ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А26-5509/2016

26 июля 2017 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     24 июля 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме  26 июля 2017 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Колосовой Ж.В.

судей  Жиляевой Е.В., Кашиной Т.А.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Ткаченко Я.А.

при участии:  

от истца: директор Шкарина В.Д. на основании решения № 9 от 29.12.2014

от ответчика: не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-13544/2017)  Администрации Петрозаводского городского округа на решение Арбитражного суда  Республики Карелия от 21.04.2017 по делу № А26-5509/2016 (судья Погорелов В.А.), принятое

по иску Общества  с ограниченной ответственностью "Теплоизол"

к Администрации Петрозаводского городского округа

об урегулировании разногласий при заключении договора,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Теплоизол" (Республика Карелия, город Петрозаводск, улица Антикайнена, дом 10, далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Администрация Петрозаводского городского округа (Республика Карелия, город Петрозаводск, проспект Ленина, дом 2, далее – ответчик, Администрация) о достоверности рыночной стоимости объекта недвижимости.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции истец уточнил исковые требования, просил суд урегулировать разногласия по договору купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Карелия, город Петрозаводск, улица Антикайнена, дом 10, с приложениями к нему № 2, между обществом с ограниченной ответственностью «Теплоизол» и Администрацией Петрозаводского городского округа, приняв спорные пункты 3.1, 3.2 и приложение    № 2 в редакции, предложенной истцом.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение исковых требований было принято судом.

Решением от 21.04.2017 суд удовлетворил исковые требования.

Администрация не согласилась с вынесенным решением и обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

По мнению подателя апелляционной жалобы, результаты судебной экспертизы не могли быть положены в основу определения рыночной стоимости выкупаемого истцом спорного нежилого помещения, в виду наличия в ней ошибок, допущенных при расчете стоимости выкупаемого истцом нежилого помещения и влекущих за собой недостоверность выводов судебной экспертизы.

При этом, как указал ответчик, вызванный в судебное заседание эксперт, предоставил свои пояснения по возникшим у Администрации вопросам, однако Администрация полагая, что ошибки, допущенные судебным экспертом в подготовленным им заключении являются неустранимыми, ходатайствовала перед судом о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы с участием кандидатуры другого эксперта, при этом  судом первой инстанции, как считает ответчик, необоснованно было отказано в назначение повторной экспертизы.

Кроме того, в обоснование недостоверности сведений, указанных в экспертизе, ответчик ссылался на то, что на странице 27 данного заключения указано, что дата оценки 01.10.2016,  при этом экспертом используется информация по Аналогам по продаже после даты оценки - 24.11.2016, 25.11.2016, 28.11.2016 года, и выбор экспертом указанных помещений в качестве объектов-аналогов не обоснован.

Также, по мнению Администрации, в тексте заключения эксперта указанное минимальное значение не обосновано, а кроме того, информация, взятая экспертом из статей «Использование экспертного мнения при определении размера скидки на торг», автор А.А. Марчук, Е.А. Бутова (Русская Служба оценки), 2012 год, устарела и не актуальна на дату оценки.

Вместе с тем, Администрация выразила несогласие и с безрисковой ставкой используемой по состоянию на 19.12.2016, тогда как  дата оценки 01.10.2016, а также указало на то, что в качестве Объектов-аналогов по продаже и аренде подобраны помещения производственно-складского назначения, при этом объект исследования относится к рынку торгово-офисной недвижимости.

Таким образом, по мнению ответчика, результаты указанной экспертизы не являются достоверными и не могут быть приняты судом в качестве надлежащего доказательства.

Апелляционная жалоба также содержит ходатайство о проведении по делу повторной судебной оценочной экспертизы. 

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель  истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы и против назначения повторной экспертизы.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьей 123, абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, своего представителя в судебное заседание не направил, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие.

Законность и обоснованность решения суда проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии с положениями Федерального закона №159-ФЗ Общество направило в адрес Администрации письмо, в котором содержится заявление о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого на основании договора аренды от 15.03.2013 нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, улица Антикайнена, дом 10.  

Постановлением № 1846 от 04.05.2016 ответчик предоставил истцу преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества, направил истцу проект договора купли-продажи. 

В соответствии с предложенным проектом договора цена продаваемого помещения должна была составить 1 645 763 руб.

В обоснование исковых требований истец указал, что  цена договора является завышенной,  и в соответствии с положениями статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился в Арбитражный  суд для урегулирования разногласий по договору.

Применив нормы гражданского и процессуального законодательства, исследовав представленные доказательства,  суд первой инстанции счел исковые требования обоснованными.

Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 названного Кодекса).

Абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при отклонении протокола разногласий (в случае недостижения сторонами согласия по условиям договора) либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. При этом с одной стороны истец не лишен возможности корректировать требования (статья 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), а ответчик может представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований (в том числе и измененных истцом). Следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.

Из приведенных норм следует, что требование о понуждении заключить договор, обязательный для одной или обеих сторон, перешедшее в спор об условиях этого договора, должно быть рассмотрено и разрешено судом путем урегулирования разногласий по спорным условиям.

Рассмотрение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон.

Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных сторонами.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

При этом, принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия этих отношений, а также заключать договоры, и предусмотренные, и не предусмотренные законом.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, при заключении договора  между сторонами возникли разногласия относительно установления цены объекта.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Как следует из материалов дела, определением суда от 20.10.2016 по делу назначена судебная оценочная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 98,4 кв.м., расположенного в подвале жилого здания по адресу: 185035, г. Петрозаводск, ул. Антикайнена, д.10 (помещение №3-Н, кадастровый № 10601600101376500) по состоянию на 01.10.2016.

Проведение судебной экспертизы поручено экспертам ООО « Петро Оценка».

По результатам экспертизы подготовлено заключение эксперта № 368 от 10.12.2016, где  сделан вывод, что рыночная стоимость спорного объекта составляет 900 300 руб.

Суд первой инстанции, оценив выводы эксперта, изложенные им в заключении и  полученные в результате проведенной по делу экспертизы, пришел к выводу о том, что выполненное экспертное заключение по содержанию и составу соответствует предъявляемым Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации требованиям, сомнений в обоснованности заключения эксперта  судом не установлено.

Суд апелляционной инстанции, повторно исследовав представленные в дело доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание изложенные в экспертном заключении выводы,  полагает, что суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу  о том,  что договор купли-продажи надлежит заключить  исходя из   цены объекта  равной  900 300 руб.

При этом, возражения ответчика, относительно выводов, содержащихся в заключении эксперта, и ходатайство ответчика о назначении повторной экспертизы, судом апелляционной инстанции  отклоняются,  в связи со следующим. 

Исходя из положений части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 N 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

По смыслу названных норм права повторная экспертиза назначается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу, удовлетворение ходатайства о проведении дополнительной (повторной) экспертизы является правом, а не обязанностью суда.

В соответствии с абзацем вторым части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Абзацем третьим названной нормы предусматривается, что эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда. При этом ответы эксперта на дополнительные вопросы заносятся в протокол судебного заседания.

Как следует из материалов дела, в  связи с удовлетворением в суде первой инстанции  ходатайства ответчика о вызове эксперта для дачи пояснений,   явившийся в судебное заседание судебный эксперт дал пояснения, с которыми ответчик не согласился, в связи с чем,  ходатайствовал о назначении повторной экспертизы.

Вместе с тем, суд первой инстанции обоснованно  не усмотрел неясности и не усомнился в обоснованности заключения эксперта,  а также   не нашел оснований в силу статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для проведения повторной экспертизы.

В соответствии с частью 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение исследуется судом наряду с другими доказательствами по делу и не имеет для суда заранее установленной силы (часть 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку, исходя из содержания экспертного заключения, с учетом ответов эксперта, данных в судебном заседании суда первой инстанции, судом не было установлено наличие оснований, предусмотренных пунктом 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для назначения повторной экспертизы, учитывая, что определение достаточности экспертного заключения является прерогативой суда, арбитражным судом отказано в удовлетворении ходатайства о ее проведении повторно.

Апелляционный суд также не находит достаточных оснований для назначения повторной экспертизы, поскольку заключение эксперта, представленное в материалы дела, соответствует требованиям статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормативными документами, справочной и методической литературой, его профессиональная подготовка и квалификация подтверждены приложенными к заключению документами об образовании; ответы эксперта на поставленные судом вопросы понятны, непротиворечивы, следуют из проведенного исследования, подтверждены фактическими данными.

При этом, допустимых и бесспорных доказательств, подтверждающих обоснованность сомнений в полноте и объективности выводов судебной экспертизы, ответчик не представил.

Сами по себе сомнения лица, участвующего в деле, при отсутствии доказательств недостоверности содержащихся в заключении выводов,  не исключают возможность исследования и принятия заключения эксперта в качестве доказательства по делу.

С учетом указанного выше,  апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции, что представленное в материалы настоящего дела заключение эксперта отвечает требованиям статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является достоверным, объективным, относимым и допустимым доказательством по настоящему делу.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд отказывает в удовлетворении  ходатайства о назначении повторной экспертизы, а также отклоняет довод апелляционной жалобы о недостоверности экспертного заключения, ввиду того, что данный довод лишь выражает несогласие с экспертным заключением и не может являться основанием для назначения повторной экспертизы при отсутствии доказательств несоответствия заключения.

Иные  доводы подателя жалобы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые бы влияли на обоснованность и законность обжалуемого решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, в силу чего отсутствуют основания для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы. 

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда  Республики Карелия  от 21.04.2017                                по делу №  А26-5509/2016  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

Ж.В. Колосова

Судьи

Е.В. Жиляева

 Т.А. Кашина