АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                   Дело № А45-4896/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена  21 марта 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  28 марта 2023 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                         Сириной В.В.

судей                                                         Демидовой Е.Ю.

ФИО1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу мэрии города Новосибирска на решение от 17.08.2022 Арбитражного суда Новосибирской области (судья ФИО2) и постановление от 16.11.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Фертиков М.А., Афанасьева Е.В., Сорокина Е.А.) по делу № А45-4896/2022 по иску мэрии города Новосибирска (630099, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Сибирский научно-исследовательский институт строительных материалов и новых технологий - Холдинг» (630024, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 573 029,80 руб., по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Сибирский научно-исследовательский институт строительных материалов и новых технологий - Холдинг» к мэрии города Новосибирска о взыскании 444 189,68 руб.

Суд установил:

мэрия города Новосибирска (далее – мэрия, истец) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Сибирский научно-исследовательский институт строительных материалов и новых технологий - Холдинг» (далее – ООО «СИБНИИСТРОЙ - Холдинг», общество, ответчик) о взыскании неустойки по договору аренды земельного участка от 08.05.2013 № 112711 за период с 04.08.2020 по 16.03.2022 в размере 573 029,80 руб.

В свою очередь, ООО «СИБНИИСТРОЙ - Холдинг» обратилось со встречным заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к мэрии о взыскании неосновательного обогащения в размере 444 189,68 руб.

Решением от 17.08.2022 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 16.11.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда, первоначальные исковые требования удовлетворены в части взыскания с «СИБНИИСТРОЙ - Холдинг» в пользу мэрии неустойки в сумме 493 466,58 руб., в удовлетворении остальной части исковых требований отказано; встречные исковые требования удовлетворены в полном объеме. В результате зачета взысканных сумм по первоначальному и по встречному искам с ООО «СИБНИИСТРОЙ - Холдинг» в пользу мэрии города Новосибирска взыскано 37 392,90 руб.

Мэрия обратилась с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение от 17.08.2022 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 16.11.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда в части отказа мэрии в удовлетворении требований о взыскании неустойки в размере 79 563,22 руб. и в части удовлетворения встречных исковых требований, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления мэрии в полном объеме, отказе в удовлетворении встречного иска в полном объеме.

Считает, что выводы судов о том, что общество не уклонялось от внесения изменений в договор и принимало для этого достаточные меры, ошибочны; обществом не были приняты достаточные меры для реализации воли по внесению изменений в договор аренды в части уточнения объекта аренды и размера арендной платы; договор аренды сохранил свое действие в неизменном виде.

В отзыве на кассационную жалобу ответчик просит оставить обжалуемые решение и постановление суда апелляционной инстанции без изменения как соответствующие действующему законодательству.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК РФ рассматривается в отсутствие их представителей.

Изучив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Судом установлено и из материалов дела следует, что между мэрией и обществом был заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 08.05.2013 № 112711р в редакции дополнительных соглашений от 27.06.2016 № 1, от 30.08.2018 № 2, от 08.06.2020 № 3, в соответствии с которым истец передал ответчику в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:051945:12, расположенный в пределах Кировского района г. Новосибирска, площадью 19 403 кв. м, для строительства научно-исследовательского института по ул. Зорге.

Согласно пункту 1.4 договора аренды срок действия договора с 08.05.2013 по 08.05.2016, в дальнейшем продлен до 08.05.2019 дополнительным соглашением от 27.06.2016 № 1.

Пунктом 1 дополнительного соглашения от 30.08.2018 № 2 площадь переданного в аренду земельного участка уменьшена до 19 403 кв. м, пункт 1.3 договора изложен в следующей редакции: «Виды разрешенного использования: здания и помещения научно-исследовательских, проектных, конструкторских и изыскательских организаций».

Также указанным дополнительным соглашением изменен размер арендной платы с 30.11.2016 (даты регистрации права собственности ответчика на возведенный корпус, что, в свою очередь, явилось основанием для уменьшения арендуемой площади земельного участка).

Пунктом 4 дополнительного соглашения от 30.08.2018 № 2 установлено, что с 01.01.2018 годовой размер арендной платы определен с учетом уровня инфляции, равного 4% в соответствии с Федеральным законом от 05.12.2017 № 362-ФЗ «О федеральном бюджете на 2018 год и на плановый период 2019 и 2020 годов» и составляет 2941952 руб. в год (245 162,67 руб. в месяц).

Согласно пункту 2.3.2 договора арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным.

Согласно пункту 2.3.3 договора в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,05 % от суммы задолженности за истекший месяц.

Пунктом 2.4 договора предусмотрено, что арендодатель вправе изменить размер арендной платы за земельный участок в бесспорном и одностороннем порядке в связи с изменением разрешенного использования земельного участка, и в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и (или) Новосибирской области, г. Новосибирска, регулирующими исчисление арендной платы, в том числе в соответствии с указанными в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период уровнем инфляции – ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора, арендная плата изменяется на размер уровня инфляции, указанного на соответствующий финансовый год, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор.

Согласно пункту 4.2.8 договора аренды арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за землю.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендных платежей у него образовалась задолженность по арендной плате за период с октября 2020 года по октябрь 2021 года в сумме 3 284 544,90 руб.

На основании пункта 2.3.3 договора истец начислил ответчику неустойку за период с 04.08.2020 по 23.11.2021 в сумме 424 000,62 руб.

Истец направил в адрес ответчика уведомление от 08.09.2021 № 31/20-5170 о необходимости погасить задолженность по арендной плате и уплатить неустойку.

В связи с неисполнением требований претензии истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Ответчик, возражая против исковых требований, указал, что 09.12.2019 в ходе оформления градостроительной документации им получен градостроительный план, согласно схеме которого на арендуемом участке обозначена красная линия, которая изначально при отведении земельного участка отсутствовала и ее размещение не согласовывалось с обществом. В границах арендуемого земельного участка при подписании договора аренды отсутствовали красные линии, отделяющие территорию  общего пользования от территории земельного участка, на котором планировалось строительство. Перенос красной линии привел к наложению границ красных линий на сформированный земельный участок с кадастровым номером 54:35:051945:12, тем самым размер площади земельного участка, находящегося в аренде у общества, уменьшился на 1 999 кв. м. Таr как площадь земельного участка 1 999 кв. м относится к землям общего пользования, общество было лишено в полной мере возможности пользоваться земельным участком, предоставленным по договору аренды.

Уменьшение площади земельного участка, связанного с установлением красной линии, произведено на основании постановления мэрии от 06.02.2018 № 428 и подтверждается постановлением мэрии от 20.05.2020 № 1609. Соответственно, площадь земельного участка составляет 17 404 кв. м (на 1 999 кв. м меньше). Образованный участок был постановлен на кадастровый учет с присвоением участку кадастрового номера 54:35:051945:129. Несмотря на установление красных линий, мэрия продолжает начисление арендной платы исходя из площади земельного участка 19 403 кв. м.

В ходе судебного разбирательства ответчиком исполнена обязанность по оплате арендных платежей, в связи с чем по первоначальному иску к взысканию предъявлена только неустойка, начисленная за период с 24.11.2021 по 16.03.2022.

Указывая на то, что общество в указанный период не использовало земельный участок площадью 19 403 кв. м, а фактически использует земельный участок площадью 17 404 кв. м, в то время как арендная плата была внесена исходя из площади земельного участка 19 403 кв. м, общество полагает, что на стороне мэрии имеется неосновательное обогащение в виде разницы между суммами арендной платы, рассчитанными исходя из площади земельного участка 19 403 кв. м и исходя из площади земельного участка 17 404 кв. м.

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения общества со встречным иском.

Частично удовлетворяя первоначальные исковые требования и, удовлетворяя в полном объеме встречные исковые требования, суды руководствовались статьями 8, 12, 309, 310, 328, 330, 421, 606, 607, 608, 612, 614, 1102, 1103 ГК РФ, статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пунктами 11, 12 статьи 1, статьями 41, 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и пришли к выводу о правомерности начисления неустойки за нарушение сроков оплаты аренды, исходя из обязанности общества по оплате аренды за спорный период с учетом площади земельного участка 17 404 кв. м, в связи с ее уменьшением по причине установления с 08.02.2018 красной линии, проходящей по арендованному обществом участку. При этом суды установили, что арендная плата не подлежит взысканию за часть земельного участка, оказавшуюся в границах красной линии.

По результату удовлетворенных исковых требований мэрии и общества судом произведен процессуальный зачет.

По существу спор рассмотрен судами правильно.

Кассационная жалоба рассмотрена судом округа в пределах ее доводов, которыми ограничивается рассмотрение дела судом кассационной инстанции (часть 1 статьи 286 АПК РФ, определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 № 302-ЭС15-17338).

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

Как установлено судами, согласно письму департамента строительства и архитектуры мэрии от 30.06.2020 № 30/05.2/09598 красная линия, проходящая по земельному участку с кадастровым номером 54:35:051945:12, установлена проектом планировки территории, ограниченной улицами Бородина, ФИО3, Советским шоссе и границей города Новосибирска, в Кировском районе, утвержденным постановлением мэрии от 06.02.2018 № 428 (проект планировки «Затулинский»).

При этом в настоящее время указанная красная линия является действующей и утверждена постановлением мэрии от 30.08.2019 № 3276 «О проекте планировки и проектах межевания территории, ограниченной улицами Бородина, ФИО3, Советским шоссе и границей города Новосибирска, в Кировском районе». Таким образом, красная линия на земельном участке 54:35:051945:12 установлена с 06.02.2018.

Возражая относительно требований мэрии, общество указало на невозможность использования земельного участка площадью 19 403 кв. м, фактическое использование земельного участка площадью 17 404 кв. м, в то время как арендная плата была внесена исходя из площади земельного участка 19 403 кв. м; общество полагало, что на стороне мэрии имеется неосновательное обогащение в виде разницы между суммами арендной платы, рассчитанными исходя из площади земельного участка 19 403 кв. м и исходя из площади земельного участка 17 404 кв. м.

Из материалов дела следует и правильно установлено судами, что арендная плата мэрией начислена исходя из площади земельного участка 19 403 кв. м.

Вместе с тем с учетом установленной красной линии площадь земельного участка стала составлять 17 404 кв. м (на 1 999 кв. м меньше), что подтверждается постановлением мэрии от 20.05.2020 № 1609, согласно которому утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории из земель населенных пунктов площадью 17 404 кв. м, находящегося в зоне делового, общественного и коммерческого назначения (ОД1), по ул. Зорге в Кировском районе, образуемого при разделе земельного участка площадью 19 403 кв. м с кадастровым номером 54:35:051945:12 (сохраняющегося в измененных границах), переданного по договору аренды обществу. Приложением к данному постановлению определены характерные точки границ нового земельного участка площадью 17 404 кв. м.

Вышеуказанные обстоятельства были установлены решением Арбитражного суда Новосибирской области от 07.04.2020 по делу № А45-14585/2020.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ доказательства, имеющиеся в материалах дела, принимая во внимание обстоятельства, установленные решением от 07.04.2020 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-14585/2020, учитывая, что общество могло пользоваться только земельным участком меньшей площади вследствие отнесения части земельного участка к землям общего пользования, суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу о возникновении на стороне мэрии неосновательного обогащения в размере суммы излишне уплаченной арендной платы за неиспользуемую часть земельного участка.

Судами правомерно отклонен довод мэрии о том, что общество не предприняло мер к внесению изменений в договор аренды в части изменения объекта аренды и в части установления размера арендной платы, в связи с чем обязано оплачивать аренду по цене, установленной договором аренды. Из имеющихся в деле доказательств не усматривается, что общество уклонялось от заключения дополнительного соглашения, напротив, представленные доказательства свидетельствуют о том, что обществом предпринимались меры по урегулированию данного вопроса.

Кроме того, данные обстоятельства, связанные с процедурой внесения изменений в договор аренды, принятыми сторонами мерами по внесению изменений, не влияют на правильность выводов судов о наличии оснований для взыскания неосновательного обогащения, поскольку невозможность пользования частью земельного участка существовала и до начала процедуры внесения изменений в договор аренды ввиду установления красных линий. При этом арендатор оплатил за использование части земельного участка, отнесенного к землям общего пользования, в соответствии с условиями договора аренды о размере арендной платы, определенной исходя из вида разрешенного использования: здания и помещения научно-исследовательских, проектных, конструкторских и изыскательских организаций.

На основании изложенного суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили встречный иск общества и отказали в удовлетворении первоначального иска мэрии в оставшейся части.

Доводы кассатора, приведенные в кассационной жалобе, не опровергают выводов судов, они направлены на переоценку установленных судами доказательств и фактических обстоятельств, в связи с чем не могут быть приняты во внимание судом кассационной инстанции, учитывая предусмотренные статьей 286 АПК РФ пределы его компетенции.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 АПК РФ, при рассмотрении дела не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 17.08.2022 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 16.11.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-4896/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                       В.В. Сирина

 

Судьи                                                                                    Е.Ю. Демидова

 

Д.С. Дерхо