспечительных мер.

         16.01.2020 ИП ФИО1 повторно обратился с ходатайством о принятии обеспечительных мер, в котором просил суд запретить Департаменту социальной защиты, опеки и попечительства, труда и занятости Орловской области до вынесения судом решения совершать действия по принудительному изъятию у ИП ФИО1 следующего имущества: нежилые помещения №№ 3, 3а, 4, 5, 6 по плану строения общей площадью 129,2 кв.м., этаж 1, литера А, находящиеся по адресу: 

<

...>.

           Определением суда от 17.01.2020 отказано в удовлетворении заявления индивидуального предпринимателя ФИО1 о принятии обеспечительных мер.

         В отзыве на встречное исковое заявление от 21.01.2020 Департамент социальной защиты, опеки и попечительства, труда и занятости Орловской области возражал против удовлетворения требований ИП ФИО1, мотивируя тем, что  гарантированное ст. 621 ГК РФ преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду, между тем Департамент не имеет намерения в последующем сдавать спорное имущество в аренду. Также Департамент указал на несоблюдение ИП ФИО1 досудебного порядка предъявления требования о понуждении к заключению договора.

          При принятии искового заявления к производству определением от 20.06.2019 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица Департамент государственного имущества и земельных отношений Орловской области (далее – третье лицо 1).

          В отзыве на исковое заявление от 02.10.2019 Департамент государственного имущества и земельных отношений Орловской области пояснил, что считает исковые требования Департамента социальной защиты, опеки и попечительства, труда и занятости Орловской области подлежащими удовлетворению, поскольку ИП ФИО1 надлежащим образом не исполнял обязанности, предусмотренные пунктами 4.2.1, 4.2.2, 4.2.3, 4.2.4, 4.2.5 и 4.2.6 договора аренды, ввиду чего у арендодателя возникло право требовать досрочного расторжения договора.

          Определением от 27.08.2019 суд по ходатайству истца привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее – третье лицо 2). 

           26.08.2019 Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Орловской области через канцелярию суда представил ходатайство о вступлении в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. В обоснование ходатайства указано, что судебный акт по итогам рассмотрения спора может негативно сказаться на предпринимательской деятельности ИП                    ФИО2, которая обратилась к Уполномоченному по защите прав предпринимателей в Орловской области с просьбой об оказании содействия в защите ее прав и законных интересов в судебном процессе.

          Определением от 27.08.2019 суд отказал в удовлетворении ходатайства Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Орловской области  о вступлении в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

           В судебном заседании 23.01.2020 Департамент социальной защиты, опеки и попечительства, труда и занятости Орловской области поддержал заявленные требования с учетом уточнения.         

          Ответчик возражал против удовлетворения требований Департамента, поддержал встречные исковые требования. 

           Третье лицо (1) по существу спора поддержало позицию истца.

           Третье лицо (2) в ходе рассмотрения дела поддерживало позицию ответчика, в судебное заседание после перерыва 23.01.2020 не явилось, о рассмотрении дела судом извещено надлежащим образом по правилам ст. 121 АПК РФ, в том числе путем своевременного размещения информации о движении дела на официальном сайте суда в сети Интернет.

             Руководствуясь статьей 156 АПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенного третьего лица (2) по представленным доказательствам.   

Исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, арбитражный суд считает, что первоначальный иск Департамента социальной защиты, опеки и попечительства, труда и занятости Орловской области подлежит удовлетворению в части, а встречный иск  ИП ФИО1 не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арбитражные суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспоренных прав и законных интересов. При этом в силу п. 5 ст. 4 АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Под досудебным порядком урегулирования споров принято понимать закрепление в договоре или законе условий о направлении претензии или иного письменного уведомления одной из спорящих сторон другой стороне, а также установление сроков для ответа и других условий, позволяющих разрешить спор без обращения в судебные инстанции.

Договором аренды №177 государственного имущества Орловской области от 14.12.2016 и договором возмещения арендатором расходов по оплате коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг по содержанию сданного в аренду помещения от 09.06.2017 претензионный порядок урегулирования споров не предусмотрен. Следовательно, к правоотношениям сторон применимо общее правило, закрепленное в  п. 5 ст. 4 АПК РФ, а именно: не позднее, чем за тридцать дней до обращения в суд с иском о взыскании задолженности по вышеуказанным договорам истец должен был направить в адрес ответчика претензию.

Под претензией следует понимать требование заинтересованного лица, направленное непосредственно контрагенту, об урегулировании спора между ними путем добровольного применения способа защиты нарушенного права, предусмотренного законодательством. Указанное требование (претензия) облекается в форму письменного документа, содержащего четко сформулированные требования (например, изменить или расторгнуть договор, исполнить обязанность, уплатить задолженность или выплатить проценты и т.д.); обстоятельства, на которых основываются требования; доказательства, подтверждающие их (со ссылкой на соответствующее законодательство); сумму претензии и ее расчет (если она подлежит денежной оценке) и иные сведения, необходимые для урегулирования спора.

При этом в качестве непосредственного основания для возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей претензия выступает в том случае, когда, помимо требования об исполнении какой-либо обязанности, она содержит в себе юридически значимое сообщение (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ) относительно существа гражданско-правового обязательства.   

              В пункте 4  "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №4 (2015)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2015) разъясняется, что по смыслу п. 8 ч. 2 ст. 125, ч. 7 ст. 126, п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

Как следует из материалов дела, исковое заявление Департамента социальной защиты, опеки и попечительства, труда и занятости Орловской области поступило в арбитражный суд 20.05.2019.

С целью соблюдения досудебного порядка урегулирования спора 19.04.2019 истец направил ответчику претензию от 19.04.2019 исх. №ДСЗН-16-1246, содержащую требование о погашении в десятидневный срок задолженности по арендной плате по состоянию на 19.04.2019 в сумме 11879 руб. 83 коп., задолженности по оплате коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг по состоянию на 19.04.2019 в сумме 28096 руб. 10 коп. (без учета компенсации коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг за март 2019) (том 1 л.д. 97-98).

В ходе рассмотрения спора истец также направлял ответчику письмо от 24.07.2019 №ДСЗ-16-2678 с требованием в десятидневный срок погасить задолженность по оплате охранных услуг в сумме 46546 руб. 70 коп., задолженность по оплате коммунальных услуг и вывоза ГБР в сумме 1151 руб. 64 коп. (том 4, л.д. 108).

Как указывалось выше, истец неоднократно уточнял заявленные требования, в том числе размер, период и основания возникновения задолженности. В частности, в заявлении об уточнении исковых требований от 18.06.2019 истец просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за апрель 2019 в сумме 11701 руб. 85 коп., задолженность по оплате коммунальных услуг в сумме 28096 руб. 10 коп. (том 2, л.д. 1); в ходатайстве об уточнении исковых требований от 16.08.2019 – задолженность по оплате коммунальных услуг в сумме 1151 руб. 64 коп., задолженность по оплате охранных услуг в сумме 46 546 руб. 70 коп. (том 3, л.д. 138-139); в ходатайстве об уточнении исковых требований от 24.09.2019 -  задолженность по оплате коммунальных услуг за период с 01.06.2019 по 30.06.2019 в сумме 1151 руб. 64 коп., задолженность по возмещению охранных услуг за период с 14.12.2016 по 30.06.2019 в сумме 46 546 руб. 70 коп. (том 4, л.д. 39-40); в ходатайстве об уточнении исковых требований от 20.12.2019 – задолженность по оплате коммунальных услуг за период с января 2019 по ноябрь 2019 в сумме 60384 руб. 84 коп., задолженность по арендной плате за период с 01.01.2019 по 14.12.2019 в сумме  28648 руб. 66 коп. (том 5, л.д. 62-64); в  ходатайстве об уточнении исковых требований от 10.01.2020 истец не поддерживал требование о взыскании с ответчика задолженности (том 5, л.д. 109 – 111).   

При этом предметом спора в окончательной редакции является в том числе требование Департамента социальной защиты, опеки и попечительства, труда и занятости Орловской области о взыскании с ответчика 89033 руб. 50 коп., из них:  28648 руб. 66 коп. – задолженность по арендной плате, 60384 руб. 84 коп. – задолженность по оплате коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг без указания периода начисления.

Как следует из содержания ходатайства об уточнении исковых требований от 21.01.2020 и подтверждено представителем истца в судебном заседании 23.01.2020, претензия о взыскании задолженности в указанном размере ответчику не направлялась. 

Поскольку исковые требования неоднократно уточнялись, из содержания ходатайства об уточнении исковых требований от 21.01.2020 не представляется возможным установить период, за который взыскивается задолженность, досудебных требований о взыскании задолженности в размере, соответствующем предмету иска, истцом ответчику не направлялось, суд на основании п.2 ч.1 ст. 148 АПК РФ считает необходимым оставить без рассмотрения исковые требования  Департамента социальной защиты, опеки и попечительства, труда и занятости Орловской области о взыскании с ИП ФИО1 задолженности по арендной плате в сумме 28 648 руб. 66 коп., задолженности по оплате коммунальных, эксплуатационных, и административно-хозяйственных услуг в сумме 60 384 руб. 84 коп.

Согласно ч. 3 ст. 149 АПК РФ оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения.

С учетом вышеизложенного, предметом рассмотрения в рамках настоящего спора является требование Департамента социальной защиты, опеки и попечительства, труда и занятости Орловской области об обязании ИП ФИО1 освободить имущество, переданное по договору аренды № 177 государственного имущества Орловской области от 14.12.2016, а также встречные требования ИП ФИО1 о признании преимущественного права на заключение договора аренды недвижимого имущества – нежилые помещения №№ 3, 3а, 4, 5, 6 по плану строения, общей площадью 129,2 кв.м., этаж 1, литера А, находящиеся по адресу: 

<

...>; о понуждении ответчика к заключению договора аренды указанных помещений на новый срок.  

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) по состоянию на 06.02.2019, нежилое помещение площадь 129,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, является собственностью Орловской области. 06.02.2019 в ЕГРН зарегистрировано право оперативного управления на указанное помещение за Департаментом социальной защиты населения, опеки и попечительства Орловской области (том 1, л.д. 102-103).

Как следует из указа Губернатора Орловской области от 28.09.2018 №610 "О структуре исполнительных органов государственной власти Орловской области", Департамент социальной защиты, опеки и попечительства, труда и занятости Орловской области является правопреемником Департамента социальной защиты населения, опеки и попечительства Орловской области, Управления труда и занятости Орловской области (том 1, л.д. 104). 

В силу п.1 ст. 296 Гражданского кодекса Российской Федерации, учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

14.12.2016 между Департаментом социальной защиты населения, опеки и попечительства Орловской области (арендодатель), Департаментом государственного имущества и земельных отношений Орловской области (собственник) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) на основании приказа собственника от 14.12.2016 №1030 был заключен договор аренды №177 государственного имущества Орловской области (далее – договор аренды №177 от 14.12.2016), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование нежилые помещения №№ 3, 3а, 4, 5, 6 по плану строения, общей площадью 129,2 кв.м., этаж 1, литера А, находящиеся по адресу: 

<

...>.  Имущество предназначено для использования в качестве: размещение столовой. Время работы столовой: 10.00 – 14.00 в рабочие дня (п.п. 1.4, 1.5 договора). 

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).

По акту приема-передачи, являющемуся приложением №1 к договору  аренды №177 от 14.12.2016 арендодатель передал, а арендатор принял в аренду следующее имущество: нежилые помещения №№ 3, 3а, 4, 5, 6 по плану строения, общей площадью 129,2 кв.м., этаж 1, литера А, находящиеся по адресу: 

<

...>. В акте имеется отметка, что техническое состояние передаваемого имущества хорошее, соответствует требованиям эксплуатации (том 1, л.д. 16). 

Пунктом 2.1 договора аренды №177 от 14.12.2016 установлен срок действия указанного договора с 14 декабря 2016 года по 14 декабря 2019 года.

Письмом от 28.02.2019, направленным в адрес ответчика 28.02.2019 и полученным адресатом 04.04.2019, Департамент социальной защиты населения, опеки и попечительства Орловской области уведомил ИП ФИО1 о необходимости возвратить арендуемое имущество в связи с досрочным расторжением договора аренды №177 от 14.12.2016 в одностороннем порядке с 01.04.2019 на основании п. 8.3 указанного договора. В качестве оснований для досрочного расторжения договора истец сослался на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы, оплате коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг, а также на возникновение у арендодателя и собственника необходимости в переданном в аренду имуществе с учетом указа Губернатора Орловской области от 28.09.2018 №610 "О структуре исполнительных органов государственной власти Орловской области", которым к Департаменту социальной защиты населения, опеки и попечительства Орловской области присоединено Управление труда и занятости Орловской области, что повлекло необходимость использования дополнительных площадей для размещения сотрудников (том 1, л.д. 36-37).

Пунктом 8.2 договора аренды №177 от 14.12.2016 предусмотрено, что настоящий договор подлежит досрочному расторжению по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных действующим законодательством. 

В силу п. 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации  предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

 В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Согласно п. 8.3 договора аренды №177 от 14.12.2016, настоящий договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя и/или собственника при невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 4.2.1, 4.2.2, 4.2.3, 4.2.4, 4.2.5, 4.2.6  договора, а также в случае возникновения у арендодателя и собственника необходимости в переданном по договору имуществе. Указанное условие устанавливает внесудебный порядок расторжения договора. Арендатор обязан освободить имущество, указанное в п. 1.1 настоящего договора. 

          Как следует из материалов дела, после 01.04.2019 арендатор имущество не освободил, нежилые помещения арендодателю по акту приема-передачи не возвратил.

          При этом 19.04.2019 истец направил ответчику претензионное письмо от 19.04.2019 исх. №ДСЗН-16-1246 с требованием о погашении в десятидневный срок задолженности по арендной плате по состоянию на 19.04.2019 в сумме 11879 руб. 83 коп., задолженности по оплате коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг по состоянию на 19.04.2019 в сумме 28096 руб. 10 коп. (без учета компенсации коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг за март 2019). Также истцом ответчику направлено письмо от 19.04.2019 №ДСЗН-16-1247 с требованием впредь не нарушать условия договора в части режима работы столовой (том 1, л.д. 97-100).

        Таким образом, арендодатель в письмах от 19.04.2019 подтвердил действие договора  аренды №177 от 14.12.2016 после 01.04.2019, том есть после даты, указанной в уведомлении о досрочном расторжении договора. 

        Из материалов дела следует, что 02.11.2015 между ИП ФИО1 и ИП ФИО2 был заключен договор субаренды недвижимого имущества, по условиям которого ИП ФИО1 предоставляет ИП ФИО2 за плату нежилое помещение (столовую), общей площадью 129,2 кв.м., номера комнат по плану строения №№ 3, 3а, 4, 5, 6, этаж 1, литера А, находящиеся по адресу: 

<

...>. Согласно пояснениям ответчика и третьего лица, договор субаренды столовой перезаключался на новый срок. В силу п. 4.1 договора субаренды от 01.02.2017, срок действия договора установлен до 13.12.2019 (том 3, л.д. 136-137).  

           Актами обследования от 09.04.2019 (том 1, л.д. 30-33), от 17.12.2019 (том 5, л.д. 118) также подтверждается, что помещение столовой использовалось субарендатором ИП ФИО2 после 01.04.2019 (даты окончания арендных отношений между ИП ФИО1 и истцом, указанной в уведомлении о досрочном расторжении договора).

             Кроме того, в ответ на заявление ИП ФИО2 от 15.05.2019 о предоставлении банковских реквизитов Департамента для внесения арендной платы, истец письмом от 17.05.2019 №ДСЗ-2-1572 сообщил субарендатору, что произошла смена наименования Департамента и банковского счета, ввиду чего будет подготовлено дополнительное соглашение об изменении реквизитов по договору аренды №177 от 14.12.2016 (том 5, л.д. 22).  

              Согласно п.5 ст. 450.1 ГК РФ, в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

В ходе рассмотрения настоящего спора суд установил, что после уведомления арендатора о расторжении договора аренды №177 от 14.12.2016 в одностороннем порядке с 01.04.2019, арендодатель фактически сохранил арендные отношения, предъявил требование об освобождении спорного помещения совместно с требованием о расторжении договора в судебном порядке только 20.05.2019. Из изложенного следует, что на момент обращения в суд с иском и до окончания срока действия договора аренды (до 14.12.2019) истец фактически полагал, что арендные отношения с ИП ФИО1 не прекращены.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что договор аренды не был расторгнут в одностороннем порядке: волеизъявление арендодателя не было реализовано им же самим по его же воле. Арендодатель отказался от своего уведомления о расторжении договора, и стороны по взаимному согласию продолжили регулировать свои отношения условиями договора аренды до истечения срока его действия, что не противоречит гражданскому законодательству. Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда РФ от 02.07.2015 №305-ЭС15-2415 по делу                         №А40-28123/2014.

Доводы истца о неисполнении ответчиком обязанностей, предусмотренных пунктами 4.2.1, 4.2.2, 4.2.3, 4.2.4, 4.2.5 и 4.2.6 договора аренды №177 от 14.12.2016, суд не оценивает, поскольку в окончательной редакции исковых требований, изложенной в ходатайстве от 21.01.2020, Департамент социальной защиты, опеки и попечительства, труда и занятости Орловской области не поддерживает требование о досрочном расторжении договора в порядке, предусмотренном п. 8.3 договора аренды №177 от 14.12.2016. 

В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Судом установлено, на момент рассмотрения спора срок действия договора  аренды №177 от 14.12.2016 истек.

Согласно ст. 12 ГК РФ, с учетом разъяснений, изложенных в п. 34 Постановления  Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пунктом 4.2.12 договора аренды №177 от 14.12.2016 предусмотрена обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю в течение 5  дней после истечения срока аренды по акту приема-передачи в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального естественного износа.

ИП ФИО1 обязанность по возврату помещения арендодателю в установленный договором срок не исполнил. Доказательств обратного суду не представлено.

С учетом изложенного, суд считает требование истца об обязании ответчика освободить занимаемое им  без законных оснований нежилое помещение обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Встречные исковые требования ИП ФИО1 не подлежат удовлетворению по следующим мотивам.

Согласно п. 8.4 договора  аренды №177 от 14.12.2016, арендатор, надлежащим образом выполнивший обязательства, предусмотренные настоящим договором, по истечении его срока действия, имеет, при прочих равных условиях, преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. 

Указанному праву корреспондирует предусмотренная п. 4.2.11 договора обязанность арендатора письменно уведомить арендодателя и собственника о желании заключить договор аренды на новый срок не позднее, чем за один месяц до истечения срока настоящего договора.  

14.11.2019 в Департамент социальной защиты, опеки и попечительства, труда и занятости Орловской области поступило заявление ИП ФИО1 о намерении реализовать преимущественное право на заключение договора аренды №177 от 14.12.2016 на новый срок (том 5, л.д. 68).

Суд усматривает в действиях ответчика признаки злоупотребления правом (п.1 ст. 10 ГК РФ), поскольку письмами от 01.11.2019 №№ДСЗ-16-4362, ДСЗ-16-4362 в адрес ИП ФИО2 и ИП ФИО1 соответственно Департамент социальной защиты населения, опеки и попечительства Орловской области сообщил, что не намерен в последующем сдавать столовую в аренду, поскольку с учетом укрупнения (присоединение Управления труда и занятости по Орловской области) нуждается в дополнительных площадях. Истец в названных письмах указал, что заключение договора аренды столовой на новый срок не представляется возможным. 

 В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 1 ГК РФ  при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Как разъяснено в п. 35 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.

Из приведенных норм и разъяснений усматривается, что действующим законодательством закреплен специальный способ защиты нарушенного преимущественного права арендатора, и лишь при наличии дополнительного условия - передача имущества иному арендатору при надлежащем исполнении обязательства предшествующим арендатором.

Указанными нормами права не предусмотрено обязательности заключения арендодателем нового договора аренды, они лишь предоставляют арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, которое может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу и при рассмотрении в исковом производстве требований о переводе прав и обязанностей по заключенному договору. Аналогичная правовая позиция изложена в определении ВАС РФ от 19.03.2012 №ВАС-2928/12 по делу №А56-8541/2011.

Письмом в адрес Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области от 19.04.2019 №Ш-2497 истец также подтвердил, что в 2020 году не планирует сдавать в аренду помещение столовой, поскольку предполагается разместить в нем архив для хранения документов, а в последующем (после ремонта) – оборудовать кабинеты для специалистов либо клиентскую зону с учетом необходимости в дополнительных площадях после присоединения Управления труда и занятости Орловской области (том 1, л.д. 101).

При таких обстоятельствах истцом по встречному иску не доказано наличие оснований для защиты преимущественного права. 

 В силу пунктов 1 и 2 статьи 209 ГК РФ  собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 216 ГК РФ, вещные права на имущество, в том числе право оперативного управления имуществом (статья 296 ГК РФ), могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества.

Из обстоятельств спора усматривается, что истец, за которым спорное нежилое помещение (столовая) закреплено на праве оперативного управления, владеет, пользуется этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества, а также имеет право распоряжается этим имуществом с согласия собственника имущества.

            Судом не установлены основания для понуждения Департамента социальной защиты, опеки и попечительства, труда и занятости Орловской области к заключению договора аренды с ИП ФИО1; указанный договор не является для Департамента обязательным.

            Намерение арендатора продлить договор аренды не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить спорное имущество в аренду на новый срок. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 03.02.2015 по делу №Ф10-11/2015.

            Письмами от 29.11.2019 №ДСЗ-16-4874, от 16.12.2019 №ДСЗ-16-5199 (том 5, л.д. 69, 115) Департамент отказал  ИП ФИО1 в заключении договора аренды на новый срок, мотивируя отказ потребностью арендодателя в переданных в аренду помещениях, предлагал арендатору в установленном порядке освободить помещения, передав из Департаменту по акту приема-передачи.   

            При этом, будучи надлежащим образом уведомленным об отсутствии у Департамента социальной защиты, опеки и попечительства, труда и занятости Орловской области намерения в последующем сдавать нежилое помещение (столовую) в аренду, зная, что срок действия договора аренды №177 от 14.12.2016 истек, ИП ФИО1 не освободил арендуемое имущество, но заявил требование о реализации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.  Оценив действия ИП ФИО1 как недобросовестные, суд пришел к выводу, что интересы истца по встречному иску не подлежат судебной защите в силу п. 4 ст. 1, п.1 ст. 10 ГК РФ.

           Доводы Департамента социальной защиты, опеки и попечительства, труда и занятости Орловской области о том, что ИП ФИО1 не соблюден досудебный порядок предъявления требования о понуждении к заключению договора, суд считает несостоятельными по следующим мотивам.

          Ответчик по встречному иску указал, что в нарушение требований ст.ст. 432, 435, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации ИП ФИО1  не направил в адрес Департамента проект договора аренды столовой на новый срок, а представленное в материалы дела письмо от 14.11.2019  не может рассматриваться в качестве оферты ввиду отсутствия в нем существенных условий по пользованию имуществом. 

         Суд установил, что проект договора аренды на новый срок представлен ИП ФИО1 в материалы дела и направлен Департаменту 16.01.2020 (том 5, л.д. 128-134).

         Вместе с тем, необходимо отметить, что  досудебный порядок разрешения споров служит целям добровольного восстановления нарушенных прав без обращения за защитой в суд. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимость в судебном разрешении данного спора.

          Таким образом, оставляя иск без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора, суд должен исходить из реальной возможности разрешения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на разрешение спора. При наличии доказательств, свидетельствующих о невозможности досудебного урегулирования спора, иск подлежит рассмотрению в суде. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2020 по делу №А48-8407/2019. 

        Как усматривается из материалов дела, Департамент социальной защиты, опеки и попечительства, труда и занятости Орловской области отказал ИП ФИО1 в реализации преимущественного права аренды на новый срок. При этом отказ Департамента не зависел от предложенных арендатором условий пользования имуществом, поскольку причиной отказа послужила потребность самого Департамента в арендуемом имуществе. Преддоговорного спора по условиям договора аренды недвижимого имущества между сторонами не имеется. Ввиду отказа Департамента от заключения договора на новый срок, встречные исковые требования ИП ФИО1 не могут быть урегулированы в досудебном порядке.    

        При таких обстоятельствах оставление встречного иска без рассмотрения носит формальный характер, так как не способно достигнуть целей, которые имеет досудебное урегулирование спора, в связи с чем суд пришел к выводу об отсутствии основания для оставления встречного иска без рассмотрения по указанному основанию.

          На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение требования об освобождении имущества, а также за рассмотрение встречных исковых требований ИП ФИО1 и двух заявлений об обеспечении иска относятся на ответчика. 

          Согласно п.4 ч.1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, при подаче исковых заявлений неимущественного характера, в том числе заявления о признании права, заявления о присуждении к исполнению обязанности в натуре, подлежит уплате государственная пошлина в размере 6000 руб.

           Поскольку истец в силу ст. 333.27 НК РФ освобожден от уплаты государственной пошлины, с ответчика в доход федерального бюджета следует взыскать 6000 руб. государственной пошлины за рассмотрение  требования об освобождении имущества, являющегося предметом договора аренды № 177 от 14.12.2016.

          Кроме того, по чеку-ордеру от 20.12.2019 ИП ФИО1 заплатил 6000 руб. 00 коп. государственной пошлины за рассмотрение встречных исковых требований, по чеку-ордеру от 20.12.2019, по квитанции от 16.01.2020 перечислил государственную пошлину за рассмотрение двух заявлений об обеспечении иска в общей сумме 6000 руб.   

          Руководствуясь ст. 110, п. 2 ч. 1 ст. 148, ст. ст. 149, 167 – 170  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования Департамента социальной защиты, опеки и попечительства, труда и занятости Орловской области удовлетворить частично.

             Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 (302001, г. Орел, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 310575225200013) освободить имущество, переданное по договору аренды № 177 государственного имущества Орловской области от 14.12.2016, а именно: нежилые помещения №№ 3,3а, 4, 5, 6 по плану строения, общей площадью 129,2 кв.м., этаж 1, литера А, находящиеся по адресу: 

<

...>; возвратить указанное имущество Департаменту социальной защиты, опеки и попечительства, труда и занятости Орловской области (302028, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) по акту приема-передачи в течение 5 дней со дня вступления решения в законную силу.

            Исполнительный лист выдать по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу.

           2. Исковые требования Департамента социальной защиты, опеки и попечительства, труда и занятости Орловской области о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО1 задолженности по арендной плате в сумме 28 648 руб. 66 коп., задолженности по оплате коммунальных, эксплуатационных, и административно-хозяйственных услуг в сумме 60 384 руб. 84 коп. оставить без рассмотрения.

            3. В удовлетворении встречных исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО1 отказать.

            4. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (302001, г. Орел, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 310575225200013) в доход федерального бюджета Российской Федерации 6 000 руб. государственной пошлины.

            Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

            Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Орловской области.

Судья                                                           Аксенова Т.В.