Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-15080/2020

г. Владивосток

31 марта 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 31 марта 2022 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего И.С. Чижикова,

судей С.Н. Горбачевой, Д.А. Самофала,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Манукян,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Реал-Сервис»,

апелляционное производство № 05АП-8684/2021 

на решение от 18.11.2021

судьи Е.В. Карандашовой 

по делу № А51-15080/2020  Арбитражного суда Приморского края 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Реал-Сервис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Комплекс коммунальных услуг» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании 293 992 руб. 17 коп.,

при участии:

от истца: ФИО1, по доверенности от 10.02.2022 сроком действия на 1 год, диплом о высшем юридическом образовании ВСГ 2620347, паспорт;

от ответчика: не явились,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Реал-Сервис» (далее – истец, ООО «Реал-Сервис») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Комплекс коммунальных услуг» (далее – ответчик, ООО «УК «Комплекс коммунальных услуг») о взыскании задолженности за услуги по содержанию и ремонта жилья в размере 255 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 53 721 руб. 06 коп.

В ходе рассмотрения спора истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнил заявленные требования, просил взыскать 240 271 руб. 11 коп. задолженности по оплате переменной части арендной платы по договору аренды от 04.03.2017, пени в размере 52 859 руб. 64 коп. за период с 08.09.2020 по 29.09.2020. В части взыскания процентов от требований, превышающих сумму пени, отказался.

Решением суда от 18.11.2021 производство по делу в части взыскания процентов на сумму 861 рубль 42 копейки прекращено, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обжаловал его в порядке апелляционного производства, указывая в обоснование жалобы на то, что по условиям заключенного сторонами договора аренды в состав переменной составляющей арендной платы входят услуги управляющей компании по содержанию, ремонту общего имущества. В этой связи апеллянт полагает, что оплаченная истцом стоимость услуг управляющей компании ООО «Влад-Дом» по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, подлежат возмещению арендатором помещения.

На основании определения председателя первого судебного состава от 25.02.2022 произведена замена судьи Е.Н. Номоконовой на судью  С.Н. Горбачеву, в связи с чем рассмотрение апелляционной жалобы начинается сначала на основании пункта 2 части 2 статьи 18 АПК РФ.

В ходе рассмотрения апелляционной жалобы коллегией в порядке части 2 статьи 268 АПК РФ к материалам дела приобщены представленные истцом во исполнение определения апелляционного суда копии счета № 21 от 31.05.2020 и письма исх. № 601 от 02.06.2020.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, дал аналогичные пояснения.

Ответчик не обеспечил явку своего представителя в судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы. В этой связи суд рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 АПК РФ в его отсутствие.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке статей 268, 272 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, проанализировав доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя истца, суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции и считает, что обжалуемое решение подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ООО «РеалСервис» по договору аренды от 04.03.2017 (далее – договор аренды) передало ответчику ООО «УК «Комплекс коммунальных услуг» нежилое помещение общей площадью 343,40 кв.м, цокольный этаж, расположенное в многоквартирном жилом доме по ул.Вилкова, д.11 в г.Владивостоке.

Срок действия договора установлен сторонами с 04.03.2017 по 03.03.2022 (включительно). 

Доказательств государственной регистрации сделки в материалы дела не представлено. 

Управление МКД, в котором расположено арендуемое помещение, осуществляет ООО Управляющая компания «Влад-Дом». 

 Определением Арбитражного суда Приморского края от 10.06.2020 по делу               № А51-20425/2019 утверждено мировое соглашение, из текста которого следует, что часть долга в размере 140 000 рублей ООО «РеалСервис» оплачена «03» июня 2020г. ООО «Реал-Сервис» обязуется оплатить ООО Управляющая компания «Влад-Дом» в срок до «31» июля 2020 года сумму в размере 100 271 руб. 11 коп., что признается сторонами полным исполнением по денежным обязательствам, являющимися основанием иска по делу

Из письма ООО Управляющая компания «Влад-Дом» от 02.06.2020 № 601 следует, что задолженность за содержание и ремонт жилья в сумме 240 271 руб. 11 коп. возникла за шесть месяцев 2017, 2018-2019 годы, пять месяцев 2020 года. 

Оплатив указанную сумму долга ООО Управляющая компания «Влад-Дом», истец обратился к ответчику с претензией от 12.08.2020 об оплате указанной задолженности, которая оставлена без рассмотрения.

Отсутствие оплаты задолженности послужило основанием для обращения ООО «Реал-Сервис» в арбитражный суд с настоящим иском.

После обращения в арбитражный суд с настоящим заявлением уточнил заявленные требования в части взыскания 240 271 руб. 11 коп. задолженности по оплате переменной части арендной платы по договору аренды от 04.03.2017, пени в размере 52 859 руб. 64 коп. за период с 08.09.2020 по 29.09.2020. В части взыскания процентов заявил отказ от требований, превышающих сумму пени.

В порядке статьи 49 АПК РФ частичный отказ от иска и уточнения заявленных требований истца судом приняты.

Возражений относительно данной части судебного акта сторонами не заявлено.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ, а также общие положения ГК об обязательствах.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Таким образом, арендатор должен обеспечить своевременное перечисление арендодателю арендной платы в размере и порядке, определенными договором аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Однако по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом, только для третьих лиц.

Сторона же договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, как разъяснено в пункте 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

В пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» также разъяснено, в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что спорный договор не содержит данных, позволяющих определенно установить размер арендной платы, в связи с чем сторонами спорного договора не достигнуто соглашение по существенному условию договора, и, как следствие, указанный договор не может считаться заключенным.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанными выводами суда в силу следующих обстоятельств.

Статьей 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ к существенным условиям договора аренды недвижимого имущества относится условие о размере арендной платы, при отсутствии которого договор считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

Изучив условия договора аренды от 04.03.2017, суд апелляционной инстанций установил, что договором предусмотрена обязанность арендатора оплачивать арендную плату, которая включает постоянную и переменные величины арендной платы (пункты 3.1., 3.2). При этом в постоянную составляющую входит плата за пользование помещениями, в переменную – оплата услуг: электроэнергия, холодное и горячее водоснабжение, водоотведение и канализация, теплоснабжение, услуги управляющей компании по содержанию и ремонту общего имущества, вывоз ТБО. Размер арендной платы указан в приложении № 2 к договору аренды.

Из буквального толкования пункта 1.2 приложения № 2 к договору следует, что постоянная составляющая арендной платы определена сторонами сделки в твердой сумме платежей, вносимых за определенные в данном пункте периоды.

Из пункта 2.1 приложения № 2 к договору усматривается, что переменная составляющая арендной платы включает в себя оплату за следующие коммунальные услуги: электроэнергия, холодное и горячее водоснабжение, водоотведение и канализация, теплоснабжение, услуги управляющей компании по содержанию, ремонту общего имущества. Переменная составляющая арендной платы не является фиксированной и зависит от количества потребленных услуг, а также тарифов на эти услуги. 

С учетом положений статей 421, 432 ГК РФ, анализа содержания представленного в материалы дела договора, апелляционным судом установлено, что размер переменной составляющей эквивалентен стоимости коммунальных услуг и эксплуатационных расходов, определяемых из фактически понесенных арендодателем затрат по приобретению коммунальных и эксплуатационных услуг, что не противоречит действующему законодательству.

Таким образом, сторонами договора аренды согласованы все существенные условия договора, в том числе, размер и сроки внесения арендной платы. Факт передачи имущества арендатору подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком.

Следовательно, отсутствие государственной регистрации договора аренды само по себе не свидетельствует об отсутствии между его сторонами обязательств, которыми стороны связали себя с момента его подписания, в том числе, по внесению арендной платы.

В данном случае согласно расчету истца задолженность по переменной части арендных платежей за период с июня 2017 года по май 2020 года составила 240 271 руб. 11 коп. и включает в себя задолженность по оплате коммунальных услуг по содержанию и текущему ремонту общедомового имущества многоквартирного дома.

Из расчета суммы исковых требований следует, что переменная составляющая рассчитывается исходя из данных предоставленных ООО Управляющая компания «Влад-Дом» в адрес ООО «Реал-Сервис».

В обоснование задолженности представлены счет № 21 от 31.05.2020, письмо ООО Управляющая компания «Влад-Дом» № 601 от 02.06.2020 с расшифровкой услуг за спорный период, а также платежные документы по оплате задолженности за содержание и текущий ремонт.

Проверив расчет долга, апелляционный суд признает его верным, а период взыскания долга обоснованным.

В этой связи, принимая во внимание отсутствие доказательств, опровергающих доводы истца относительно объема и стоимости услуг, оплата которых должна осуществляться арендатором в составе переменной составляющей арендной платы, а также доказательств погашения образовавшейся задолженности, исковые требования в части взыскания 240 271 руб. 11 коп. основного долга признаются коллегией апелляционного суда обоснованными и подлежащими удовлетворению в заявленном размере.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика 52 859 руб. 64 коп. пени за период с 08.09.2020 по 29.09.2020.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 3.8 договора при нарушении сроков внесения арендной платы и иных платежей, предусмотренных настоящим договором, арендодатель вправе потребовать, а арендатор обязан уплатить пеню в размере 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Поскольку ответчик допустил просрочку исполнения денежного обязательства, истец, руководствуясь положениями ГК РФ и указанным пунктом договора, правомерно начислил пеню.

Проверив произведенный истцом расчет неустойки, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что период начисления неустойки и ее размер определены верно.

Ответчик доказательств наличия оснований для освобождения от ответственности либо оснований к уменьшению ее размера в соответствии со статьями 404, 405, 406 ГК РФ не представлено. В ходе рассмотрения спора ответчиком о несоразмерности предъявленной к взысканию неустойки последствиям нарушения обязательства и применении статьи 333 ГК РФ не заявлено.

Принимая во внимание вышеизложенное, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Соответственно решение арбитражного суда на основании пункта 2 статьи 269, части 1 статьи 270 АПК РФ подлежит отмене как принятое с нарушением норм материального права с принятием нового судебного акта об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Учитывая результат рассмотрения апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе относятся на ответчика на основании статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 18.11.2021  по делу №А51-15080/2020  отменить.

Прекратить производство по делу в части исковых требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму 861 рубль 42 копейки.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Комплекс коммунальных услуг» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Реал-Сервис» 304 993 (триста четыре тысячи девятьсот девяносто три) рубля 75 копеек, в том числе 240 271 рубль 11 копеек основного долга, 52 859 рублей 64 копейки пени, 11 863 рубля расходов по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Реал-Сервис» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 312 (триста двенадцать) рублей, излишне уплаченную при подаче иска платежным поручением № 205 от 15.09.2020 на сумму 9 174 рубля. 

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

И.С. Чижиков

Судьи

С.Н. Горбачева

Д.А. Самофал