ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ул. Хлыновская, д. 3, г. Киров, Кировская область, 610998

http://2aas.arbitr.ru, тел. 8 (8332) 519-109

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А29-900/2022

г. Киров

02 октября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2024 года.            

Полный текст постановления изготовлен 02 октября 2024 года.

 

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Горева Л.Н.,

судей Малых Е.Г., Овечкиной Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Дербеневым А.О.,

 

при участии в судебном заседании путем использования системы веб-конференции:

представителя общества с ограниченной ответственностью «Горстрой» – ФИО1, действующего на основании доверенности от 30.12.2021,

представителя Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии – ФИО2, действующего на основании доверенности от 22.01.2024,

 

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Российской Федерации в лице Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, ИП ФИО3, общества с ограниченной ответственностью «Горстрой»

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 27.02.2024 по делу № А29-900/2022

 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Горстрой» 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), 

к Российской Федерации в лице Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>),

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Коми (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), индивидуальный предприниматель ФИО4 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>), публичное акционерное общество «Россети Северо – Запад» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), публично-правовая компании «Роскадастр» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), акционерное общество «Тандер» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), ФИО5,

о взыскании убытков,  

 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – ИП ФИО3, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Коми с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Горстрой» (далее – ООО «Горстрой», застройщик) и Российской Федерации в лице Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр, уполномоченный орган) о взыскании 10 240 752,52 рублей убытков в виде неполученного дохода от сдачи нежилых помещений в аренду, в том числе:

- 7 850 312,52 рублей – с ООО «Горстрой» за период с 01.03.2019 по 15.03.2021;

- 2 390 440 рублей – с Российской Федерации в лице Росреестра за период с 16.03.2021 по 25.08.2021.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Коми (далее – Управление), индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – ИП Рудольф В.Г.), публичное акционерное общество «Россети Северо – Запад» (далее – ПАО «Россети Северо-запад»), публично-правовая компании «Роскадастр», акционерное общество «Тандер» (далее – АО «Тандер»), ФИО5.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 27.02.2024 исковые требования удовлетворены частично, с ООО «Горстрой» в пользу ИП ФИО3 взыскано 6 769 630,39 рублей убытков, с Российской Федерации в лице Росреестра за счет казны Российской Федерации в пользу ИП ФИО3 взыскано 1 570 684,33 рублей убытков. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Росреестр, ИП ФИО3, ООО «Горстрой» с принятым решением суда не согласны, обратились во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

Росреестр просит отменить решение от 27.02.2024 в части удовлетворенных исковых требований ИП ФИО3 к Российской Федерации в лице Росреестра и принять в указанной части новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

По мнению Росреестра (с учётом дополнений), суд первой инстанции не правильно определил срок для принятия решения о государственной регистрации права истца на недвижимое имущество. По мнению уполномоченного органа, срок за который исчисляются взыскиваемые с Российской Федерации убытки, не может начать течь ранее 19.03.2021. Также Росреестр обращает внимание, что на дату подачи заявлений в Управление имелись записи о запрещении регистрационных действий на основании определений судов по делам А29-12781/2018 и А29-15459/2019. При этом заверенная копия определения Арбитражного суда Республики Коми об отмене обеспечительных мер от 29.03.2021 по делу № А29-15459/2019 в Управление поступила лишь 20.08.2021. Отсутствие государственной регистрации права за ИП ФИО3 не является единственной причиной неполучения истцом дохода от сдачи в аренду нежилых помещений. В период с апреля 2019 по 25.08.2021 АО «Тандер» не выражало намерения о заключении договора аренды помещений на условиях, аналогичных проекту договора аренды. Представленная в дело переписка с АО «Тандер» не связывает стороны в заключении в будущем договора аренды. Более того, суд не применил правовую позицию, изложенную в пункте 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

ИП ФИО3 просит изменить решение от 27.02.2024, удовлетворив исковые требования в полном объеме.

По мнению ИП ФИО3, суд первой инстанции, руководствуясь результатами судебной экспертизы, неправильно определил размер убытков за период с 01.03.2019 по 15.03.2021. Основания для назначения судебной экспертизы отсутствовали, так как истец основывал свои требования на условиях конкретной сделки, согласованной с контрагентом (АО «Тандер») в 2017-2018 годах, которую он не смог заключить в марте 2019 года исключительно из-за неправомерных действий застройщика. В связи с чем, истец рассчитал размер убытков исходя из неполученной ежемесячной арендной платы в размере 320 632 рублей. При этом ООО «Горстрой», оспаривая указанную сумму, злоупотребил правом, так как при рассмотрении дел №№ А29-12781/2018, А29-15459/2019 заявило о возможности получения истцом ежемесячной арендной платы в размере 400 000 рублей. При таких обстоятельствах, расчёт истца в сумме 7 850 312,52 рублей является обоснованным. Более того заключение эксперта имеет вероятностный характер, так как с учётом представленных истцом доказательств не свидетельствует о рыночной стоимости предмета оценки.  Также истец не согласен с размером убытков за период с 16.03.2021 по 25.08.2021. Определяя размер убытков, суд первой инстанции не учёл, что основания для взыскания убытков с застройщика и уполномоченного органа являются различными. При этом экспертом не подбирались объекты-аналоги, предложения об аренде которых имели место во временной период, наиболее близкий к началу второго периода, т.е. к 16.03.2021. В связи с чем, размер убытков за период с 16.03.2021 по 25.08.2021 должен быть определен на основании отчёта об оценке от 05.08.2022 № 218-22.

В пояснениях к апелляционной жалобе ИП ФИО3 также отметила, что суд первой инстанции неправильно определил периоды взыскания убытков по каждому ответчику. Исходя из имеющихся в деле доказательств, суд должен был взыскать с застройщика убытки за период с 01.03.2019 по 17.02.2021, а с уполномоченного органа за период с 18.02.2021 по 25.08.2021. Истец указывает, что Управление обязано было исполнить вступившее решение суда по делу № А29-15459/2019 в течение 5 рабочих дней после его вступления в законную силу (не позднее 17.02.2021) вне зависимости от заявления ИП ФИО3 на совершение регистрационных действий.

ООО «Горстрой» просит отменить решение от 27.02.2024 в части удовлетворения исковых требований к ООО «Горстрой» и принять в указанной части новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

По мнению ООО «Горстрой», в период начисления суммы убытков истцом необоснованно включен период с 01.03.2019 по 07.11.2019, так как встречное обязательство исполнено истцом только 07.11.2019. Кроме того, в указанный период имелся спор о том, действует договор или прекращен (дел № А29-12781/2018). При определении срока передачи нежилых помещений по договору от 24.05.2017 № 1 стороны руководствовались событием, которое должно наступить – ввод нежилых помещений в эксплуатацию (дата ввод нежилых помещений в эксплуатацию указана ориентировочно). Застройщик также указывает на то, что в период действия договора от 24.05.2017 № 1 воля истца была направлена на изменение схемы электроснабжения нежилых помещения, расположенных в многоквартирном жилом доме (непосредственное технологическое присоединение энергопринимающих устройств нежилых помещений к сетям ПАО «Россети Северо-запад», минуя общедомовое имущество). Указанное обстоятельство повлияло на увеличение срока ввода в эксплуатацию нежилых помещений (отзыв заявки на технологическое присоединение МКД мощностью 243,8 кВт; разработка проекта с отдельными ВРУ на жилую часть МКД и на нежилые помещения; подача отдельных заявок на технологическое присоединение ВРУ жилой части МКД мощностью 138,8 кВт и ВРУ нежилых помещений мощностью 110 кВт). Более того, в период с 18.10.2017 до 27.12.2018 ПАО «Россети Северо-запад» отказалось заключать с застройщиком договор технологического присоединения отдельного энергопринимающего устройства ВРУ нежилых помещений по цене, предложенной ООО «Горстрой», что также повлияло на срок ввода в эксплуатацию нежилых помещений. Также ООО «Горстрой» обращает внимание, что в период с 02.10.2018 по 29.03.2021 регистрационные действия в отношении нежилых помещений были приостановлены в связи с принятием обеспечительных мер при рассмотрении исков ИП ФИО3 по делам №№ А29-12781/2018, А29-15459/2019. Следовательно, в указанный период ИП ФИО3 не имела интереса в приобретении права собственности на нежилые помещения до окончания судебных споров. Также застройщик указывает на то, что обязанность передать нежилые помещения истцу была исполнена 16.10.2020, о чем составлен акт приема-передачи. Факт заключения предварительного договора от 30.05.2019 № 25 с ИП ФИО6 не мог быть оценен судом как обоснование применения статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в пользу истца.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционных жалоб к производству вынесено 03.04.2024 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 04.04.2024 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 АПК РФ. 

ИП ФИО3 в отзыве на апелляционную жалобу ООО «Горстрой» доводы застройщика отклонила. По мнению истца, застройщик намеренно уклонялся от получения полного расчета по договору от 24.05.2017 № 1. В свою очередь, истец при исполнении своих обязательств по данному договору действовал добросовестно, не отказывался от исполнения договора, принимал все возможные меры для его надлежащего исполнения. Договор от 24.05.2017 № 1 являлся действующим, что прямо установлено судами при рассмотрении дел №№ А29-12781/2018 и А29-15459/2019. Нежилые помещения изначально планировалось подключить к электрическим сетям по отдельному вводу. Обеспечительные меры по делу № А29-12781/2018 отменены 06.06.2019. Обеспечительные меры по делу № А29-15459/2019, действовавшие в период с 15.11.2019 по 29.03.2021, принимались в целях недопущения отчуждения нежилых помещений в пользу ИП ФИО6, с которым застройщик заключил предварительный договор купли-продажи. 

ИП ФИО3 в отзыве на апелляционную жалобу Росреестра (с учётом отзыва на дополнение к апелляционной жалобе) доводы уполномоченного органа отклонила. Право на передачу нежилых помещений в аренду АО «Тандер» могло возникнуть у истца  не ранее возникновения права собственности. При этом государственная регистрация перехода права собственности на нежилые помещения должна быть осуществлена в течение пяти рабочих дней с даты поступления в орган регистрации прав вступившего в законную силу судебного акта, установившего обязанность осуществить государственную регистрацию прав. Указанный срок является специальным. Учитывая изложенное, Управление было обязано зарегистрировать право собственности на нежилые помещения за ИП ФИО3 в установленный законом срок. Принятие обеспечительных мер не препятствует осуществлению государственной регистрации прав, поскольку обеспечительные меры сохраняют свое действие до фактического исполнения судебного акта.

ИП Рудольф В.Г. в отзывах на апелляционную жалобу ООО «Горстрой» и Росреестра поддержал позицию ИП ФИО3, изложенную выше.  

В соответствии со статьей 158 АПК РФ судебное разбирательство по рассмотрению апелляционных жалоб откладывалось до 10.07.2024, а затем до 07.08.2024, до 11.09.2024.

В соответствии со статьей 18 АПК РФ определением от 09.07.2024 в составе суда произведены замены судей; окончательный состав суда сформирован определением от 06.08.2024.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании от 11.09.2024 был объявлен перерыв до 25.09.2024.

В судебном заседании представители ООО «Горстрой» и Росреестра поддержали свои позиции, изложенные в письменной форме.

Истец и третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей истца и третьих лиц.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ. 

Как следует из материалов дела, между ООО «Горстрой» с одной стороны (застройщик) и ИП Рудольфом В.Г., ИП ФИО3 с другой стороны (инвестор) заключен договор от 24.05.2017 № 1 об инвестировании строительства (далее – договор от 24.05.2017 № 1), предметом которого является инвестирование строительства нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, планируемом к строительству на земельном участке с кадастровым номером 11:05:0201022:210, расположенном в районе ул. Весенняя в г. Сыктывкаре. Ориентировочная площадь помещений, расположенных на 1 этаже многоквартирного жилого дома согласно конструктивно-планировочному решению помещений (приложение № 1 к договору), в инвестировании которых принимает участие инвестор, составляет 493,28 кв.м. Назначение помещений – для размещения продуктового магазина. Необходимая выделенная отдельно от жилого дома общая мощность совокупности энергопринимающих устройств продуктового магазина – 110 кВт. Предусматривается отдельный от жилой части дома выпуск системы канализации, высота чистого пола не менее 3,5 метров. 

После завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию нежилые помещения подлежат передаче инвестору для оформления в установленном порядке права собственности со следующим распределением долей: ИП Рудольф В.Г. – 1/2 доли, ИП ФИО3 – 1/2 доли.

В силу пункта 2.1 договора от 24.05.2017 № 1 общая договорная стоимость строительства помещений составляет 13 612 060 рублей. Оплата инвестором производится в следующем порядке: 3 000 000 рублей – до 31.07.2017 при условии начала строительства; 2 400 000 рублей – до 31.01.2018; 2 400 000 рублей – до 30.04.2018; 2 400 000 рублей – до 31.07.2018; 3 412 060 рублей – до 31.10.2018.

Инвестор обязуется произвести расчет с застройщиком в соответствии с пунктом 2.1 договора (пункт 3.1 договора от 24.05.2017 № 1).

Застройщик обязуется осуществить строительство и передать помещения по акту инвестору в течение 2-х месяцев после ввода объекта в эксплуатацию. Ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию – не позднее 31.12.2018; передать инвестору необходимые документы на помещения для регистрации права собственности после подписания акта приема-передачи помещений (пункты 4.1, 4.3 договора от 24.05.2017 № 1).

Отказ от исполнения договора сторонами в одностороннем порядке не допускается (пункт 5.3 договора от 24.05.2017 № 1).

Исполнение застройщиком обязательств, изложенных в пунктах 4.2 и 4.3, возможно при условии полной оплаты инвестором согласно пункту 2.1 договора (пункт 6.2 договора от 24.05.2017 № 1).

Договор вступает в силу с даты заключения и действует до выполнения сторонами взятых на себя обязательств; договор считается исполненным после подписания сторонами акта приема-передачи помещений, а также удовлетворения взаимных претензий (пункты 7.1,7.2 договора от24.05.2017 №1).

Во исполнение условий договора от 24.05.2017 № 1 и письма Рудольфа В.Г. от 30.10.2019 ИП ФИО3 внесла на счёт застройщика денежные средства несколькими платежами на общую сумму 13 612 060 рублей (последний платеж датирован 07.11.2019).

После возврата застройщиком поступивших от истца платежей 17.08.2018, 23.10.2018, 11.11.2019 ИП ФИО3 внесла денежные средства на общую сумму 13 612 060 рублей на депозитный счет нотариуса ФИО7.

20.12.2019 многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями, расположенный по адресу: 

<

...>, введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 20.12.2019 № 11-RU11301000-065-2019.

28.01.2020 за застройщиком зарегистрировано право собственности на нежилое помещение П1, площадью 476,1 кв.м, этаж № 1, кадастровый номер 11:05:0201022:4563, и нежилое помещение П2, площадью 17,1 кв.м., техническое подполье, кадастровый номер 11:05:0201022:4564, расположенные по адресу: 

<

...> (далее – нежилые помещения).

01.02.2020 между Рудольфом В.Г. (должник) и ФИО3 (кредитор) был заключен договор об отступном с опционом на заключение договора, по условиям пункта 2 которого должник в счёт погашения долга перед кредитором в размере 6 806 030 рублей предоставляет кредитору в качестве отступного принадлежащие ему права требования по договору от 24.05.2017 № 1.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 07.09.2020 по делу № А29-15459/2019, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 10.02.2021, признано недействительным (ничтожным) расторжение ООО «Горстрой» договора от 24.05.2017 № 1 на основании уведомления от 27.05.2019 № 7/142 об одностороннем расторжении договора; на застройщика возложена обязанность передать ИП ФИО3 по акту приема-передачи нежилые помещения; произвести государственную регистрацию права собственности на нежилые помещения с ООО «Горстрой» на ИП ФИО3

До вступления решения суда по делу № А29-15459/2019 в законную силу 16.10.2020 между ИП ФИО3 и ООО «Горстрой» составлен акт приема-передачи нежилых помещений, подписанный истцом с разногласиями.

После вступления решения суда по делу № А29-15459/2019 в законную силу 05.03.2021 ИП ФИО3 обратилась в Управление с заявлениями об осуществлении государственной регистрации права собственности на нежилые помещения.

Управление уведомило о приостановлении с 15.03.2021 государственной регистрации прав в отношении нежилых помещений в связи с принятием Арбитражным судом Республики Коми обеспечительных мер в виде запрета на совершение действий по регистрации сделок с указанными объектами (определения от 02.10.2018 по делу № А29-12781/2018 и от 15.11.2019 по делу № А29-15459/2019).

Получив сведения о снятии указанных выше запретов, 25.08.2021 Управление осуществило государственную регистрацию права собственности на нежилые помещения по заявлениям истца.

По мнению ИП ФИО3, она понесла убытки (упущенную выгоду) в виде неполученного дохода от сдачи нежилых помещений в аренду, а именно:

- в период с 01.03.2019 по 15.03.2021 в результате неправомерных действий застройщика, выразившихся в несвоевременном вводе в эксплуатацию нежилых помещений, а впоследствии в уклонении от их передачи истцу;

- в период с 16.03.2019 по 25.08.2021 в результате неправомерных действий Управления, выразившихся в отказе в совершении регистрационных действий в установленный законом срок.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в Арбитражный суд Республики Коми с настоящим заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб и отзывов на них (с учётом представленных дополнений), заслушав представителей сторон и третьего лица (ИП Рудольф В.Г.), арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В силу пункта 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25) разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

В пункте 14 Постановления № 25 разъяснено, что по смыслу статьи 15 ГК РФ, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.

На основании пункта 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Согласно пункту 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление № 7) при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 ГК РФ). 

В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения.

Должник не лишен права представить доказательства того, что упущенная выгода не была бы получена кредитором.

Как следует из пункта 4 Постановления № 7, согласно пункту 5 статьи 393 ГК РФ суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков, включая упущенную выгоду, определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства.

В соответствии с пунктом 5 Постановления № 7 по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 ГК РФ).

Если должник несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности, например, обстоятельств непреодолимой силы (пункт 3 статьи 401 ГК РФ).

В силу статьи 16 ГК РФ убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

В соответствии со статьей 1069 ГК РФ вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

В силу части 1 статьи 66 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) орган регистрации прав несет ответственность за ненадлежащее исполнение полномочий, установленных настоящим Федеральным законом, правилами ведения ЕГРН, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, в том числе, за несоответствие осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав требованиям настоящего Федерального закона, за уклонение от осуществления государственной регистрации прав.

Убытки, причиненные лицу в результате ненадлежащего исполнения органом регистрации прав полномочий, установленных настоящим Федеральным законом, возмещаются в полном объеме за счет казны Российской Федерации (часть 2 статьи 66 Закона № 218-ФЗ).

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В рассматриваемом случае убытки в виде упущенной выгоды условно разделены истцом на два периода: 

1-ый период – убытки, причиненные истцу в связи с неисполнением застройщиком обязательства по передаче нежилых помещений истцу в срок, установленный пунктом 4.1 договора от 24.05.2017 № 1 (до 28.02.2019);

2-ой период – убытки, причиненные истцу в связи с неосуществлением государственной регистрации права собственности на нежилые помещения в срок, установленный пунктом 7 части 1 статьи 16 Закона № 218-ФЗ.

Таким образом, истец должен доказать, что им были предприняты меры по получению прибыли в виде арендной платы в период с 01.03.2019 по 25.08.2019, а также её размер (с учётом принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства). Кроме того, истец должен доказать, что единственным препятствием для получения прибыли в период с 01.03.2019 по 25.08.2021 послужили указанные выше противоправные действия ответчиков. 

Материалами дела подтверждается и участвующими в деле лицами не оспаривается, что финансирование строительства нежилых помещений по договору от 24.05.2017 № 1 осуществлялось истцом с целью их последующей передачи в аренду АО «Тандер». 

Так АО «Тандер» сообщило инвесторам (ИП ФИО3, ИП Рудольф В.Г.) о наличии заинтересованности в заключении долгосрочного договора аренды в отношении нежилых помещений (письма от 02.05.2017 б/н, от 23.10.2018 № 1225, т. 2 л. 17, 97). 

Указанные выше письма от имени АО «Тандер» подписаны начальником отдела развития (до 10.01.2018), старшим менеджером по развитию отдела развития (с 11.01.2018 по 30.09.2018) ФИО8, уполномоченным на поиск помещений для открытия магазинов «Магнит» и проведение предварительных переговоров с контрагентами по вопросам сдачи в аренду помещений (пункты 4.4, 4.5 должностной инструкции начальника отдела развития филиала; пункты 4.1.1.1.1, 4.1.1.3.1 должностной инструкции старшего менеджера по развитию отдела развития; письмо АО «Тандер» от 27.02.2023 № 383; т. 8 л. 97-101, 107).

В письме от 22.04.2022 б/н (т. 2 л. 40-62) ФИО8 также подтвердил, что АО «Тандер» было готово заключить в марте 2019 года долгосрочный договор аренды нежилых помещений, приложив проект договора аренды.

Более того, после осуществления государственной регистрации прав на нежилые помещения (25.08.2021) между ИП ФИО3 (арендодатель) и АО «Тандер» (арендатор) заключен договор аренды от 23.10.2021 № СктФ/44289/21 (т. 3 л. 97-109).

Таким образом, материалами дела подтверждается, что истец предпринял меры, направленные на получение им прибыли в виде арендной платы, начиная с марта 2019 года.

Согласно пункту 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 статьи 209 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно части 5 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 ГК РФ).

В пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление № 54) разъяснено, что право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Согласно пункту 5 Постановления № 54 продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик –  продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Из абзаца третьего пункта 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) следует, что после передачи владения недвижимым имуществом, но до государственной регистрации права собственности покупатель, хотя и является законным владельцем этого имущества, однако не вправе распоряжаться им, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В рассматриваемом случае материалами дела подтверждается, что истец до момента государственной регистрации за ним права собственности в отношении нежилых помещений, полученных по акту приема-передачи от 16.10.2020, не мог распоряжаться указанными объектами, в частности, путём сдачи такого имущества в аренду АО «Тандер», поскольку право собственности на нежилые помещения было зарегистрировано за истцом.

В период с 01.03.2019 по 15.03.2019 получение прибыли от сдачи нежилых помещений в аренду было невозможно исключительно по вине застройщика, не исполнившего обязательство по передаче помещений в срок, установленный пунктом 4.1 договора от 24.05.2017 № 1, и, впоследствии, не зарегистрировавшего переход права собственности на нежилые помещения к истцу. 

Аргументы ООО «Госртрой», что встречное обязательство по уплате денежных средств истец исполнил лишь 07.11.2019, что, в свою очередь, исключает противоправность поведения ответчика в период с 01.03.2019 по 07.11.2029, судом апелляционной инстанции не принимаются, так как действия застройщика, уклонившегося от принятия надлежащего исполнения и настаивавшего на том, что договор от 24.05.2017 № 1 расторгнут в одностороннем порядке, признаны неправомерными при рассмотрении судами дел №№ А29-12781/2018, А29-15459/2019, А29-13020/2020. 

В результате указанного выше недобросовестного поведения застройщика ИП ФИО3 не имела возможности исполнить своё обязательство по уплате денежных средств в установленный пунктом 2.1 договора от 24.05.2017 № 1 срок. 

В случае просрочки кредитора в силу пункта 2 статьи 406 ГК РФ должник вправе требовать взыскания соответствующих убытков.

Доводы ООО «Горстрой», что в период с 01.03.2019 по 16.10.2019 существовала правовая неопределенность по вопросу действия договора от 24.05.2017 № 1, противоречат пунктам 5.3, 7.1, 7.2 указанного договора. Более того, согласно решению Арбитражного суда Республики Коми от 07.09.2019 по делу № А29-12781/2018, оставленному без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 06.06.2019, договор от 24.05.2017 № 1 признан действующим. 

Ссылки застройщика на то, что срок ввода в эксплуатацию не был соблюден в связи с изменением схемы технологического присоединения  энергопринимающих устройств нежилых помещений к электрическим сетям сетевой организации и необходимостью согласования существенных условий договора о технологическом присоединении (подключении) с ПАО «Россети Северо-запад» подлежат отклонению, поскольку правоотношения застройщика и сетевой организации, равно как и порядок осуществления технологического присоединения энергопринимающих устройств потребителя к электрическим сетям не относятся к обстоятельствам непреодолимой силы (пункт 3 статьи 401 ГК РФ, пункт 8 Постановления № 7).

Более того, вопреки доводам ООО «Горстрой», условия договора от 24.05.2017 № 1 изначально предусматривали строительство отдельного от многоквартирного жилого дома ввода мощностью 110 кВт. Каких либо дополнительных соглашений к договору от 24.05.2017 № 1 о продлении срока ввода в эксплуатацию нежилых помещений между инвестором и застройщиком не заключено.

Довод застройщика о том, что момент ввода в эксплуатацию определен сторонами ориентировочно, сам по себе не свидетельствует об отсутствии у истца обязанности ввести объект в эксплуатацию не позднее 31.12.2018 и передать его инвестору по акту-приема-передачи в течение 2-х месяцев (не позднее 28.02.2019).

Аргументы ООО «Горстрой» о том, что в период действия обеспечительных мер по делам №№ А29-12781/2018 и А29-15459/2019 нежилые помещения не были оборотоспособны, подлежит отклонению.

Заявляя соответствующие доводы, застройщик не учитывает целевую направленность обеспечительных мер – обеспечение иска или имущественных интересов заявителя.

Определение арбитражного суда об обеспечении иска приводится в исполнение немедленно в порядке, установленном для исполнения судебных актов арбитражного суда (часть 1 статьи 96 АПК РФ).

В случае удовлетворения иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до фактического исполнения судебного акта, которым закончено рассмотрение дела по существу (часть 4 статьи 96 АПК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.07.2011 № 1557/11, содержащееся в пункте 4 статьи 96 АПК РФ указание о сохранении действия обеспечительных мер до фактического исполнения судебного акта не препятствует их отмене в случае обращения лица с ходатайством об их отмене, по результатам рассмотрения которого суд пришел к выводу об отсутствии оснований для их дальнейшего применения. 

В рассматриваемом случае в период с 01.03.2019 по 06.06.2019 по делу № А29-12781/2018 и в период с 15.11.2019 по 29.03.2019 по делу № А29-15459/2019 действовали обеспечительные меры в виде запрета на регистрацию сделок в отношении нежилых помещений. Указанные обеспечительные меры были приняты Арбитражным судом Республики Коми в целях защиты прав и интересов истца по договору от 24.05.2017 № 1, а именно – в целях недопустимости отчуждения застройщиком нежилых помещений в пользу третьих лиц (ИП ФИО9, ИП ФИО6). 

При этом, вопреки доводам застройщика, обеспечительные меры по делу № А29-12781/2018, принятые на основании определения от 02.10.2018, отменены с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Республики Коми от 22.02.2019 (т.е. с 06.06.2019). Принятие судом определения об отмене обеспечительных мер от 29.03.2021 по делу № А29-12781/2018 было обусловлено обращением ИП ФИО3 в суд с ходатайством об отмене обеспечительных мер в связи с необходимостью осуществления регистрационных действий в отношении нежилых помещений в Управлении, что, в свою очередь, не опровергает состоявшийся факт отмены обеспечительных мер 06.06.2019.

Таким образом, в период с 01.03.2019 по 06.06.2019, а также в период с 15.11.2019 по 29.03.2019 государственная регистрация сделок в отношении нежилых помещений была невозможна в целях защиты прав и интересов истца. При этом из материалов дела не следует, что после оформления права собственности на созданный объект (нежилые помещения), т.е. после 28.01.2020, застройщик обратился в Управление с заявлением об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения к ИП ФИО3 Таким образом, основания для принятия обеспечительных мер не отпали вплоть до их отмены судом первой инстанции. 

Доводы застройщика о том, что обязанность передать нежилые помещения истцу была исполнена 16.10.2020, сами по себе не освобождают ООО «Горстрой» от компенсации убытков в период после составления акта приема-передачи нежилых помещений. Помимо передачи нежилых помещений истец обязан был осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на указанные помещения к истцу (пункт 3 статьи 551 ГК РФ, абзац 5 пункта 5 Постановления № 54).

Размер упущенной выгоды в виде неполученного дохода от сдачи нежилых помещений в аренду в период с 01.03.2019 по 15.03.2021 следует определять с учётом результатов судебной экспертизы (таблица 21 заключения эксперта № СЭЗ-23/58, т. 9 л. 118). За указанный период размер убытков составляет 6 769 630,39 рублей, исходя из расчёта (3 726 461,40 + 3 812 606,76 + 162 445,37)*87,9%, где:

3 726 461,40 рублей – размер арендной платы за период с 01.03.2019 по 29.02.2020;

3 812 606,76 рублей – размер арендной платы за период с 01.03.2020 по 28.02.2021;

162 445,37 рублей – размер арендной платы за период  с 01.03.2021 по 15.03.2021, исходя из расчёта 335 720,44 (размер арендной платы, руб. мес.)/31 (количество дней в марте 2021 года)*15 (количество дней взыскания в марте 2021 года);

87,9 % - размер арендной платы за вычетом процента недозагрузки (100% - 12,1%).

Оснований для определения размера убытков, понесенных в период с 01.03.2019 по 15.03.2021 исходя из ставки арендной платы в размере 650 рублей за кв.м в месяц (т.е. в размере 320 632 рублей в месяц) у суда апелляционной инстанции не имеется, поскольку ответ АО «Тандер» на коммерческое предложение, выраженный в письме от 02.05.2017 б/н, равно как и письмо от 23.10.2018 № 1225, направленное в рамках деловой переписки с инвесторами, не являются офертой (статья 435 ГК РФ, пункт 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора») и не свидетельствуют о том, что после ввода нежилых помещений в эксплуатацию договор аренды в отношении нежилых помещений был бы заключен АО «Тандер» на предложенных условиях. Проект договора аренды был направлен вместе с письмом от 28.04.2022 лишь в ответ на запрос ИП ФИО3 от 25.04.2022 о готовности заключить в марте 2019 года долгосрочный договор аренды нежилых помещений. В связи с чем, указанный проект носит лишь информационный характер и, следовательно, не связывает АО «Тандер» какими-либо обязательствами.  Более того, из содержания условий договора аренды от 23.10.2021 № СктФ/44289/21 следует, что постоянная часть арендной платы установлена в меньшем размере (50 000 рублей в месяц за 1-ый и 2-ой месяц аренды; 100 000 рублей с 3-его месяца аренды).

При таких обстоятельствах, с застройщика в пользу истца подлежит взысканию 6 769 630,39  рублей убытков за период с 01.03.2019 по 15.03.2021. 

В части требований истца к Росреестру суд апелляционной инстанции установил следующее.

 На основании подпункта 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ, пункта 5 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступивший в законную силу судебный акт.

Согласно пункту 7 части 1 статьи 16 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение пяти рабочих дней с даты поступления в орган регистрации прав вступившего в законную силу судебного акта, установившего обязанность осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав.

Вопреки доводам Росреестра, оснований для применения иного срока осуществления регистрационных действий, в том числе на основании пункта 2 части 1 статьи 16 Закона № 218-ФЗ (9 рабочих дней с даты приема документов в многофункциональном центре), суд апелляционной инстанции не усматривает, поскольку в пункте 7 части 1 статьи 16 Закона № 218-ФЗ установлен специальный срок для регистрации прав на основании вступившего в законную силу судебного акта, в котором установлена обязанность осуществить государственную регистрацию прав на объект недвижимости.

Вопреки доводам ИП ФИО3 и ИП Рудольфа В.Г., основания для осуществления регистрационных действий без подачи заявления у Управления отсутствовали, поскольку по общему правилу государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ). В перечень исключений, когда внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений на основании судебного акта осуществляется в порядке межведомственного информационного взаимодействия (части 12, 13, 13.1, 13.4 статьи 32 Закона № 218-ФЗ), рассматриваемый случай не входит. Более того, согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 5 пункта 53 Постановления № 10/22, наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в ЕГРП, не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в ЕГРП согласно Закону о регистрации.

В рассматриваемом случае после вступления решения Арбитражного суда Республики Коми от 07.09.2020 по делу № А29-15459/2019 в законную силу 05.03.2021 ИП ФИО3 обратилась в Управление с заявлениями об осуществлении государственной регистрации права собственности на нежилые помещения (т. 3 л. 39-42). Соответственно, регистрационные действия должны быть осуществлены в срок не позднее 15.03.2021.

Вместе с тем, с 15.03.2021 государственная регистрации прав в отношении нежилых помещений приостановлена по решению Управления (уведомления №№ КУВД -001/2021-8060858/1, КУВД-001/2021-8060859/1, т. 3 л. 35-36) в связи с отсутствием у него сведений о снятии запретов на совершение регистрационных действий в отношении нежилых помещений (обеспечительные меры, принятые по делам №№ А29-12781/2018, А29-15459/2019).

Приостанавливая осуществление государственной регистрации прав по основанию, указанному в пункте 37 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ, Управление не учло, что принятые обеспечительные меры были направлены на защиту прав и законных интересов истца, а, следовательно, не препятствовали фактическому исполнению решения суда, вынесенного в пользу истца, в установленный законом срок.

Ссылки Росреестра на то, что ИП ФИО3 имела возможность передать АО «Тандер» нежилые помещения в аренду до момента государственной регистрации права собственности  со ссылкой на пункт 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», судом апелляционной инстанции не принимаются. Заявляя соответствующие возражения, Росреестр не учитывает, что истец должен обладать статусом собственника в момент передачи нежилых помещений в аренду. Однако, как следует из материалов дела, в период с 16.03.2021 до 25.08.2021 истец таким статусом не обладал, в связи с чем, был лишен возможности сдать нежилые помещения в аренду.

Размер упущенной выгоды в виде неполученного дохода от сдачи нежилых помещений в аренду в период с 16.03.2021 по 25.08.2021 следует определять с учётом результатов судебной экспертизы (таблица 21 заключения эксперта № СЭЗ-23/58). За указанный период размер убытков составляет 1 570 684,33 рублей, исходя из расчета 8 340 314,72 - 6 769 630,39, где 

8 340 314,72 рублей – размер арендной платы с учётом недозагрузки за период с 01.03.2019 по 25.08.2021;

6 769 630,39 рублей – размер арендной платы с учётом недозагрузки за период с 01.03.2019 по 15.03.2021.

Оснований для определения размера убытков, понесенных в период с 16.03.2021 по 25.08.2021 на основании отчёта об оценке от 05.08.2022 № 218-22 (т. 3 л. 22) не имеется, поскольку АО «Тандер» выражало заинтересованность в заключении долгосрочного договора аренды нежилых помещений с марта 2019 года. При таких обстоятельствах, при проведении оценки методом сравнительного подхода необходимо использовать аналоги наиболее приближенные к марту 2019 года, что и было сделано экспертом в заключении № СЭЗ-23/58. 

При таких обстоятельствах, с Росреестра за счет средств казны в пользу истца подлежит взысканию 1 570 684,33 рублей убытков за период с 16.03.2021 по 25.08.2021.

Таким образом, решение Арбитражного суда Республики Коми от 27.02.2024 по делу № А29-900/2022 следует оставить без изменения, а апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по апелляционным жалобам относятся на заявителей жалоб.

Руководствуясь статьями 258, 268–271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 27.02.2024 по делу № А29-900/2022 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Российской Федерации в лице Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, ИП ФИО3, общества с ограниченной ответственностью «Горстрой» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Коми.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1–291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

 

Председательствующий

Л.Н. Горев

Судьи

 

Е.Г. Малых

 

Е.А. Овечкина