Арбитражный суд Волгоградской области

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

РЕШЕНИЕ

г. Волгоград                                                                                               Дело №А12-2872/2022

Резолютивная часть решения объявлена 30 марта 2022 года

Решение в полном объеме изготовлено 06 апреля 2022 года

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Пильника С.Г. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лабутовой Н.Ф., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Компания «Крона» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к администрации Калачевского муниципального района Волгоградской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании права собственности на самовольную постройку

при участии в заседании

от  общества с ограниченной ответственностью «Компания «Крона» - ФИО1 по доверенности от 08.02.2022;

от администрации Калачевского муниципального района Волгоградской области – не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Компания «Крона» (далее – ООО «Компания «Крона», истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к администрации Калачевского муниципального района Волгоградской области (далее – администрация, административный орган, ответчик) о признании права собственности на здание, расположенное по адресу: Волгоградская область, Калачевский район, п.Донской. 

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что 21.02.2017г. между обществом с ограниченной ответственностью «Компания «Крона» и администрацией Калачевского муниципального района Волгоградской области подписан договор № 23/17 аренды земельного участка, находящегося до разграничения государственной собственности на землю в распоряжении администрации Калачевского муниципального района. По условиям указанного договора, арендодатель передает за плату во временное владение и пользование на правах аренды недвижимое имущество - земельный участок, расположенный по адресу: Волгоградская область, Калачевский район, Ляпичевское сельское поселение, западнее п. Донской, с кадастровым номером 34:09:090201:44. Названный договор аренды № 23/17 прекратил свое действие 01.03.2020г.

10 марта 2020 года между обществом с ограниченной ответственностью «Компания «Крона» и администрацией Калачевского муниципального района Волгоградской области оформлен договор № 15/20 аренды земельного участка, являвшегося предметом договора аренды № 23/17 от 21.02.2017г.

Таким образом, обществу с ограниченной ответственностью «Компания «Крона» на праве аренды принадлежит земельный участок площадью 280003 кв. м, расположенный по адресу: Волгоградская область, Капачевский район, Ляпичевское сельское поселение, западнее п.Донской, с кадастровым номером 34:09:090201:44. 

В 2019 году истец за счет своих средств и сил построил на указанном земельном участке здание общей площадью 103,7 кв.м.

В последующем истец обратился к ответчику с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатация указанного нежилого здания.

Письмом от 25.10.2021 N 6171 ответчик отказал истцу в выдаче разрешения на ввод указанного нежилого здания в эксплуатацию, в связи не предоставлением правоустанавливающего документа на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, предоставленного для получения разрешения на строительства, разрешения на строительство, документов, подтверждающих соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанных представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, технический план объекта капитального строительства.

Однако у истца отсутствуют градостроительный план земельного участка, предоставленного для получения разрешения на строительства, разрешение на строительство, документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения.

В связи с данными обстоятельствами истец не имеет возможности оформить указанное нежилое здание в собственность в установленном законом порядке.

Ссылаясь на положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), истец обратился в арбитражный суд с иском.

Суд первой инстанции, выслушав доводы представителя истца и исследовав представленные в обоснование требований документы, пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ постройка признается самовольной при наличии одного из следующих обстоятельств: недвижимая вещь создана на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем такого объекта; недвижимая вещь создана без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: 

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Исходя из выводов технического заключения подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Бюро технических и кадастровых инженеров» в 2021г., в результате проведенного обследования технического состояния основных строительных конструкций установлено, что все строительные конструкции административного здания расположенного по адресу: п. Донской, Калачевского района, Волгоградской области, находятся в работоспособном состоянии и пригодном для эксплуатации. Видимых деформаций и дефектов в конструкциях стен и перекрытий (трешин, разрывов, увлажнений) не выявлено. Административное здание пригодно для дальнейшей, безопасной для жизни и здоровья людей эксплуатации.

Суд первой инстанции, оценив выводы вышеприведенного технического заключения по правилам статьи 71 АПК РФ, считает, что оно не отвечает требованиям, предъявляемым к составлению такого рода документам, не содержит сведения об экспертах, эксперт не предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ о даче заведомо ложного заключения.

Постановлением №280 от 28.02.2014 администрации Калачевского муниципального района Волгоградской области обществу с ограниченной ответственностью «Компания «Крона» предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок, расположенный по адресу: Волгоградская область, Калачевский район, Ляпичевское сельское поселение, западнее п. Донской, с кадастровым номером 34:09:090201:44, площадью 28 га пастбищ под выращивание рулонного газона.

В момент строительства здания земельный участок, на котором осуществлено строительство, находился у истца на праве аренды по договору № 23/17 от 21.02.2017 аренды земельного участка, находящегося до разграничения государственной собственности на землю в распоряжении администрации Калачевского муниципального района.

По условиям п. 1.1 договора арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок, расположенный по адресу: Волгоградская область, Калачевский район, Ляпичевское сельское поселение, западнее п. Донской, с кадастровым номером 34:09:090201:44 с разрешенным использованием: под выращивание рулонного газона, сроком с 01.03.2017г. по 01.03.2020г.

Суд первой инстанции отмечает, что в период строительства спорного здания земельный участок не был предоставлен истцу на праве аренды для осуществления на нем строительства капитального объекта.

Доказательств обратного суду не представлено.

В дальнейшем, 10.03.2020 между обществом с ограниченной ответственностью «Компания «Крона» и администрацией Калачевского муниципального района Волгоградской области оформлен договор № 15/20 аренды земельного участка, расположенного по адресу: Волгоградская область, Калачевский район, Ляпичевское сельское поселение, западнее п. Донской, с кадастровым номером 34:09:090201:44, площадью 280003 кв.м. с разрешенным использованием под выращивание рулонного газона, сроком на 49 лет.

Из Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, а также из пункта 3 статьи 222 ГК РФ следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, может быть признано, если земельный участок был предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, и если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Особое значение для применения изложенной позиции Верховного Суда Российской Федерации является установление воли собственника земельного участка на предоставление своего имущества для строительства на нем определенного объекта, и именно такое согласие должно учитываться при разрешении вопроса о возможности признания права собственности на самовольную постройку, возведенную на чужом земельном участке.

Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника земельного участка, позволяет приобрести арендатору, использующего арендуемое имущество в нарушение условий договора аренды и назначения имущества, права на объект недвижимости, возведенный без его согласия и без соблюдения всей необходимой процедуры его строительства.

Более того, использование арендатором земельного участка не в тех целях, ради которых он был предоставлен, нарушает положения пункта 1 статьи 615 ГК РФ о том, что использование арендованного имущества должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Использование земельного участка в иных, не предусмотренных договором аренды целях, является нарушением условий договора аренды, и такое противоправное поведение арендатора не может быть истолковано, как позволяющее ему еще и приобретать права на самовольную постройку.

Доказательств соблюдения порядка предоставления земельного участка для цели строительства спорного объекта в установленном законом порядке в материалах дела не имеется. Из условий договоров аренды вышеназванного земельного участка не следует, что он предоставляется, в том числе, для цели строительства, в частности, для возведения спорного объекта.

Суд первой инстанции отмечает, что самовольная постройка находится на земельном участке, принадлежащем истцу на праве аренды, что само по себе является основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. 

Довод истца о принятии мер к получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию судом первой инстанции отклоняется, как несостоятельный. Формальное обращение истца с заявлением о получении разрешительной документации спустя два года после строительства спорного объекта не свидетельствует о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Статьей 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) предусмотрено, что градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

Согласно части 2 статьи 55 ГрК РФ для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в соответствующий уполномоченный орган местного самоуправления, выдавший разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Частью 3 статьи 55 ГрК РФ предусмотрен перечень документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Отсутствие документов, указанных в части 3 статьи 55 ГрК РФ является одним из оснований для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (часть 6 статьи 55 ГрК РФ).

В соответствии с разъяснениями, изложенным в пункте 26 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и правовой позиции, сформулированной в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Согласно позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Администрацией письмом от 25.10.2021 N 6171 фактически отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по основаниям не предоставления документов, предусмотренных статьей 55 ГрК РФ, в том числе правоустанавливающих документов на земельный участок.

При этом истцом не представлено доказательств, подтверждающих, что к заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию им были приложены все необходимые документы, предусмотренные градостроительным законодательством, а также не представлено доказательств, подтверждающих, что ему было необоснованно отказано в выдаче такого разрешения.

Поскольку общество не предпринимало надлежащие и достаточные меры для легализации спорного объекта недвижимости, суд первой инстанции считает, что удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не отвечает положениям статьи 222 ГК РФ, в связи с чем, исковые требования не подлежат удовлетворению.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции не находит оснований для удовлетворения искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Компания «Крона» о признании права собственности на здание, расположенное по адресу: Волгоградская область, Калачевский район, п.Донской.

Руководствуясь ст. ст. 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Компания «Крона» о признании права собственности на здание, расположенное по адресу: Волгоградская область, Калачевский район, п.Донской. 

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в апелляционном порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты  его принятия.

В соответствии с ч. 2 ст. 257 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба подается через арбитражный суд Волгоградской области.

Решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на сайте суда в сети «Интернет». 

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья                                             С.Г. Пильник