ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-23785/19

21 июля 2020 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2020 года

Полный текст постановления изготовлен 21 июля 2020 года

Арбитражный суд Московского округа 

в составе: 

председательствующего-судьи Григорьевой И.Ю.,

судей Кузнецова В.В., Латыповой Р.Р.,

при участии в заседании:

от истца – ФИО1, ген.директор, решение от 06.11.2018,

от ответчика – ФИО2 по доверен. от 24.10.2019,

от третьих лиц:

от ФИО3 – ФИО4 по доверен. от 14.06.2019,

рассмотрев 14 июля 2020 года в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Премиум Стандарт» и ФИО3,

на решение от 03 октября 2019 года

Арбитражного суда Московской области,

на постановление от 24 декабря 2019 года

Десятого арбитражного апелляционного суда,

по делу № А41-23785/19,

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Премиум Стандарт»

к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «А класс капитал» ФИО5 закрытым паевым инвестиционным фондом «ПНК Девелопмент»

о взыскании задолженности,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью УК «А КЛАСС КАПИТАЛ» ФИО5 закрытым паевым инвестиционным фондом «ПНК Девелопмент»

к обществу с ограниченной ответственностью «ПРЕМИУМ СТАНДАРТ»

о признании обременения земельного участка в виде ипотеки отсутствующим, о взыскании неустойки,

третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, ФИО3, ФИО6, ФИО1,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Премиум Стандарт» (далее - ООО «Премиум Стандарт», истец, продавец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «А класс капитал» ФИО5 закрытым паевым инвестиционным фондом «ПНК Девелопмент» (далее - ООО УК «А класс капитал», ответчик, покупатель) о взыскании задолженности в размере 110 943 000 руб.

В Арбитражном суде Московской области рассматривалось дело № А41-51087/2019 по заявлению ООО УК «А класс капитал» к ООО «Премиум Стандарт» о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки (прекратить ипотеку) № 50:08:0050343:426-50/001/2019-2 от 20.02.2019, зарегистрированной в пользу ООО «Премиум Стандарт» в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:08:0050343:426, площадью 73 000 +/- 95 кв. м, расположенного по адресу: Московская обл., р-н Истринский, с. Павловская Слобода, категория земель «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», виды разрешенного использования: «производственная деятельность, склады, легкая промышленность, пищевая промышленность».

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в указанном деле привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Определением Арбитражного суда Московской области от 08 июля 2019 года дело № А41-51087/19 объединено с делом № А41-23785/19, делу присвоен номер А41-23785/19.

В качестве третьих лиц к участию в деле привлечены ФИО3, ФИО6, ФИО1 (далее также - третьи лица).

Решением Арбитражного суда Московской области от 03 октября 2019 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2019 года, исковые требования удовлетворены частично: взысканы с ООО УК «А класс капитал» в пользу ООО «Премиум Стандарт» денежные средства в размере 19 082 000 руб., в удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Требования ООО УК «А класс капитал» удовлетворены: суд признал отсутствующим обременение в виде ипотеки (прекратить ипотеку регистрационная запись № 50:08:0050343:426-50/001/2019-2 от 20.02.2019), зарегистрированной в пользу ООО «Премиум Стандарт» в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:08:0050343:426 площадью 73 000 +/- 95 кв. м, расположенного по адресу: Московская обл., р-н Истринский, с. Павловская Слобода, категория земель «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», вид разрешенного использования: «производственная деятельность, склады, легкая промышленность»; взыскал с ООО «Премиум Стандарт» в пользу ООО УК «А класс капитал» неустойку в размере 4 284 000 руб.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО «Премиум Стандарт» и ФИО3 обратились с кассационными жалобами, в которых просили решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований и отказе в удовлетворении встречных исковых требований.

В обоснование доводов жалобы заявители жалоб ссылаются на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, а также на несоответствие выводов суда установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Представители ООО «Премиум Стандарт» и ФИО3 в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержали доводы обеих кассационных жалоб. 

Представитель ООО УК «А класс капитал» в судебном заседании возражал против удовлетворения кассационных жалоб по основаниям, изложенным в отзыве, полагая обжалуемые судебные акты законными  и обоснованными.

Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 28 августа 2017 года между  ООО «ПРЕМИУМ СТАНДАРТ» и ООО УК «А КЛАСС КАПИТАЛ» заключен договор купли-продажи земельного участка (далее – договор купли-продажи земельного участка) общей площадью 89 485 кв.м, с кадастровым номером 50:08:0050343:370, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами. Ориентир жилой дом, участок находится примерно в 1780 метрах от ориентира по направлению на запад,  почтовый адрес ориентира: Московская область, Истринский район, с/п но-Слободское, 

<

...>; категория земель: «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного ильного   назначения», вид разрешенного использования: «для сельскохозяйственного производства».

Земельный участок передан покупателю по акту приема-передачи земельного участка 28 августа 2017 года.

Право собственности ООО УК «А КЛАСС КАПИТАЛ» на земельный участок с кадастровым номером 50:08:0050343:370 зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской 06 сентября 2017 года, что подтверждается записью регистрации в ЕГРН.

Согласно п.2.1 договора купли-продажи земельного участка от 28 августа 2017 года стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:08:0050243:370 определяется по результатам определения полезной площади земельного участка.

В силу п.2.2 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:08:0050243:370 от 28 августа 2017 года цена за 1 га полезной площади земельного участка устанавливается в зависимости от срока получения продавцом следующих документов: ГПЗУ в отношении земельного участка и градостроительных планов земельных участков с кадастровыми номерами 50:08:0050343:7 и 50:08:0050340:18, при этом, при получении указанных         документов в срок не более 1-го месяца с даты подписания настоящего договора цена за 1 га полезной площади составляет 22 000 000 рублей. При получении указанных документов в срок не более 2-х месяцев с даты подписания настоящего договора цена за 1 га полезной площади составляет 21 000 000 рублей. При получении указанных документов в срок более 2-х месяцев с даты подписания настоящего договора цена за 1 га полезной площади составляет 20 000 000 рублей.

В соответствии с п. 2.4 договора купли-продажи земельного участка стороны устанавливают порядок оплаты покупателем продавцу цены земельного участка в следующем порядке: сумма в размере 85 000 000 рублей (НДС не облагается) уплачивается покупателем продавцу в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты регистрации права собственности покупателя на земельный участок на основании настоящего договора (пп. 2.4.1).

Оставшаяся часть цены земельного участка оплачивается покупателем продавцу путем зачета встречных однородных денежных обязательств продавца из договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, предусмотренного п. 1.2.5 предварительного договора.           

Сторонами 28 августа 2017 был заключен предварительный договор купли-продажи будущей вещи (далее – предварительный договор).

Согласно указанному предварительному договору ООО УК «А КЛАСС КАПИТАЛ»  обеспечит строительство и передаст в собственность ООО «ПРЕМИУМ СТАНДАРТ»  объект недвижимости, указанный в п. 12 предварительного договора.

Срок исполнений  обязательства покупателя по уплате суммы, указанной в настоящем пункте, а также срок исполнения обязательства продавца по оплате в рамках предварительного  договора наступает в один и тот же день,  не позднее 01 марта 2019 года.

В пункте 2.6. договора купли-продажи земельного участка стороны пришли к соглашению, что в соответствии с положениями пункта 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации до момента полной оплаты стоимости земельного участка земельный участок будет находиться в залоге (ипотеки в силу закона) в пользу продавца. Стороны выражают свое общее понимание и подтверждают, что на дату подписания настоящего договора земельный участок не является предметом залога или иного обеспечения, ипотека в силу закона возникает в связи с предусмотренной договором отсрочкой по оплате земельного участка и обеспечивает обязательства продавца по оплате цены земельного участка. Земельный участок будет находиться в залоге (ипотеке в силу закона) в пользу продавца на следующих условиях:

Покупатель без каких-либо ограничений, а также без необходимости получения согласия продавца, как залогодержателя земельного участка, находящегося в ипотеке, вправе по своему усмотрению осуществлять владение и пользование земельным участком, находящимся в ипотеке, и вправе осуществлять его межевание - образование из него новых участков, а также строительство на земельном участке или на земельных участках, образованных из земельного участка, в том числе, но не ограничиваясь, вправе осуществлять земляные работы, а также строительно-монтажные работы по возведению объектов недвижимости, при этом объекты недвижимости, возведенные на земельных участках, находящихся в ипотеке у продавца, не будут находиться в ипотеке у продавца (п. 2.6.1 договора).

 По запросу покупателя продавец обязан осуществить частичный вывод  из-под залога (ипотеки) земельных участков, образованных из земельного участка, в объеме, соответствующем произведенной покупателем оплате по настоящему договору. В течение 3 (трех) рабочих дней с даты получения соответствующего запроса от покупателя, продавец обязан предоставить в регистрирующий орган все необходимые документы, в целях погашения записи об ипотеке в отношении соответствующих земельных участков, образованных из Земельного участка. Продавец обязан также получить ГПЗУ на вновь образованные земельные участки в сроки, нормативно установленные действующим законодательством. Обязанность продавца получить ГПЗУ на вновь образованные земельные участки действует до даты погашения записи об ипотеке в отношении земельных участков, образованных из земельного участка, приобретенного покупателем по настоящему договору (п. 2.6.2.договора).

 Истец в исковом заявлении указывает, что согласно п.2.3 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:08:0050243:370 из расчета ориентировочной полезной площади участка в размере 5,2 га, а также из расчета получения продавцом документов, указанных в п. 2.2 настоящего договора, в срок не более 1-го месяца, цена земельного участка 114 400 000 рублей (НДС не облагается), цена в последующем будет уточнена (изменена) в соответствии с правилами, указанными в п.п.2.1 и п.2.2 договора, на основании данных полученного ГПЗУ и фактического получения продавцом документов, указанных в п.2.2. Изменение цены осуществляется в порядке, предусмотренном п.5.1.

Судами установлено и сторонами не оспаривалось, что ответчик выполнил условия п.2.4.1, договора и оплатил сумму в размере 85 000 000 рублей (НДС не облагается) истцу в течение 5 (пяти) с даты регистрации права собственности ответчика на земельный участок.

ООО «ПРЕМИУМ СТАНДАРТ» указывает, что по ГПЗУ на земельный участок с кадастровым номером 50:08:0050343:370, полученному ответчиком 23 сентября 2017 года, полезная площадь указанного земельного участка составляет 89065 кв.м. (8,9065га), поэтому цена земельного участка с кадастровым номером 50:08:0050343:370 по условиям договора купли-продажи земельного участка от 28 августа 2017 года составляет 195 943 000 рублей.

Соответственно, оставшаяся часть цены земельного участка с кадастровым номером 50:08:0050343:370 (с учетом оплаты 85 000 000) составляет 110 943 000 рублей.

Решением Арбитражного суда Московской области по делу №А41-41490/18 от 04 октября 2018 года установлено, что обязательства истца и ответчика, предусмотренные предварительным договором прекратились 29 августа 2018 года. В связи с этим истец указывает на невозможность произвести взаимозачет в соответствии с п. 2.4.2 договора купли-продажи, соответственно покупатель должен был произвести оплату суммы оставшейся части цены земельного участка в размере 110 943 000 рублей в срок до 01 марта  2019 года, однако обязательства ответчиком не были исполнены.

 Истцом ответчику 18 января 2019 года было направлено претензионное письмо.

В связи с неисполнением обязательств истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Суды, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, доводы и возражения лиц, участвующих в деле, руководствуясь положениями пункта 2 статьи 1 и пунктов  1, 4 статьи 421, пункта 1 статьи 424, пункта 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов 2.4.2, 3.3.1, 3.3.2 договора купли-продажи земельного участка, установив, что соответствующие ГПЗУ с измененным видом разрешенного использования земельных участков ответчик получил от истца в декабре 2017 года, то есть в срок, превышающий 2 месяца, исходя из стоимости 1 га полезной площади земельного участка - 20 000 000 руб. и полезной площади участка - 5,2041 га., пришли к верному выводу о размере общей выкупной стоимость земельного участка, составляющему 104 082 000 руб.

При таких обстоятельствах, суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов о частичном удовлетворении исковых требований в размере 19 082 000 руб. 

По встречному иску требования ООО УК «А класс капитал» обоснованно удовлетворены судами обеих инстанций в связи со следующим.

Так, согласно разъяснениям, данным в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Судами установлено, что ответчиком произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 50:08:0050343:370 на два земельных участка: с кадастровым номером 50:08:0050343:426 площадью 73 000 +/- 95 кв. м и с кадастровым номером 50:08:0050343:427 площадью 16 485 +/- 45 кв. м.

Исходя из положений пункта 2.6.2 договора купли-продажи земельного участка, установив факт оплаты ответчиком стоимости земельного участка с кадастровым номером 50:08:0050343:426 площадью 73 000 +/- 95 кв. м, суды пришли к верному выводу об удовлетворении встречного требования о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки (регистрационная запись № 50:08:0050343:426-50/001/2019-2 от 20.02.2019), зарегистрированной в пользу ООО «Премиум Стандарт», в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:08:0050343:426.

Также суд округа полагает правомерным взыскание судами неустойки в пользу ООО УК «А КЛАСС КАПИТАЛ» на основании пункта 7.5 договора купли-продажи земельного участка и статей 309, 310, 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в размере 4 284 000 руб.

Доводы кассационных жалоб аналогичны ранее заявленным доводам в апелляционных жалобах, которым судом апелляционной инстанции дана надлежащая правовая оценка, в связи с чем суд кассационной инстанции полагает, что доводы жалоб направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и изложенных выше обстоятельств, установленных судами, что не входит в круг полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, установленных статьей 287 АПК РФ, и не могут быть положены в основание отмены судебных актов судом кассационной инстанции.

Иная оценка заявителями жалоб установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Нормы процессуального права, несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены решения и постановления в соответствии с частью 4 статьи 288 АПК РФ, также не нарушены.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 03 октября 2019 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2019 года по делу № А41-23785/19 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения. 

 

Председательствующий-судья:И.Ю. Григорьева 

Судьи:В.В. Кузнецов

                                                                                       Р.Р. Латыпова