АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

04 июня 2020 года

Дело №

А66-10955/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 июня 2020 года.

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Рудницкого Г.М., Сапоткиной Т.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами Администрации г. Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 11.11.2019 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2020 по делу № А66-10955/2019, 

у с т а н о в и л:

Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Викар» (далее - Общество) о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) от 15.09.2017 № 41 и выселении ответчика из нежилого помещения XIIа с кадастровым номером 69:40:0400078:825, общей площадью 83,1 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущества и земельных отношений Тверской области (далее - Министерство), муниципальное унитарное предприятие «Тверские объединенные системы» (далее - Предприятие).

Решением суда первой инстанции от 11.11.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 14.01.2020, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе Департамент, считая, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебные акты приняты с нарушением норм материального права, просит решение и постановление отменить, удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными. 

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд кассационной инстанции своих представителей не направили, что в силу положений статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие. 

 Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела Департаментом (Продавец) и Обществом (Покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) от 15.09.2017 № 41, по условиям которого Покупатель в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение объекта покупает, а Продавец продает на условиях, изложенных в настоящем договоре, нежилое помещение XIIa с кадастровым номером 69:40:0400078:825, общей площадью 83,1 кв. м, находящееся по адресу: 

<

...>.

Вступившим в законную силу решением суда от 22.05.2018 по делу № А66-19429/2017 урегулированы разногласия сторон по пунктам 1.2, 2.5, 5.1 и приложению 2 договора.

Пунктом 1.2 договора в установленной судом редакции предусмотрено, что стоимость продаваемого объекта составляет 2 737 288 руб. 14 коп.

Согласно пункту 2.1 договора оплата цены нежилого помещения, подлежащая перечислению в бюджет города, указанной в пункте 1.2 договора, производится Покупателем в рассрочку, в течение 5 лет с даты подписания договора, в соответствии с графиком, прилагаемым к договору и являющимся его неотъемлемой частью (приложение 2).

Разделом 3 договора предусмотрены обязанности сторон.

Так, в силу пункта 3.1.6 договора Покупатель обязан заключить с ресурсоснабжающими организациями договоры на оказание коммунальных услуг.

В соответствии с пунктом 3.1.8 договора Покупатель обязан застраховать за свой счет нежилое помещение в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения в пользу Продавца в течение месяца с момента государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение; копию договора страхования представить Продавцу в течение 10 дней с момента заключения.

В случае заключения договора страхования в отношении нежилого помещения на срок меньше, чем срок рассрочки, по истечении первоначального договора страхования, Покупатель в силу части 2 статьи 31 Федерального закона от 16.07.1988 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обязан застраховать заложенное (в силу закона) нежилое помещение на сумму не ниже оставшегося обязательства перед Продавцом, в случае, если полная стоимость нежилого помещения превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства в оставшейся части. Указанная обязанность действует до полной оплаты Покупателем стоимости нежилого помещения, указанной в пункте 1.2 договора.

Акт приема-передачи имущества подписан сторонами 02.07.2018. Переход к Обществу права собственности на спорное помещение зарегистрирован в установленном законом порядке 13.07.2018.

Департамент 04.06.2019 провел проверку технического состояния спорного нежилого помещения, по результатам которой выявлено, что помещение используется Покупателем под офис, планировка помещения соответствует техническому паспорту, помещение находится в хорошем техническом состоянии, что нашло отражение в акте проверки от 04.06.2019.

Уведомлением от 04.06.2019 Департамент предложил Обществу представить копии договоров с ресурсоснабжающими организациями на оказание коммунальных услуг и копию договора страхования нежилого помещения, предусмотренные пунктами 3.1.6, 3.1.8 договора.

Общество с сопроводительным письмом от 05.06.2019 представило Департаменту копию агентского договора об оказании услуг от 01.10.2013 № 4 А/Т/13 и копию полиса страхования имущества от 05.06.2019.

Департамент, ссылаясь на нарушение Покупателем условий пунктов 3.1.6, 3.1.8 договора и руководствуясь нормами статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), положениями пунктов 7.2, 7.3 договора, 07.06.2019 направил в адрес Общества требование о расторжении договора.

Отказ Общества расторгнуть спорный договор во внесудебном порядке послужил основанием для обращения Департамента в суд с указанными требованиями. 

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных Департаментом  требований, признав их необоснованными.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктами 7.2, 7.3 договора расторжение договора производится в соответствии с нормами действующего законодательства Российской Федерации.

Условия договора не определяют, какие нарушения его условий считаются основаниями для расторжения. 

В качестве оснований для расторжения договора Департамент сослался на неисполнение Обществом предусмотренных пунктами 3.1.6, 3.1.8 договора обязанностей по заключению с ресурсоснабжающими организациями договоров на оказание коммунальных услуг и на несвоевременное заключение договора страхования нежилого помещения.

Суды первой и апелляционной инстанций признали, что обязанность по заключению договоров с ресурсоснабжающими организациями Обществом фактически исполнена посредством осуществления расчетов за коммунальные услуги с Предприятием. Из материалов дела видно, что Обществом (Принципал) и муниципальным унитарным предприятием «Тверькомнедвижимость» (правопредшественник Предприятия, Агент) заключен агентский договор об оказании услуг от 01.10.2013 № 4 А/Т/13, по условиям которого Агент от своего имени, но в интересах Принципал обязался за обусловленное договором вознаграждение по поручению и за счет Принципала ежемесячно производить взаиморасчеты между Принципалом и соответствующими коммунальными службами (организациями) по оплате услуг, указанных в пункте 2 договора.

Пунктом 1.2 агентского договора предусмотрено, что Агент организует предоставление услуг, а Принципал, являющийся пользователем нежилых помещений в муниципальном имущественном комплексе, расположенном по адресу: 

<

...>, на основании договора аренды нежилого помещения № 3075, заключенного с Департаментом 01.12.2005, принимает и оплачивает эти услуги согласно занимаемой части площади данного имущественного комплекса.

Пунктом 2.1 договора определено, что Агент осуществляет проведение взаиморасчетов между Принципалом и ресурсоснабжающими организациями по оплате следующих услуг: водоснабжение, водоотведение и плата за превышение нормативов сброса загрязняющих веществ в систему канализации, теплоснабжение, электроснабжение, охрана, обслуживание лифта, дератизация и дезинфекция, вывоз мусора, обслуживание трансформаторной подстанции, ливневой канализации, уборка и вывоз снега, очистка кровли от снега и сосулек.

В подтверждение факта оказания коммунальных услуг Предприятием представлены в материалы дела контракты: на поставку электрической и тепловой энергии; на оказание услуг водоснабжения и водоотведения; на оказание услуг по вывозу мусора, по вывозу снега, по охране указанного здания; на обслуживание, текущий ремонт лифтов, установленных в здании; на техническое обслуживание пожарной сигнализации, заключенные со специализированными организациями в 2017, 2018 годах.

В акте проверки от 04.06.2019 указано, что спорное помещение находится в хорошем техническом состоянии. У Общества отсутствует Задолженность перед ресурсоснабжающими организациями по оплате их услуг. 

При таких обстоятельствах отсутствуют основания считать, что права Комитета как продавца по договору от 15.09.2017 и залогодержателя нарушены.

Судами также установлено, что договор страхования помещения ответчиком заключен, что подтверждается полисом страхования имущества юридических лиц и гражданской ответственности за причинение вреда от 05.06.2019 № 2027-0523629/19ИМЮГО. При этом суды обоснованно сослались на то, что несвоевременное заключение ответчиком договора страхования нежилого помещения не повлекло для Департамента возникновение какого-либо ущерба.

Таким образом, Департамент не доказал наличие существенного нарушения Обществом условий договора, которое в силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ может служить основанием для его расторжения. 

Согласно статье 286 АПК РФ кассационный суд при рассмотрении дела проверяет законность принятых судебных актов, устанавливая правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов арбитражных судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Кассационная инстанция считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам. Суды правильно применили нормы материального и процессуального права.

Доводы Департамента, изложенные в кассационной жалобе, по сути, направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установление иных обстоятельств дела, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции. 

Учитывая изложенное, основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Тверской области от 11.11.2019 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2020 по делу № А66-10955/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами Администрации г. Твери – без удовлетворения.

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

Г.М. Рудницкий

 Т.И. Сапоткина